Проектирование и монтаж капитального ремонта в нежилых зданиях в Москве

Под капитальным ремонтом понимается замена или восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, либо замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций. Такие строительные работы могут подпадать под понятие реконструкции, перепланировки или переустройства здания.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Если в ходе капремонта меняются характеристики объекта, строительные работы нужно согласовать или узаконить. Для этого проводится проектирование, согласование в уполномоченных ведомствах, кадастровый учет изменений.

Что такое капитальный ремонт, его особенности, нормативные акты, как выполняется дизайн-проект и строительный монтаж — подробнее в статье.

Что такое капитальный ремонт объекта

На капитальный ремонт объектов недвижимости распространяются нормы Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). В соответствие со ст. 1 ГрК РФ, капремонт жилых и нежилых объектов может включать:

замену или восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих конструкций);
замену или восстановление систем или сетей инженерно-технического обеспечения здания;
замену или восстановление отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные, либо улучшающие основные характеристики.

Как правило, целью капремонта является восстановление характеристик всего объекта или его отдельных элементов. Например, в силу естественного износа или чрезвычайных обстоятельств могут ухудшаться характеристик кровли или стен, иных элементов. При проведении таких строительных работ не стоит задача увеличить этажность или площадь ОКС, полностью заменить или восстановить несущие конструкции здания.

Приведем типичный пример. Если в здании нужно поменять часть несущей стены или балки, такие работы не влекут изменения характеристик объекта. Такие работы подпадают под капремонт, не требуют специального согласования. Однако если несущая стена меняется целиком, либо при проведении работ меняется конфигурация отдельных помещений, придется согласовывать реконструкцию или перепланировку.

Ремонтные работы проводятся в плановом или внеочередном порядке, по решению собственников или арендаторов. Специальные правила предусмотрены для капремонта общего имущества МКД. Оплата работ подрядчика, выбранного по итогам тендера, осуществляется за счет взносов собственников и государственного софинансирования.

Капитальный ремонт здания в Санкт-Петербурге — до и после

Нормативное регулирование осуществляется по следующим направлениям:

для ремонта многоквартирных домов применяются нормы Жилищного кодекса РФ;
отдельные положения к обеспечению безопасности таких работ содержит Градостроительный кодекс РФ;
если при капремонте происходит изменение характеристик объекта, согласование перепланировок или переустройства пройдет по ЖК РФ, Приказ Госстроя № 2003.

Для согласования перепланировок и переустройства на территории Москвы будут применяться дополнительные нормативные акты.

Комментарий специалиста. Так как целью капитального ремонта не является изменение исходных параметров объекта, работы могут выполняться на основании проекта и без согласования в муниципальных (государственных) ведомствах. Если же такие изменения предусмотрены проектом, без согласований не обойтись. Специалисты МосОблРег не только подготовят всю необходимую документацию на проведение капремонта, но и помогут согласовать ее при необходимости.

Кто должен оплачивать содержание имущества?

Статья 210 ГК гласит, что собственник несёт ответственность за принадлежащее ему имущество. В случае случайной гибели или повреждения, ответственность тоже лежит на собственнике. О правах и обязанностях собственника нежилых помещений мы рассказывали тут.

В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или правовыми актами.

Что касается текущего ремонта, закон разрешает применять несколько вариантов. ГК РФ статьёй 616 определяет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного помещения. Эту обязанность несет арендатор, так как аренда — это право не только пользования, но и владения. Если в договоре аренды в качестве исполнителя текущего ремонта указан арендодатель, он и несет обязанность выполнять ремонтные работы. Решение должно отражаться в договоре по согласованию обеих сторон.

Если текущим ремонтом занимается арендатор и впоследствии были выявлены недостатки, за которые несет ответственность арендодатель, то он может требовать возмещение затрат за проведенные работы.

