Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.
Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.
В каких случаях можно принудительно обменять квартиру, полученную по договору социального найма
Договор социального найма — это документ, по которому Вы проживаете со своей семьей в муниципальной квартире и пользуетесь ею. Его заключает с Вами уполномоченный орган, который именуется наймодателем. В г. Москве, это, как правило, Департамент городского имущества города Москвы. В других регионах — орган с аналогичными полномочиями и компетенцией. Вы — вторая сторона по договору, наниматель квартиры.
Все остальные проживающие с Вами — это члены Вашей семьи. Они должны быть обязательно указаны в договоре социального найма.
О том, кого можно считать членами семьи нанимателя квартиры, читайте нашу статью
Как выселить из муниципальной квартиры отсутствующего члена семьи? Подробнее
Закон допускает возможность обменять квартиру, минуя суд.
Подробно о том, когда, как и при каких условиях это можно сделать, читайте нашу статью
Когда и как можно обменять квартиру, полученную по договору социального найма? Подробнее
Второй вариант — это принудительный обмен квартирами. Он производится только в судебном порядке. То есть для обмена обязательны подача иска в суд и дальнейшее разбирательство дела.
Принудительный обмен возможен в случае, если Вы как наниматель квартиры не смогли договориться о ее обмене с членами своей семьи. Речь идет о тех, кто проживает вместе с Вами, и о тех, кто временно отсутствует в ней. А также о бывших членах Вашей семьи, которые остались жить в Вашей квартире.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ. При обмене жилого помещения обязательно надо получить согласие бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме. (П. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)
О том, кого можно считать бывшим членом семьи нанимателя квартиры, читайте нашу статью
Как выселить из муниципальной квартиры отсутствующего члена семьи? Подробнее
Так что если у Вас нет согласия на обмен хотя бы от одного члена Вашей семьи из тех, что мы назвали выше, принудительный обмен квартиры через суд — единственный вариант решения вопроса об обмене.
Основания и причины
Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.
Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).
При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).
О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.
Кто может требовать принудительного обмена квартиры
Подать такой иск можете Вы как наниматель квартиры или любой член Вашей семьи, который проживает вместе с Вами.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ. По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются дела по искам членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, о принудительном обмене жилого помещения, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене. (П. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”)
Бывает, что в квартире одновременно проживают несовершеннолетний ребенок и гражданин, которого лишили в отношении него родительских прав. В таком случае подать иск о принудительном обмене квартиры могут законные представители несовершеннолетнего, орган опеки и попечительства или прокурор. Сделать это можно только в случае, когда совместное проживание несовершеннолетнего и названного выше гражданина нарушает права и интересы ребенка.
Что такое принудительная процедура?
Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.
Причины
Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:
- несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
- развод;
- требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.
Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.
Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?
Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:
- Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
- Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.
Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.
Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.
На что можно?
Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:
- Нормы по размерам жилплощади.
- Санитарные нормы жилого помещения.
- Интересы несовершеннолетних детей.
- Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.
При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.
Судебный процесс
После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.
Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:
- Исковое заявление.
- Договор социального найма.
- Согласие жильцов на расселение (если получено).
- Согласие муниципалитета (если получено).
- Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Планы помещений.
- Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.
В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.
В исковом заявлении указывается:
- Наименование судебного органа.
- Заголовок должен быть «Исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры».
- Ф.И.О., адрес и паспортные данные истца.
- Короткое изложение требований со ссылками на статьи ЖК РФ.
- Данные о других жильцах.
- Перечень прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94
Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.
С кем придется судиться
Если иск подали Вы как наниматель квартиры, укажите в качестве ответчиков членов своей семьи, которые живут с Вами.
Как выбрать адвоката? Подробнее
Если, наоборот, в суд обращаются они, ответчиком будете Вы — наниматель квартиры.
В зависимости от содержания исковых требований соответчиком можно указать наймодателя, который прописан в Вашем договоре социального найма. Напомним, в г. Москве, это, как правило, Департамент городского имущества города Москвы. В других регионах — орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
В некоторых случаях наймодатель может быть единственным ответчиком по иску.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы принудительно обменять квартиры, полученные Вами и другим нанимателем по договору социального найма, высокие. При условии, что Вы сможете доказать следующее:
- Вы проживаете в квартире постоянно, имеете регистрацию в ней по месту жительства.
- Для принудительного обмена квартирами есть основание. Это значит, что между Вами как нанимателем квартиры и членами Вашей семьи не удалось достичь согласия об обмене.
