Все нюансы перепланировки ванной комнаты и туалета

Небольшой туалет или ванная – проблема большинства домов, построенных в период с 1950 по 2000 годы. Владельцы квартир нередко задумываются о перепланировке ванной комнаты и санузла – их разделении или расширении, — но часто допускают критические ошибки, которые делают процедуру незаконной и даже опасной.

Чтобы избежать этого, на этапе планирование нужно ознакомиться с законодательной базой и выяснить, как именно можно проводить изменения, а от каких планов придется отказаться.

Что можно делать и нельзя

В кирпичном или панельном доме можно проводить определенные изменения, касающиеся санузла. По закону, допустимо следующее:

• Устранение перегородки. С помощью этого действия можно существенно увеличить полезную площадь ванной и туалета: появится возможность установки более крупной душевой кабины или ванны, можно будет поставить дополнительную мебель или оборудование.
• Использование нежилого пространства для увеличения площади санузла. Подразумевается увеличение размеров комнаты для водных процедур за счет коридора или встроенного шкафа, кладовой комнаты.
• Изменение положения санузла. В этом случае допускается полная или частичная перепланировка помещения, но только тогда, когда по классической планировке санузел находится над нежилой площадью соседей снизу. Полный перенос гигиенической комнаты нужно согласовывать по закону с обязательной гидроизоляцией пола и переоборудованием вентиляции.

Чтобы перепланировка туалета была законной, ее необходимо согласовывать с коммунальными службами и жилищной инспекцией.

Запрещенные изменения

Владельцы не могут планировать перепланировку санузла в квартире, если она затрагивает хоть один из следующих аспектов:

• Использование жилого помещения для увеличения ванной. Закон запрещает расширять или перемещать санузел над жилой зоной соседей, что связано с опасностью затопления.
• Дверь, выходящая в кухню или спальню из санузла. Единственное исключение – это дом инвалида, либо наличие второй ванной комнаты, планировка которой полностью соответствует законодательным нормам.
• Вентиляционные шахты используются неправильно. Если планировка предполагает монтаж в ванной комнате полочек или другой мебели, а также искусственное сужение или перемещение шахты, то это запрещено законом.

Незаконная перепланировка ванной затрагивает, в первую очередь, права соседей и нормы безопасности. А это ведет к чрезвычайным ситуациям и нарушению безопасности.

Особенности согласования перестройки

Владелец жилья может пойти двумя путями для согласования перепланировки:

1. Простой способ. Если изменения затрагивают только снос перегородки без увеличения площади, отводимой под санузел, то достаточно потратить небольшое количество времени для посещения БТИ. Собственник составляет эскиз или проект мероприятий, а после в соответствующей структуре вместе с сотрудниками убирает в плане квартиры перегородку. Положение сантехники при этом остается прежним.
2. Если требуется изменение положения ванны или увеличение площади. Перенос раковины, унитаза или ванны возможен только в том случае, если система отведения жидких отходов остается нетронутой. Изменение места ванны считается серьезным вмешательством в планировку квартиры. Если требуется увеличение площади санузла, то подготавливают полный пакет документов: проект изменений, согласие всех собственников квартиры, паспорт на квартиру, а также паспорт собственника, документы, подтверждающие право на владение жильем.

Во втором случае требуется создание комиссии, которая проведет оценку предстоящей перепланировки, выявит несоответствие законодательным нормам. Если нарушения отсутствуют, собственник получит разрешение на ремонт. Также после проведения работ комиссия должна убедиться, что ремонт выполнен в соответствии с ранее представленным эскизом или проектом.

Когда нужен эскиз, а когда – проект

Составление эскиза или проекта – параметр, который зависит от сложности предполагаемых работ. Владелец квартиры не может выбирать по собственному желанию тип организации предполагаемого проекта.

Важно! Эскиз может использоваться только тогда, когда изменения не затрагивают существенной перестройки площади. Этот тип схематического изображения используется в основном при переносе сантехники внутри площади, а также при сносе перегородки. Можно использовать эскиз и в том случае, когда планируется смещение дверного проема.