Чем капитальный ремонт отличается от перепланировки, переустройства и реконструкции

Капитальный ремонт напрямую не подпадает под виды строительных работ, требующих согласования. Для замены или восстановления конструкций или элементов несущих конструкций достаточно заказать проект, следовать ему при работах на объекте. Если же работы приводят к изменениям любых характеристик здания или отдельных помещений, нужно согласовывать:

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

перепланировку, если меняется конфигурация помещений или зданий (демонтаж, перенос и монтаж перегородок, дверных и оконных проемов, иные виды работ);
переустройство, если меняется месторасположения инженерных коммуникаций или оборудования (сеть сантехники, электрики, отопления и т.д.);
реконструкцию, если меняются характеристик всего здания (монтаж пристройки или дополнительного этажа, полная замена несущих конструкций, расширение площади здания).

Такие виды работ также проводятся на основании проекта. Однако его нужно согласовать в муниципальных (государственных) ведомствах, а для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство.

Образец красных линий в нежилом здании

На объекте могут проводиться комплексные работы, подпадающие одновременно под реконструкцию, перепланировку и переустройство. В этом случае можно заказать единый проект, а согласование пройдет по наиболее строгим правилам, т.е. с получением разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Отсутствие обязанности согласовывать проект капремонта не должно вводить в заблуждение. К специальным формам согласований относится получение согласия всех собственников объекта, оформление ордера на земельные работы, получение виз в энергоснабжающих организация. Также при капремонте нужно соблюдать общие строительные нормативы и регламенты, иначе подрядчику или заказчику грозит привлечение к ответственности. Обращаясь к нам, вы получите полное сопровождение проектирования и монтажа капремонта на всех стадиях.

НТВП «Кедр — Консультант»

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Конфликт интересов организации, размещающейся в пристрое к жилому дому и управляющей компании, обслуживающей жилой дом (расходы на ОДН)

Распечатать

Вопрос.

Здание, в котором размещается организация, строилось как пристрой к жилому дому, с которым имеет общие коммуникации. Право собственности организации зарегистрировано как на отдельное здание, технический паспорт отсутствует, проекта на строительство нет. Подписан договор с управляющей компанией, в котором все расходы по ОДН были убраны протоколом разногласий. В настоящее время УК в очередной раз пытается выставить нам счет на общедомовые нужды, мотивируя судебной практикой и тем что по проекту (которого у нас нет) это здание было пристроем к жилому дому

Ответ юриста.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

ст. 210, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) {КонсультантПлюс}

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В понятийном аппарате, указанном в п. 2 Правил предоставления коммунальных — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Под собственниками помещения понимаются собственники как жилых, так и нежилых помещений, владеющие на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома и обязанные нести бремя его содержания в виде платы за ОДН.

Встроенные нежилые помещения

На практике можно выделить два вида нежилых помещений: встроенные и пристроенные, имеющие каждый свой особый статус.

Отличительной особенностью встроенного нежилого помещения является его неразрывная связь с многоквартирным домом, являющимся единым объектом недвижимости, что подтверждается регистрационными документами (свидетельство на право собственности), техническим паспортом и иной документацией на многоквартирный дом.

Обязанность по оплате электроэнергии на ОДН собственника встроенного нежилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на него независимо от наличия у последнего отдельного собственного входа в нежилое помещение и фактического непотребления услуг по электроснабжению мест общего пользования, наличия отдельного технического подключения, минуя внутридомовые электрические сети.

Данную позицию подтверждает и судебная практика.

ФАС СЗО в Постановлении от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009 сделал вывод о том, что наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.07.2013 по делу N А48-4560/2012 указал, что собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 01.06.2012 N 06АП-2128/2012 по делу N А37-1985/2011 установил, что обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.

Пристроенные нежилые помещения

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Собственник пристроенного нежилого помещения, отвечающий всем изложенным требованиям, платить за ОДН не должен.

ФАС ДО в Постановлении от 04.03.2014 N Ф03-125/2014 по делу N А73-4173/2013 сделал следующий вывод: в связи с тем, что помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям и являются самостоятельным объектом недвижимости, оснований считать ответчика лицом, обязанным нести расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды, в данном случае у судов не имелось.

