Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке

The following two tabs change content below.

Автор
Статьи автора

Анастасия Клименкова (Юрист)

Опыт работы 7 лет.

Автор: Анастасия Клименкова (Юрист) (Все статьи автора)

Что делать, если на машину упало дерево: пошаговая инструкция — 27.09.2021
Какая будет пенсия, если нет минимального трудового стажа в 2021 году — 02.09.2021
Каким должен быть трудовой стаж для выхода на пенсию в 2021 году? — 23.08.2021

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке регулируется нормами гражданского законодательства России. Процедура расторжения арендного договора осуществляется поэтапно. Перечень оснований и причин для прекращения правоотношений по инициативе одного из субъектов является исчерпывающим.

Основания расторжения арендного договора

Правоотношения, возникающие из договора, могут быть прекращены по согласию сторон в любой момент времени. Причины указаны в статьях 619—620 и 687 ГК РФ. Согласно ГК РФ, в одностороннем порядке жилищные договоры могут расторгаться по следующим основаниям:

наличие вступившего в силу судебного решения;
серьезные нарушения условия арендного договора.

Любая из сторон вправе заявитель о желании расторгнуть соглашение, если в документе не содержится указания о сроке его действия. Главное — сообщить об этом за три месяца до даты предполагаемого события.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

фамилия, инициалы одной стороны;
фамилия, инициалы нанимателя;
обстоятельства расторжения;
отсутствие претензий.

Регистрация соглашения

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Причины расторжения договора аренды

Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны: арендодатель и арендатор. В перечень причин на расторжение по инициативе арендодателя входят следующие обстоятельства:

Неаккуратное обращение с недвижимостью, вызывающее разрушение объекта или нарушение его целостности.
Многократное нарушение условий арендного соглашения.
Несвоевременное внесение арендной платы. Для расторжения договора в одностороннем порядке достаточно двух месяцев задолженности подряд.

В перечень причин на расторжение по инициативе арендатора входят следующие обстоятельства:

Отказ от предоставления недвижимого объекта в пользование.
Создание препятствий для использования жилья по целевому назначению.
При использовании жилого помещения выявлены недостатки, которые были скрыты арендодателем на момент заключения договора найма помещения. При этом необходимо доказать, что гражданин не подписывал бы документ, если бы знал о наличии указанных проблем.
Нарушение собственником жилого помещения условий о проведении текущего и капитального ремонта.
Порча объекта собственности по независящим от арендатора причинам (например, стихийные бедствия).
Нарушение иных условий подписанного арендного соглашения.

Договоры могут быть расторгнуты в односторонне порядке и по другим основаниям, если они прописаны в условиях соглашения.

Как закрепить принятое решение

Независимо от того, принято решение договор найма помещения расторгнуть или сохранить правоотношения, должны быть исключены дальнейшие разбирательства относительно состояния жилья. С этой целью должен быть составлен и подписан акт приёма-передачи, содержащий:

данные сторон договора (сведения согласно паспорту, контактные номера телефонов);
место, дата и время составления акта;
основания для расторжения договора или претензии по состоянию жилья;
сроки и порядок устранения недостатков арендатором (если договор продолжает действовать);

Внимание! При отсутствии претензий со стороны владельца жилплощади следует сделать соответствующую пометку в акте. Это позволить обезопасить арендатора после того, как будет расторгнут договор найма квартиры.

Процедура расторжения договора найма жилого помещения

Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства. Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:

Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
Составление мирового соглашения.
Прием жилого помещения.
Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).

Уведомление ответчика о расторжении договора

В письменной претензии должен содержаться перечень имеющихся проблем и требование о прекращении нарушений, выявленных арендатором, с указанием срока их ликвидации.

Также должно быть указано, что в случае отказа арендодателя в установленный период времени сторона заявителя аннулирует договор в принудительном порядке.

На обращении пострадавшей стороны должна быть подпись лица, принявшего заявление (если оно было вручено лично). Если оно отправлялось почтой (заказным письмом), необходимо получить уведомление о получении документа второй стороной.

В дальнейшем это будет считаться подтверждением уведомления виновной стороны о попытке расторгнуть договор по уважительным причинам (в случае судебного разбирательства).

Если расторгнуть арендное соглашение хочет арендатор, уведомлять хозяина недвижимого объекта о переезде квартиранта необходимо за три месяца. Лучше всего это сделать в письменной форме, чтобы в дальнейшем доказать в суде о своевременном уведомлении второй стороны.

Согласно нормам действующего законодательства, если арендатор своевременно не уведомил хозяина квартиры, при досрочном выселении он обязан оплачивать аренду до момента заселения новых жильцов.

Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны

Законодательством не установлен единый период времени, в течение которого сторона ответчика должна направить ответ на жалобу в письменном виде. Для этого используется понятие разумного срока.

В этот период времени входит срок, достаточный для совершения следующих действий:

поиска других жильцов;
устранения выявленных арендатором нарушений.

