Встречная покупка квартиры - что это такое, варианты, порядок действий

Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость. То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него. Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.

Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.

Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет. Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит. Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.

Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.

Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.

Что значит встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.

Важно! Продаваемых или приобретаемых объектов недвижимости может быть несколько. Например, супруги в случае развода могут продать одну квартиру и приобрести на вырученные деньги две других. Или наоборот – один собственник может продать три квартиры и взамен купить только одну большей площади.

Сложности при проведении процедуры

Самостоятельная организация сделки — очень ответственное мероприятие. Помимо того, что есть риск нарваться на мошенников, существуют и другие сложности:

Синхронизация действий. Квартиру необходимо приобрести в сжатые сроки. Стоимость на объекты недвижимости меняется каждый день. Поэтому существует риск того, что накоплений может не хватить на понравившийся вариант.
Документальное оформление. Все бумаги должны быть составлены с учетом всех нюансов: прописываются сроки передачи суммы, в том числе предоплаты, возможность проживания определенное время на проданных квадратных метрах.
Проверка «чистоты» сделки. В этой цепочке участвует несколько сторон. В советское время такие процедуры назывались «сложным обменом». Чтобы в юридическом плане все документы были оформлены грамотно и без подводных камней, необходимо проверить историю объекта недвижимости.

Встречная покупка квартиры в новостройке

Квартиры в новостройках продаются застройщиками по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). ДДУ заключается, если дом еще не введет в эксплуатацию. Если же акт введения в эксплуатацию уже есть, оформляется ДПК.

С застройщиком возможны несколько вариантов сделок:

Продажа старого жилья в зачет нового. Строительная компания приобретает недвижимость клиента, и взамен предоставляет ему новую квартиру.
Продажа жилплощади физическому лицу с последующей покупкой у застройщика.

В обоих случаях оформляются два ДКП, если строительство уже завершено. По одному договору клиент является продавцом, а компания – покупателем. По второму стороны меняются местами.

Если же старое жилье покупает физлицо, процедура будет выглядеть так:

Собственник-продавец продает недвижимость другому человеку, заключив с ним ДКП и взяв с него задаток или полную сумму. Документы подаются на регистрацию.
После продажи старого жилья оформляется ДКП с застройщиком, снова регистрируется переход права собственности.

Обратите внимание! Продажа квартиры в зачет новостройки у застройщика займет меньше времени. Но продать ее за среднюю рыночную цену вряд ли получится: для оценки пригласят специалиста, который постарается максимально сбить стоимость.

Содержание и образец договора

При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:

Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
Ответственность сторон за нарушение обязательств.
Права и обязанности участников сделки.
Дата составления и подписи.

Образец договора

Документы

Для продажи недвижимости собственнику понадобится:

паспорт;
выписка из ЕГРН;
правоустанавливающий документ;
техпаспорт.

Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.

Сколько времени занимает сделка купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Оцениваем возможности

Первый шаг, который делает любой желающий сменить жилплощадь, – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты. Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов. Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга. При этом продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю. Как в нынешних условиях оценивать свои возможности? Стоит обратиться в агентство недвижимости. Вы ничего не потеряете: первичные консультации в риэлторских компаниях всегда бесплатны.

Встречная покупка квартиры на вторичном рынке

Встречная сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке проходит по такой схеме:

Собственник продает одну квартиру и одновременно находит другую.
Если новое жилье найдено, а старое еще не продано, заключается предварительный ДКП, согласно которому собственник обязуется приобрести квартиру сразу после продажи своего жилья.
На старую квартиру находится покупатель, с ним заключается ДКП, документы направляются на регистрацию.
Одновременно с оформлением одного договора заключается другой, но уже с продавцом новой жилплощади.
Производятся расчеты.

Пример: Женщина решила продать свою квартиру и купить дом. Объявление выставлено. Пока потенциальные покупатели приезжали на осмотр, она нашла подходящий дом и заключила преддоговор купли-продажи, согласно которому она обязуется оформить основной ДКП с продавцом в течение 6 месяцев.

Покупатель на квартиру нашелся через 3 месяца. Сразу после расчетов женщина оформила ДКП с продавцом дома.

Совет юриста: оформление преддоговора с продавцом новой недвижимости, когда еще не продана старая – это всегда риск. Если человек не успеет продать в установленные сроки свое жилье, ему все равно придется заключать основной ДКП с продавцом и искать деньги, чтобы рассчитаться. Лучше все тщательно взвесить перед такой сделкой.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре указывается та же информация, что и в основном из представленного выше примера. Но стороны обязаны обозначить, в какой срок должен быть оформлен основной ДКП.

