Рубрика обновлена: 21 сентября 2021 г.
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет
Приватизация — это когда муниципальную/государственную недвижимость бесплатно передают в собственность граждан, которые проживают в ней по договору соц.найма или ордеру. Главный закон — это Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1.
Бесплатная приватизация стала бессрочной. Ограничение срока отменили Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ.
Кратко опишу основные моменты с ссылкам на подробные разъяснения. Нельзя приватизировать квартиру: 1) если один из прописанных против; 2) если есть неузаконенная перепланировка; 3) в совместную собственность, а только в долевую. Можно приватизировать: 1) с долгами по коммунальным платежам; 2) если имеется другая недвижимость в собственности; 3) только на несовершеннолетнего ребенка; 4) расприватизированную квартиру; 5) по доверенности. 6) сразу после получения в соц.найм.
Как правильно заключить?
Хотя этот документ заключается с государством, гражданин должен знать все правила его оформления. Каждый дееспособный человек единолично отвечает за свои действия и решения, никто не освобождает его от ответственности за неправильные поступки из-за незнания закона. К тому же не исключены ошибки и в работе государственных органов.
Требования к форме и содержанию
Договор приватизации жилого помещения можно составить в простой письменной форме, но, как правило, для этого используют специальные бланки по установленному образцу.
Содержание можно разделить по блокам: описательная, предметная части, права и обязанности, заключение.
Описательная часть:
- Номер и дата договора;
- Место – субъект РФ (республика, край, область или округ), населенный пункт.
- Информация о первом участнике. Наименование органов местного муниципалитета, ФИО главы, реквизиты документа, на основании которого глава представляет интересы власти.
- ФИО гражданина, его полные паспортные данные, место проживания и регистрации, реквизиты документа, который является обоснованием проживания в квартире.
Предметной же будет являться описание объекта договора, то есть квартиры с указанием ее площади, этажа, положения комнат, и адреса.
Права и обязанности:
- муниципалитет обязан передать жилье в собственность на безвозмездной основе;
- гражданин должен проводить капитальный ремонт и оплачивать ежегодный налог;
- гражданин имеет право регистрировать в своем жилье любого человека, продавать, дарить, завещать и сдавать в аренду данную квартиру.
Заключение:
- Указывается судьба помещения в случае смерти собственника и другая общая информация.
- В конце еще раз указывают дату заключения договора.
- Стороны удостоверяют документ своими подписями.
- Администрация подкрепляет свою подпись гербовой печатью.
Важно! Перед тем, как поставить подписи, делают второй экземпляр документа. Затем оба подписывают и заверяют печатью. Один экземпляр остается администрации, другой принадлежит новому собственнику.
Закон
Закон о приватизации, действующий на всей территории нашей страны с 1991 года, несомненно, является надежным гарантом обеспечения практически каждого россиянина собственным жильем, однако, согласно его редакции от 2012 года многие лица, имеющие право воспользоваться этой прерогативой, находились в подвешенном состоянии.
Результатом этого являлось то, что большому количеству россиян для обретения положенных им государством квадратных метров необходимо было пройти через многочисленные судебные тяжбы. Наличие такого препона и являлось основной причиной того, что многие квартиры так и оставались в госсобственности.
В качестве примера таких сложных моментов можно назвать:
- Обязательное получение разрешения на разгосударствление от всех лиц, имевших когда-либо даже малейшее отношение к этому жилому помещению. Так, закон устанавливал обязательное получение разрешения даже от «бывших родственников», которыми являются ранее разведенные супруги.
- Получение разрешения на разгосударствление первоначально требовалось даже в тех случаях, если проживающие на данных квадратных метрах граждане ранее уже успели воспользоваться своим правом на разгосударствление жилплощади.
Новые поправки, внесенные в закон о разгосударствлении, в 2012 году устранили эти препятствия, четко подчеркнув, что:
- Каждый человек имеет право на приватизацию жилищного помещения лишь единожды в жизни.
- Бывшие супруги являются посторонними друг другу людьми, поэтому и разрешения на оформление приватизации от экс-членов одной семьи отныне не требуется.
Несмотря на введение таких изменений, во многом упростивших процедуру разгосударствления жилых помещений в 2015 году, количество россиян, не успевших приватизировать свое жилье, оставалось еще огромным, что и послужило причиной продления законодателями срока бесплатной приватизации.
