Блог
Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.
Начнем издалека.
Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется
.
Государство в п.2 ст.162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом
, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…
».
Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены
от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.
На практике плата за управление может быть:
- выделена отдельной строкой в платежном документе;
- в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена
отдельно в перечне работ и услуг;
- в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена
отдельно в перечне работ и услуг.
Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями
.
Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие
собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам
уже не принадлежат
. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (
на самом деле таких определений уже сотни
) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «
имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества
».
Что все это значит на практике?
А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет
. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства
остаются
на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства
должны быть возвращены
собственникам помещений как неосновательное обогащение.
С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ
между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:
- в МКД некому
подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;
- а как вообще можно заактировать работы по управлению???
Первую проблему
можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (
если интересно – пишите в комментариях и напишу подробныйFAQ
), а
вторая проблема
на самом деле зачастую неразрешима.
Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ
, отражаются в актах, составляемых по
форме
, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома»
.
Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».
Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению
?
И это абсолютно верно, так как:
- ЖК РФ разделяет
услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);
- невозможно актировать с каждым домом услуги
по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления.
- детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна
, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то,
что не носит материального характера
. Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс –
передайте им от меня привет
. Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?
А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения
.
Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):
- как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?
- как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?
- ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?
Если продолжение интересно – напишу вторую часть.
С уважением, ваш товарищ Сталин)))
Что это такое?
Фраза «содержание и текущий ремонт жилья» имеет свое стойкое, закрепленное в законодательстве значение. Исходя из статьи 1354 Жилищного кодекса нашей страны, можно узнать, какие услуги входят в содержание и текущий ремонт жилья (подробнее о законодательных актах, регулирующих текущий ремонт, читайте тут).
Текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД) – это перечень необходимых сезонных и иных работ, которые своей целью имеют поддержание дома в привлекательном и функциональном виде, устранение неполадок и недочетов, которые мешают собственникам проживать в своих квартирах.
Кроме того, управляющая компания или ТСЖ, которые осуществляют содержание и текущий ремонт общего имущества, должны пристально следить за состоянием общедомового имущества и не допускать его порчи.
Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья в квитанции ЖКХ
Один раз в месяц владельцы квартир получают квитанцию, где есть раздел «Содержание жилья и текущий ремонт».
Поэтому необходимо знать какие же именно работы входят в оплату. Необходимо подробно изучить этот вопрос, поскольку это определяет, за какие именно услуги вносятся средства жильцов.
От управляющей компании требуется обязательное выполнение следующего вида работ:
- укрепление козырьков и перил, а также крыльца и лестничной площадки,
- текущий вид ремонта, то есть замена пружин, окон, а также дверей, если для этого существует необходимость,
- совершение ремонта здания, очищение крыши от снега, а крыльца от наледи,
- укрепление фасадной стороны постройки: замена штукатурки или плитки,
- ежегодная обработка деталей, выполненных из дерева,
- проверка герметичности щелей и люков,
- при возникновении аварий в доме или на придомовой территории, ее быстрое устранение,
- ремонт устройств, для технического обеспечения дома,
- уход за посадками на придомовой территории,
- благоустройство территории, прилегающей к дому: вывоз мусора, сбор листьев,
- действия по установке указателей улиц и номеров домов.
Читайте статью: Что входит в обязанности УК в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту МКД?
Жильцы, а также обслуживающая организация могут прописать дополнительные пункты, не противоречащие действующему законодательству.
Если обе стороны согласны на добавление новых условий в действующий договор, тогда вносятся изменения и подкрепляются подписями со стороны жильцов и управляющей компании.
В стоимость за содержание жилья в квитанции входит компенсация за следующие расходы:
- наем: по этому пункту платят только те проживающие в доме лица, чьи квартиры не были приватизированы,
- проведение текущего ремонта жилого дома,
- наведение порядка в помещениях общего доступа, то есть уборка,
- капитальный ремонт.
Важно отметить, что все перечисленные пункты должны объединяться в одну графу. Если это не так, то раздельное их написание является отступлением от норм законодательства.
При наличии нарушений рекомендуется обращаться в налоговую инспекцию.
Отличие между взносами на капитальный ремонт, содержание и ремонт жилья
Средства, которые собственники квартир перечисляют на содержание дома (сюда же идут затраты на текущий ремонт) – это мелкие, небольшие по трудоемкости и стоимости, работы, или строительные мероприятия, цель которых – поддерживать объект в жилом и технически пригодном состоянии. Сюда относят:
- ремонт окон, дверей;
- реконструкция лестничных проемов;
- облагораживание дворов.
Такие услуги могут оказываться как по заранее составленному графику, так и проводиться в аварийном режиме. Средства в этом случае перечисляются по факту.
Что касается капитального ремонта, то он планируется заблаговременно. Основанием к мероприятию служит экспертное заключение – его проводят одни раз в несколько лет. Деньги с плательщика берут заранее – ежемесячно, фиксированными суммами.
Чтобы права собственников квартир не были нарушены коммунальными службами, а в квитанциях не стояло завышенных сумм, каждый житель должен не только внимательно изучать то, что написано в платежке, но и ознакомиться с базовым документом – договором между ЖКХ и конечным потребителем. Если своевременно реагировать на изменение тарифов, умышленный обман вряд ли возможен. При нарушении качества работ или услуг жаловаться следует незамедлительно – только так можно вернуть деньги за неисполненные обязательства.
Как рассчитать тариф на содержание и ремонт жилья?
Произвести подобные расчеты вполне можно самостоятельно – это хороший способ проверить добросовестность управляющей организации.
Доступны такие варианты вычислений:
- с применением формул – они должны быть приписаны в уставе УК. Дополнительно эту информацию можно найти в первоисточнике – Постановлении Правительства страны № 354;
- подать персональный запрос в расчетный отдел учреждения, выписывающего квитанции на оплату.
Чтобы воспользоваться формулами, потребуется иметь данные:
- совокупную площадь квартиры;
- площадь нежилых комнат;
- количество этажей в постройке;
- срок эксплуатации дома;
- общая площадь нежилых помещений в многоэтажке;
- вид коммуникаций.
В зависимости от технического оборудования дома, могут потребоваться и другие параметры. Они есть на официальных интернет-страницах ЖКХ.