Документами — основаниями, подтверждающими данные факты являются:

— документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес);

— документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение;

— документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

— технический паспорт на многоквартирный жилой дом;

— технический паспорт на нежилое помещение.

Важно отметить, что если в техническом паспорте на многоквартирный дом изначально предусмотрено наличие пристроенного нежилого помещения, то оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома, и собственник такого помещения должен нести обязанности по оплате ОДН наравне с собственниками встроенных нежилых помещений.

Отсутствие самостоятельных инженерных коммуникаций также является основанием для начисления платы за ОДН.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.02.2014 N 15АП-22479/2013 по делу N А53-12874/2013 приходит к выводу об обоснованности несения расходов на общедомовые нужды собственником нежилых помещений на основании того, что пристройка и дом были построены в одно время, в доме имеется единый ввод, отдельных вводов и технологических присоединений к сетям для получения водоснабжения, отопления у пристройки не имеется.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.10.2012 N 06АП-4339/2012 по делу N А16-261/2012 указал, что коллективный прибор учета многоквартирного жилого дома учитывает весь объем энергии, поступающей для снабжения как помещений, находящихся в самом доме, так и пристройки, примыкающей к дому и принадлежащей предпринимателю. То есть электроснабжение жилого дома и нежилого помещения ответчика осуществляется по единой инженерной сети и в существующей схеме невозможно выделить в качестве отдельной составляющей снабжение помещения предпринимателя, а значит, для целей расчета платы за электропотребление предпринимателя следует рассматривать как собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома, вне зависимости от адреса, присвоенного объекту, в котором соответствующее нежилое помещение расположено.

Статья: ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? (Ситникова И.) («ЭЖ-Юрист», 2014, N 21) {КонсультантПлюс}

Встроенно-пристроенные нежилые помещения

Основные проблемы при уплате расходов на содержание и ОДН возникают у тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым на праве собственности принадлежат встроенно-пристроенные нежилые помещения. Здесь практика имеет отличия. В основном суды придерживаются позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.

Для возложения обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, обстоятельством, имеющим правовое значение, является сам факт расположения нежилого помещения в МКД. Так, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. по делу N А48-4560/2012 указано, что собственник нежилого помещения независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом МКД, обязан оплачивать коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды МКД. Не является основанием для освобождения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников помещений в МКД и наличие отдельного входа в помещение. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2010 г. по делу N А56-56016/2009 отмечено, что судом справедливо отклонен довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение, и он не пользуется указанными услугами.

По мнению Шестого арбитражного апелляционного суда, изложенному в Постановлении от 1 июня 2012 г. по делу N А37-1985/2011, осуществление собственником самостоятельных действий по тепло-, водо- и электроснабжению независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, т.е. осуществление самим предпринимателем самостоятельных действий по управлению своим имуществом, которое является частью МКД, также не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества. Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. по делу N Ф03-6508/2011, указавшем на обязанность производить оплату за общедомовые нужды даже при наличии у магазина отдельного входа и выхода, независимого от подъездов дома, и обеспечения независимого от жильцов дома по отдельным инженерным сетям тепло-, водо- и электроснабжения, со ссылкой на то, что помещение магазина расположено в МКД, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.

В настоящее время расчет платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10. Поэтому управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А82-340/2013).

Плата за ОДН взыскивается независимо от того, заключался договор управления МКД с управляющей компанией или не заключался, если доказано, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались. Так, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2014 г., поддержанным вышестоящими судебными инстанциями, были удовлетворены исковые требования ООО «Управляющая к ООО «Глория-93» о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД. Судебные акты мотивированы доказанностью факта оказания управляющей компанией услуг и отсутствием оплаты этих услуг обществом. В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ общество просило отменить вышеуказанные судебные акты и принять новый судебный акт. Однако суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как судами было установлено, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в котором ответчику принадлежит пристроенное нежилое помещение. В заключении судебно-технической экспертизы было указано, что, несмотря на то что жилое многоквартирное здание и нежилое пристроенное здание, принадлежащее ответчику, являются разными объектами недвижимости, с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация также относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.