Составление мирового соглашения

Даже в случае, когда инициатором прекращения договорных отношений выступает только одна сторона, можно уладить вопрос в досудебном порядке. Для этого необходим составить мировое соглашение.

В документе можно указать один из перечисленных пунктов:

Бумага, включающая устранение имеющихся недостатков с указанием сроков их исправления.
Соглашение о расторжении договора.

Оформление документа производится на общих основаниях — в письменном виде. Присутствие нотариуса в этом деле необязательно.

Прием жилого помещения

При выселении необходимо составлять акт приема-передачи, в котором необходимо перечислить следующие реквизиты:

личные сведения об участниках правоотношений;
место и дата составления акта;
составление подробного описания жилого помещения, передаваемого владельцу (адрес местоположения);
перечень претензий;
порядок аннулирования выявленных дефектов;
порядок расчетов при невозможности устранения недостатков.

Если претензий к принимаемому имуществу нет, об этом необходимо делать соответствующую пометку в акте. Это защитит стороны от дальнейших претензий со стороны друг друга.

Вынесение судебного решения

По нормам гражданского процессуального законодательства, исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если иск подается в отношении гражданина, место рассмотрения дела устанавливается по месту временной или постоянной прописки виновного лица.

Иск может подаваться по месту жительства истца, если у него есть малолетние дети, или ему необходимо ухаживать за больным членом семьи.

Если одна из сторон в деле — лицо, занимающееся индивидуальным предпринимательством, или организация, дело рассматривается арбитражным судом. В этом случае место подачи иска определяется по месту нахождения юридического лица или местом регистрации бизнесмена.

По взаимному согласию

Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Среди прочего, он означает, что стороны вправе в любой момент изменить или прекратить любой договор, если в законе не сказано иного. И в том случае, если договор найма желают прекратить как наниматель, так и наймодатель, они вправе заключить между собой соглашение об этом – и действие найма прекратится.

Условия, на которых будет расторгаться договор в таком случае закон не определяет – они целиком остаются на усмотрение его сторон. При этом, если согласие обоюдное, стороны не обязаны руководствоваться ни одним из приведённых выше оснований – достаточно их воли.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!

Соглашение

Обоюдная воля расторгнуть договор оформляется с помощью дополнительного соглашения. Единственное требование, которое к нему устанавливает закон – это оформление в том же виде, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. В остальном стороны вольны писать его как угодно.

Однако на практике доп. соглашение обычно имеет следующую структуру:

Название с отсылкой к основному договору.
Место и время заключения.
Личные данные обеих сторон, включая полные имена, адреса, при желании – паспортные данные.
Чёткое и однозначное желание расторгнуть договор.
Описание сопутствующих процедур (освобождения помещения, передачи ключей и т. д.).
Порядок погашения задолженности или возврата переплаты (если наниматель платил авансом).
Подписи сторон и их расшифровка.

ВНИМАНИЕ: Приведённая структура носит лишь ориентировочный характер. Стороны вправе указать в соглашении и другие пункты, не противоречащие закону.

Перечень необходимых документов

Исковое заявление и сопровождающие документы должны отвечать требованиям действующего законодательства. В заявлении должны содержаться следующие сведения:

Данные о суде, истце и ответчике.
Обстоятельства дела.
Суть претензий.
Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос.
Требование истца в отношении ответчика.
Приложение с указанием перечня прилагаемых доказательств.

К иску должны прикладываться следующие бумаги:

оригинал арендного договора;
документы, подтверждающие попытки истца решить вопрос в досудебном порядке (уведомление или претензия с отметкой о получении второй стороной);
доказательства наличия нарушений договора, допущенных истцом;
экспертное заключение по оценке причиненного вреда;
выписка из домовой книги о долгах по платежам за коммунальные услуги;
банковская выписка об отсутствии переводов денежных средств от арендатора за аренду квартиры.

Как действовать владельцу?

Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий.

Без суда

В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу ст. 450.1 ГК РФ такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права (ст. 12 ГК РФ) сменить в квартире ключи.

Кроме того допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя. Как именно это делается, описано выше.

Принудительное выселение

Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение.

Порядок расторжения через суд будет следующим:

Наймодатель готовит исковое заявление согласно ст. 131 ГПК РФ и оплачивает госпошлину.
Иск и приложенные к нему документы по ст. 132 ГПК РФ (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично.
Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания.
Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования.
После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке.

Сроки рассмотрения дела

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.

Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.

В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда. Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

Ваша оценка статье

Как нанимателю расторгнуть отношения?

В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму.

Уведомление

Закон указывает, что наймодатель должен быть предупреждён о предстоящем расторжении договора. Срок на это предупреждение – три месяца и более. Если же требуется прекратить действие договора раньше, то расторгнуть его можно только по обоюдному соглашению в описанном выше порядке.

Составление акта и передача ключей

Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было.

Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой:

Название.
Дата и место составления.
Личные данные сторон.
Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет.
Подписи с расшифровкой.

Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано.

Последним шагом является передача ключей. В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки.

ВАЖНО: Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).