Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?

Что такое договор ренты с пожизненным содержанием

По сути, рента предполагает обмен имущества на помощь в течение определенного периода или бессрочно. В случае с пожизненной рентой используется только недвижимое имущество. Помощь может быть как финансовая, так и в натуральном виде.

Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием предполагает неопределенность срока завершения, поскольку обязательства плательщика заканчиваются лишь со смертью получателя ренты.

Расторжение договора в одностороннем порядке производится только через суд по веским основаниям. При этом квартира возвращается бывшему владельцу, а вот плательщику ренты никто не возмещает понесенные затраты.

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

• обращать внимание на наличие судимостей претендента;
• знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
• насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Виды договоров ренты на квартиру с пожизненным содержанием

Договор ренты с пожизненным содержанием является одним из видов рентных соглашений. В свою очередь, существует 2 вида таких договоров:

1. Без иждивения.
2. С иждивением.

Содержание без иждивения означает, что обязанности плательщика ограничиваются регулярным перечислением денег получателю ренты.

В случае заключения договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием с иждивением главным условием является уход за получателем — потребуется систематически навещать его, решать его бытовые вопросы и организовывать нечто вроде медицинского патронажа. Ритуальные услуги также войдут в перечень обязанностей плательщика такой ренты. В договоре фиксируется стоимость продуктов, перечень и периодичность услуг, которые будет получать иждивенец. Ежемесячные денежные выплаты могут быть предусмотрены или нет (в зависимости от воли сторон).

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос – на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества. То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования. Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты. Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора. При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику. Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Размер ежемесячного платежа по договору ренты с пожизненным содержанием

Стоимость содержания складывается из суммы денежных и натуральных выплат. Плата натурой означает оказание услуг, передачу продуктов, медикаментов и вещей.

Величина содержания получателя ренты определяется договором с соблюдением минимально допустимого размера, установленного законом. Стороны могут договориться о более высоком уровне содержания иждивенца и прописать это в договоре.

Таким образом, если квартира отчуждается по договору купли-продажи за любую сумму, даже самую незначительную, то получатель лишается законодательной защиты в отношении минимального размера содержания и последующей корректировки выплат при изменении экономической ситуации. В этом случае нужно отдельно указать в договоре порядок индексации выплат.

Наследование, дарение и рента — три наиболее распространенных среди населения способа распоряжения своим имуществом. Договору ренты посвящена 33 глава Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривает отчуждение имущества и по этому признаку сходен с указанными договорами. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено законодательством и не противоречит существу договора ренты. Можно сказать, что он относится к группе договоров по отчуждению имущества, но тем не менее является самостоятельным видом договора.

В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Одно из вышеперечисленных отличий форма договора. Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Одним из разновидностей договора ренты, подлежащим государственной регистрации, является договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Особенность данного вида договора, так же состоит в том, что срок данного вида обязательств определен продолжительностью жизни рентополучателя, если иное не вытекает из условий договора. Предметом такой разновидности ренты, как пожизненное содержание с иждивением, является недвижимое имущество в виде жилого дома, квартиры, земельного участка. Субъектом — получателем ренты может быть не только лицо, которое заключило договор и передало имущество, а также и лицо, на которое указано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Условиями договора можно определить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Поскольку данный вид договора является, в некотором роде доверительным, то законодатель, для защиты интересов рентополучателя, предусмотрел минимальный размер содержания в месяц. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Также плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

На плательщика ренты законодатель также возложил обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Законодательством предусмотрено два случая прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением:

В первом случае обязательства прекращаются смертью получателя ренты.

Во втором случае обязательства прекращаются по решению сторон. Если одна из сторон, а именно, плательщик ренты, существенно нарушала свои обязательства, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Специалист-эксперт,

государственный регистратор Ю.В. Спириденко

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием

При судебных разбирательствах встречаются случаи, когда иждивенец и плательщик по-разному понимают условия достигнутых договоренностей.

Например, пожилая женщина дарит квартиру молодому соседу в надежде на его помощь по хозяйству до конца своих дней, а он переезжает в другой город. При этом в суде выясняется, что никаких особых условий в договоре дарения нет, рентный договор не заключался. Женщина остается ни с чем. Между тем, наличие правильно оформленных соглашений позволило бы избежать такой ситуации.

Правильное оформление рентного соглашения включает в себя 2 обязательных договора:

1. Договор ренты с пожизненным содержанием — должен быть зарегистрирован нотариусом, в противном случае договор будет недействительным.
2. Договор купли-продажи или дарения недвижимости — вступает в силу со дня государственной регистрации в Росреестре. С этой даты квартира становится собственностью плательщика, но с ограничением права распоряжения — обременением в виде обязательств по ренте.

