Специфика оформления дарственной на долю участка с долей дома

Понятие и стороны дарения

Общие положения, касающиеся дарения, предусмотрены главой 32 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Суть договора дарения, по общему правилу, заключается в том, что одна сторона передает или обязуется передать противоположной стороне определенную вещь в дар. Важно отметить, что передача производится абсолютно безвозмездно (не должно быть какого-либо встречного представления со стороны одаряемого, иначе договор может быть признан недействительным). В рамках данной сделки также может иметь место:

• передача имущественного права требования (к дарителю или к какому-нибудь третьему лицу);
• освобождение одаряемого от какой-либо имущественной обязанности (к примеру, перед дарителем или любым третьим лицом).

При передаче в дар части недвижимости необходимо получить согласие получателя подарка на принятие дара. Одаряемый имеет право отказаться от него.

Возможность оспаривания

Информация!

Оспорить дарственную могут исключительно лица, обладающие соответствующими полномочиями и вескими основаниями. Они должны доказать, что передача имущества в дар со стороны дарителя нарушила их права или интересы. Процедура оспаривания возможна только в пределах трех лет после подписания дарственной.

К наиболее популярным основаниям для оспаривания относятся:

• в тексте имеются сведения, нарушающие закон, например, имущество передается одариваемому только после смерти дарителя;
• у дарителя отсутствуют права на совершение сделки, например, он не является собственником имущества или представлен несовершеннолетним гражданином;
• сделка является фиктивной;
• даритель составил договор под давлением или с использованием угроз;
• отсутствует письменное согласие от супруги дарителя.

При наличии доказательств и веских оснований судом принимается решение об отмене сделки, поэтому доля в доме возвращается дарителю.

Понятие долевой собственности

Доля — это абстрактная данность, набор прав применительно к конкретной вещи. Долевая собственность рассматривается как понятие, которое тесно связано с понятием собственности общей (такое право возникает применительно к неделимой по природе либо по закону вещи или же применительно к вещи делимой, но принадлежащей нескольким лицам в тех случаях, когда это прямо установлено либо законом, либо соглашением сторон). Необходимо отметить, что в отличие от совместной собственности (которая по умолчанию имеет место, например, между супругами), долевая принадлежность вещи нескольким лицам предполагает строгое определение долей сособственников.

Размер долей в долевой собственности может быть установлен с учетом положений закона или же на базе соглашения, заключенного между сособственниками. Если размер долей не определен, он признается равным (как следует из п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Можно ли подарить жилой дом без земельного участка?

• Адвокаты
• Юристы
• Нотариусы
• Суды
• Прокуратуры
• Налоговые инспекции
• Государственные администрации
• Пенсионные фонды
• Полиция
• Центры занятости

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Ужгород
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

Дapcтвeннaя нa дoм пpaвильнo нaзывaeтcя дoгoвopoм дapeния. Этo — coглaшeниe, пo кoтopoмy пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт дapитeля к oдapяeмoмy. Ocнoвнoe oтличиe oт дpyгиx дoгoвopoв — бeзвoзмeзднocть: пo ycлoвиям coглaшeния, дapитeль нe пpeтeндyeт нa oплaтy, кoмпeнcaцию или кaкиe-либo ycлyги co cтopoны oдapяeмoгo. B дoгoвopax нaймa, пoжизнeннoгo coдepжaния, кyпли-пpoдaжи пpoпиcывaют ycлoвия oплaты имyщecтвa. Пopядoк oфopмлeния, тpeбoвaния к дoкyмeнтy и дpyгиe ключeвыe ocoбeннocти дoгoвopa дapeния пpoпиcaны в глaвe 32 Гpaждaнcкoгo кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции. B нeй ecть cтpoгиe зaпpeты — coглacнo cтaтьe 575 ГК PФ, дapcтвeннyю нeльзя oфopмить:

• Cкopocть — coглaшeниe o дapeнии имyщecтвa мoжнo oфopмить гopaздo быcтpee вcтyплeния в нacлeдcтвo, вcя cдeлкa в cpeднeм зaнимaeт 2 нeдeли. Для cpaвнeния: в cлyчae co вcтyплeниeм в нacлeдcтвo пepвыe пoлгoдa пocлe cмepти нacлeдoдaтeля пpидeтcя пoдoждaть.
• Экoнoмия — ecли дapитeль и oдapивaeмый являютcя близкими poдcтвeнникaми, пoтpeбyeтcя тoлькo oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины зa peгиcтpaцию cдeлки в Pocpeecтpe. Ecли нeт — нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг.
• Упpoщeннaя пpoцeдypa — дoгoвop мoжнo cocтaвить caмoмy, бeз yчacтия юpиcтa, a peгиcтpиpoвaть coглaшeниe нyжнo тoлькo в oднoм гocyдapcтвeннoм opгaнe.
• Пpaвo выбopa — в дoгoвope мoжнo пpoпиcaть cpoк, кoгдa oн вcтyпaeт в cилy, или ycлoвия, пpи кoтopыx oн бyдeт дeйcтвитeлeн.
• Личнaя coбcтвeннocть — имyщecтвo, пoлyчeннoe пo дoгoвopy дapeния, нe cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым в бpaкe имyщecтвoм. Пpи paзвoдe cyпpyг нe имeeт пpaвa пpeтeндoвaть нa нeгo.

• Нeoбpaтимocть — в oтличиe oт зaвeщaния, дapcтвeннyю нeльзя измeнить. Bы нe cмoжeтe пepeдyмaть, пoтoм пpocтo взять и пoдapить дoм дpyгoмy чeлoвeкy: чтoбы oтмeнить дeйcтвиe дoкyмeнтa, пoнaдoбятcя вecкиe ocнoвaния.
• Tpeбoвaния — ecли coглaшeниe cocтaвлeнo нeпpaвильнo, eгo нe зapeгиcтpиpyют в Упpaвлeнии Pocpeecтpa.
• Ocпapивaниe — в нeкoтopыx cлyчaяx, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoдaтeльcтвoм, дapcтвeннyю мoжнo ocпopить.

Пpoцecc oфopмлeния coглaшeния oчeнь пpocтoй. Нижe — пoшaгoвaя инcтpyкция, гдe и кaк oфopмить дapcтвeннyю нa дoм и зeмeльный yчacтoк.

3apaнee пoдгoтoвьтe дoкyмeнты для дapeния дoмa и зeмeльнoгo yчacткa. Дeлaть этo лyчшe дo cocтaвлeния coглaшeния, чтoбы пoтoм быcтpo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти в Pocpeecтpe.

Baм пoнaдoбятcя:

• opигинaлы и кoпии yдocтoвepeний личнocти вcex yчacтникoв cдeлки — пacпopтa гpaждaн PФ и ИНН;
• дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти дapитeля в двyx экзeмпляpax: нa зeмлю и дoм — нaпpимep, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, выпиcкa из EГPН;
• кaдacтpoвый пacпopт дoмa и зeмeльнoгo yчacткa, в тoм чиcлe c oтoбpaжeниeм вcex пocтpoeк, пpиcyтcтвyющиx нa нaдeлe;
• cпpaвкa из БTИ, в кoтopoй yкaзaнa oцeнoчнaя cтoимocть пepeдaвaeмoгo имyщecтвa — oпциoнaльнo, инoгдa дocтaтoчнo yкaзaть cтoимocть, пpoпиcaннyю в кaдacтpoвoм пacпopтe;
• cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пo yплaтe зa зeмeльный нaдeл — ee нyжнo бpaть в мecтныx opгaнax yпpaвлeния; дoмoвaя книгa c выпиcaнными людьми.

B cлyчae ocoбыx ycлoвий мoгyт пoнaдoбитьcя дpyгиe дoкyмeнты:

• пиcьмeннoe coглacиe oпeкyнa или poдитeля, ecли oдapяeмый являeтcя нecoвepшeннoлeтним;
• пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa дapитeля, ecли дoм нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти;
• нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли дapитeль либo oдapяeмый дeйcтвyют нe caми, a чepeз дoвepeннoe лицo.

Особенности дарения доли жилого дома

Жилой дом — это индивидуально-определенная постройка, состоящая их жилых комнат и прочих вспомогательных помещений. Такой вид недвижимости чаще всего находится в общей собственности нескольких лиц.

К сведению

Жилой дом гораздо проще, чем квартиру, разделить на доли, определив за каждой из долей своего хозяина. Кроме того, владельцы долей в праве собственности на жилой дом могут вполне благополучно уживаться рядом, даже не будучи родственниками, чего, как правило, нельзя сказать о чужих людях, проживающих в одной квартире.

Договор дарения доли жилого дома заключается в следующем — даритель передает или обязуется передать противоположной стороне часть права собственности на жилое помещение, и при этом подобная передача реализуется абсолютно безвозмездно. Если же сделка представляет собой обещание передать часть дома одаряемому, нужно, чтобы такое обещание:

• было выполнено в письменной форме (как следует из п. 2 ст. 574 ГК РФ);
• отражало отчетливо выраженное намерение передачи недвижимости в дар (предмет дарения при этом подлежит максимальной конкретизации).

