- Что вообще считается перепланировкой
- Как сделать перепланировку в ипотечной квартире в новостройке
- Как купить в ипотеку квартиру с перепланировкой
- Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре
- Какие документы понадобятся для перепланировки в ипотечной квартире
- Где взять проект перепланировки
- Как получить согласие банка
- Что будет, если не согласовывать перепланировку
- Чем поможет АПМ-1
Ипотека — самый доступный вариант приобретения жилья в Москве, если есть официальный доход и нет проблем с кредитами. Есть мнение, что нельзя делать перепланировку в квартире, которая находится в залоге у банка. Это мнение ошибочное. Закон не запрещает перепланировку в ипотечной квартире.
Даже если вам предстоит долгие годы вносить платежи по ипотеке, вы все равно можете сделать в ней ремонт и согласовать перепланировку. Однако обязательно нужно проверить, что написано в ипотечном договоре. Расскажем, каких правил нужно придерживаться, чтобы с перепланировкой и ипотекой не было проблем.
Что вообще считается перепланировкой
Перепланировка — это изменение плана квартиры в результате ремонта. Например, это перенос или снос стен, расширение дверных проемов, объединение санузла, снос подоконных блоков. В быту перепланировкой называют и работы по переустройству — это установка и перенос сантехники, плиты, трубопровода. Порядок согласования и у перепланировки, и у переустройства одинаковый.
В ст. 25 ЖК РФ говорится, что перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. То есть если в жилом помещении проводят косметический ремонт — приклеивают новые обои, меняют линолеум, красят стены, меняют сантехнику, окна и двери, переставляют мебель, — это не перепланировка. Это обычный ремонт. Ведь площади и границы комнат останутся неизменными, и это не надо фиксировать в плане БТИ.
Согласуют только те перепланировки, которые отражаются на техническом плане квартиры. К ним относятся:
- увеличение площади комнат за счет других помещений
- изменение границ санузла, совмещение или разделение
- устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты
- устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах
- объединение балкона или лоджии с комнатой, с установкой стеклянной перегородки
- заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях
- прорезка новых проемов в несущих стенах
- организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж
- установка электрических плит на кухнях вместо газовых
- создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры
Такие виды работ выполняются по специальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности их проведения. Разрабатывать проект перепланировки может только проектное бюро, имеющее допуск СРО, — такое, как Архитектурно-проектная мастерская № 1.
Если перепланировка предполагает работу с несущими стенами или в доме деревянные либо смешанные перекрытия, техническое заключение к проекту готовит автор проекта дома вашей серии. Это может быть проектный институт, небольшая организация или ГБУ «Экспертный центр». Куда обращаться, могут подсказать в управляющей компании.
Как согласовать перепланировку в новостройке — подробная инструкция
Какие перепланировки недопустимы
Если работы по перепланировке не соответствуют санитарным и строительным нормам, их не согласуют и выполнять их нельзя. Например, запрещены:
- объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилой комнатой
- остекление балкона, оборудованного пожарной лестницей
- установка каминов в панельных домах
- перенос санузла в другую часть квартиры с расположением над жилыми комнатами соседей снизу
- расширение санузла за счет кухни или жилой комнаты — кроме квартир на первом этаже
- перенос радиатора отопления на лоджию
- снос несущих перегородок для объединения лоджии с комнатой
- заделка газовых труб в нишу, стену или короб
Подробно: что можно и нельзя при перепланировке
Какие изменения могут быть внесены
Есть ряд изменений, которые собственник квартиры может проводить без привлечения кредитора и государственных структур. Иными словами, указанный список отделочных работ может выполняться без составления отдельного проекта:
- Работы по изменению внешнего вида жилого помещения — окрашивание конструкций, поклейка обоев или нанесение штукатурки.
- Замена изделий, которые имеют ненадлежащий вид. К этому списку работ относится замена оконных и дверных конструкций, установка мебели или сантехнических изделий.
- Работы электротехнического характера — перенос или установка розеток, прокладывание проводки.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире в новостройке
Перепланировку в ипотечных квартирах нужно согласовывать. Порядок такой же,как и для квартир без залога. В законе нет никаких ограничений на этот счет. Однако такие ограничения может установить банк.
В новой квартире перепланировку можно сделать, только если банк не возражает и дал письменное согласие. Проверьте, чтобы в ипотечном соглашении не было запретов на перепланировку.
При покупке квартиры со «свободной» планировкой имейте в виду, что любой перенос перегородок в сравнении с первоначальным проектом все равно придется согласовывать. Даже в том случае, если фактически никаких перегородок в квартиры нет. Мокрые, жилые и нежилые зоны все равно разграничены.
