Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.
Что значит владеть зданием, строением или недвижимостью в многоквартирном доме?
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относится все, что связано с землей, в том числе здания, помещения. Права на подобное имущество возникают с момента его госрегистрации в ЕГРН.
Поставить на кадастровый учет такие объекты и оформить на них в дальнейшем права владения допустимо, если в выписке из ЕГРН и техническом плане значится «Нежилое помещение». При этом объекту должен присваиваться кадастровый номер, тогда он сможет стать предметом гражданско-правовых сделок.
Официальное владение объектом недвижимости дает право на законных основаниях использовать и распоряжаться им по назначению. Владелец имеет право продать, обменять, подарить, разделить, а также сдать в наем и поднаем третьим лицам такую недвижимость. Кроме того, есть возможность:
- завещать;
- передать в залог банку и прочим кредиторам;
- включить в уставной капитал компаний зарегистрированный объект владения.
Образец заключаемого с банком договора
Пункты ипотечного соглашения могут разниться в зависимости от условий выдачи кредита. Однако стандартно в документе должна присутствовать следующая информация:
- данные о соискателе;
- полное наименование банка-кредитора;
- условия предоставления заемных средств;
- права и обязанности участников сделки;
- способ погашения ссуды (также оговаривается вариант досрочного внесения всей суммы).
С полноценным образцом ипотечного договора можно ознакомиться по ссылке:
Способы передачи объекта
Выделяются такие основные способы передачи объекта во владение:
- Строительство помещений (статья 219 ГК РФ).
- Сделки об отчуждении (помимо купли-продажи и дарения, включает обмен).
- Купля-продажа (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
- Получение по дарственной (статья 572 ГК РФ).
- Наследование (статья 1112 ГК РФ).
- Приватизация (статья 217, часть 2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).
- Иные способы.
Собственник должен знать, что все сведения об активах, обязательно вносятся в общий реестр по недвижимости. Если происходит смена собственника, то производиться регистрация перехода прав владения в Росреестре (п. 2, ст. 223 ГК РФ).
Что касается оформления всех сделок, в первую очередь оформляется договор и регистрируются права собственности в Росреестре, после перехода. Если оформлялось завещание, тогда необходимо иметь документ, заверенный нотариусом. Владеть объектом можно на правовых основаниях исключительно после смерти наследодателя.
Если происходит смена собственника здания, то для сделки потребуется представить документы на участок, иначе регистрация в Росреестре неосуществима. Помещения в этом случае, являются исключением.
Как оформить строительство?
Для возведения нежилого объекта надо получить разрешение от местного самоуправления. Чтобы сделка была оформлена по закону, на участок предъявляются правоустанавливающие документы. Нельзя допускать, чтобы назначение участка расходилось с назначением недвижимости.
Прежде чем получить разрешение на строительство, следует разработать проект на объект, согласовать постройку со многими государственными службами (Приказ Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г., под № 37). Возведение помещения требует постановки на кадастровый учет, после производится регистрация, а потом выдается разрешение на ввод его в эксплуатацию.
Сделки об отчуждении
Сделка может заключаться не только в продаже, но и в обмене или в безвозмездной передаче. В таком случае оформляется письменный договор, где перечисляются все условия. Обязательно описывается объект сделки с кадастровым номером и адресом, включается стоимость или описываются условия обмена, покупки, передачи.
Купля-продажа
Для приобретения активов потребуется оформить договор купли-продажи. Составляется он исключительно в письменном виде. Описываются все условия сделки, включая стоимость, предмет договора, а также сроки.
Продавец должен предъявить в государственные инстанции паспорт, документы, которые указывают на право владения, выписку из ЕГРН ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», технические документы.
Если участник сделки – юридическое лицо, то дополнительно принимаются во внимание учредительные документы, выписка ЕГРЮЛ.
Если покупается не все помещение, а доля, то следует у совладельца потребовать письменный отказ от преимущественной покупки.
По дарственной
Принятие нежилого объекта в дар оформляется письменно, при этом нотариальное подтверждение не требуется. При дарении важно зарегистрировать переход прав владения в Росреестре. При составлении договора указываются данные о дарителе и получателе, а также об объекте передачи.
Наследование
Недвижимость переходит по наследству, согласно ст. 1112 ГК РФ, но только на основании закона или завещания. Владелец помещения должен иметь правоустанавливающую документацию. Для оформления недвижимого имущества заявитель должен подтвердить право на наследство. Статья 1118 ГК РФ регулирует процесс передачи прав на имущество, если есть завещание, если же его нет, то передача прав будет определяться статьей 1141 ГК РФ.
Приватизация
Нежилые объекты, владельцем которых является государство, могут подвергаться приватизации. Юр- и физлица имеют право обратиться в местные органы власти. Чтобы провести приватизацию, следует предоставить пакет документов. Правом на бесплатную процедуру имеют право граждане, пользующиеся недвижимостью на основании соглашения о соцнайме.
С юридическими лицами все обстоит иначе. Те, кто арендует нежилые объекты на протяжении не менее трех лет, могут получить льготы – осуществить приобретение по кадастровой стоимости.