- Вы получили согласие органа опеки и попечительства на обмен квартирами (если оно требовалось).
- При обмене общая площадь квартиры на каждого члена семьи, который вселится в нее в результате обмена, не станет меньше учетной нормы.
- Обмен не нарушает права и законные интересы Вас и членов Вашей семьи.
Можно ли обменять?
Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?
Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.
Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.
У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.
Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:
- Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
- Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует прописать в иске, — это принудительно обменять квартиры.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Причем надо четко указать адреса и характеристики квартир, которые предполагается обменять. Вариант обмена, который Вы предлагаете, должен быть конкретным.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Закон не предоставляет суду возможность самостоятельно определять (подбирать) квартиру для принудительного обмена (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2019 по делу N 33-743/2019).
Дополнительно можно просить суд расторгнуть Ваш договор социального найма и аналогичный договор, который есть у второго нанимателя — владельца квартиры, в которую Вы хотите переехать в порядке обмена. Обычно при этом требуют заключить новые договоры социального найма: с Вами — на другую квартиру, с другим нанимателем — на Вашу.
Допускается включить в иск требование обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить договор об обмене квартирами
Также можно потребовать признать, что Ваше совместное проживание с членами семьи невозможно. А также претендовать на снятие ответчика с регистрационного учета.
Нюанс 2. Предъявляйте иск надлежащему ответчику.
По общему правилу, это наниматель квартиры, или член его семьи, который живет с ним вместе, или наймодатель.
Учтите: ответчиком не может быть наниматель квартиры, в которую Вы планируете переселиться в порядке обмена, или члены его семьи.
Нюанс 3. Приложите к иску документы, которые подтверждают согласие нанимателя квартиры, в которую Вы хотите переехать в порядке обмена, и членов его семьи на обмен.
Согласие дается в произвольной форме и оформляется письменно. По желанию можно заверить его у нотариуса.
Нюанс 4. В качестве причины подачи иска укажите, что не смогли достичь согласия об обмене с членами своей семьи.
Это обязательное условие к тому, чтобы суд рассматривал дело о принудительном обмене квартирами и принимал по нему решение.
Также обоснуйте, почему Ваше дальнейшее совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно. Ссылайтесь на неприязненные, конфликтные отношения, отсутствие взаимопомощи, поддержки, совместного хозяйства, чинение Вам препятствий в пользовании квартирой, проживании в ней. Укажите, что фактически являетесь разными семьями.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Суд отказался принять положительное решение по иску о принудительном обмене квартирами. Гражданин указывал, что совместное проживание в квартире с ответчиком стало невозможным из-за несовместимости характеров и взглядов, различия жизненных позиций, отсутствия взаимопонимания, утраты уважения и доверия, финансовых разногласий. Суд отклонил эти доводы. Это необязательный признак, при котором суд обязан произвести обмен жилого помещения (Определение Московского городского суда от 18.04.2019 N 4г-4440/19).
Алгоритм обмена жилья
Подбор вариантов обмена жильем с другим гражданином РФ
Если собственные варианты у вас отсутствуют, вам стоит обратиться к наймодателю, с которым ранее вы заключили договор социального найма и поинтересоваться у него.
От имени наймодателя в России могут выступать следующие органы:
- Министерства (департаменты и службы) субъектов РФ и самой России, в распоряжении которых есть жилые помещения, которые могут предоставляться гражданам по договору соцнайма.
- Местные муниципальные власти, которые распоряжаются жилыми помещениями муниципального жилого фонта и предоставляют их гражданам по договору соцнайма.
После представления наймодателю заявления об обмене жилого помещения по договору соцнайма ожидайте вынесения решения и в случае положительного исхода — оформляйте новый договор.
Наймодатель со своей стороны обязуется рассмотреть заявления и подобрать нужное жилое помещение (в случае наличия такового).
Заключение договора об обмене жильем
Предметом такого договора является жилое помещение, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, субъектами обмена являются наниматели социального жилья.
Действующим законодательством возможность обмена жилых помещений, которые относятся к фонду социального использования, на жилье из специализированного фонда коммерческого использования не предусмотрена.
Договор должен быть подписан сторонами и составлен в письменной форме. При этом регистрации в Росреестре не требуется.
Документы можно передать как лично, так и по почте.
Обязательно приложите к заявлению копию документа удостоверяющего личность заявителя или же предъявите паспорт при личной передаче документов.
После передачи документов наймодатель выдаст вам распику о получении документов. В течение десяти рабочих дней со дня приема пакета документов и заявления, вам будет сообщено о принятом решении. Согласие или отказ будет оформлен в письменной форме и передано лично заявителю.