Перепланировка в новостройке со свободной планировкой
Жилищная проблема
Согласитесь, не каждый может похвастаться собственным жильем. Раз уж нет состоятельных родителей или наследства богатой бабушки, выбор невелик. Либо снимать жильё, либо начинать копить деньги. Небольшая, но личная квартира, участок с симпатичным домиком – заманчивые предложения так и летят отовсюду. И неважно, сколько вам лет, в любом возрасте желания должны исполняться. Не смогли накопить средств? Это тоже не беда. Решается квартирный вопрос элементарно, нужно лишь разобраться с премудростями кредитования и понять, как воплотить мечту в реальность.
Как купить в ипотеку квартиру с перепланировкой
Банки имеют дело только с согласованными перепланировками. Купить на вторичном рынке квартиру с неузаконенными изменениями в ипотеку не получится — банк не выдаст одобрение. И вот почему
- во-первых, рыночная стоимость квартиры от этого существенно снижается.
- во-вторых, несогласованный ремонт и вовсе может быть опасным для проживания. Никто не проводил его экспертизу и не давал заключение о безопасности работ.
Однако наличие несогласованной перепланировки может помочь существенно снизить стоимость квартиры и приобрести жилье с большой скидкой за наличные. После этого вам будет необходимо узаконить перепланировку, так как в будущем вы не сможете продать такую квартиру.
Когда запрещена
Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.
Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.
Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.
Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:
- Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
- Во-вторых, такие переделки снижают стоимость квартиры – банк не сможет быстро продать жилье с неузаконенными изменениями.
Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).
Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно
Как написать заявление на перепланировку квартиры
Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре
Каждый банк прописывает свои правила о том, что можно делать в квартире, которая находится в ипотеке. Это прописывают в ипотечных договорах.
В некоторых прямо говорится, что вносить любые изменения, связанные с технической частью жилого помещения, запрещено. Это значит, что заняться перепланировкой квартиры вы сможете только после того, как погасите ипотеку и жилье из залога банка перейдет в вашу собственность.
Но чаще перепланировку разрешают, так как при условии ее согласования это предусмотренная законом процедура.
Чаще всего встречаются следующие требования банка, которые нужно выполнить для одобрения перепланировки в ипотечной квартире:
- необходимо получить письменное согласие банка
- нужно провести переоценку квартиры
- перепланировка должна быть согласована с уполномоченными ведомствами
- должно пройти не менее года после заключения ипотечного договора
Внимательно прочитайте документ: заняться вопросом перепланировки вы сможете только после того, как абсолютно убедитесь, что не нарушаете требования кредитной организации. В противном случае вам грозит штраф и даже лишение квартиры. В некоторых банках есть четкое условие — не производить перепланировки.
Договариваемся со страховой компанией
Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.
Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.
Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.
Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.
После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.
Какие документы понадобятся для перепланировки в ипотечной квартире
Чтобы согласовать перепланировку в ипотечной квартире, нужны такие же документы, как и при любой обычной перепланировке. Кроме того, потребуется согласие банка, но в Мосжилинспекцию его представлять не нужно.
Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире
- Техническое заключение и проект перепланировки
- Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя
- Документы на квартиру в новостройке
- Документы на иные квартиры, если сведений о них нет в ЕГРН
- Техпаспорт с текущим планом квартиры — если его нет в базе МосгорБТИ
- Доверенность на представителя — если он отправляет заявление
Какие документы нужны для перепланировки квартиры
Согласие банка понадобится позже, когда вы будете вносить изменения в сведения о квартире в ЕГРН. Это делают через Росреестр при продаже или дарении квартиры. К тому же это согласие нужно для вашего спокойствия — что банк не признает действия незаконными и не изменит условия договора.
Советы экспертов в удобном формате
- 103 публикаций
- 3 442 подписчиков
Перейти в инстаграм
Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?
Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:
- Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
- Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
- Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.
Где взять проект перепланировки
Чтобы получить письменное согласие банка, который выдал ипотеку, необходимо проработать проект будущей перепланировки. По нему будет понятно, как квартира станет выглядеть после всех изменений. Иногда вместо проекта достаточно эскиза.
Проект перепланировки. За проектом нужно обратиться в проектное бюро, которое имеет допуск СРО. Обращаться стоит только в профессиональные компании, так как некорректно составленный план перепланировки у «частника» может обернуться отказом банка в переустройстве квартиры. Да и Мосжилинспекция не примет документы, к которым не приложена выписка о членстве организации в СРО проектировщиков.