Какой тип заемщиков может получить ипотеку на нежилую недвижимость
Подать заявку могут:
- ИП;
- владельцы малого и большого бизнеса;
- ведущие менеджеры компаний;
- крупные акционеры.
Могут ли взять ипотеку на нежилое помещение физлица
Ипотека коммерческой недвижимости доступна физическим лицам при условии их регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Также получить такой займ могут управляющие или собственники определенного бизнеса, акционеры, учредители. Кроме того, заемщик должен быть российским гражданином в возрасте от 21 года до 65 лет.
Банк обращает внимание на кредитную историю предпринимателя. Важно, чтобы фирма имела незапятнанную репутацию, вовремя платила налоги и правильно вела бухучет. Иначе шанс получить одобрение по заявке значительно уменьшается.
Особенности нежилого помещения
Физическим лицам при оформлении займа на приобретение объекта из нежилого фонда придется столкнуться с некоторыми особенностями, касающимися приобретаемого объекта:
- недвижимость, купленная на ипотечные средства, станет залоговым имуществом;
- в апартаментах нельзя прописаться;
- платежи за коммунальные услуги в нежилых помещениях в разы выше, поэтому у физлица могут возникнуть финансовые трудности;
- нельзя воспользоваться маткапиталом или другими субсидиями от государства для погашения долга по кредиту;
- по этому кредитному предложению налоговый вычет отсутствует.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.
Получить займ под строительство нежилой недвижимости невозможно без большого первоначального взноса, поскольку велик риск заморозки или прекращения строительства.
Кредит на покупку гаража
У индивидуальных предпринимателей в статусе физического лица имеется возможность оформить ипотеку на гараж. Заемные средства можно направить на покупку готового гаража или его строительство. Примером является предложение от Сбербанка, которое распространяется также на приобретение машино-места.
Поскольку подобная ипотека предоставляется не во всех финансово-кредитных учреждениях, альтернативой может стать стандартный потребительский займ.
Так, Сбербанк предлагает такой продукт на следующих условиях:
- лимит – до 5 млн руб.;
- процентная ставка – от 9,9%;
- рассрочка – до 5 лет.
Подробности можно узнать непосредственно на сайте .
Гараж не является недвижимостью при отсутствии крепкого фундамента.
Недвижимость с земельным участком
Земельный участок, на котором расположено купленное по ипотеке строение, автоматически становится залогом (ст. 69 102 ФЗ «Об ипотеке»). Исключением будет земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности. Также банк не может наложить обременение на участки, имеющие площадь меньше установленной в конкретном регионе (например, минимум составляет 2 сотки) и принадлежащие по праву постоянного пользования.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.
Если земельный надел, которым соискатель владеет на праве аренды, становится залогом у банка, то и при наложении на него взыскания кредитор не вправе им распоряжаться как собственник. Он сможет выступать исключительно арендатором.
Другая недвижимость исключительно коммерческого назначения
Физлицам сложнее купить коммерческую недвижимость по ипотеке, чем юридическим клиентам. Последним банк предлагает приобрести складское, офисное или торговое помещение под завышенную ставку, что невыгодно физлицам. Поэтому такие займы выдают исключительно гражданам, ведущим предпринимательскую деятельность. Тогда берут в расчет прибыль компании и перспективность развития бизнеса. Заемщик должен предоставить на рассмотрение, помимо стандартного пакета документов, финансовую отчетность фирмы.
Обычно подобные кредитные предложения подразумевают ужесточенные условия для клиента.
Уведомление о смене собственника
Законодательством установлены отдельные требования касательно арендодателя и арендатора. Наймодатель, обязуется уведомить нанимателя о смене владельца специальным письменным документом – уведомлением.
Уведомление о смене владельца может понадобиться, когда на нежилом объекте свою деятельность осуществляют арендаторы. Согласно статье 617 ГК РФ, при смене собственника нет необходимости перезаключать договор аренды, но предыдущий владелец обязан арендаторов предупредить об этом заранее.
Уведомление может составляться в произвольном виде, но обязательно прописывают смену реквизитов, потому что на них будут перечисляться арендные платежи, а также вписываются контакты нового владельца. Правильно все оформить с помощью письменных уведомлений. Они должны быть предоставлены арендаторам за месяц до сделки.
Смена собственников на здание, которое сдается в аренду, не является основанием для аннулирования договора по аренде.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94
Список банков, которые выдают коммерческую ипотеку
Перечень наиболее популярных банков, выдающих кредит для бизнеса:
| Банк | Сумма кредита, до | Ставка | Срок ипотеки |
| до 30 000 руб. | от 9,8% | до 30 лет | Перейти |
| до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |
| до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |
Обычно банки не дают ипотеку на коммерческую недвижимость без первоначального взноса. Но это не значит, что нельзя договориться в индивидуальном порядке. Вероятность одобрения повысится, если предложить залог, стоимость которого больше, чем запрашиваемая сумма.