И сегодня прерогативой безвозмездного приобретения у государства квартиры можно воспользоваться до 2021 года включительно, поэтому лицам, не успевшим воспользоваться свои законны правом, следует поторопиться, так как дальнейшая судьба этого законопроекта неизвестна, в связи с чем нельзя исключать такой ход событий, как окончательное завершение приватизации в России.
Фото
Далее вы можете ознакомится с фото того, как выглядит образец договора на приватизацию квартиры:
Что необходимо учитывать?
Если в приватизации наряду с заявителем участвуют и другие граждане, члены его семьи, то в договоре на передачу в собственность граждан, обязательно указываются их данные, а также определяется доля собственности в данном помещении. Супруги не должны разделять доли, они владеют приватизированной квартирой совместно.
Существенные условия
Для того чтобы осуществить приватизацию и участвовать в ней необходимо:
- иметь постоянную прописку в данной квартире, либо бронирование жилплощади;
- не иметь опыта приватизация до этого, такое удовольствие доступно лишь однажды;
- удостовериться в том, что на приватизацию данного помещения не наложен запрет;
- добровольное согласие гражданина, а также членов его семьи, которые будут указаны в договоре.
На какой срок оформляется?
Приватизация – это не временный договор, а передача в постоянное пользование на правах собственности. Гражданин, получивший такой документ на квартиру, становится ее полноправным собственником пожизненно и даже может передавать это право по наследству.
Нужно ли заверять и регистрировать?
Нотариально заверять данный документ не нужно, но зарегистрировать его в Россреестре придется. Иначе впоследствии нельзя будет осуществлять другие сделки с этой квартирой, например, продать.
Для регистрации в Россреестр,или МФЦ подают необходимые документы, в том числе указанный договор и его копию, и оплачивают установленную госпошлину. В течение 60 дней Россреестр выдает еще один документ – право на собственность. Договор на приватизацию также остается у собственника.
Образец договора на приватизацию жилого помещения, квартиры 2021
Для того, чтобы знать, как выглядит договор о приватизации, можно скачать его по ссылке ниже. Однако в каждом регионе, и даже в районах одного муниципального образования, он может существенно различаться. Но это ни в коей мере не является основанием для признания его недействительным, если он составлен на законных основаниях.
Документ составляется в нескольких экземплярах – каждому из участников сделки. Все копии имеют одинаковую юридическую силу.
Порядок расторжения
Если по каким-то причинам новые собственники решают, что не хотят ими быть, они могу провести обратный процесс с расторжением договора. Такой процесс называется деприватизацией. Основанием для этой процедуры могут стать допущенные в оформлении договора нарушения. Для его осуществления есть 2 пути:
- Заявление в муниципалитет с просьбой расторгнуть существующее соглашение.
- Иск в суд подают в случае отказа от властей.
Вернуть все вспять не получится, если существуют следующие факты:
- хотя бы один из собственников не поддерживает эту инициативу;
- жилье находится в залоге по кредитному договору;
- в приватизации принимал участие несовершеннолетний гражданин;
- у заявителя в собственности есть и другое жилье;
- после заключения договора были зарегистрированы другие жильцы.
Внимание! Если человек расторгнет такое соглашение, он уже никогда не сможет получить бесплатно в собственность ни это, ни другое государственное жилье.
Жилье, которое нельзя приватизировать
Взято из ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1:
- В домах, которые признаны аварийными;
- В домах, которые находятся в закрытых военных городках;
- Служебное жильё. Но тут не всё так категорично. Собственником такого жилья является определенная организации, предприятие или государственное учреждение. В этом жилье проживают их работники по договору служебного найма. И есть некоторые случаи, при которых такую квартиру можно приватизировать: 1) Если на это согласится сам собственник. Работнику организации надо обратиться к своему начальству с заявлением, где просит передать служебную квартиру в его собственность. В большинстве случаев собственник отказывается передавать квартиру на работника, ведь это его право, а не обязанность. 2) Бывает такое, что организация или учреждение ликвидируется или в ней происходит реорганизация. В итоге организация сама отдает служебное жилье муниципалитету. В этом случае квартира теряет статус служебной и становится муниципальной.
- Комнаты в общежитии. Тоже самое, что и со служебным жильем. Только после передачи общежития муниципалитету, комнаты в ней можно будет приватизировать — ст. 7 Федеральный закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
- Жилье, которое получено не по договору соц.найма. Например, нельзя по коммерческому найму и тому подобных.
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.
Особенности
В каждом деле есть свои нюансы:
- Признать документ не действительным в связи с какими-либо нарушениями можно только в течение года после его заключения.