Образец ПДКП

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.
Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

Обмен квартиры с доплатой

Если в сделке участвуют две стороны и вместо ДКП оформляют договор мены, обе одновременно выступают и продавцами, и покупателями. По закону оба участника обязуются передать друг другу жилье с доплатой или без таковой.
Как выглядит встречная покупка по договору мены:

Один собственник находит другого, договаривается об осмотре недвижимости.
Если обе стороны все устраивает, оформляется договор мены.
Документы подаются на регистрацию. Переход права собственности на обе квартиры регистрируется одновременно.

Важно! Сделки по обмену регламентируются гл. 31 ГК РФ. Стороны вправе самостоятельно определять стоимость своего жилья. Если договориться не получается, они могут прибегнуть к услугам оценщика, а расходы на него поделить поровну.

Содержание и образец договора

В договоре мены нужно указать:

Информацию об участниках сделки.
Сведения об объектах недвижимости.
Сумму к доплате, способ и сроки расчета.
Стоимость обоих объектов.
Порядок изменения и расторжения договора.
Гарантии участников сделки.
Права и ответственность по договору.
Дату и место составления, подписи сторон.

Образец договора мены

Документы

Для оформления договора мены обе стороны обязаны представить полный пакет документов на свои квартиры и паспорта. Понадобятся технические паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Также предоставляются справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и выписки из домовых книг, чтобы подтвердить, что на жилплощади никто не зарегистрирован.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

оценка жилья и установление цены;
поиск квартиры на замену;
продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Как зарегистрировать право собственности при встречной покупке квартиры?

При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.

Что нужно сделать:

Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
Подписать заявления и подать документы.
Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.

В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.

Документы

Регистратору предоставляется третий экземпляр ДКП (два других остаются у продавца и покупателя). Также понадобятся паспорта, правоустанавливающие документы, техпаспорт.

Госпошлина

Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.

Сроки

При обращении в МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней. Если подавать документы в Росреестр напрямую, срок сокращается до 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариусом, он сам передаст документы в Росреестр, а срок сократится уже до 3 рабочих дней.

Возможные проблемы

Как мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.
Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон. Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам. Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?

Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.

Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.

Преимущества встречных сделок

Продажа со встречной покупкой обладает несколькими преимуществами:

Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.

Есть и недостаток. Это сложность и возможное образование длинной цепочки участников, из-за чего возникает вероятность срыва сделки. Стороны зависят друг от друга, и, если один откажется от подписания договора, придется искать другие варианты жилья.

Выбираем объект

Перед тем как отправляться на просмотры встречных объектов, обязательно на семейном совете постарайтесь привести к общему знаменателю пожелания всех членов семьи. Если ваши требования сформулированы нечетко, то на просмотрах потеряете время. Идеальным с точки зрения скорости оформления вариантом встречной покупки для вас будет квартира, предлагаемая на условиях прямой продажи: есть шанс уложиться в две-три недели. Столько времени обычно требуется на подготовку и доработку всех необходимых документов. Но идеальные ситуации – редкость.

Ответы юриста на частые вопросы

Как платить налоги при встречной покупке квартиры?

Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.

Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.

Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?

Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.

Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?

Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?

В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.

Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?

Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.

Как найти покупателя или продавца

Рынок недвижимости в 2021 году сосредоточен на секторе доступных категорий жилья. Это следует учитывать при выставлении на продажу жилья большой площади. Чем дороже стоимость квартиры, тем дольше придется ждать покупателей. Поэтому вначале нужно выставить жилье на продажу, а потом начинать подыскивать подходящую квартиру.

Как только вы выставите квартиру на продажу, первыми визитерами будут «туристы». Так риелторы называют тех, кто только приценивается, присматривается или вообще представляет интересы агентств недвижимости.

Причем из последней категории «визитеров» будет намного больше. В ходе телефонных переговоров постарайтесь выяснить намерения заинтересованного лица: так вы сэкономите свое время.

Приценивайтесь тоже — станьте «туристом», присмотритесь к вариантам. Так можно быстрее найти подходящего партнера.

Экономьте свои время и силы — нанимайте агентов. В целом, процесс покупки встречного жилья обусловлен некоторыми сложностями. Какие-то этапы вы сможете провести самостоятельно, какие-то требуют определенных знаний и опыта.

Желания и возможности

Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.

Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:

Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям.
Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.

Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.