Что такое передаточный акт на квартиру — содержание и документы

Последнее обновление: 27.09.2021

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем происходит по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже).

На вторичном рынке Передаточный акт можно составить и самостоятельно. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию и по своим юридическим последствиям. Рассмотрим их по очереди.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Понятие, функции и цели передаточного акта

Передаточный акт – документ, определяющий права и обязанности юридических лиц при реорганизации. По сути, реорганизация – это одна из форм прекращения существования юридического лица с передачей прав и обязанностей другому юридическому лицу.

Определение документу закреплено в положениях Гражданского кодекса. Статья 58 гласит, что данная форма передачи прав и обязанностей подходит не для всех вариантов реорганизации. Необходимость составлять данные акты отсутствует при присоединении, слиянии, преобразовании. При выделении и разделении нужно обязательно создавать такой документ.

Законодательно не закреплена четкая форма составления документа. Передаточный акт должен содержать ряд положений, которые отображают:

• Кредиторскую и дебиторскую задолженность;
• Различные формы обязательств;
• Перечень имущества, которое принадлежит субъекту, подлежащему реорганизации.

В процессе реорганизации, передаточный акт применяется для составления перечня и разграничения обязанностей и прав участников процесса реорганизации юридического лица:

• Включает список прав, которые переходят от одного субъекта другому;
• Содержит перечень имущества, передаваемого в процессе реорганизации;
• Передаточный акт при реорганизации позволяет регламентировать уровень ответственности и обязательств юридических лиц.

Передаточный акт составляется на основании процедуры инвентаризации имущества юридического лица, реорганизация которого проводится.

Также инвентаризации подлежат обязательства юридического лица. Документ подлежит утверждению органом, который принял решение о необходимости преобразований, либо учредителями предприятия.

При необходимости регистрации новых субъектов, созданных в процессе реорганизации путем выделения, либо при необходимости внесения изменений в основные документы юридического лица, порядок требует составления передаточного акта.

Согласно закону, если передаточный акт отсутствует или в составленном документе нет положений о правопреемнике, уполномоченные органы власти могут отказать в регистрации нового субъекта, образованного в результате преобразований.

Способы реорганизации юридического лица

Реорганизация, как форма прекращения существования юридического лица или его преобразования, может осуществляться следующими способами:

• Выделение: из одного предприятия образуется путем выделения несколько или одно новое. Часть прав и обязанностей при этом переходит новому юридическому лицу или лицам.
• Разделение: предприятие прекращает существование путем разделения на новые юридические лица, которые принимают на себя права и обязанности.
• Преобразование: предполагает изменение формы и организации предприятия.
• Слияние: объединение предприятий, путем прекращения деятельности юридических лиц, которыми они были до начала процесса слияния.
• Присоединение: два или более юридических лиц прекращают существование путем присоединения к другому лицу с передачей своих прав и обязанностей этому лицу.

Нормы, регулирующие процесс реорганизации, указаны в законах и нормативно-правовых актах.

Форма, порядок составления передаточного акта

Согласно нормам законодательства, нет определенной универсальной формы составления документа. Порядок заполнения акта подразумевает обязательное включение в текст документа права и обязанности, которые передаются правопреемнику. Передаточный акт констатирует факт перехода прав и обязанностей правопреемнику. Обязательное требование – утверждение акта лицами, которые являются авторами идеи реорганизации юридического лица. Стоит отметить, что отсутствие положения о правопреемнике может стать основанием для отказа в том случае, если после реорганизации планируется образовать новое юридическое лицо.

Документ включает несколько обязательных положений: наименование, дата, место оформления, подтверждение передачи обязанностей и прав другому или другим юридическим лицам, сумма задолженностей, список имущества, которое передается реорганизованным юридическим лицом правопреемнику, указываются обязательства, подписи, которые заверяют документ.

Обязательно необходимо утверждение факта передачи обязательств и прав лицами, которые приняли решение о реорганизации. Общая форма и порядок заполнения является свободным.

Пункт, в котором подтверждается факт передачи прав и обязанностей, требует точного указания наименования компаний, между которыми заключается данный договор. Список имущества, который содержит передаточный акт, обязательно включает стоимость данного имущества на момент подписания.

В отдельных случаях, если списки имущества, пассивов и активов, обширные, требуется составление приложений. Количество составляемых документов зависит от формы реорганизации. Например, при слиянии каждая сторона составляет передаточный акт.

Стоит отметить, что данный документ не считают обязательным при некоторых формах реорганизации, но положения Гражданского кодекса отмечают особое значение документа при реорганизации.

Обязательные реквизиты

• наименование – объясняет, что это за деловая бумага;
• место и полная дата заполнения;
• сведения об участниках сделки (названия компаний, Ф. И. О. руководителей и их паспортные данные, юридические адреса, контактные телефоны);
• ссылка на важные параметры договора (предмет, число заключения, порядковый номер);
• развернутое и подробное описание товара (количественные и качественные показатели, ключевые особенности, если есть, то и дефекты);
• печати компаний и подписи МОЛ.

Стоимость направленных на хранение запасов тоже необходимо вписать. Так акт приема-передачи склада (образец которого совпадает с уже приведенными выше бланками) будет отражать ценность актива. Для полноты картины нужно указать еще и НДС (либо законную причину для неуплаты налога) – это поможет избежать споров и недопонимания со второй стороной.

При заключении сделок напрямую сведения о получении полной или частичной предоплаты необязательны, но крайне желательны, так как существенно упрощают дальнейшие взаиморасчеты. Если же задействованы третьи лица, эту информацию нужно приводить в обязательном порядке.

Особенности содержания передаточного акта

Передаточный акт включает сведения, которые подтверждают факт передачи прав и обязанностей от одного юридического лица другому. Это наиболее важное положение в акте. Составляется документ в свободной форме – универсального, утвержденного законом, образца составления не существует.

Необходимо указать:

• Наименования организаций, которые участвуют в реорганизации;
• Дата и место составления документа;
• Подтверждение факта передачи прав и обязанностей;
• Список передаваемого имущества с указанием их стоимости (на момент подписания документа;
• Перечень задолженностей;
• Утверждение акта – имеет наиболее важное правовое значение.

Уведомление о начале процедуры реорганизации требует указания сторон договора, формы реорганизации, даты, количества участников процесса.

Уполномоченная налоговая служба может отказаться утверждать документ, если в нем отсутствует положение о передаче прав и обязанностей или акт не предоставлен в орган, который занимается государственной регистрацией.

Что должно содержаться в документе

Акт приема и передачи квартиры может выглядеть по-разному, поскольку четкой и утвержденной на законодательном уровне формы нет. Но в документе должны быть обязательные условия для придания ему юридической силы и отождествления всех параметров осуществления сделки без претензий.

Отсюда следует, что необходимо представить примерный образец акта, который составляется с учетом следующих моментов:

1. В «шапке» указывают информацию, что акт является дополнением к основному договору купли продажи квартиры. Важно написать номер этого договора и дату заключения, место написания акта и дату его подписания.
2. Далее идет основная часть, в которой пишут данные продавца и покупателя – ФИО обеих сторон и собственников жилья, если квартира оформляется по долям.
3. В основной части прописывается юридический адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, количество комнат и внешний вид жилплощади. Мало написать «состояние удовлетворительное», рекомендуется в полной мере охарактеризовать в отдельности потолок, окна, стены и пол. Лучше прописать, какой материал использовался для отделки и его состояние на момент передачи жилплощади. Особенно тщательно подходят к вопросу в случае, если квартира могла простоять длительное время и в ней никто не жил.
4. В основной части прописывают состояние коммуникаций – труб водопровода и отопления, электрики и ее соответствие требованиям пожаробезопасности. Если присутствует интернет, это тоже указывают в акте. Подобное происходит только при условии, что связь и договор оставляют за квартирой. Когда происходит перерегистрация пользователя, можно представить в акте только наличие кабеля для подключения интернета. Важно упомянуть наличие пожарной сигнализации, и ее исправность – можно проверить при передаче квартиры в соответствии с инструкцией аппаратуры.
5. Основная часть содержит все имеющиеся дефекты в квартире, которые были обнаружены покупателями или указаны продавцом.
6. Перечислить документы, которые прикладываются к договору – это свидетельство права собственности, договор-основание, в соответствии с которым происходит передача квартиры, выписка из лицевого счета и прочие.
7. Завершает акт заключительная часть. В ней указываются моменты, что все сведения, указанные в документе сверены и подтверждены сторонами. Прописывается факт, что объект передан от продавца/арендодателя покупателю/ арендатору.
8. В завершении ставят дату подписания акта, а также свои подписи с инициалами. Это правило соблюдается обязательно: подписывать документ должны все участники сделки.

Обратите внимание! Нередко стороны стараются заключить предварительный акт приема и передачи квартиры для сдачи его в МФЦ или Росреестр, поскольку регистрация сделки без приведенного документа невозможна. Но если вдруг в дальнейшем потребуется восстановить акт, заявитель получит только тот вид, который был зарегистрирован в госучреждении. Поэтому, если в окончательный документ, заключенный между сторонами, отличается от зарегистрированного, можно столкнуться с проблемами.

Лица и органы, утверждающие передаточный акт

Решение о передаче прав и обязанностей от одной организации другой принимается по решению участников юридического лица. Помимо участников компании, решение о реорганизации может принять другой орган, который по закону имеет такие права. Если организация унитарная, главное решение принимает лицо, являющееся собственником имущества.

Если реорганизация происходит в акционерных обществах, решение о реорганизации принимает собрание акционеров – это требуется, чтобы избежать конфликтных ситуаций.

Точный перечень лиц, которые утверждают документ, не указан в законах и нормативных актах. Главный фактор, который влияет на список лиц, утверждающих документ – форма реорганизации:

• Слияние и преобразование: требуется подпись руководителя предприятия, который передает права и обязанности. Причина: принимающая сторона еще не может утверждать документ, поскольку не существует.
• Присоединение: поскольку обе организации, принимающая и передающая, существуют, требуются подписи контрагентов, участвующих в присоединении.

Уведомление о начале процедуры реорганизации составляется по форме с точным указанием сторон с наименованиями формы реорганизации и другими данными.

Реорганизация любым путем требует утверждения документа сторонами, и подтверждения в письменном виде факта передачи прав и обязанностей.

Автор статьи

Итоги

Зачастую предприятия игнорируют необходимость составления акта по форме ТОРГ-1 и принимают товары по ТОРГ-12, выданной поставщиком. Но предназначение накладной ТОРГ-12 и Акта ТОРГ-1 разное, поэтому несоставление торговой организацией Акта приемки товаров может иметь для нее весьма негативные последствия в дальнейшем.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.