В договоре отчуждения собственности должно быть прописано, что квартира остается в залоге у получателя ренты.

В договоре ренты с пожизненным содержанием на случай возможных судебных разбирательств целесообразно указать, что именно является существенным нарушением условий содержания.

Помимо обязательных договоров, могут быть заключены дополнительные соглашения в зависимости от условий сделки. Например, договор поручения на выполнение обязанностей получателя в государственных организациях — как правило, заключается в случае содержания с иждивением.

Требования о признании права собственности на основании незарегистрированного договора

Данный договор подлежит нотариальному удостоверению под страхом его недействительности (статья 584 Гражданского кодекса РФ), а на договоры, заключенные до 01.03.2013, распространялось также требование об их государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе РФ.
М.И.Е. обратилась в суд с иском к администрации Красносельского района города Санкт-Петербурга (далее — администрация) о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, в обоснование своих требований указав, что ей был заключен договор пожизненного содержания с иждивением с собственником квартиры Г.И.Я., умершей до государственной регистрации договора и перехода к ней права собственности на квартиру.

Истец также указала, что государственная регистрация не была произведена вследствие состояния здоровья Г.И.Я., которая не могла передвигаться, а впоследствии такой регистрации воспрепятствовала смерть получателя ренты (27.10.2012). Однако истец в полном объеме исполняла обязательства, предусмотренные договором, включая оплату жилищно-коммунальных услуг, ремонт спорной квартиры, приобретение продуктов и приготовление пищи для Г.И.Я., приобретение мебели и бытовой техники, организацию и оплату ее похорон.

Районным судом исковые требования были удовлетворены, в связи с чем администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой.

Судебная коллегия, рассматривающая жалобу администрации, пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения районного суда и отказе в удовлетворении иска на основании следующего.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, в пункте 62 постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Принимая во внимание приведенные разъяснения, при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что в соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Указанное правило подлежит применению в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, оформленного между М.И.Е. и Г.И.Я. 09.11.2011, то есть до 01.03.2013 — даты вступления в силу федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ», в пункте 8 статьи 2 которого исключено применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого закона.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, следовательно, в соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 М.И.Е. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированном договоре, так как он до его регистрации не считается заключенным, в связи с этим не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы о надлежащем исполнении условий договора, отсутствии признаков его недействительности и об отсутствии наследников Г.И.Я. (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2013 № 33-12497/2013).

Особенности сделок по договорам ренты квартиры с пожизненным содержанием

При подготовке соглашения важно помнить о сложностях рентных отношений:

1. Неопределенность срока возникающих обязательств.
2. Вероятность изменения жизненных планов и финансового положения плательщика.
3. Возможность изменения отношения получателя ренты к условиям первоначальной договоренности.
4. Возможный конфликт с заинтересованными лицами — как правило, наследниками иждивенца.
5. Вероятность мошенничества любой стороны договора как на стадии заключения, так и на стадии исполнения соглашения.

Все это может привести к попыткам оспорить сделку в суде и серьезным финансовым потерям, поэтому крайне важно:

• собрать всю возможную информацию о будущем получателе и плательщике ренты;
• проверить юридическую чистоту недвижимости;
• оценить финансовые возможности плательщика на долгий срок;
• правильно подготовить и зарегистрировать документы.

Расторжение договора, риски

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

• В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
• В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Порядок оформления и регистрации аренды

Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.

Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:

• полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
• данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
• адрес отчуждаемой жилплощади;
• площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
• номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
• условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
• размер и порядок производимых платежей;
• условия для расторжения сделки.

Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.

Рента и наследники

Наиболее частый вопрос, задаваемый юристам в связи с составлением рентного договора – могут ли наследники рентополучателя его оспорить. Сделать это практически невозможно. Для оспаривания документа в нём должны иметься нарушения. Основаниями для недействительности ренты выступают:

• недееспособность рентополучателя на момент составления документа;
• нахождение рентополучателя в опьянённом состоянии;
• заключение сделки под угрозой жизни или здоровью;
• нарушение сделкой прав несовершеннолетних.

Для исключения всех этих фактов сделка и проводится под присмотром нотариуса, а значит оспорить документ практически невозможно.

В качестве рентополучателей может быть установлено не одно лицо, а несколько. Договором каждому из получателей устанавливается определённая сумма, подлежащая ежемесячной выплате. После смерти одного из рентополучателей его право на ренту передаётся в равных долях другим получателям. Пожизненная рента в таком случае должен будет продолжать своё существование до тех пор, пока в живых не останется ни одного из получателей.

Налогообложение по ренте

Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.

Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:

• дети (родные и усыновлённые) и родители;
• бабушки и дедушки;
• внуки и внучки;
• братья и сёстры.

При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.