Если в числе долевых собственников имеются малолетние дети (не достигшие 14 лет) либо граждане, признанные судом недееспособными, то осуществление дарения от их имени законными представителями запрещено законом. Также недопустимо совершение дарения части жилого дома в пользу:

• работников социальных, медицинских и образовательных организаций лицами, находящимися в таких учреждениях, равно как и их супругами или родственниками;
• государственных и муниципальных служащих (если это связано с должностным положением или служебными обязанностями таких служащих).

Важно

Даритель вправе самостоятельно, и не уведомляя остальных собственников, подарить ту долю жилого дома, которая принадлежит ему. В данном случае не применяется правило о преимущественной покупке отчуждаемой доли жилья остальными участниками собственности.

При дарении части дома необходимо предусмотреть, будет ли по договору переходить право собственности на часть земельного участка, на котором стоит дом.

Пример

П. подарил А. часть жилого дома, но не указал в дарственной, переходит ли к А. та часть земельного участка, которая ему принадлежит. Спор удалось разрешить только в суде, где было установлено, что в дар была передана исключительно часть дома, тогда как собственником земельного участка остался П. , которому пришлось оформлять дополнительную дарственную на участок.

Что должно быть включено в договор?

Так как дарение представляет собой юридически значимое действие с любым объектом частной собственности, заключенный договор должен отвечать определенным требованиям.

К таким требованиям по тексту договора, а также его реквизитам будут относиться следующие:

• Обязательное указание даты и места совершения сделки (как в простой письменной форме, так и в том варианте, который будет заключаться у нотариуса, эти данные должны быть указаны в обязательном порядке с той целью, чтобы в случае возникновения спорных вопросов по результатам сделки можно было легко установить, в какой момент спорная ситуация возникла и, в случае необходимости, такую сделку признать ничтожной);
• Стороны-участники заключаемого договора (при составлении текста договора дарения указание сторон-участников также является обязательным с целью исключения подмены одаряемого. Кроме того, при указании участников сделки необходимо также зафиксировать паспортные данные обоих лиц с целью определения достоверности подписей на составленном итоговом документе);
• Предмет договора (в этом разделе необходимо не только указать, что именно передается в дар — часть земельного участка, дома, доля в каком-то объекте недвижимости и т.д.), но и его физические характеристики (полный адрес, кадастровый номер), так как эти данные помогут в последствии идентифицировать объект права собственности и провести оформление перехода этого права;
• Существующие обременения или возможные условия передачи (например, даритель может указать, что имущество перейдет к одаряемому только по наступлении каких-то условий: достижение совершеннолетия, свадьба и т.д., а также указать, какие требования он выдвигает относительно передаваемого имущества: проживать на территории указанного объекта недвижимости до наступления определенного периода времени, возможность пользоваться этим объектом при каких-либо обстоятельствах и т.д.);
• Реквизиты сторон (в этом разделе уже в более развернутом виде указываются паспортные данные обеих сторон — если речь идет о сделке между физическими лицами, и основные регистрационные данные — если одна из сторон-участниц договора — юридическое лицо).

В том случае, если все стороны согласны с заключаемым договором, то он заверяется их личными подписями.

Образец договора дарения доли земельного участка и доли дома можно скачать здесь.

Форма договора дарения части дома

Дарственная при отчуждении доли жилого дома должна быть обязательно выражена в письменной форме. Непосредственно передача подарка может состоять в символическом вручении ключей либо правоустанавливающих документов одаряемому.

Дарственный документ на недвижимость не обязательно оформлять через нотариат, однако при добровольном оформлении у нотариуса стороны получают гарантии правомерности проводимой сделки, вследствие чего, препятствующим сделке заинтересованным лицам будет сложно ее оспорить. Кроме того, с 1 марта 2013 года, согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ, прохождение государственной регистрации дарения не является обязательным.

Содержание договора дарения доли жилого дома

Договор о передаче в дар части жилого дома должно включать нижеуказанные элементы:

1. Дата, место составления документа;
2. Имена сторон;
3. Предмет сделки (информация о доме: наименование, местонахождение, площадь и иные характеристики) с указанием определенного размера передаваемой доли;
4. Стоимость доли, передаваемой по договору;
5. Права и обязанности сторон по договору, а также их ответственность;
6. Информация о лицах, зарегистрированных в доме, а также о лицах, которые сохраняют право пользования помещением после его отчуждения по договору дарения;
7. Реквизиты свидетельства дарителя о праве собственности;
8. Дата передачи дара;
9. Указание на то, что даритель дееспособен, понимает сущность и последствия сделки, ознакомлен со статьями 572-578 ГК РФ;
10. Наличие обременений на передаваемой в подарок недвижимости;
11. Порядок несения сопряженных с оформлением дара расходов.

