Как правильно оформить договор дарения недвижимости и что для этого нужно?

Договор дарения и пожертвования имеют сходную правовую природу, но при этом обладают некоторыми различиями, про которые важно знать, выбирая подходящий способ безвозмездной передачи имущества. Сравнительная характеристика этих договоров приведена в нашей статье – прочитав ее, вы поймете, в чем заключаются особенности каждого из них.

• Договор дарения по ГК РФ Основные положения
• Плюсы и минусы

Что такое дарение?

Дарение – это сделка, согласно которой собственник передает одаряемому имущество на безвозмездной основе.

Для процедуры характерны несколько признаков:

1. Безвозмездность. Передача дара под условием запрещается. Даритель не вправе требовать с получателя деньги или ценные вещи – в таких случаях заключается договор купли-продажи. Если вместо него оформить договор дарения (далее – ДД), но фактически собственник получит деньги за имущество, сделка считается притворной, признается недействительной (ст. 170 ГК РФ).
2. Взаимное согласие. На владельца возлагается обязанность передать дар после оформления документа, либо через некоторое время. От второго человека потребуется согласие на принятие дара. Он вправе отказаться в любой момент до получения (ст. 573 ГК РФ). При устном ДД отказ совершается устно, при письменном – в аналогичной форме.
3. Предметность. В письменной дарственной обязательна отсылка на предмет – подарок. Если процедуру совершает представитель, понадобится указание предмета и персональных данных получателя. Отсутствие предмета – основание для признания процедуры ничтожной.
4. Уменьшение имущества дарителя. Он вправе дарить ценности, принадлежащие ему на правах собственности. Отчуждение чужих вещей запрещено.
5. Увеличение имущества одаряемого. За счет безвозмездности он получает ценности совершенно бесплатно. Единственные затраты – регистрация права собственности, если дарится недвижимость: за это уплачивается госпошлина.

Дарение совершается в устной или письменной форме. Устной передачи достаточно, если отчуждается движимое имущество. Для передачи дара стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица, а также недвижимости или при обещании дарения в будущем обязательна письменная форма (ст. 574 ГК РФ).

Договор пожертвования ГК РФ

Договор пожертвования – это документ, на основании которого какая-либо ценность (вещь или право) переходит от одной стороны (жертвователя) другой стороне (получателю) в порядке дарения для использования в общеполезных целях (ст. 582 ГК РФ).

Получателем может быть (п. 1 ст. 582 ГК РФ):

• гражданин;
• юридическое лицо (медицинское, социальное, культурное, образовательное или иное некоммерческое учреждение, а также государство, регионы и муниципальные образования России).

Жертвователем может быть любой гражданин или организация.

Если использовать имущество в соответствии с указанным в договоре назначением по каким-либо причинам становится невозможно, изменить назначение его использования можно только с согласия жертвователя. Если же жертвователя на момент изменения обстоятельств не существует (человек может умереть, а организация – ликвидироваться), принять решение о дальнейшем использовании пожертвованного имущества может только суд (п. 4 ст. 582 ГК РФ).

Основные положения

Положения договора пожертвования должны определять:

1. Предмет договора – вещь или право, передаваемое в собственность получателю безвозмездно. Предметом могут быть деньги, имущество (как движимое, так и недвижимое), права, а также выполненные работы и оказанные услуги.
2. Характеристики предмета договора. Важно правильно описать саму вещь (право), передаваемую получателю. В договоре может быть указано ее наименование, количество, индивидуальный номер (VIN, IMEI и пр.), физические свойства, марка, модель, состояние, описание недостатков и т.д. Чем проще будет идентифицировать передаваемую вещь, тем лучше.
3. Порядок использования пожертвования. Если получателем является физическое лицо, использование имущества по определенному (целевому) назначению является обязательным условием договора пожертвования – в противном случае он будет считаться обычным договором дарения. Если же получателем является организация, условие о целевом использовании имущества может быть включено в договор; если такого условия в договоре нет, организация может использовать имущество в соответствии с его назначением, но обязательно в общеполезных целях (п. 3 ст. 582 ГК РФ).

Плюсы и минусы

Преимуществами договора пожертвования являются:

• возможность расторгнуть договор в случае, если получатель использовал переданные ему ценности не по целевому назначению;
• жертвователь вправе самостоятельно определять цели, для достижения которых будет использоваться пожертвованное имущество, а также контролировать процесс распоряжения таким имуществом

Недостатками договора пожертвования являются:

1. ограниченность категорий лиц, которые могут выступать в качестве получателя;
2. существует вероятность расторжения договора пожертвования в случае, если его условия не будут выполняться надлежащим образом (со стороны жертвователя эта особенность будет являться не недостатком, а наоборот достоинством);
3. возникновение у получателя обязательств по использованию полученного имущества в строго определенных целях.

Договор дарения: односторонняя или двусторонняя сделка?

Теперь разберемся, какая это сделка – односторонняя или двусторонняя. В юридической практике несколько толкований. Если одни придерживаются первого варианта, то вторые обоснованно считают это двусторонней процедурой.

Обратимся к ст. 154 ГК РФ:

• односторонним считается документ, согласно которому достаточно волеизъявления собственника имущества;
• двусторонней признается сделка, на которую необходимо согласование воли двух сторон;
• многосторонняя процедура требует согласования между тремя и более гражданами.

По ГК РФ ДД считается односторонним, т.к. возлагает обязательства только на одного человека – дарителя. Тем не менее, без согласия получателя на принятие дара сделка не представляется возможной. Еще один довод в пользу двусторонности – возможность отказа получателя.

Как оформить договор дарения долга?

Действует ли договор дарения после смерти дарителя?

Налогообложение пожертвований

Налоговые льготы для жертвователей

Жертвователь – физическое лицо, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 219 НК РФ, вправе получить социальный налоговый вычет в размере осуществленного им пожертвования. Размер такого вычета ограничен – он может составлять не более 25% от налогооблагаемого дохода, полученного за налоговый период, в котором было осуществлено пожертвование.

Пример:

В 2021 году Виктор пожертвовал детскому дому 500 000 рублей. За этот год он заработал 1 200 000 рублей с которых его работодатель удержал НДФЛ в размере 1 200 000 х 13% = 156 000 рублей.

Виктор решил получить налоговый вычет на сумму пожертвования, однако в налоговой ему отказали – максимальная сумма причитающегося ему вычета составила 1 200 000 х 25% = 300 000 рублей.

Виктор составил декларацию с учетом предельно допустимой суммы и получил 300 000 х 13% = 39 000 рублей излишне уплаченного в 2018 году налога.

Жертвователь – организация уменьшить свои доходы на сумму имущества, отчужденного в порядке пожертвования, не может (п. 16, п. 34 ст. 270 НК РФ).

Налог на прибыль для получателя пожертвования

В соответствии с положениями ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения для организации является полученная ею прибыль. При определении размера прибыли, согласно п. 2 ст. 251 НК РФ, не учитываются целевые поступления, направленные на содержание организаций, при условии, что переданные активы были использованы организацией по указанному в договоре назначению.

Для того, чтобы правильно определить размер налоговой базы, получатель пожертвования должен вести раздельный учет всех полученных им доходов. Доходы от собственной деятельности должны фиксироваться отдельно от доходов, полученных в качестве пожертвования (п. 3 ст. 582 ГК РФ).

Виды одностороннего договор дарения

Если рассматривать документ с общепринятой точки зрения как односторонний, то он бывает двух видов:

• реальный;
• консенсуальный.

Рассмотрим все подробно с примерами.

Реальный

Реальным признается договор, который считается заключенным с момента фактической передачи, т.е. исполнения обязательств собственником.

Право на вещь у получателя возникает сразу после вручения. Исключение – недвижимость: она переходит в собственность с момента госрегистрации.

Важно! До передачи дара реальный ДД считается незаключенным. Для собственника при отказе от обязательств не предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Даже при наличии признаков ничтожности, мнимости или притворности такую сделку нельзя признать недействительной.

Пример из практики:

Женщина подарила дочери автомобиль в устной форме – письменная здесь необязательна. Моментом заключения считается передача ключей и правоустанавливающих документов.

Консенсуальный

Консенсуальным считается документ, заключенный после согласования условий гражданами.

В отличие от реального, его можно отменить в любой момент до вручения ценностей. Он считается заключенным с момента подписания документа владельцем и одаряемым, является двусторонним.

Пример из практики:

Мужчина оформил дарственную на сына, подарив квартиру. Письменная форма обязательна, как и нотариальное удостоверение. Документ считается заключенным в день подписания. Однако право собственности у получателя появится только после обращения в Росреестр для переоформления документов.

Когда дарственная признается односторонней?

Процедура имеет односторонний характер при оформлении консенсуального ДД, т.к. обязательства возникают только у дарителя.

Гражданин вправе принять вещь, либо отказаться до получения. При реальном же права и обязанности появляются у людей в момент передачи.

Безусловность преподношения вещи

Определение рассматриваемого соглашения свидетельствует о наличии обязательств по сделке лишь у одной стороны – передающей все правомочия в отношении имущества. Лицо же, получающее такое имущество, освобождено от каких-либо обязательств, что и является главной характерной особенностью таких сделок, определяющей его. Наличие встречной передачи и обязательство получателя имущества совершить какие-либо действия в пользу своего жертвователя свидетельствует о притворности сделки. Последняя в этом случае является ничтожной, а основная в зависимости от особенностей может быть признана контрактом по возмездному оказанию услуг, подряда и т.п.

Предупреждение

Судебная практика свидетельствует о том, что символическая плата или передача какой-либо вещи лицу, совершающего преподношение имущества, обусловленная местными традициями и обычаями, не свидетельствует о притворности заключенного контракта.

В теории права существует точка зрения, что такая сделка все же может накладывать на получателя вещи определенные обязательства. Например, в случае указания в контракте права жертвователя проживать и быть зарегистрированным в жилом помещении пожизненно после передачи правомочий в отношении него получатель обязан предоставлять такую возможность. В действительности обременение подарка осуществляется еще до передачи права собственности на него, а следовательно, не может рассматриваться обязанностью получателя имущества.

Не может рассматриваться его обязанностью и условие о совершении преподношения в случае наступления определенных обстоятельств, даже если таковое прямо зависит от него. Например, в соглашении гражданин принимает на себя обязанность преподнести автомобиль в случае получения одаряемым ученой степени кандидата наук. Данное обстоятельство может наступить или не наступить, потенциальный же получатель заключенным консенсуальным соглашением не принял на себя обязательство получить ученую степени.

Таким образом, рассматриваемый контракт может содержать любые условия и связывать факт передачи подарка с наступлением любых обстоятельств, если они не противоречат действующему законодательству. Единственным запретом в этом случае является возмездное обязательство получателя вещи (передача другого имущества, выполнение работ, оказание услуг).

Что можно подарить по одностороннему договору?

Можно дарить любые ценности, принадлежащие дарителю по праву собственности:

• недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, строения, сооружения;
• движимое имущество: автомобиль, деньги, акции, ювелирные украшения, и пр.;
• право требования долга;
• долговые обязательства получателя (понадобится уведомление кредитора).

Также допускается отчуждение доли в уставном капитале, но понадобится согласие остальных собственников, если это предусмотрено уставом организации.

Особенности дарения недвижимости

Недвижимостью признается любое имущество, которое нельзя передать фактически «в руки» без разрушения: дома, квартиры, и пр.

Если дарится частный дом, получателю передается и земельный участок, на котором он расположен: отчуждение по отдельности не допускается.

Есть и другие моменты:

1. Если недвижимость приобретена в браке, понадобится нотариально удостоверенное согласие супруга. Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все принадлежит дарителю.
2. Переход права собственности подлежит госрегистрации. Для процедуры обязательна письменная форма.
3. Дарить жилье детей до 18 лет нельзя.
4. Для отчуждения доли согласие остальных собственников не потребуется, понадобится нотариальное удостоверение.

Совет юриста: чтобы подарить недвижимое имущество, погасите заблаговременно все долги по ЖКУ и выпишите всех людей. В противном случае у одаряемого могут возникнуть проблемы, когда собственником станет он.

Особенности дарственной на движимое имущество

Движимым считается любое имущество, не относящееся к недвижимости: автомобиль, банковские вклады, ценные бумаги, и пр. Для передачи таких ценностей письменная форма необязательна.

Исключение – вручение юридическим лицом дара стоимостью от 3 000 руб.: все оформляется письменно.

Устный ДД считается реальным, т.к. заключается в момент получения подарка. Письменный – консенсуальным: он считается заключенным в день подписания.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Нотариальное удостоверение договора дарения нужно в нескольких ситуациях:

• дарится доля в жилье, у которого несколько владельцев;
• от имени ребенка или ограниченно дееспособного человека действуют родители или законные представители.

Если все собственники помещения дарят свои доли человеку или нескольким людям, заверять договор у нотариуса необязательно.

Совет юриста: лучше не экономить, и обратиться за заверением к нотариусу. Наличие его подписи и печати позволит в случае оспаривания ДД подтвердить, что даритель был в адекватном и дееспособном состоянии, не действовал под угрозами, психологическим или физическим давлением. В первую очередь это нужно одаряемому, чтобы не лишиться подаренного имущества в результате оспаривания сделки.

Важно! Если договор удостоверяется не во всех случаях, то заверение согласия супруга на сделку строго обязательно.

Как оформить дарственную: пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговый алгоритм действий при оформлении договора на примере отчуждения недвижимости:

1. Оформляется письменный документ, где собственник обещает сделать подарок в будущем.
2. При необходимости все удостоверяется нотариусом.
3. До наступления даты передачи имущества одаряемый вправе отказаться. Отказ оформляется письменно.
4. С указанной даты получатель обращается в Росреестр для регистрации права собственности на себя.
5. Через 10 дней выдается выписка из ЕГРН.

Пример заключения двустороннего реального договора:

1. Гражданин дарит человеку автомобиль, передав ключи, вносятся изменения в ПТС. С этого момента новым собственником считается другой человек.
2. Владелец покупает ОСАГО, регистрирует транспортное средство в ГИБДД.

Обратите внимание! Реальный двусторонний документ актуален и для мелких подарков, которые обычно дарятся на праздники: бижутерии, наборов инструментов, косметики и пр. Одаряемый в момент передачи может от них отказаться, поэтому его согласие обязательно.

Содержание договора

Документ должен содержать полную информацию:

• Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения граждан;
• сведения о предмете;
• дата вступления в силу;
• подписи сторон.

Образец договора дарения квартиры:

Документы

При оформлении понадобятся следующие документы:

• паспорта граждан;
• нотариальная доверенность, если интересы владельца или получателя представляет другой человек;
• документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, техническая документация;
• при отчуждении автомобиля – ПТС, СТС, а также документы, подтверждающие основания для возникновения права собственности (свидетельство о наследстве, ДКП, и пр.).

Полный перечень документов зависит от вида подарка.

Дарение квартиры с прописанными людьми

Регистрация в конкретном помещении дает лишь право проживания, а не право собственности. Владелец может дарить недвижимость с зарегистрированными в ней людьми кому угодно, не спрашивая их разрешения.

Какие моменты следует учесть:

1. В квартире прописан ребенок, нужно предоставить ему другое место регистрации, заручившись разрешением органов опеки;.
2. Нельзя выписать человека, которому предоставлено право собственности по договору ренты, или ребенка, оставшегося без родительской опеки. Снятие с регистрации не допускается даже в принудительном порядке.
3. Выписать граждан можно в любое время: как до оформления ДД, так и после. Если регистрация аннулируется после заключения сделки, нужно указать в договоре, в какой срок люди выпишутся.

Обратите внимание! Если граждане не выписываются в установленные сроки, одаряемый после регистрации договора дарения вправе самостоятельно снять их с учета в добровольном порядке или через суд. Право собственности с этого момента переходит к нему.

Как оспорить дарственную?

Отмена мирным путем возможна только при взаимном согласии сторон. Процедура подкрепляется оформлением соглашения о расторжении.

В остальных случаях для аннулирования придется обращаться в суд при наличии оснований:

• совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя, либо его родственников;
• смерть дарителя по вине второй стороны;
• смерть получателя раньше бывшего собственника, если это предусмотрено дарственной;
• недействительность: подписание под влиянием заблуждения, угроз, насилия, шантажа;
• мнимость или притворность.

Правом на обращение в суд обладают и третьи лица:

например, наследники, если одаряемый умышленно убил дарителя, и приговор суда вступил в законную силу. Также требовать отмены могут кредиторы бывшего владельца имущества, если менее чем за полгода до начала процедуры банкротства он оформил все на другого человека.

Дарение без получения согласия прочих заинтересованных субъектов

Допустим, собственниками квартиры выступают дольщики. Тогда несовершеннолетний сособственник обретает возможность подарить свою долю или часть доли другому лицу без получения согласия со стороны прочих правообладателей. При этом он обязан уведомить о предоставлении подарка сотрудников органов опеки, получить их одобрение.

Дарение же совершеннолетним лицом своей доли в недвижимости не требует соблюдения каких-либо вспомогательных условий. Также предоставление подарка несовершеннолетнему в виде доли недвижимости не требует от одариваемого или дарителя уведомлять по этому поводу органы опеки.