Приведем пример судебного спора с другими фактическими обстоятельствами, но с аналогичным и, как нам представляется, необоснованным судебным решением. При рассмотрении спора по иску ООО «ГУК Дом обуви» о взыскании задолженности по расходам на содержание общего имущества и по ОДН ответчик указал, что ООО «Дом обуви» имеет отдельный вход, инженерные его системы имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, отличные от внутридомовых сетей МКД. У него самостоятельные входы (выходы), своя котельная, собственная электрощитовая и свои счетчики. Общедомовые приборы учета не учитывают показания счетчиков ООО. Основная часть помещений ООО не находится под крышей многоквартирного дома. Кроме того, за весь период своего существования (более 20 лет) им самостоятельно заключаются все договоры, связанные с обслуживанием своего встроенно-пристроенного нежилого помещения, включая договоры на оказание услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, договоры купли-продажи электроэнергии, поставки газа, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Учитывая подобные обстоятельства, ответчик полагал, что оплата им по разделу «Работы и услуги по управлению в МКД» производиться не должна, поскольку никакие подобные работы и услуги для ООО не оказываются, также им не должны оплачиваться расходы по ОДН. Однако Арбитражный суд Республики Мордовия в Постановлении от 19 октября 2015 г. по делу N А39-4092/2015 удовлетворил исковые требования ООО «ГУК Дом обуви», и многоквартирный дом связаны только небольшой частью крыши МКД. Ввиду этого обязывать предпринимателя оплачивать содержание всего имущества МКД, без учета реальной автономности нежилого помещения, и отсутствия факта оказания услуг со стороны управляющей компании противоречит основным принципам, заложенным в гражданском законодательстве, в том числе норме о соразмерности размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, объемам и качеству услуг и работ.

При взыскании платы за содержание имущества МКД полностью судами часто не учитывается, что собственники нежилых помещений часто самостоятельно выполняют те функции, которые должна была бы выполнять управляющая компания. В то же время отметим, что на фоне значительного числа судебных дел, в которых судьи предпочли закрыть глаза на реальное положение дел и использовать готовые тарифы (что, конечно же, проще, чем оценивать, насколько помещение связано с МКД), появились судебные решения, позволяющие защитить интересы собственников нежилых помещений. Так, при рассмотрении иска ГУП «Дирекция единого заказчика района «Сокольники» г. Москвы о взыскании с ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества МКД судами первой, апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения ЗАО являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, расположены на 1-м и 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений по настоящее время ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Учитывая автономность коммуникаций, размещенных в помещениях ответчика, от систем коммуникаций жилой части дома, что подтверждается строительно-технической экспертизой, суды пришли к правильному выводу о том, что ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» как собственник встроенно-пристроенных к дому нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. Фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Было установлено, что истец не осуществлял управление (обслуживание) встроенно-пристроенными помещениями, а ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества. На основе вышеизложенного судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска. Аналогичное Постановление было вынесено Арбитражным судом Московского округа по делу N А40-201331/14.

Отметим, что в вышеуказанных делах, рассмотренных Арбитражным судом Московской области, собственникам принадлежали встроенно-пристроенные помещения, что позволяет, видимо, говорить о том, что данные помещения частично находятся под крышей МКД. Однако суд посчитал степень обособленности этих помещений от МКД достаточной, чтобы признать их фактически самостоятельными объектами недвижимости. К общедомовому имуществу можно отнести только то имущество, которым все сособственники имеют возможность пользоваться. Если владельцы нежилых помещений лишены возможности использовать лифты, лестничные клетки и подобное «общее имущество», поскольку реально не имеют доступа к нему, взыскивать с них плату за содержание и ОДН необоснованно, поскольку их нельзя считать сособственниками, как не обладающими всей триадой правомочий собственника, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.

{Статья: Вопросы распределения расходов на содержание общего имущества и коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в многоквартирном доме (Малая Т.Н., Нестерова Т.И.) («Семейное и жилищное право», 2021, N 2) {КонсультантПлюс}}

Исходя из изложенного, в данной ситуации, если пристроенное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеет самостоятельные инженерные коммуникации и расположено на выделенном земельном участке, то собственник пристроенного нежилого помещения платить за ОДН не должен.