Законодательное регулирование

Российским законодательством разрешено совершать сделки, связанные с дарением имущества. Не запрещено заключать даже консенсуальные сделки, которые предполагают, что имущество будет передано не в момент подписания соглашения, а в будущем. Правила составления дарственных приводятся в ст. 572 ГК.

Информация!

Дарственная считается выполненной только после переоформления доли дома и участка в собственность получателя дара.

Регистрация дарения доли жилого дома

После заключения договора дарения нужно оформить переход права собственности на долю недвижимости. Подписав дарственную, стороны должны обратиться в Росреестр.

Внимание

Одаряемый и даритель обязаны обратиться в регистрирующий орган вместе, подав заявление о регистрации. В течение не более чем 10 дней они должны получить готовые правоустанавливающие документы.

Для регистрирования права собственности необходим следующий пакет документов:

• договор дарения (в 3-х экземплярах);
• паспорта одаряемого и дарителя;
• документы дарителя на передаваемую недвижимость;
• техническая документация на дом;
• документы на земельный участок (кадастровый паспорт и свидетельство права собственности);
• справка о тех лицах, которые прописаны в доме;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 рублей;
• заявление о регистрации, которое должно быть подписано обеими сторонами в обязательном присутствии представителя регистрирующего органа
• доверенность, на основании которой действует любая из сторон (если имеется).

Как оформляется сделка

Я опубликовала свою инструкцию на отдельной странице — . Неважно количество участников, являются ли они друг другу родственниками, на каком участке стоит дом (ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный и т.п.) — моя инструкция подойдет для всех.

Говоря кратко, нужно составить договор дарения и подать этот список документов на регистрацию сделки.

О договоре дарения

— здесь выложила образцы и бланки договора. Там же подробно объяснила, как его правильно составить, сколько составить экземпляров, когда подписывать и какие пункты в нем необязательны.

Также советую внимательно прочитать ст. 572 ГК РФ.

Документы подаем в МФЦ или УФРС

Если в вашем населенном пункте есть МФЦ, идите туда. Если нет, идите в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата). Причем сейчас работает экстерриториальный принцип принятия документов. Можно придти в любое в любое отделение вне зависимости от местоположения недвижимости и проживания участников. Но я все равно советую позвонить в понравившееся отделение и уточнить по услуге. Все-таки экстерриториальный принцип внедрили с мая 2021 года.

На основании поданного договора дарения будет зарегистрирован переход права собственности от нынешних собственников (дарителей) на одаряемых. Госпошлина — 350 рублей (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации — 9 рабочих дней при обращении в МФЦ и 7 рабочих дней при обращении напрямую в Рег.палату. В МФЦ дольше, потому что они лишь посредники — принимают заявления и направляют все в тот же УФРС.

В конце всем участникам выдадут свой экземпляр договора с пометкой о государственной регистрации. Одаряемым выдадут 2 выписки из ЕГРН — на дом и на участок. В них можно будет посмотреть, что одаряемые теперь новые владельцы. В разделе №2 в строке «Правообладатель» будут прописаны их ФИО.

Если одаряемые — несовершеннолетние дети

В договоре дарения нужно указать представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Если ребенку дарит один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка по договору указываем второго родителя. При дарении обоими родителями, любой из них может быть представителем ребенка. Если родители разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08. Если ребенку дарит недвижимость, например, его бабушка с дедушкой, его представителем может быть один из его родителей (опекун). Лучше, если это будет мать.

За ребенка до 14 лет договор дарения подписывает его представитель, который там указан — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не требуется. Ребенок от 14 до 18 лет сам подписывает договор + в качестве согласия подпись ставит его представитель — ст. 26 ГК РФ. Затем оба идут и подают документы на регистрацию.

Налогообложение при дарении доли жилого дома

Передача недвижимости в качестве подарка, как правило, является основанием для уплаты налога на доходы в размере 13% от рыночной стоимости части недвижимости. Однако если даритель и одаряемый при дарении доли жилого дома являются близкими родственниками (супругами, детьми и их родителями, дедушками/бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе и неполнородными, а также усыновителями и усыновленными), то получаемые в рамках дарения доходы не подлежат обложению налогом. На это прямо указано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации.