Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Коммерческий найм: что это такое

Коммерческий найм жилого помещения жк РФ считается одним из законных методов предоставления жилья для временного проживания в 2021 году. Указание на коммерческий характер этого типа договора не подразумевает наличие между лицами предпринимательских взаимоотношений, а говорит о возможности выставлять платный тип проживания для временных жителей.

ВНИМАНИЕ! Законодательство не отображает определенные норм, которые устанавливают порядок заключения договора коммерческого найма.

По этой причине людям нужно смотреть на требования, записанные в главе 35 ГК РФ, за исключением норм, прямо относящихся к найму жилого фонда. Особенности соглашения коммерческого найма:

• наймодателем может стать законный хозяин или назначенное им лицо;
• нанимателем жилья по соглашениям этого типа может считаться лишь физическое лицо;
• целевым предназначением этого вида правоотношений считается использование собственности только для проживания людей, ведение любой другой деятельности в подобных помещениях запрещается.

Это главные моменты, которые стоит запомнить. Существует самая распространенная недвижимость, которую можно назвать коммерческим жильем:

1. Сельскохозяйственные предприятия.
2. Промышленного типа объекты.
3. Отели, гостиницы, мотели.
4. Склады, гаражи.
5. Офис.
6. Различные центры и магазины.

Коммерческой недвижимостью также считают:

• Земельные и иные естественные участки.
• Определенные участки подземного типа.
• Разграниченные водного типа объекты.
• Участки в лесу.
• Старые насаждения.
• Другие разновидности имущества, прикрепленные к земельному участку или прочно с ним связанные. Чаще всего, это дома или сооружения.

Необходимо помнить, что к недвижимости также причисляются и права на нее. Еще ею можно называть обязательно подлежащие официальной регистрации космического типа объекты, водные и воздушные суда.

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

Как заключается договор

Для оформления соглашения сторонам нужно соблюдать требования, установленные законом. Изначально, необходимо определить, какие объекты недвижимости могут отдаваться во временное пользование на условиях подобного найма.
Согласно закону объект, переданный на условиях найма, должен отвечать следующим запросам:

1. изолированное состояние – комната для проживания должна быть огорожена специальными конструкциями и иметь специальный вход (выход) к основному имуществу постройки, или прямой выход на уличную площадку;
2. комната должна подходить для постоянного проживания, проще говоря, соответствовать требованиями и стандартам, установленным жилищным законом;
3. в найм можно передать не только целого типа объект, но и его изолированную часть (к примеру, изолированное помещение в доме).

Для заключения соглашения контрагентам нужно обсудить существенные и вспомогательные условия сделки. В их состав должны входить:

• предмет договоренности – отдача во временное пользование конкретной жилой комнаты;
• период времени – максимальный срок соглашения не может превышать 5 лет, такое правило было установлено законом;
• размер регулярных взносов за жилье – устанавливается при помощи соглашения сторон (плата за коммуналку будет записана отдельно, в зависимости от фактического поглощения ресурсов или количества живущих людей);
• состав лиц, которые смогут получить жилье на весь период найма;
• состав имущества, которое есть в квартире или доме, и передается на время;
• другие условия, которые обсуждают стороны (в том числе порядок осуществления ремонтных работ и т.д.).

Для оформления договора этого типа в 2021 году нужно соблюдать письменную форму документации, удостоверение нотариуса брать не нужно. Еще необходимо учесть, что в результате заключения договора появится ограничение права собственности, которое подлежит срочной официальной регистрации в российском реестре.

ВНИМАНИЕ! Закон о регистрации должен соблюдаться лишь при заключении сделки более чем на один год, на краткосрочные соглашения это условие не распространяется.

Для составления соглашения сторонам потребуется следующая документация:

1. документация, удостоверяющая личность всех граждан (общего типа паспорта, свидетельство о рождении ребенка и т.д.);
2. правоустанавливающая документация на жилье (справка о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
3. Соглашение коммерческого найма и документ приема передачи.

При обращении для регистрации обременения, нужно иметь с собой платежную справку, которая подтверждает оплату госпошлины.

Может ли недвижимость коммерческого типа быть жилой? Несмотря на то, что раньше все было упорядочено, появилось такое понятие, как «коммерческое жилье», и сейчас оно все больше набирает обороты. В понятии коммерческое жилье, подразумевается вся жилая недвижимость, эксплуатация которой дарит возможность получать прибыль.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

• использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
• обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
• своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Пример апартаментов

Самый простой пример подобного жилья — это стандартный многоэтажный, многоквартирный домик. Но каждое помещение в нем считается частной жилой площадью.

В общем плане, создание многоквартирных построек предстает выгодным проектом в сфере коммерческой недвижимости.

Ведь проектирование, архитектурная планировка и дальнейшее строительство дома выступает инвестиционным вложением денег, цель которого абсолютно понятна — получение прибыли.

Но в это, же время каждая квартира в таком здании — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут все проданы, дом уже перестает быть проектом коммерческого типа. Отныне он станет относиться к жилой частной собственности.

Дополнительные особенности и нюансы

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Тонкости налогообложения

С налоговыми взносами за коммерческую недвижимость тоже могут возникнуть проблемы. Так как подобное жилье фактически не причислено к жилому фонду, тут нереально получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на апартаменты списываются по высоким ставкам, ведь по закону, это жилье считается коммерческим. Поэтому владелец апартаментов, в сравнении с собственником простого жилья, переплачивает в плане налогов.

При определении налоговой базы мин ставка для коммерческого жилья — 0,5 %, макс — 2 %. Что же касается простого жилья, то в его отношении задействована ставка 0,1 % .

Самые невыгодные в плане налогов это апартаменты, которые находятся в офисном, торговом комплексе, в доме, созданном для заведений общепита. Самые доступные — помещения в гостиницах.

Можно ли приватизировать такое жилье? Тут тоже есть проблемы. Порой людям предлагаются договоры, где они считаются собственниками не жилья, а какой-либо доли в общем имуществе.

Плата

Порядок оплаты за жилье определяется условиями договора. Её размер может изменяться только по взаимному согласию сторон. Оплата производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет собственника. В качестве подтверждения выступают банковские квитанции.

Закон допускает расчет наличными. В этом случае необходимо оформлять расписки о передаче денег. Последний вариант подходит для случая, когда помещение сдается на небольшой срок, например, на один месяц.

Распространенность

Как показывает практика, половина недвижимости на первичном рынке жилья в России — это именно апартаменты. Почему это так распространенно? Все дело в доступной стоимости, а это большой плюс для продажи жилья в той же Москве.

ВАЖНО! Но покупатели забывают про серьезный недостаток — правовой статус подобных объектов четко не прописан. Формально эти помещения — это нежилая недвижимость.

Несмотря на то, что они полностью подходят для жизни, активно вносятся в планы и проекты административных центров, различных комплексов.

Сколько стоит подобно жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в простых жилых многоэтажных зданиях, то они будут на 20-30, % ниже в плане цены. Притом характеристики жилья будут идентичными.

Коммерческое жилье – раньше привлекало лишь предпринимателей и инвесторов. Сейчас, такое жилье притягивает простых граждан, заинтересованных в выгодных предложениях. Но по факту более низкая цена на апартаменты выливается в целый перечень минусов, которые перекроют любые плюсы.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Арендодатель

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм.

В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя.

Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне, оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Обязанности

Наймодателя

• Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
• Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
• В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.

Нанимателя

• Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
• Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
• Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Расторжение соглашения

Случаи, когда договор можно расторгнуть, зафиксированы в ст. 687 ГК РФ. Если наниматель желает прекратить действие договора, ему необходимо поставить в известность собственника за 3 месяца до прекращения сделки. Владелец жилья вправе требовать расторжения при следующих обстоятельствах:

• вторая сторона нанесла имущественный вред имуществу собственника,
• обязательная плата не перечислялась более полугода. При краткосрочном соглашении этот срок сокращается до 2 месяцев.

При подобных обстоятельствах владелец вправе выселить жильцов. Предупредить о своем решении он обязан за 3 месяца. Если добровольно покидать квартиру они не желают, то вопрос придется решать в суде. Судебная практика показывает, что возможны такие варианты решения проблемы:

• суд может установить для ответчика срок, который не должен быть более 1 года, для ликвидации нарушений, ставших основанием для досрочного выселения – ремонт жилплощади, погашение долгов по платежам,
• если по истечении указанного срока ситуация не изменится, то повторное обращение собственника повлечет за собой принудительное выселение,
• наниматель может заявить ходатайство об отсрочке выселения для поиска нового жилья.

Отсутствие обязательных выплат или причинение имущественного вреда необходимо будет доказать, приложив соответствующие бумаги. Договор можно досрочно расторгнуть, если помещение признано аварийным по причинам, не зависящим от нанимателя. При прекращении действия соглашения жильцы должны вернуть собственнику его имущество, перечисленное в акте приема-передачи. Следует соблюдать такую последовательность действий:

• наниматель и прочие лица, с которыми он проживает, обязаны освободить жилплощадь в срок, указанный в судебном постановлении,
• при обращении владельца ФМС прекращает регистрацию жильцов по адресу помещения,
• на нанимателя накладывается обязательство погасить всю имеющуюся задолженность перед собственником.

Если выселение происходит по постановлению суда, наниматель обязан оплатить все расходы на ремонтные работы, связанные с имущественным вредом, который он нанес собственнику.