Когда пишется контрольная работа «Договор дарения», следует указать, что без обозначения правовых норм, без учёта даты перехода собственности и соблюдения формы сделки документ действительным признан не будет.

Если обозначить в документе возмездное условие перехода собственности к новому правообладателю, это уже не будет считаться договором дарения. Даритель не может ставить возмездных условий, как при разработке договоров мены, купли-продажи.

Судебная практика

Оспаривание производится через суд, т.к. согласие второй стороны в данном случае не требуется. Оспаривание дарственной – сложный процесс, требующий хорошей юридической подготовки и полноты доказательств, подтверждающих основания для отмены сделки.

Но возможность оспорить все в суде есть, это подтверждают несколько решений:

• Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2021 г. по делу № 2-55/2019;
• Решение № 2-597/2019 2-597/2019~М-515/2019 М-515/2019 от 13 июня 2021 г. по делу № 2-597/2019;
• Решение № 2-3414/13 2-3414/2013 от 11 ноября 2013 г.

Отличия дарения от завещания

• Главным отличием договора дарения от завещания является момент исполнения волеизъявления инициатора сделки. Безвозмездный подарок можно сделать сегодня, передав имущество или права одариваемому. А вот по условию завещания к наследнику перейдёт собственность только после кончины наследодателя.
• Завещательный документ представляет собой одностороннюю сделку. Дарение же – сделка двусторонняя. Сторонами в статусах дарителя и одариваемого выступают конкретные лица, их даже может быть несколько.
• На практике даритель лично передаёт вещь одариваемому, тот ее с благодарностью принимает. Но можно передать подарок и через представителя, оформив доверенность нотариально. Тогда в документе чётко обозначается, что и кому передаётся.
• Имеет значение и закрытая форма завещания. Условия этого документа могут оставаться тайной даже для нотариуса, у которого он хранится. Тогда как в условия договора дарения обязательно должен быть посвящён другой его участник.
• Завещание в любой момент может быть переписано или изменено частично, причём без обозначения причин. Для расторжения условий дарственной должен быть указан весомый повод.
• В обязанность дарителя входит уведомить одариваемого обо всех особенностях и недостатках передаваемого имущества. Завещатель этого делать не обязан. Но и наследник вправе отказаться от невыгодного правообладания.

При этом у обозначенных документов есть и общие признаки. Во-первых, и дарить, и завещать допускается лишь то, что принадлежит гражданину лично. Во-вторых, оба документа могут считаться недействительными, если одариваемый или наследник будут признаны недобросовестными участниками соглашения.

На кого нельзя оформлять дарственную

Отечественный Гражданский кодекс устанавливает круг как физических, так и юридических лиц, кому запрещено вручать дарственную. К ним относятся:

• Работники социальной сферы, оказывающие муниципальные медицинские услуги, сотрудники домов-интернатов, паллиативных центров и хосписов, и их близкие родственники;
• Должностные лица, находящиеся на государственной службе на всех уровнях, сотрудники Банка России и правительственных органов;
• Коммерческие организации.

Исключение для должностных лиц составляют презенты, вручаемые по приказу вышестоящих органов по случаю торжеств, мероприятий, командировок. Объект передается на баланс госструктуры, в которой трудится одаряемый.

Особенности составления дарственной с участием юридических лиц

Дарение имущества, где сторонами являются юрлица, могут быть ограничены в возможностях либо запрещены. По статье ГК РФ №572 безвозмездность процедуры исключает каких-либо взаимных финансовых притязаний и использования дара в целях получения выгоды. Поэтому подобные сделки запрещены.

Это тоже важно знать:
Как оформить договор дарения между супругами

При передаче товара юридическому лицу, в качестве которого выступает некоммерческая форма собственности, общественная организация, благотворительный фонд и прочее, возможно распоряжаться даром с целью получения выгод. Дарителю будет сложно опровергнуть сделку, если средства, полученные от использования подарка, пойдут на содержание общественной организации и будут соответствовать Уставу.

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 511-39-66

Процедура дарения разрешена между материнской и дочерней организацией, однако не освобождает от уплаты налога.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Если дарится имущество дороже 3000 рублей от лица компании, то договор дарения ГК РФ заключается с разрешения владельца – учредителя компании.

Действие соглашения по отчуждению собственности может быть отменено, если в последующие полгода привели фирму-дарителя к банкротству. В данном случае отчужденное имущество пойдет на погашение долговых обязательств.