Разъяснение дано в рамках консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, май 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ ().

Подготовка к капитальному ремонту. Обмеры и обследование объекта

Плановый капремонт проводится по мере подтверждения нормативного или физического износа. Для этого учитывается год постройки здания, регулярно проводятся визуальный осмотр и инструментальные обследования. Например, для МКД действует федеральная программа капремонта, по которой все здания внесены в перечень по годам проведения работ. Когда подходит очередь для выполнения ремонтных работ, собственники или муниципалитет выбирают подрядчика (по договору или открытому тендеру).

Образец абриса после выполненных обмеров инженером МосОблРег

В зависимости от статуса объекта и формы собственности, на стадии подготовки к капремонту выполняются следующие действия:

проводится внешний осмотр, обмеры, инструментальное обследование несущих конструкций, определяется фактическое состояние объекта и его отдельных элементов;
составляются дефектные ведомости и акты, расчеты предельных нагрузок;
определяется перечень работ, необходимых для восстановления характеристик здания, либо их улучшения;
принимается решение о проведении капремонта (его должны принять все собственники, а для МКД – большинство владельцев помещений).

Провести осмотр, обмеры и обследование может сам собственник. Однако для объективной оценки состояния объекта нужны специальные познания. Поэтому к обследованию привлекаются эксперты в сфере строительства, представители подрядных и проектных организаций. Если собственник уже определился с выбором проектировщиком, все необходимые обследования проведут специалисты этой организации.

Совет специалиста. От выбора проектной организации зависит, будут ли соблюдены все нормативные требования к проведению капремонта. В частности, нужно учитывать ГОСТ Р 56193-2014, ГОСТ Р 51929-2014, иные стандарты. Выбирая нас для изготовления проекта и сопровождения, вы гарантируете устранение любых проблем и законность строительных работ на объектах в Москве. Мы проводим проектирование работ в многоквартирных домах и нежилых зданиях, учтем все требования нормативных актов.

Особенности содержания площадей нежилого фонда

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны позаботиться о том, чтобы были выполнены определённые требования:

Возможность установки или наличие изолированного входа.
Звукоизоляция.
Использование оборудования, которое не производит шум выше установленного уровня.
Доступ к инженерным системам в случае необходимости их ремонта.
Организация зоны погрузки в месте, где отсутствуют окна жилых квартир (для торговых точек).

Нежилые помещения в МКД могут размещаться только под жилыми квартирами.

Допускается пристраивать необходимые помещения, но только с торца и при условии, что крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Каждый многоквартирный дом имеет право на снабжение всеми необходимыми коммуникациями. Владельцы квартир могут выбирать: платить им через УК или организовать ТСЖ (каковы правила оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома?). Собственники офисов и магазинов должны сами заключать договоры с поставщиками теплоэнергии, воды, электричества. О техническом обслуживании нежилого помещения и можно ли к нему провести газ, воду, обеспечить вывоз ТБО, читайте тут, об отоплении нежилых помещений в МКД мы рассказывали здесь, а об обеспечении электроэнергией и об ее оплате узнайте в этом материале.

Дизайн-проект капитального ремонта

Изготовление дизайн-проекта необходимо для оптимизации внутреннего пространства зданий и помещений, выбора стройматериалов и оборудования, повышения комфорта для жильцов или пользователей нежилого объекта. Заказать дизайн-проект можно при любом виде работ, от капитального ремонта до перепланировки. В содержании дизайн-проекта указываются:

исходные характеристики помещения или здания, места расположения инженерных сетей, текущая планировка;
перечень работ, которые нужно выполнить для изменения характеристик объекта (от этого зависит, нужно ли согласовывать предстоящие работы);
будущие характеристики объекта после запланированных работ, с отображением на фото, схемах, чертежах;
сметные расчеты с указанием наименований стройматериалов, цен на момент составления дизайн-проекта;
перечень мер безопасности, которые нужно учитывать при проведении работ.
фотомонтаж с использованием специального программного обеспечения.

