Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Получить заключение эксперта по договору социального найма в два клика

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С. Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи. Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите». Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2021 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже. Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов. Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2021 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь. Напомним, кстати, что с 2021 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире. Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры. И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

дом;
квартиры в доме многоквартирного типа;
комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

нанимателя;
членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

Прямой обмен по Договору мены квартир;
Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Поясним подробнее.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Какие условия надо учитывать при заключении Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Образец Договора купли-продажи квартиры – см. ЗДЕСЬ.

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов. И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Недопустимость сделки

В каком случае сделка не допускается? Это:

Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом.
В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
Документ имеет фиктивный характер: заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни, что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
Недвижимость под залогом.
Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

В каком случае сделка считается недействительным?

Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.

После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

Узнайте на нашем сайте об основаниях для расторжения договора социального найма, а также об условиях выселения и переселения по данному соглашению.

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Автор статьи

Пошаговая инструкция

Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.

Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант.

Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ. Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами — наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).

Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

Сроки и стоимость оформления

После представления документов, наймодателю потребуется до 10 рабочих дней на вынесение решения. По истечении этого срока заявителю будет предоставлен ответ в письменной форме.

Если сделка одобрена, придется ждать еще 10 дней, которые потребуются организации для расторжения старого договора найма и составления нового.

Госпошлина при обмене социального жилья не взимается, но это не означает отсутствие денежных затрат:

Если бартером занимается агентство недвижимости, естественно оно возьмет плату, за свои услуги. Стоимость будет зависеть от организации.
Каждая из сторон сделки может потребовать материальной компенсации, в случае неравноценного бартера.
Желательно узнать рыночную стоимость своей квартиры. На это также потребуются деньги.

Когда могут отказать?

Законодательным актом утверждены условия, не соблюдение которых повлечет за собой отказ при оформлении мена. Они приведены в ст. 73 ЖК РФ:

Отказать могут тогда, когда против нанимателя выдвинут иск, о расторжении договора соц. найма.
Если право пользованием жильем оспаривается в судебной инстанции.
Жилье подготавливается к сносу или признано негодным для жизни.
Утверждено постановление о капитальном ремонте дома.
После заключения сделки в жилплощадь въезжает человек, с нарушениями физических норм, которые находится в списке, приведенном в п.4 ст. 51 ЖК РФ.

Какие документы необходимы?

Ниже приведен перечень необходимых документов. Сбор этих бумаг необходимо начать сразу после принятия решения об бартере жилплощади:

заявление, на имя наймодателя, об обмене жилых помещений;
паспорт нанимателя;
документ, который подтверждает право пользоваться жильем, участвующим в сделке. Это может быть: договор соц. найма, обменный ордер на жилплощадь, выписка из решения органов, местного самоуправления, о предоставлении жилой площади;
справка о составе семьи;
письменное согласие жильцов квартиры;
разрешение органов опеки. Потребуется в случае наличия в составе семьи некоторых категорий граждан (они приведены выше, в пункте о законах);
подписанный контракт мены.

Весь пакет документов необходимо подать в организацию, с которой заключен договор.

Обычно это: министерство, служба, департамент, администрация муниципального образования.

Приложенные к заявлению бумаги можно предоставить лично или отправить по почте.

Личное обращение потребует предъявления паспорта нанимателя. К высланным документам необходимо приложить копию основного документа, удостоверяющего личность.

С чего начать?

Инструкция:

Первым делом необходимо решить вопрос согласия членов семьи.
Далее, отыскать жилплощадь, которая устроит соискателя. Помощь, в решении этой проблемы, окажут частные агентства, наймодатель.
Последний пункт – сбор и подача документов.

Согласно п. 5 ст. 72 ЖК РФ новая жилплощадь может находиться не только в населенном пункте нанимателя, но и в любой части России.