Капитальный ремонт, который может нести опасность для соседей, должен сопровождаться подготовкой проекта. Эскиз же относят на согласование в БТИ, при этом сбор комиссии не требуется – одобрение проходит по упрощенной схеме.

Если квартиру не будут продавать в ближайшее время, то согласование можно отложить, но следует помнить о том, что обнаружение изменений сотрудниками БТИ без внесения в техпаспорт предполагает штраф.

Если перепланировка предполагает изменение площади уборной, перенос крупной сантехники, раковины, то требуется составление полноценного проекта. После этого он проходит одобрение и еще раз проверяется после реализации. Если строго соблюдать советы и рекомендации, то ошибок и незаконных действий можно избежать.

Допустимые изменения в ванной и уборной

Согласно закону, перепланировка ванной комнаты возможна в следующих направлениях:

• Совмещение. Если ванная и туалет занимают мало пространства, что затрудняет их удобное использование, то можно устранить перегородку для выделения пространства. Однако этот вариант допустим не всегда.
• Разделение. Простой способ перепланировки, требующий установки небольшой перегородки. Как и первый способ, не относится к процедуре капитального ремонта.
• Расширение. Полноценное, масштабное изменение ванной комнаты с использованием дополнительного нежилого пространства (коридора или кладового помещения).
• Изменение положения двери. Часто эта процедура используется при перепланировке в домах советского периода. Если перенести дверь, то можно выделить много полезного пространства, например, для установки раковины или стиральной машины.
• Перенос санузла. Закон разрешает переносить унитаз в любое место, соответствующее требованиям СНиПа. Чаще всего перепланировку с перемещением сантехники (ванны, раковины, унитаза) используют в больших квартирах и частных домах.

Владелец квартиры должен руководствоваться личными предпочтениями и удобством использования санузла, но не должен забывать о законодательных нормах и правилах одобрения эскиза или проекта перепланировки.

Подведем итоги

Когда нет возможности приобрести новое жилье с улучшенной планировкой, люди стремятся обустроить то, что имеют.

И если, например, столовую через какое-то время можно будет легко переоборудовать в спальню, а детскую — в кабинет, то с туалетом такое не получится, они модернизируются всерьез и надолго.

Какие нужны документы для перепланировки квартиры? Как сделать перепланировку квартиры законно? Узнайте тут.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке? Читайте далее.

Если собственник уже произвел реконструкцию без согласования, то гораздо дешевле будет ее поскорее узаконить, пока все произведенные работы не стали известны в Жилинспекции и на владельца квартиры не посыпались санкции в виде штрафов, судебных решений и других неприятностей.

Совмещение санузла и ванной комнаты

Самый популярный способ перепланировки санузла – его объединение с ванной комнатой. За счет увеличения площади владелец квартиры может добавить новую мебель и другие предметы в уборную.

Важно! Перегородка между санитарными отделами легко поддается сносу и в 99% случаев не является несущей. Поэтому процедура ее сноса считается простой и не требует существенных разрешений и долгого изучения эскиза в БТИ.

Убрав перегородку, владелец получает возможность для комфортного размещения в уборной стиральной машины, большой ванны или душевой кабины. Вот, какие преимущества дает эта процедура:

• устранение дверного проема одного из помещений существенно расширяет возможности планировки санузла – предметы размещаются удобнее;
• во многих домах коммуникации санузла занимают большое пространство и крайне неудобны в использовании. Перепланировка позволяет избавиться от этого дискомфорта;
• можно сэкономить на облицовке стены и установке дополнительной двери.

Если перепланировка дает возможность установки двери, открывающейся наружу, то это экономит еще больше места и повышает функциональность помещения.

Особенности планировки в домах разного типа

В хрущевках перегородка в уборной никогда не бывает несущей, поэтому ее устранение не несет опасности для соседей снизу или сверху. В панельных домах ситуация несколько отличается.

В некоторых постройках перегородка в уборной выполняет несущую функцию, поэтому еще на этапе планирования необходимо убедиться, используя техпаспорт, в наличии возможности устранения стены между туалетом и ванной.

Перепланировка санузла может осложняться еще и тем, что в панельном доме перегородка состоит из армированного бетона. Его сломать намного сложнее, чем кирпичную стену. Для демонтажа потребуется болгарка, подпорки и предельная аккуратность – без соблюдения технологии слома стены высок риск ее обрушения.

Особенности разделения санузла

Разделить туалет, душевую кабину и ванну можно разными способами. Самый кардинальный из них – постройка кирпичной стены. Для этого нужно учесть следующие требования:

• создают дизайн и согласовывают его в БТИ;
• изучают положение водопроводных труб и переносят их при необходимости, а также изменяют положение сантехники и счетчиков;
• потребуется установка дополнительного дверного проема для туалета или ванной.

Вместо кирпичной стены можно использовать современные методы разделения пространства: установка стеклянной панели или декоративной стены, использование складной ширмы или расстановка предметов мебели для гармоничного разделения пространства.

Все эти способы считаются достаточно функциональными и не требуют капитального вмешательства в коммуникации. Строительство дополнительной кирпичной стены может осложняться еще и тем, что несет существенную нагрузку на перекрытия.

Дизайнерские секреты

Объединение ванной и туалетной комнаты не дадут много дополнительных квадратных метров. Для визуального увеличения площади помещения можно применить следующие хитрости:

• стены и пол должны быть в светлых тонах и иметь идентичный узор или рисунок;
• глянцевый потолок расширяет пространство;
• компактная мебель экономит метры;
• встроенные светильники придают уюта;
• двери можно сделать раздвижными;
• шкафчики и полочки из стекла сделают санузел «воздушным».

Замена ванны на душевую кабину

Многих владельцев квартир ставит в тупик перепланировка ванной комнаты без разрушения или возведения стен – только с изменением положения унитаза, ванны и душевой кабины. Перемещение сантехнических приборов внутри помещения без строительства возможно только в определенных случаях.

Так, если в техническом плане БТИ приборы отмечены, то изменение их положения нужно согласовывать согласно п. 1 Приложения Постановления Правительства (в разных городах могут отличаться). Для их переноса требуется составление эскиза.

Чаще всего БТИ отмечает в плане положение раковины, душа, ванной и унитаза. Если владелец квартиры хочет убрать ванну и поставить кабину душа, то ему нужно обратиться в БТИ и согласовать этапы изменений. А вот перенос полотенцесушителя или установка стиральной машины не требуют такого согласования и в планах БТИ не отмечаются.

Какие варианты запрещены?

Расположение над жилыми помещениями других квартир

Если квартира на первом этаже, над аркой или другими помещениями, проблем при перепланировке не возникнет.Во всех остальных случаях мероприятия по переносу ванной комнаты и туалета строго запрещены.

Более того, необходимо лично проверить не делали ли соседи подобные переносы. Это необходимо для того, чтобы удостовериться, что ваш план квартиры не устарел и вы не попадёте впросак уже после проведённый работ.

Сооружение выхода в кухню или комнату

СаНПин 2.12.2645-10 в пункте 3.9 чётко запрещает создавать вход в туалет непосредственно из кухни и жилых комнат. Исключением является вход из спальни и то при условии, что в квартире есть второе помещение, оборудованное унитазом. Следует понимать, что дверь из второго помещения тогда должна располагаться в коридоре.

В то же время вход в ванную, не совмещенную с санузлом, можно делать из любой комнаты. Так что, если есть такая возможность, необходимо просто организовать второй туалет. Тем более что места для такой комнаты нужно совсем немного. Здесь как раз идеально подошла бы незадействованная кладовка.

СПРАВКА! Если в квартире проживает инвалид-колясочник, заявление рассматривается в отдельном порядке, и в таком случае монтаж выхода из ванной комнаты в спальню чаще всего допускается.

Демонтаж вентиляционных шахт

ЖК РФ в статье 36 относит площадь вентиляционных шахт к общедомовому имуществу. Данные метры в план отдельной квартиры не входят и соответственно не могут являться собственностью её владельца. Каждый может догадаться, какие проблемы повлекут за собой несоблюдение закона.

Итак, запрещён любой монтаж, сужение вентиляционных каналов, демонтаж, устройство перекрытий шахт.Но, если более чем 72% собственников дома разрешат использовать площадь вент.короба, ответственность перекладывается на хозяев квартир и не требует далее разрешения соответствующих ведомств.

Перенос ванны или унитаза в другое место

Так как раковина и ванна требуют трубы диаметром 50 мм с уклоном от 2 до 4 градусов, то их перенос не доставляет существенных проблем (будь то панельный или кирпичный дом). Правильная установка сантехники обеспечивает естественное устранение жидких отходов.

Важно! Прокладывание канализации без уклона приведет к тому, что вода будет застаиваться. Это приводит к засорам и постоянному присутствию неприятных запахов.

Изменение положение унитаза несколько сложнее, так как ему нужна труба крупного диаметра – 10 см. При этом важно помнить о том, чтобы она также располагалась под наклоном. Осложняет процедуру переноса наличие «колен» (углов) в трубе. Важно помнить о гигиенических нормах: унитаз всегда устанавливают парно с раковиной, либо раковину с ванной (хотя этот способ используется реже).

Особенности установки дополнительного оборудования

Такие детали уборной, как полотенцесушитель, стиральная машина, сушильный шкаф устанавливают в соответствии с определенными требованиями логики и удобства.

Так, полотенцесушитель должен находиться рядом с коммуникациями воды, иначе это приведет к изменению циркуляции воды и общему снижению ее температуры. Конечно, если устанавливается электрический полотенцесушитель, то этого требования можно не придерживаться.

Совет! Выбирайте модели сушителей без множества тонких деталей и сужений, иначе вода в них будет плохо циркулировать. К тому же, со временем в узких местах скапливается накипь и другие загрязнения, которые приведут к резкому сужению протока.

Лучше всего остановить выбор на сушителе, размер которого равен 60 на 80 см. Электрический полотенцесушитель можно выбирать любого типа – главное не переборщить с размерами, иначе в уборной будет слишком жарко. Подключение стиральной машины требует подвода холодной воды и канализации, но эти процедуры не требуют согласования.

Как согласовать?

В ст. 25 ЖК РФ указано на правильность последовательности законной перекройки квартиры: сначала разрешение, а потом уже воплощение задуманного в жизнь.

С чего начать, куда обратиться?

Начать нужно с разумной оценки необходимости перестройки жилища, и если все домочадцы в своем намерении единодушны, тогда следует приступить к изучению нормативов и законодательных актов относительно расширения уборной.

На листе бумаги можно набросать эскиз будущего расположения перегородок и сан. приборов.

Подобными вопросами ведает Жилищная инспекция, но туда идут уже с подготовленным пакетом документов. Поэтому нужно отправиться в БТИ, где заказать проект на основании своего эскиза.

Здесь на письменное обращение выдадут согласование, указав, какую степень износа имеют конструкции дома, а также выдав поэтажные планы жилого дома – без этого нельзя сделать вывод о возможности законной перепланировка туалета с ванной.

Если проектное бюро тех. инвентаризации не выполняет проектов, тогда нужно заказать изготовление проекта специализированной организации, имеющей лицензию.

Потребуется также обновленный техпаспорт: вызванный на дом специалист БТИ должен убедиться, что пока что ничего не разрушено, и уточнить все размеры, привязки. Может потребоваться добро от санитарной службы. Сбор всех бумаг является сигналом к визиту в Жилищную инспекцию или МФЦ.

Подача документов

Перечень документов складывается из таких позиций:

• заявление (бланк заявления выдается в жил. инспекции);
• проект, с заключением о безопасности планируемых работ для целостности всего строения;
• техпаспорт;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• письменное согласие совладельцев или домочадцев (для муниципального жилья), оформляется вольным стилем.

Лучше подстраховаться и узнать в архитектурно-планировочном управлении, не относится ли жилой дом к особым объектам в смысле исторической или архитектурной ценности.

Подготовленные бумаги нужно подавать в единое окно, организованное при жилищной инспекции или МФЦ. Здесь специалист проверит комплектность документов, зафиксирует регистрационный номер и дату.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение и вынесение окончательного решения выделяется срок не более 45 дней.

Госпошлина при оформлении техпаспорта составит сумму в 900 руб. Стоимость проекта и согласований может вылиться в круглую цифру — около 40 — 50 тысяч руб.

Какие документы выдаются после оформления? Результат работы специалистов Жилищной инспекции может быть представлен в виде одного из двух документов:

• разрешения на проведение перепланировки в соответствии с проектом;
• письма с отказом.

Разрешение дает право начать строительные работы.

В каком случае могут отказать?

Отказ возможен при следующих обстоятельствах:

• нарушены санитарные нормы или не соблюдены требования СНиП (на нижерасположенном этаже под проектным клозетом находится кухня, или жилая комната, или предусмотрен проем в месте, не разрешенном нормами, и пр.);
• какая — либо из служб или не согласна с таким вариантом размещения гальюна;
• управляющая компания, ТСЖ или ЖСК не дали добро на перекройку площадей.

Отказ не является окончательным приговором, нужно вникнуть в суть и мотивацию отрицательного ответа, и попробовать повторить попытку, устранив недочеты предыдущего варианта.
Есть возможность оспорить отказ в суде.

Иногда стоит прислушаться к мнению специалистов и заменить ванну на душевую кабину, высвободив не менее 1 м2 пола в тесном санитарном блоке.

Увеличение ванной комнаты за счет комнаты или коридора

Чтобы перепланировка ванной была законной, важно учитывать требования законодательства. Многие владельцы квартир задумываются о расширении площади за счет коридора или жилой комнаты. Но далеко не в каждом случае это возможно.

Объединение ванной и части жилой комнаты

СанПиН запрещает использовать жилые комнаты для расширения ванны и туалета, но только в том случае, если они оказываются над жилой комнатой или кухней соседей внизу. Увеличение уборной за счет жилого помещения возможно в двухуровневых квартирах, если они находятся над кухней на первом уровне.

Перемещение ванной комнаты при перепланировке за счет использования кухни или жилого помещения невозможно в обычных квартирах, и никаких исключений здесь быть не может. Данный запрет, при этом, не распространяется на прачечную, в которой устанавливается сушилка и стиральная машина, а сантехника типа унитаза или раковины отсутствует.

Следовательно, запрещено переносить ванну и туалет в кухню, а также оборудование дополнительной уборной на территории кухни. Перенос ванной за счет использования жилой комнаты, находящейся над хозяйственным помещением или подвалом (на 1 этаже) возможно, так как никакие нормы не нарушаются.

Увеличение ванной за счет коридора

Не существует запрета на перенос ванны и туалета, если при этом задействуются нежилые помещения: коридор, кладовка, подсобка, встроенный шкаф. Согласовать такую перепланировку можно в БТИ. Если на территории нежилого помещения планируется организация дополнительного санузла, то это также допустимо.

Единственная проблема заключается в том, что для организации дополнительной уборной требуется прокладка канализаций вдоль стен. Для этих случаев предусмотрен монтаж специальных насосов, которые отводят канализацию из любого места.

Можно ли восстановить стену

Иногда новому хозяину квартиры не нравится объединенный санузел и он желает вернуть перегородку на прежнее место. Порядок действий при этом зависит от того, была ли перепланировка узаконена.

Если объединение было проведено без уведомления и согласования с компетентными органами, то владельцу достаточно просто возвести стену заново. Никаких дополнительных бумаг при этом оформлять не нужно.

Если объединение было выполнено с соблюдением всех требований законодательства, то необходимо провести следующую процедуру:

1. Подготовить проект или эскиз.
2. Подать документы в БТИ.
3. Получить разрешение на возведение перегородки.
4. Построить стену.
5. Направить акт выполненных работ.
6. Получить документы, подтверждающие внесенные изменения.

Интересно: При продаже квартиры, имеющей неузаконенные перепланировки, можно потерять до 15% от стоимости недвижимости.

Когда объединение ванной и туалета запрещено или нежелательно

Существуют нюансы, при которых перепланировка туалета и ванной комнаты считается нежелательной, но не запрещенной законодательно:

• Наличие большого количества человек в семье. Утром и вечером члены семьи будут скапливаться в очередь для посещения туалета или душа. Раздельное помещение в этом случае будет удобнее.
• Совмещение ванной и кухни. Если объединить уборную, то это приведет к скоплению неприятных запахов, которые смогут проникнуть в кухню даже при наличии качественной вентиляции. Использование освежителей воздуха не исправит ситуацию, так как на кухне постоянно будет пахнуть бытовой химией.
• Радикально настроенные пожилые люди в семье. Не все члены семьи, привыкшие к советским разделенным уборным, считают совмещенную ванну и туалет удобным и правильным решением. В некоторых случаях лучше отказаться от ссор и оставить ванну и туалет разделенными.

Любой проект перепланировки нужно обсуждать со всеми членами семьи, иначе это может привести к раздорам и постоянным конфликтам.

С чего начать?

Если проект готов, то работы начинаются с демонтажа старой сантехники и труб. Если они в хорошем состоянии, то их можно использовать и в обновлённом помещении. Однако лучше заменить старую сантехнику на новую.

При помощи перфоратора или отбойного молотка сносится перегородка, разделяющая 2 помещения, сверху вниз.

Имейте в виду: во многих домах туалет и ванная, кроме общей стены, имеют ещё и боковые, как бы «кабинку», установленную внутри помещения. В этом случае нужно сломать и боковые стены; так вы немного расширите площадь помещения.

Обустройство гидроизоляции, пола и выхода

После каждой перепланировки важно учесть обустройство полов в санитарном узле. Первое, что необходимо сделать, — это продумать гидроизоляцию, особенно при увеличении площади. Сначала владелец квартиры демонтирует старые полы, а затем проводит их гидроизоляцию в соответствии с законодательством.

Важно! Установка новой гидроизоляции требует оформления акта на скрытые работы – его подписывает специалист авторского надзора и строитель, либо сотрудник управляющей компании при самостоятельном ремонте.

Гидроизоляция бывает рулонной и обмазочной. Чаще всего используют второй вариант, так как он проще и не несет существенной нагрузки на перекрытия. Рулонная изоляция требует выравнивания полов стяжкой.

Обмазочная изоляция считается более герметичной и надежной, не требующей слоя стяжки. Уровень пола в уборной должен быть на 15-20 мм ниже уровня чистого пола в смежных помещениях. Также в СНиП есть требование об установке разделяющего порожка.

Что же касается создания выхода из уборной в спальню, то здесь тоже есть свои требования. Так, в СанПиНе прописан запрет на оборудование помещения с унитазом и душем или ванной выходом в жилую комнату. При этом можно делать вход из спальни, если есть дополнительное помещение с унитазом и раковиной, вход в которое оборудован из коридора.

Таким образом, при наличии в квартире только одной уборной с унитазом вход в нее не может осуществляться через спальню или кухню. Если же помещения два, то одно из них может выходить в жилое помещение или кухню.

Перепланировка с затрагиванием шахт

Вентиляция и канализация оборудованы в строгом соответствии с законом, поэтому их изменение требует разрешения. Использовать это пространство можно только после сбора подписей собственников жилья. Многие специалисты дают совет не затрагивать эти пространства, не являющиеся собственностью владельца квартиры, так как трудозатраты окажутся несоответствующими полученной пользе.

Какими законами регламентируется?

Так как санитарный блок – помещение с «мокрыми» процессами, то перепланировка ужесточается ограничениями, которые учтены такими законодательными актами:

• Федеральный закон от 27.07.2010 210- ФЗ;
• ЖК РФ, ст. 26;
• п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10;
• п.9.22 СП 54.13330.2011.

Не следует воспринимать требования специалистов, согласовывающих всякие перекройки квартиры, как высосанные из пальца препятствия: в законодательных актах можно найти ответ, что допустимо, а что – нет, особенно, если дом многоквартирный.

Образцы доверенности и договора на выполнение работ, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас бесплатно.

Что делать после перепланировки

Когда владелец квартиры выполнит ремонт, он должен обновить технический паспорт:

1. На дом вызывают инспектора Жилищной инспекции.
2. Владелец получает акты скрытых работ от строительной компании, которая занималась ремонтом.
3. Хозяин квартиры получает акты, подтверждающие переустройство, у инспектора.
4. На дом вызывают техника БТИ для проведения замеров помещения.
5. Через некоторое время БТИ выдает новый паспорт.

Перепланировка ванной комнаты и туалет – сложный, но вполне выполнимый процесс. Если найти опытного подрядчика, ответственно подходящего к строительству, либо досконально изучить все вопросы касательно перепланировки, то можно без лишних нервов и затрат времени согласовать план и получить разрешение.

Важно помнить о том, что снос перегородки и изменение положения некоторых деталей сантехники возможно в упрощенном порядке. А вот увеличение уборной или ее частичный перенос – более сложная процедура, требующая полного прохождения инспекции БТИ и составления пакета документов.

Когда узаконивание необходимо?

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, все описанные выше виды ремонтных работ подпадают под определение перепланировки (то есть изменения конфигурации помещений) или переустройства (то есть замены или переноса инженерных коммуникаций и оборудования). Значит, они требуют внесения изменений в поэтажные планы БТИ. Поэтому на вопрос о том, нужно ли узаконивать объединение санузла, ответ может быть только утвердительным.

Конечно, если речь идет о том, чтобы заменить раковину или поменять плитку, вы можете спокойно осуществлять ремонт безо всяких согласований. Разборка ненесущих перегородок или перестановка сантехники в пределах существующих габаритов сантехузлов (например, замена обычного унитаза на подвесной) допускаются по согласованию в уведомительном порядке. Для более серьезной реконструкции потребуется составить проектную документацию и узаконить объединение санузла.

Какие возможны неприятные инциденты при оформлении документов?

Незаконная перепланировка может стать источником неприятных инцидентов, если позже вы всё-таки решитесь оформлять её официально. Так, например, если была произведена замена гидроизоляции полов, покрытие придётся вскрывать, чтобы подтвердить соответствие техническому регламенту.

Несмотря на то что согласно п.18 разработка проекта требуется не во всех случаях, вас, тем не менее, обяжут его предоставить. После предоставления проекта квартиру посетит приемочная комиссия Жилинспекции. Члены комиссии должны о завершенной перепланировке, но только в том случае, если хозяин квартиры не нарушил посредством ремонта законодательных норм и строительных нормативов.

Вся законодательная система оформления документов для перепланировки направлена на безопасность проживающих и сохранение прав всех жильцов многоквартирного дома, дабы исключить возможность аварий, протечек, обвалов, разрушений. Именно поэтому производимые работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам.

Согласование по эскизу или проекту

Является ли упрощённая схема согласования по эскизу достаточной при соединении туалета и ванной комнаты? Рассмотрим случаи, при которых согласование по эскизу допустимо:

• Не будет произведено увеличение санузла за счёт площади других помещений. Возможен снос перегородки между ванной комнатой и туалетом.
• Не будет произведена дополнительная установка сантехприборов, например, биде или второй ванны. При этом менять местоположение уже установленного унитаза допускается.

Этапы перепланировки упрощённой схемы:

1. Необходимо взять поэтажный план в БТИ и создать эскиз, который отразит все детали переустройства. Красные линии в таком случае отразят на бумаге задуманные изменения.
2. После заверения и согласования эскиза, производятся монтаж и ремонтные работы.
3. Вызывается специальная техническая комиссия, которая проведёт осмотр квартиры и составит акт ввода в эксплуатацию объекта. Собственнику будет выдано техническое заключение.
4. Акт и техническое заключение необходимо предоставить в БТИ для подготовки нового технического паспорта квартиры.
5. Собрав вышеперечисленные документы, необходимо обратиться в Росреестр, где зафиксируют изменения и выдадут бумаги, удостоверяющие права собственности на переделанную квартиру.

Более сложной является перепланировка по проекту. Она необходима в следующих описанных случаях:

• расширение площади за счёт площади нежилых помещений;
• перенос санузла на территорию других нежилых помещений с отдельным входом;
• увеличение количества сантехнических приборов, наличие которых предполагает дополнительное использование воды.

