Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Приобретение жилой недвижимости в новостройке имеет определенные преимущества, но без недостатков и рисков здесь не обойтись.

Покупая квартиру у надежного застройщика в новом доме, человек получает новое жилье без темного прошлого и скрытых владельцев. Но можно попасть к недобросовестным компаниям, особенно если отказаться от квалифицированной юридической помощи.

Соблюдение всех тонкостей поэтапной сделки исключит вероятность обмана. Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию для приобретения квартиры в новостройке в ипотеку.

Особенности приобретения

С чего начать покупку новой квартиры в ипотеку? При обращении в банк будущий владелец квартиры неизбежно столкнется с рядом особенностей:

• при подборе жилой недвижимости нужно обращаться только в аккредитованные строительные организации, которым банк сможет доверять;
• ипотечные средства будут выданы, если строительство находится в завершающей стадии;
• ипотека будет выдана только на проект, прошедший государственную регистрацию (заемщик же должен обеспечить сделку, к примеру, предоставить имущество в залог).

Для начала следует решить, в каком доме покупать жилье. Если было принято решение о приобретении квартиры в строящемся здании, существует несколько вариантов приобретения:

1. Договор долевого участия (ДДУ). Его заключают сразу с застройщиком. После завершения строительства владелец получит свидетельство о регистрации и станет полноправным хозяином своей собственности (здесь нужно опираться на закон 214-ФЗ).
2. Договор переуступки или цессии. Квартира будет куплена у инвестора. Недостатки: государство активно поддерживает застройщиков, и процентная ставка у жилья, купленного по договору цессии, гораздо выше, чем у квартиры, купленной у застройщика. После сдачи дома и принятия госкомиссией переуступка невозможна.
3. По договору жилищно-строительного кооператива. Специалисты утверждают, что это небезопасный способ. Такой вариант продажи не исключает двойную продажу.
4. По предварительному договору купли-продажи. Документ заключают, только если дом сдан, но пока нет документов, подтверждающих собственность.

Далее рассмотрим, как взять ипотеку на новостройку.

Приобретение у застройщика

Для покупки недвижимости у строительный фирмы необходимо придерживаться определенных этапов. Что нужно знать:

1. Сначала определиться с районом, где вы собираетесь жить.
2. Очень часто покупка происходит на этапе строительства многоквартирного дома. Подобное жилье обычно продают с черновой отделкой, и въехать в него быстро не удастся. Нужен ремонт.
3. Прежде чем останавливать свой выбор на определенном объекте, человек должен тщательно изучить сам объект, застройщика, условия банка, а затем заключать договор. Затем стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает ключи, оформляет собственность. Самый небезопасный вариант приобретения ипотечного жилья – стадия котлована.

Сроки

Сроки оформления самой процедуры напрямую зависят от степени готовности новостройки. Если на момент заключения договора она уже сдана в эксплуатацию, банк перечисляет на счет застройщика сумму в течение тридцати дней. Если нет – на протяжении всех этапов строительства будет действовать заключенный договор бронирования. Сама же ипотека остается действительной вплоть до момента выплаты последнего взноса по кредиту.

Теперь вы знаете обо всех этапах покупки квартиры в новостройке. Она имеет свои особенности – недостатки и достоинства. Многих потенциальных покупателей останавливает ожидание готовности дома и сдачи его в эксплуатацию. Чтобы избежать проблем с заморозкой строительства, советуем выбирать застройщиков с отменной репутацией, а проект – готовый на 70%.

Преимуществ сделки с застройщиком сразу несколько – во-первых, более низкая стоимость недвижимости, во-вторых, юридическая чистота квартиры, в которой никто до этого не жил и не был зарегистрирован. Первым делом подбирайте застройщика и только потом обращайтесь в банк.

Заключается договор со строительной компанией на бронирование, и документ по ипотеке с финансовой организацией. Уделяйте внимание проверке всех документов, читайте договора и проверяйте все аспекты деятельности застройщика – в этом случае, мы уверены, сделка состоится оперативно и будет успешной.

Условия приобретения

При покупке следует соблюдать несколько условий:

1. Обычно банк требует у будущего заемщика, чтобы он обращался только к тем строительным фирмам, с которыми у кредитной организации есть договоренность. Банк тоже рискует, выдавая ипотеку на покупку квартиры у застройщика, который заморозит строительство, а заемщик потом через суд откажется от кредитования. Банк заключает договор только с определенными надежными компаниями.
2. Как уже было сказано, покупать недвижимость лучше, когда строительство уже почти завершено.
3. Заемщик должен быть готов к тому, что ему придется внести солидный залог на покупку жилья — в виде денежных средств или предоставить в залог имущество: автомобиль или другую квартиру.
4. Срок ипотеки не начисляется меньше, чем на 1 год. Заемщик должен быть гражданином РФ.
5. У гражданина должна быть постоянная работа, чтобы он мог вовремя погашать задолженность перед банком.
6. Каждый банк может дополнительно выдвинуть свои условия, с которыми нужно ознакомиться заранее.

Оценка

Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.

Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.

Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.

Без первоначального взноса

Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.

Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.

Проверка многоквартирного дома

Способы проверки объекта:

1. Недостаточно проверять застройщика по его официальному сайту. Нужно искать отзывы о строительной компании. Но отрицательные отзывы могут оставлять конкуренты, а положительные нередко «рисует» сама фирма.
2. Обращение в банк поможет получить достоверные сведения о строящемся дома. Банк, выдавая ипотеку, сам тщательно проверяет застройщика и его объекты. Кредитная организация выдаст ипотеку только тогда, когда убедится, что с компанией все в порядке.
3. Проверить документы строительной фирмы на предмет юридической чистоты помогут квалифицированные юристы.
4. Также нужно уточнить, передана ли квартира на баланс управляющей организации, проведена ли процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей компании по всем правилам и проверкам. Если такая процедура состоялась, нужно изучить акт приемки.
5. Есть ли необходимые коммуникации, подвели ли к дому воду, запустили ли систему отопления, составили ли договоры с городским водоканалом.
6. Заемщику следует узнать, есть ли у него какие-либо льготы, имеет ли он право на участие в государственных программах, субсидирующих на покупку квартиры. Если есть такое право на покупку с господдержкой, об этом нужно оповестить банк и застройщика.

Рассмотрим, с чего начать покупку.

Поэтапный процесс оформления

Если будущий заемщик останавливает свой выбор на определенном объекте и жилье, он должен пройти следующие этапы:

• собирает все необходимые документы для оформления ипотеки;
• подает заявку на кредит (сам или через ипотечного брокера у застройщика);
• подписывает ДДУ с застройщиком (после того, как банк одобряет процедуру);
• подписывает ипотечную документацию в банке;
• регистрирует сделку;
• оплачивает первоначальный взнос застройщику;
• банк перечисляет деньги застройщику.

Если приобретается квартира в строящемся доме, банк всегда обращает внимание на сроки завершения строительства. Жилье остается собственностью финансовой организации, пока заемщиком выплачивается ипотека.

Далее подробнее о том, как происходит покупка.

Подробнее о процессе

Будущий заемщик выбрал недвижимость, которую собирается купить по ипотечному договору. Далее нужно определиться с застройщиком.

Чем ближе объект к сроку сдачи, тем выше стоимость квартиры. Поэтому многие покупают квартиры, которых на деле еще нет. Как уже было указано выше, самая опасная сделка – вырыт только котлован.

По мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение – приобретение недвижимости в объекте, который готов уже на 70%. Это означает, что дом построен, но пока не совсем готов к сдаче, и в нем ведутся отделочные работы.

Риск заморозки строительства снижается. Также на данном этапе стоимость квартир еще не вырастает до своего максимума.

У застройщика нужно забронировать понравившийся вариант, заключив соглашение. В документе прописываются характеристики жилья, наличие или отсутствие определенных проблем, условия покупки, размер первоначального взноса. При обращении в банк за ипотекой нужно показать это соглашение.