Мы написали как, правильно оформить право собственности на квартиру в новостройке. Как выделить долю из общей собственности, вы узнаете в нашей тематической статье. Как взять необходимую вам выписку из домовой книги, вы можете узнать в материале по ссылке.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Во-первых, убедитесь, что Ваша и другая квартира, куда Вы намерены переехать по обмену, соответствует требованиям закона об обмене.
Обе квартиры должны быть оформлены по договорам социального найма. Договоры должны быть действующими.
Также обе квартиры должны быть пригодными для проживания. То есть соответствовать санитарным, техническим правилам и нормам, а также другим требованиям законодательства.
Подробно обо всех требованиях к Вашей квартире и к той, которую Вы хотите получить в порядке обмена, читайте нашу статью
Когда и как можно обменять квартиру, полученную по договору социального найма? Подробнее
Во-вторых, проверьте, чтобы отсутствовали условия, при которых обменять квартиру нельзя.
Они четко прописаны в законе. Перечень таких условий (оснований) исчерпывающий. Это те же основания, по которым наймодатель может отказаться дать согласие на обмен квартиры во внесудебном порядке.
Подробно обо всех условиях (основаниях), при которых нельзя обменять квартиру, читайте нашу статью
Когда и как можно обменять квартиру, полученную по договору социального найма? Подробнее
Если есть хотя бы одно из условий, при которых обмен запрещен, суд откажет Вам в иске и примет решение в пользу ответчика.
В-третьих, — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают Ваше право требовать принудительного обмена муниципальными квартирами, и основания для такого обмена.
Итак, Вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают законность Вашего проживания в квартире.
Это договор социального найма, который Вы когда-то заключили с уполномоченным органом (обычно — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором Вы прописаны как член его семьи.
Сколько времени уйдет на суд Подробнее
2) документы, которые подтверждают Вашу постоянную регистрацию в квартире.
Прежде всего — это копия Вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый Вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают, что есть согласие органа опеки и попечительства на обмен квартирами (если оно требовалось).
Получить такое согласие Вам нужно, если в Вашей квартире живет несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный. Или несколько таких граждан.
4) документы, которые подтверждают, что при обмене общая площадь квартиры на каждого члена семьи, который вселится в нее в результате обмена, не станет меньше учетной нормы.
ПРИМЕЧАНИЕ. Учетную норму площади жилья устанавливает орган местного самоуправления. В г. Москве она составляет 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир. И 15 квадратных метров — для квартир, которые предоставили по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям (Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 “Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения”).
5) документы, которые подтверждают, что обмен не нарушает права и законные интересы Вас и членов Вашей семьи.
В законе нет указаний о том, когда их можно считать нарушенными, а когда — нет.
Суды при рассмотрении исков о принудительном обмене квартирами учитывают все обстоятельства дела. А также принимают во внимание доводы и интересы лиц, которые живут вместе с Вами в квартире.
Например, о том, что есть обстоятельства, которые препятствуют им из-за возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться квартирой, в которую Вы планируете переселиться в порядке обмена.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ. Бывает, что спор об обмене возник между бывшими членами семьи, которые занимают отдельную квартиру. Если один или несколько из них не согласны переехать в жилое помещение, расположенное в коммуналке, это не повод отказать в удовлетворении иска. Ведь при распаде семьи, из-за которого необходим обмен, эти лица уже фактически не пользуются отдельной квартирой. (П. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)
Так что Ваша основная задача — доказать, что после обмена Вы и члены Вашей семьи станут жить в таких же, как сейчас, или даже лучших условиях. Чтобы подтвердить это, приносите в суд любые документы.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Гражданин требовал принудительно обменять квартиру, но суд отказался сделать это. Гражданин должен был доказать, что при обмене квартиры по предложенному им варианту имущественные, материальные и социальные права ответчика не будут нарушены. Но таких доказательств он суду не представил (Определение Московского городского суда от 18.04.2019 N 4г-4440/19).
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает Вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что Вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что можно не направлять ее ответчику.
Но если Вы все же сделали это (например, направили досудебную претензию заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на Ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Гражданин до подачи иска о принудительном обмене квартирами неоднократно предлагал ответчику в добровольном порядке обменять квартиру, в которой они проживают вдвоем по договору социального найма. Но на такое предложение ответчик отвечал отказом (Определение Московского городского суда от 18.04.2019 N 4г-4440/19).
Второе. Территориальных ограничений по обмену квартирами нет.