Также положительно повлияет на решение привлечение благонадежного поручителя, особенно когда в этом качестве выступает государство (по спецпрограмме). Если банк пойдет на такой риск, нужно будет давать первоначальный взнос, превышающий 40% от суммы займа.
Чтобы выбрать наиболее выгодное для себя предложение, стоит воспользоваться онлайн-калькулятором.
Как зарегистрировать недвижимость и нужно ли платить госпошлину?
Процедура государственной регистрации права собственности на нежилой объект — это обязательное условие для получения кадастрового номера, после чего владельцу выдадут кадастровый паспорт в Росреестре. Согласно ФЗ N 218-ФЗ, регистрация должна проводиться при покупке, разделении на доли, дарении, наследовании и даже при планировке.
Для осуществления процедуры надо подать пакет документов и оплатить государственную пошлину. Через неделю, после обращения владельца недвижимости выдается свидетельство.
Если собственников несколько, то каждый из них получает экземпляр. После получения зарегистрированного договора на руки, владелец может использовать помещение по своему усмотрению. Также как только новоиспеченный владелец пройдет процедуру регистрации, у него появится возможность заказать выписку из реестра, подтверждающие его права владения.
Как по адресу дома узнать, кто его владелец?
Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?
Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:
- Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
- С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».
Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2021 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.
Сроки оформления и документы для госрегистрации
Для регистрации при переходе во владения нежилым объектом необходимо обратиться в Росреестр, он находится в территориальном отделении. Свое обращение можно отправить через МФЦ, интернет, по почте или через доверенное лицо. Если этого не сделать, то согласно ст. 219 ГК РФ сделка будет признана недействительной.
Для осуществления регистрации предъявляется пакет таких документов:
- Паспорта обеих сторон. Если делами занимается доверенное лицо одной из сторон, тогда доверенность, заверенную нотариусом.
- В реестр предъявляются учредительные документы и нотариальные их копии.
- Требуется предъявить копии купли-продажи, дарения, мены.
- Обе стороны пишут заявление от руки.
- Подается квитанция о госпошлине.
Госпошлина за регистрацию права собственности на помещение или здание составляет 2 тыс. рублей. При регистрации долевой собственности каждый владелец доли оплачивает 2 тыс. рублей по отдельной квитанции. Государственная регистрация не занимает много времени. Все документы проверяются и оформляются не дольше семи дней.
Этапы регистрации
Нужно оформить на себя помещение? Признание права собственности нежилого объекта за тем или иным лицом – обыденная сегодня манипуляция. Она проводится в несколько этапов.
Сначала собственник территории подготавливает документы. Ему потребуются паспорта имущества (кадастровый и технический). Если речь идет о новом здании, соответствующие бумаги должны подготавливаться застройщиком.
Чтобы получить кадастровый паспорт, а также план помещения (без него обойтись не получится), необходимо вызвать соответствующую службу. А именно – работников кадастровой палаты. Если вместе с нежилым объектом оформляется земля, придется обратиться дополнительно к геодезистам. Они занимаются составлением техпланов на земельные участки.
Далее происходит сбор остальных бумаг. Процедура зависит от особенностей жизненных обстоятельств относительно каждого отдельного дела. Когда все готово, можно проводить при необходимости юридически значимую сделку по переходу полномочий на определенный объект, сопряженный с регистрационными действиями.
Обязательно перед подачей заявления установленной формы в уполномоченные службы происходит уплата госпошлины. Юрлица перечисляют за операцию 22 000 рублей, физлица – 2 000.
Когда документы переданы уполномоченным службам, происходит их проверка на подлинность и целостность. Если все нормально, собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги через 10 дней. В противном случае процедуру приостановят или вовсе отклонят.
Что делать в случае отказа в признании?
Согласно ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015, Росреестр имеет право вернуть заявление без рассмотрения.
К основным ошибкам относятся:
- Неправильный пакет документов.
- Некорректное заполнение заявления.
- Отсутствие подтверждающих оплату госпошлины документов.
В любом случае надо устранить все недочеты, заполнить заявление и пройти процедуру регистрации еще раз. Крайним методом получить права собственности, является обращение в суд, но необходимо предъявить доказательство того, что отказ был неправомерный.
Когда требуется доверенность на представление интересов?
ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.
Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:
- Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
- Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
- Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.
Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.
Основания для прекращения владения объектом
Согласно статье 235 ГК РФ, основанием о прекращении права собственности на нежилой объект, считается заявление от соответствующего лица. В Росреестр подается комплект нужной документации. Причиной для прекращения права на владение недвижимостью, может быть:
- подписанный и уже прошедший регистрацию договор в пользу другого человека;
- ликвидация объекта;
- конфискация имущества;
- уголовно наказуемое деяние владельца или же его смерть.
В заключение надо отметить, что нежилые здания на равных правах с жилыми могут выступать объектами купли-продажи, дарения и наследования. Если производиться строительство, то стоит быть готов к тому, что процедура согласования может занять много дополнительного времени.
Могут ли это быть несколько человек одновременно?
Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:
- Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
- Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2021 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.