Документы

У застройщика обязательно запрашиваются все следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и объект, который строится на этой земле;
• разрешение на строительство, выданное государственным органом;
• акт распределения квартир;
• инвестиционный контракт.

Документы, подаваемые в банк:

• паспорт гражданина РФ;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах;
• инвестиционное соглашение, составленное вместе с застройщиком;
• копия налоговой декларации;
• копия решения застройщика о продаже квартиры.

Каждая кредитная организация может требовать какие-либо дополнительные документы. Банк рассматривает заявку и документы, а затем связывается с клиентом, сообщая об одобрении заявки или отказе. Затем составляется ипотечный договор.

Как только ипотека будет оформлена, квартира перейдет в собственность заемщика по договору купли-продажи. Сделка оформляется в Росреестре.

Обычно ипотека оформляется месяц. В этот срок происходит перечисление денег. Если ипотечный договор заключен, но дом еще не сдан, соглашение на бронирование будет действовать еще какое-то время.

Но что делать после получения ключей? Получение ключей от новой квартиры – радостный момент, особенно если квартира была куплена в новостройке на стадии строительства. Но полноценным владельцем жилья станет тот, кто оформит квартиру в собственность.

Какие сложности могут возникнуть

Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:

• Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
• Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
• Не соблюдение технологических норм;
• Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.

Ипотека в новостройке на этапе строительства один из самых привлекательных способов покупки собственного жилья, а иногда и единственный, который можно себе позволить. Но, одновременно это и обоснованный риск, который может сопровождаться различными факторами оттягивающими момент долгожданного заселения, поэтому взвести все плюсы и минусы проанализировав проектный бэкграунд.

Оцените автора

(
3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации21 декабря, 201819 июня, 2021

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:

• прохождения приемки объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
• оформления сдачи новостройки в эксплуатацию;
• оформления в БТИ техпаспорта на возведенный многоквартирный дом;
• постановки объекта на кадастровый учет;
• составления протокола о распределении недвижимости;
• регистрации дома в Росреестре, присвоения ему почтового адреса.

Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:

• акт приема-передачи жилья;
• акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
• копии документов о том, что дом введен в эксплуатацию, а государственная комиссия его приняла.

В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.

В БТИ владелец заказывает:

• технический и кадастровый паспорт;
• поэтажный план.

В Росреестр или МФЦ подаются:

• паспорта собственников;
• договор ДДУ или другой договор с застройщиком;
• ипотечный договор;
• письменное согласие банка на владение и пользование залоговым имуществом;
• все вышеуказанные бумаги, которые запрашивались у застройщика и из БТИ;
• квитанция об уплате госпошлины.

В организациях забирают все оригиналы и копии, выдают расписку. Если с документами все хорошо, процедура продлится 10-18 дней. Отказ в регистрации можно обжаловать через суд.

Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.

Прописка

Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.

Требования банков к участникам сделки

Важно! Ипотека на квартиру в новостройке считается сделкой для банка даже более рискованной, чем ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья. Помимо стандартных возможных неожиданностей добавляется еще одна – своевременная сдача жилья.

Поэтому банки со всей серьезностью относятся к ипотеке и предъявляют к потенциальным заемщикам массу требований. Узнать все нюансы оформления кредита вы сможете только в отделении кредитной организации, но мы предлагаем ознакомиться с общими правилами, действующими в РФ.

1. Требования к застройщику. В предыдущих разделах мы уже говорили, что политика банков в отношении партнеров – строительных компаний сильно отличается. Одни финансовые фирмы остаются открытыми к заемщикам, приходящим со своими вариантами, другие же предпочитают сотрудничать со своими, проверенными предприятиями.Гражданину в любом случае придется согласится на условия банка. Чаще всего ипотечные договоры заключаются в отношении недвижимости, готовой на 2/3. Почему банк хочет перестраховаться? Дело в том, что заморозка строительства может повлечь за собой отказ россиянина от ипотечного кредитования через суд.
2. Существенный залог. Ипотечное кредитование с участием застройщиков предусматривает внесение существенной выплаты уже в процессе оформления кредита, заемщику предлагается выплатить первый взнос или оформить имущество под залог при покупке квартиры. Принимается недвижимость и машины.
3. Требования к заемщику. Поскольку ипотечный кредит оформляется не на один год, банк ограничивает заявителя в возрасте – взять кредит получится у людей не старше 65-72 лет. Работают финансовые организации с гражданами Российской Федерации, официально трудоустроенными и с пропиской в регионе, в котором он обратился за оформлением ипотечного кредитования.