Один из вариантов дизайна офиса
Приведем типичный пример. Даже в небольшом жилом или нежилом помещении можно эффективно перераспределить площадь – путем использования цветовых решений и освещения, установки перегородок между жилыми и рабочими зонами, определением мест монтажа мебели и т.д. Если такое перераспределение будет связано с изменением конфигурации помещения, согласование пройдет по правилам перепланировки. Если же работы носят косметический характер (использование цветовых решений и мест расстановки мебели), дизайн-проект можно реализовать без согласований.

Как формируются взносы?

Назначение недвижимости, находящейся в составе МКД, при уплате взносов на капремонт значения не имеет. Владельцы нежилых помещений оплачивают расходы на содержание и ремонт дома на равных правах с собственниками жилых площадей (статья 39 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт МКД, по статье 158 ЖК РФ, соразмерны личной доле плательщика в общей собственности. Рассчитать их можно, исходя из площади занимаемого собственником жилого или нежилого помещения.

Например, площадь частных владений собственника составляет 50м2. Стоимость ежемесячного взноса на капремонт МКД за 1м2 в различных регионах разнится. В 2021 году минимальный взнос москвичей на капремонт 1м2 составляет 15 рублей. Умножаем 15 на 50 и получаем 750 рублей. Именно столько ежемесячно будет платить в Москве собственник из примера.

Размер ежемесячного взноса на капремонт 1м2 может превышать минимальную ставку по региону в случае, если жильцы приняли такое решение путем голосования, в котором приняли участие более 50% собственников, или если в регионе применяется дифференцированная ставка для домов разного класса. Закон определят только минимальный порог и не ограничивает максимальный.

С 2015 года строка, посвященная капремонту, появилась в стандартных документах об оплате коммунальных услуг. Взносы можно делать в ходе привычной процедуры ежемесячной оплаты обслуживания собственности тем способом, который вам наиболее удобен (отделения банков и почты России, банкоматы, интернет-сервисы). Достаточно знать реквизиты для оплаты услуг ЖКХ.

Сумму, требуемую к внесению, предоставляют каждому жильцу в виде квитанций. В случае же утраты платежного документа или возникновения задолженности по любой иной причине начисляется пеня. Уточнить размер платы в фонд капитального ремонта, которая погасит долг, можно в следующих организациях:

компаниях, оказывающих услуги ЖКХ;
управляющих компаниях;
центральных расчетных офисах.

Погасить долг за взносы на капремонт и пени необходимо в течение трех месяцев. В противном случае сотрудники ЖКХ могут приостановить или полностью прекратить оказание коммунальных услуг (вода, газ, свет) и впоследствии обратиться в суд для взыскания долга.

Всем владельцам нежилых помещений рекомендуем ознакомиться с другими публикациями на нашем сайте, посвященными вопросам использования такой недвижимости, нюансам ее обслуживания и оплате коммунальных услуг:

Что такое оперативное управление и что входит в понятие технического обслуживания таких помещений в МКД?
Нюансы оплаты электроэнергии, а также как правильно организовать отопление, каковы требования к температуре и тарифы?
Заключение договора с уборщицей.
Как подключить интернет в таком помещении?
Что делать собственнику в случае затопления?

Кто может подготовить проект капитального ремонта. Лицензия для выполнения проектных работ

Проектирование работ в сфере строительства могут осуществлять организации, состоящие в профильной саморегулируемой организации (СРО). Поиск проектной организации может осуществляться через коммерческие предложения, реестры СРО. В зависимости от вида и статуса объекта недвижимости, характера предстоящих работ, проект можно заказать:

у автора проекта серии многоквартирного дома (если у автора невозможно заказать проект, можно обратиться к независимым проектировщикам);
в государственной проектной организации;
через специалистов независимой проектной организации.

Проект могут оформлять и специалисты БТИ, если в их штате есть квалифицированные специалисты, а учреждение состоит в СРО.