Этапы перепланировки по проекту:

1. Необходимо заказать проект у любой выбранной компании, предоставляющей такие услуги.
2. Готовый проект нужно согласовать в контролирующих органах: это и Пожарный надзор, и Ростехнадзор. Бывает, необходимо получить заверение в Роспотребнадзоре, а также при изменении газовых труб или перемене положения газовой колонки в Службе газа.
3. Правоустанавливающие документы представить в организацию, занимающуюся вопросами согласования перепланировок. Например, в Архитектурно-строительный отдел или Жилинспекцию.
4. После получения разрешения на перепланировку начинаются работы по ремонту.
5. Далее специальная техническая комиссия должна провести осмотр квартиры, составить акт ввода в эксплуатацию объекта. Хозяину на руки выдаётся техническое заключение.
6. Акт и техническое заключение необходимо отнести в БТИ для подготовки нового поэтажного плана с экспликацией и подготовки нового технического паспорта квартиры.
7. С полученными бумагами следует подойти в Росреестре, где оформят новые документы собственника.

В какие инстанции следует обратиться?

Как узаконить перепланировку ванной комнаты? Куда обращаться?

• За предоставлением плана квартиры и заверением его обращаться необходимо в БТИ.
• В контролирующие органы по вопросам пожарной безопасности в Пожарный надзор. в Ростехнадзор, в Роспотребнадзор, в Газовые службы по вопросам газовой безопасности.
• Архитектурно-строительный отдел, Жилинспекция (Мосжилинспекция в Москве).
• Если ваша квартира находится в новом доме, то для изготовления проекта лучше обратиться к авторам проекта дома.

Необходимые документы

Документы для перепланировки санузла по эскизу:

1. Технический паспорт БТИ.
2. Единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района).
3. Эскиз перепланировки (план квартиры с изображением изменений и названием помещений — можно нарисовать от руки на копии плана БТИ).
4. Свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
5. Личное согласие всех собственников, либо их совершеннолетних родителей или опекунов, которое предоставляется в письменном виде или в заверенном нотариально.

Документы для перепланировки санузла по проекту:

1. Технический паспорт БТИ (справка о состоянии квартиры на данный момент).
2. Единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района).
3. Техническое заключение и проект перепланировки.
4. Заключение Роспотребнадзора на проект перепланировки.
5. Документ о праве собственности — свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
6. Личное согласие всех собственников либо их совершеннолетних родителей или опекунов, которое предоставляется в письменном виде или в заверенном нотариально.

СПРАВКА! Единый жилищный документ выдаётся бесплатно в тот же день, когда произошло обращение.

Эта бумага заменяет множество информативных справок об объекте недвижимости. Её предоставление не обязательно, если владелец в состоянии предоставить заменяющие её документы.

Сроки

С того момента как получено первоначальное разрешение, по закону предоставляется ровно 45 дней для подготовки документов. Здесь всё во многом зависит от хозяина квартиры, документы при желании можно подготовить намного быстрее, например, если обратиться за помощью к нотариусу или к другим посредникам.

Подготовка разрешения, которое включает в себя оформление технического заключения, а также акта выполненных работ, занимает около 30 дней. Подготовка документов в БТИ и Росреестре займёт около 20 дней. Если заявление в Росреестр будет подано нотариусом, сроки сократятся до нескольких дней.

Сколько стоит узаконить изменения в планировке?

Цена зависит от каждого конкретного случая перепланировки или переустройства. Приведены примерные цены. Более детально можно узнать полную стоимость планируемого мероприятия, если заказать данную услугу в частных организациях, консалтинговых компаниях. Они учтут все нюансы жилья, проверят документы. Цена услуги от 2000 рублей.

1. Проектные организации достаточно часто предоставляют услугу по согласованию собственного проекта в необходимых инстанциях – в таком случае на 10-15 тысяч рублей стоимость повысится.
2. Обычно согласование проекта на всех этапах составляет от 20 до 40 тысяч рублей.
3. Цена проекта – от 20 000 рублей.
4. Госпошлина за технический план и кадастровый паспорт – стоимость 1 500 рублей.
5. Поэтажный план и техпаспорт из БТИ – стоимость от 6 000 рублей.
6. Госпошлина за Свидетельство – от 200 рублей.
7. Заказать оформление у сторонней организации перепланировку по проекту/эскизу – 40 000 рублей.
8. Работа с приёмом квартиры у различных ведомств, сопровождение, контроль, внесение изменений в документы БТИ – 40 000 – 50 000 рублей.