Риски покупки жилья в новостройке

Необходимо знать о том, чем грозит сделка юридически неподкованному заемщику, если он имеет дело с мошенниками:

• если в заключаемом договоре не прописано четких обязательств застройщика, компания не будет нести ответственности перед покупателем;
• договор может быть оформлен на ранее проданную квартиру;
• иногда строительство замораживается на неопределенное время;
• качество объекта не соответствует требованиям;
• другая планировка, не такая, как было заявлено ранее;
• отсутствие территории вокруг дома;
• объект не сдают вовремя.

При совершении сделок при покупке недвижимости всегда нужно обращаться к юристу, который расскажет про все подводные камни процесса приобретения квартиры в строящемся доме и оформления ипотеки на новостройку.

Об ипотеке в Сбербанке

Многие граждане доверяют только самому главному банку страны, Сбербанку, государственной финансовой организации с невероятным количеством филиалов и внушительными финансовыми ресурсами.

Для того чтобы понять, как получить ипотеку на новостройку в Сбербанке, нужно заглянуть на сайт и ознакомиться со всеми условиями. К каждому кредитному продукту прикреплен ипотечный калькулятор, где очень просто рассчитать размеры, сроки платежей. Заявку можно оставить онлайн: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew.

Обычно банк требует, чтобы у будущего заемщика были:

• гражданство РФ;
• регистрация;
• возраст не менее 21 года и не более 75 лет;
• стаж работы – от полугода на нынешнем месте работы и не менее года общего стажа;
• положительная кредитная история.

Актуальную процентную ставку в 2021 году на покупку квартиры в строящейся новостройке всегда можно посмотреть на сайте банка. Также банк начисляет определенные процентные надбавки: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project.

Что касается новостроек по военной ипотеке, в Сбербанке проценты фиксированы, размер и условия: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/military

Целью программы военная ипотека является предоставление льготных условий покупки недвижимости военнослужащим с помощью ипотечных средств.

В последнее время банки стараются облегчить процедуру ипотечного кредитования. Покупка жилья в ипотеку – практика отработанная, для банков выгодная, все подводные камни изучены.

Но прежде чем принимать такое важное решение, как приобретение новостройки в ипотеку, нужно тщательно изучить каждый шаг: найти подходящее жилье, банк, внимательно ознакомиться со всеми его условиями, а также с застройщиком, его документами и репутацией.

Грамотно и безопасно провести всю процедуру поможет опытный и квалифицированный юрист.

Почему банк может отказать в ипотеке на жильё в строящемся доме

При выдаче любого кредита банк должен быть убеждён в платёжеспособности заёмщика на весь период кредитования, поэтому не работающим гражданам или тем у кого уже имеются кредиты, а также испорченная кредитная история банки как правило отказывают в выдаче любого займа.

Рекомендуемая статья: Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке

Как правило, для того чтобы свести свои риски к минимуму банк анализирует полный трудовой стаж, а не только потенциальный доход.

В ипотеке будет отказано на сто процентов если клиент ранее имел не выполненные долговые обязательства перед банком, в этом случае не важно в какой именно вы обратились, так как банки имеют общую систему для проверки добросовестного плательщика.

Также стоит учитывать, что получить ипотеку на строящиеся жильё, которое уже находится на этапе строительства гораздо проще, чем на то, которое находится на уровне котлована, вызвано это опять же сведением риска банка к минимуму.

Помимо этого банки обращают внимание и историю застройщика, анализируя количество уже сданных объектов.