Один из вариантов раздела архитектурные решения

Лицензия на проектирование в 2021 году не нужна. Однако для изготовления проектов на некоторые виды работ у организации должен быть допуск СРО проектировщиков. Например, допуск СРО нажжен для проектирования на ремонт многоквартирных зданий, объектов ИЖМ с количеством более трех этажей, предназначенных для проживания более двух семей.

Комментарий специалистов. МосОблРег имеет все необходимые разрешения и допуски на проектирование, состоит членом профильной СРО. Это гарантирует, что вся документация для предстоящего капремонта будет соответствовать закону.

Монтажные работы при капитальном ремонте

После получения проекта, можно заключать договор с подрядчиком и приступать к выполнению капремонта. Подрядчиком может быть юридическое лицо или ИП, состоящие в СРО. Не требуется членство в СРО, если стоимость подрядных работ по договору или тендеру не превышает 3 млн. руб. Поиск подрядчика собственник осуществляет самостоятельно, либо путем заключения контракта по итогам тендера.

При проведении работ подрядчик обязан строго следовать проекту. Иначе возникает не только риск угрозы для целостности и надежности здания, но и жизни и здоровья людей, имуществу. За отступление от проекта собственника или подрядчика могут привлечь к ответственности. К основным стадиям монтажных работ при капремонте относится:

заключение договора с подрядчиком;
подготовительный этап – освобождение объекта от имущества и оборудования; демонтаж конструкций, стен, покрытий, подлежащих замене или восстановлению; установление ограждающих элементов вокруг здания или его частей; отключение от инженерных сетей,(либо изоляция отдельного участка сетей от общих коммуникаций);
строительные работы – замена и восстановление конструкций, возведение или усиление стен, прокладка сетей и монтаж коммуникаций, замена и восстановление оборудования, иные виды работ;
фасадные работы, если они указаны в содержании проекта – восстановление или замена архитектурных элементов, отделка и окрашивание;
внутренняя отделка, косметический ремонт, обустройство покрытий, установка перегородок, дверей, иные виды работ;
подключение объекта к инженерным коммуникациям, проведение пуско-наладочных работ;
проведение осмотра с участием заказчика и подрядчика, подписание акта приемки.

В зависимости от вида запланированных работ, ответственность за их проведение может разграничиваться. Также к капитальному ремонту могут привлекаться иные субъекты. Например, для своевременного вывоза строительного мусора может заключаться отдельный договор.

Как выглядит помещение офиса во время капитального ремонта

Если выполненные работы соответствуют проекту и смете, подписание акта приемки не вызовет проблем. Если же при осмотре выявлены недостатки или отклонение от проекта, подрядчик будет обязан устранить их, чтобы подписать акт приемки и получить остаток цены по договору.

Комментарий специалиста. При заказе проектирования в нашем бюро, вы получите сопровождение на каждом этапе капитального ремонта. Наши специалисты будут осуществлять контроль за соответствие работ проекту, помогут разрешить сложности и проблемы.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Текущие ремонтные работы в зданиях коммерческого назначения

Цель текущего ремонта — это устранение мелких неисправностей для поддержания нормального функционирования помещения.

Если возникла такая необходимость, в ходе текущих работ допускается ремонт отдельных частей структуры, но не более 20% от общего объёма конструкций помещения.

Текущий ремонт имеет определенные признаки:

Следование плану. Он составляется на несколько лет вперед после осмотра всего помещения и инвентаризации.
Систематичность.

К ремонту относятся:

Реконструкция напольного покрытия.
Отделка стен.
Замена расходных материалов (лампы, смесители).
Замена или ремонт дверей.
Систематическое обслуживание инженерных сетей и иные небольшие работы.

Нужно ли согласовывать капитальный ремонт объекта в Москве

В Градостроительном кодексе РФ отсутствует требование о согласовании проекта капитального ремонта. Однако если работы приведут к изменению характеристик, нужно пройти согласование перепланировки или переустройства, либо получить разрешение на строительство. В отдельном порядке придется согласовывать:

выдачу ордера на проведение земельных работ (оформляется через администрацию района);
разрешение на проведение работ с собственниками;
разрешения коммунальных и иных служб, если их коммуникации проходят на территории строительства, либо будут отключаться на период ремонта;
Комитет по архитектуре, если ремонт затрагивает фасад здания.