Кроме того, что обмениваемые квартиры должны находиться на территории Российской Федерации. Они могут располагаться в одном или в разных населенных пунктах.
Третье. Обмен производится без ограничения количества его участников.
Но при этом надо соблюдать условие о том, чтобы общая площадь квартиры на каждого члена семьи, который вселится в нее в результате обмена, не стала меньше учетной нормы.
Четвертое. Суды очень редко принимают решение по делам о принудительном обмене квартирами в пользу гражданина, который подал такой иск.
Большинство решений по этим делам отказные.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:
- Вы не указали, на какую квартиру хотите обменять свою.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Суд отказался принять положительное решение по иску, в котором гражданин просил о принудительном обмене своей квартиры. Ведь он не подобрал и не представил варианты обмена квартиры с другим нанимателем (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2019 по делу N 33-39826/2019).
- Ваша и (или) другая квартира, куда Вы намерены переехать по обмену, не соответствует требованиям закона об обмене.
Подробно обо всех требованиях к Вашей квартире и к той, которую Вы хотите получить в порядке обмена, читайте нашу статью
Когда и как можно обменять квартиру, полученную по договору социального найма? Подробнее
- Вы не получили согласие органа опеки и попечительства, хотя оно требовалось.
Например, поскольку вместе с Вами в квартире, которую Вы намерены обменять, проживают несовершеннолетние дети.
- В Вашей ситуации выполняется одно или несколько условий, при которых обмен квартирами невозможен.
Подробно обо всех условиях (основаниях), при которых нельзя обменять квартиру, читайте нашу статью
Когда и как можно обменять квартиру, полученную по договору социального найма? Подробнее
- В результате обмена ухудшаются жилищные условия — Ваши или членов Вашей семьи, нарушаются их права и интересы.
Об этом можно говорить, когда, например, предлагаемые варианты жилых помещений не равноценны квартире, которой Вы пользуетесь сейчас. Допустим, что размер жилой и общей площади в новой квартире, приходящейся на каждого члена Вашей семьи, станет меньше размера площади, приходящейся на них в нынешней квартире.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Гражданин требовал через суд принудительно обменять квартиру, в которой он живет вместе с ответчиком. Суд отказался сделать это. Ведь гражданин предложил переселить ответчика в квартиру, расположенную в территориальных границах Московской области. А это значительно ухудшит положение ответчика по сравнению с гражданином, подавшим иск (Определение Московского городского суда от 18.04.2019 N 4г-4440/19).
Другой вариант — ухудшение самих условий проживания. Например, когда в новой квартире отсутствует балкон, мусоропровод, городской телефон, лифт, которые есть в Вашем нынешнем жилье.
Также имеет значение тип здания, в котором расположена новая квартира, его этажность, год постройки, наличие удобств. Так, переезд ответчика из дома с комфортными условиями проживания в кирпичный трехэтажный дом с деревянными перекрытиями гораздо более раннего года постройки, которому нужен ремонт, говорит об ухудшении положения ответчика. То же касается аварийного и ветхого жилья.
Также ухудшение условий жизни подтверждает то, что новая квартира расположена на значительном удалении от детских садов, школ, секций, поликлиник и других подобных объектов. Особенно важно это в случае, если в составе Вашей семьи есть несовершеннолетний.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. Суд принял решение по иску о принудительном обмене квартирами в пользу ответчика. Обмен ухудшит его жилищные условия, материальные права и социальное благополучие (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2019 по делу N 33-743/2019).
Сделки между собственниками жилья
С доплатой
Процедура обмена квартир с доплатой может оформляться двумя способами:
- С помощью двух встречных договоров купли-продажи.
- С помощью договора мены, в котором фиксируется сумма доплаты.
Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.
Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.
Без дополнительных взносов
В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Существенными моментами такого договора являются:
- Полные имена и адреса участников.
- Описание обмениваемого жилья: площадь, адрес, кадастровый номер, стоимость.
- Момент и порядок передачи жилья.
- Подписи сторон.
При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.
Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.
Особенности соглашений о недвижимости между родственниками
Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники. Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство. Согласно ст. 217 НК РФ, при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья. Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.
Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.
На нашем сайте есть и другие полезные статьи, посвященные процессу мены такой недвижимостью, как:
- жилые дома;
- квартиры, расположенные в разных населенных пунктах;
- земельные участки, а также правила составления договора при таких сделках;
- жилье, обмениваемое на период отпуска;
- ЗУ и различная недвижимость, обмениваемая на автомобиль.