- Наследовать часть в квартире после смерти одного собственника будут в порядке законной очереди, а не на основании проживания в ней.
- Если в написанном тексте допущена ошибка – даты рождения, личных данных, то необходимо обратиться в орган, выдавший документ для исправления. Исправленный вариант должен быть представлен для ознакомления в Россреестр.
- Если единственный собственник умирает, а наследников нет, то квартира возвращается во владение муниципалитета.
- Выселить собственника жилья, даже если он является злостным неплательщиком коммунальных услуг, невозможно.
- Оплата за коммуналку будет немного выше для собственников, чем для нанимателей.
- Отказавшиеся от приватизации члены семьи, после подписания договора уже не смогут поменять свое решение и вступить в собственность.
Внесение изменений
В договор приватизации можно внести изменения: по соглашению сторон или же по решению суда. Последнее нужно тогда, когда одна из сторон не согласна на внесение корректировок.
Внесение изменений в документ возможно на основании следующего:
- Требуется внести в договор еще одного участника.
- В приватизации отказался принимать участие один из участников и его нужно исключить.
- Была допущена ошибка в самом документе.
- Нужно изменить личные данные одной из сторон.
Изменения в документ вносятся на основании составления дополнительного соглашения и вступают в силу только после того, как будут зарегистрированы в Росреестре.
Что делать, если он утерян и как его восстановить?
В связи с переездом, пожаром, кражей или прочими неприятностями собственник может лишиться своего экземпляра документа. В этом случае он может восстановить его.
Тут есть разница по времени получения, если приватизация осуществлялась до 1997 года, то необходимо обратиться в организацию, которая его выдавала. Если же документ датирован более поздним временем, то обращаться необходимо в Россреестр.
В любом случае, по заявлению в течение установленных этими органами сроков, собственнику выдадут дубликат документа.
Внимание! Свидетельство о приватизации, полученное до 1997 года необходимо зарегистрировать в Россреестре.
Если вы интересуетесь, какие еще нужны документы для приватизации жилья, то предлагаем прочитать об ордере, заявлении и доверенности.
Смотрите видео о том, что делать если утерян договор приватизации:
Какие документы нужно собрать?
Базовый пакет документов таков:
- Паспорта, свидетельства о рождении проживающих зарегистрированных по адресу лиц.
- Техническая документация на квартиру.
- Оригинал договора о социальном найме жилья.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Заявление на приватизацию.
Если речь идет о приватизации частного дома, то дополнительно понадобится:
- Акт соответствия от МЧС.
- Акт соответствия с СЭС.
- Акт согласования из БТИ.
Предварительно лучше уточнить непосредственно в местной администрации перечень необходимых документов.
Что касается госпошлины, то согласно статье 333 НК РФ понадобится оплатить 2000 рублей.
Основания для признания недействительным
В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:
- В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
- Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
- Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
- Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.
Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.
Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:
Можно ли оспорить приватизацию ?
Возможные проблемы и их решение
Что делать, если в тексте ошибка?
Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?
Исправить ситуацию можно следующим образом:
- Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.
- Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.
- Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.
ВАЖНО: Если ошибка касается долей в праве на квартиру – то суд остаётся единственным вариантом.
Такая же процедура предусмотрена при аренде жилья, то есть можно заключить доп. соглашение к договору аренды.
Если заключен, но право не зарегистрировано
Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.
В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.
Тем не менее, процедуру регистрации лучше не затягивать. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.
Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.
Обязательные реквизиты
Соглашение о передаче прав собственности на недвижимость должно содержать обязательный набор реквизитов. Он состоит из:
- Номера бланка. Каждому договору присваивается свой уникальный номер, который позволяет идентифицировать его.
- Место составления, прописывается город, где сделка заключается.
- Дата заполнения. Без указания даты соглашения считаются недействительными, даже если в остальном документ был составлен верно.
- Данные о сторонах участия.
- Условия сделки.
- Подписи сторон и печать юридического лица.
Заключительная часть документа всегда состоит из индивидуальных реквизитов сторон. Они различаются в зависимости от статуса стороны:
- Муниципалитет является юридическим лицом.
- Граждане, приватизирующие жилье, — физическими лицами.
В связи с тем, что сама организация не может что-то подписывать, то документы составляются всегда от имени ее представителя. Поэтому подписывать договор должно ответственное лицо. Подпись должна быть расшифрована фамилией и инициалами представителя и закрепляться печатью административного органа.
Вторая сторона, коей являются физлица, проживающие в помещении и заявившие о желании приватизировать жилплощадь, ставит лишь подписи и расшифровывает их.