Обязательно нужно получать согласования для изменения внешних или наружных стен, при работах на общем имуществе МКД, изменении мест расположения общедомовых коммуникаций и т.д. Уточнить, какие виды работ нужно согласовывать, можно у проектировщика.

Комментарий специалиста. Чем подробнее будет составлено техническое задание, тем меньше проблем возникнет при проектировании и согласованиях. В техническом задании указываются требования к предстоящему ремонту и фактическое состояние объекта, в том числе определяются места размещения коммуникаций. Проектировщик учтет эти моменты, предусмотрит оптимальный вариант выполнения работ для экономии времени на согласование и стоимости ремонта.

Заключение МВК о перепланировке

Капремонт — что это такое?

Капитальный ремонт нежилого помещения предполагает проведение комплекса масштабных работ, которые предотвратят полный износ строения и обеспечат функционирование различных его систем на протяжении многих лет. Мероприятия такого уровня могут организовываться раз в 10-20 лет, их результаты остаются эффективны длительный срок. Необходимость проведения капремонта зависит от фактического износа помещения.

Перечень работ, организуемых в рамках капитального ремонта, определен поправками в Градостроительном кодексе, внесенными ФЗ №215 от 18.07.2011. В соответствии с ними, мероприятие должно выполнить следующие задачи:

восстановить или заменить исчерпавшие ресурс составные части строения (кроме фундаментов, несущих стен и каркасов);
обеспечить модернизацию помещения или перепланировку (в случае наличия экономического обоснования этих действий);
улучшить эксплуатационные показатели.

Справка! Капремонт может быть выборочным или комплексным. Его вид определяет масштаб проводимых работ. В первом случае они охватывают помещение частично, во втором — полностью.

Например, выборочным капремонтом является полная замена водопроводной системы. Обычно комплексный капитальный ремонт включает устранение повреждений кровли, обновление и укрепление опор и стен, восстановление инженерных коммуникаций, ликвидацию протечек, благоустройство прилегающей территории.

Стоимость и сроки изготовления проекта капитального ремонта и монтажных работ

Цены и сроки проектирования и выполнения работ зависят от множества факторов, в том числе вида объекта, перечня необходимых согласований, общего объема ремонта. Поэтому согласовать стоимость всех видов проектных и строительных работ можно после изучения технического задания, обследования объекта и изучения документации. В зависимости от стадии капитального ремонта, сроки и цены будут составлять:

собственное обследование объекта, получения согласия собственников – бесплатно, срок от нескольких дней до нескольких недель (например, при проведении общего собрания собственников МКД);
проектирование – цена от 20 тыс. руб. (для небольших объектов), сроки зависят от объема и сложности работ;
капитальный ремонт – цены и сроки определяются договором с подрядчиком, итогами тендера;
подписание акта приемки – от нескольких дней до нескольких недель (если нужно устранять недостатки работ).

В МосОблРег вам гарантированы максимально выгодные условия сотрудничества, оптимальные расценки и разумные сроки подготовки документов на капитальный ремонт.

Выводы

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении конструкций объекта недвижимости, если такие работы не приводят к изменению характеристик. Если в ходе капремонта такие изменения запланированы, нужно согласовать перепланировку или переустройство, получить разрешение на строительство.

Этапы проектирования и проведения капитального ремонта:

предварительное обследование объекта, принятие решения о ремонте;
получение согласия собственников объекта;
поиск проектной организации, подготовка технического заключения и заказ проекта;
проектирование капитального ремонта;
поиск подрядчика, заключение договора;
выполнение строительных работ;
подписание акта приемки.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Полный комплекс услуг по проектированию, согласованию и сопровождению капитального ремонта в жилых и нежилых объектах оказывает МосОблРег. Мы имеем все необходимые разрешения допуски, можем выполнять работы любой сложности.