Так выглядит план помещений в квартире до и после перепланировки — это часть проекта перепланировки. В проекте перепланировки нигде не указывается, что квартира находится в ипотеке. Мосжилинспекция это не проверяет, поэтому проект будет такой же, как и у любой другой квартиры.
Для подготовки проекта перепланировки понадобятся как минимум:
- текущий план квартиры — его можно заказать в БТИ, это часть техпаспорта
- документы на квартиру — выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, договоры на квартиру в новостройке
Эскиз перепланировки. Есть случаи, когда проект перепланировки не нужен. Это упрощенные виды перепланировок — их согласуют по эскизу. Это возможно, если при перепланировке не переносятся мокрые зоны — ванная, туалет и кухня, не затрагиваются несущие стены, газовая плита остается на том же месте, где и стояла, при этом не меняется на электрическую. Подробнее об этом рассказали в статье: какие перепланировки не требуют согласования.
Так выглядит эскиз перепланировки. Составляется компанией, имеющей допуск СРО. Стоимость работ — 5000 ₽. При желании его можно составить самим бесплатно, если есть навыки работы с техническими документами.
Как получить согласие банка
Согласие банка на перепланировку — обязательный документ, который оформляется в письменном виде. Он подтверждает, что банк не возражает против перепланировки и она соответствует условиям договора.
Для хозяина квартиры это гарантия того, что банк не поднимет ставку по ипотеке и не заставить выплачивать ее досрочно. А также, что после ремонта квартиру получится продать, подарить или сдать в аренду без проблем.
В письме-согласии от банка на перепланировку могут быть указаны условия, которые нужно соблюдать. Например, предоставить банку разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения в ЕГРН в течение определенного срока.
Рассмотрим, какие документы нужны, чтобу получить согласие банка.
Одобрение от страховой. В первую очередь, перед подачей документов в кредитную организацию необходимо получить одобрение от страховой компании, в которой застрахована ваша квартира
Его дадут на основании заключения оценщика. Он должен подтвердить, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки не снизится. Занижать или завышать стоимость жилья не рекомендуется. Если это будет обнаружено, согласия на перепланировку вы не получите.
Проект перепланировки. Дальше для получения разрешения банку необходимо предоставить подробный проект перепланировки с обязательным указанием планируемых вами изменений. Это может быть перенос дверных проемов, снос или наращивание стен, установка встроенных шкафов, монтаж декоративных ниш из гипсокартона и подиумов. Также там будут указаны места, где установлена сантехника, и иные важные для согласования перепланировки моменты.
Квитанция за рассмотрение. Рассмотрение вашего запроса на согласие в банке платное. Стоимость варьируется от 2000 ₽ до 5000 ₽.
Сроки рассмотрения банком ваших документов всегда индивидуальны и зависят от проекта перепланировки и особенностей работы банка.
Может ли банк отказать в перепланировке?
Может, если заемщик планирует ремонтные работы, которые будут нарушать стандартные строительные нормы. Например:
- сильно повредит несущие конструкции квартиры
- создаст своим ремонтом угрозу жизни собственника жилья и его соседей
- доверит разработку проекта перепланировки некомпетентному специалисту, у которого нет специального допуска
- задумает перепланировку на нижних этажах панельного дома — это не всегда можно согласовать
Чтобы перепланировку все-таки удалось выполнить, вам придется или переработать проект, или обратиться в компанию, которая имеет все необходимые документы. А в некоторых случаях придется и вовсе отказаться от этой идеи.
Процедура согласования
После получения одобрения от банка процедура согласования перепланировки та же, что и для всех остальных жилых помещений. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Мосжилинспекцию. Сейчас документы подаются электронно — через mos.ru.
Ремонтные работы можно начинать только после согласования в Мосжилинспекции. Учитывайте, что производить их может только организация, имеющая допуск СРО.
По окончании строительных работ необходимо снова обратиться в Мосжилинспекцию, получить акт приема завершенной перепланировки, а потом посетить БТИ, чтобы зафиксировать внесенные изменения в плане квартиры.
Как согласовать перепланировку — пошаговая инструкция
- Составьте проект перепланировки с детальным описанием всех изменений
- Получите согласие от банка и страховой компании
- Составьте заявление и подайте документы в Мосжилинспекцию — онлайн на сайте mos.ru
- Получите разрешение на строительные работы по проекту
- Отремонтируйте квартиру
- Вызовите инспектора для сдачи квартиры — также через портал mos.ru
- Закажите новый техпаспорт на квартиру в БТИ — на основании акта о завершенной перепланировке
- Зарегистрируйте внесенные в планировку изменения в кадастровой палате
Как зарегистрировать перепланировку в Росреестре
