Сделка купли-продажи квартиры подразумевает оформление пакета документов: какие-то остаются у продавца, какие-то получает покупатель. Здесь особенно внимательным должен быть покупатель, ведь речь идет о правоустанавливающих и важных технических документах на купленную квартиру.
Обратите внимание: пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке будет отличаться от того, который стороны получают друг от друга при покупке на первичном рынке самостоятельно или через ипотеку.
Перечень бумаг, полученных в результате сделки
Сделка сопровождается составлением договора купчей на квартиру, составленного согласно нормам статей 153, 253 ГК РФ. Купля продажа совершается в несколько этапов:
- по усмотрению сторон – заключение предварительного договора купли продажи (ПДКП);
- оформление договора купли продажи (ДКП);
- регистрация ДКП в Росреестре;
- передача квартиры актом.
На каждом этапе функционирует соответствующая документация, формируя документы, которые выдают покупателю. Ими будет закреплено юридическое и фактическое вступление в права собственности. Подробно о том, какие нужны документы для покупки квартиры, а также что выдадут после завершения сделки, можно узнать здесь.
СПРАВКА: Правоспособность ПДКП ориентирована на заключение сделки, после которой он утрачивает юридическую силу. Значение для вступления в права собственности имеет только основной договор, по которому произошло отчуждение имущества покупателю.
Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре, согласно статьям 131, 158 ГК РФ, а так же – Федеральным законам № 122-ФЗ и 218-ФЗ. Соответственно – главным документом, который выступает в роли правоустанавливающего, на протяжении всего периода владения жильём, является договор купли продажи.
Он должен быть обязательно подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. По усмотрению сторон, допускается его нотариальное удостоверение (ст. 167 ГК РФ).
К этому документу нужно приложить полученную от продавца расписку в получении им денег по сделке, или иной документ, подтверждающий проведение платежа через банк.
Следующий документ, который выдаёт Росреестр после внесения сведений о новом собственнике недвижимости в кадастровые записи, это выписка из ЕГРН. Её дают покупателю, для того, чтобы она служила правоустанавливающим документом на протяжении всего периода владения квартирой.
Если отдельным положением в купчей не указывалось о приёмке жилья на сновании заключения ДКП, то отдельным документом должен идти акт приёмки жилья. Он служит правовой формой фактического вступления покупателя в права владения квартирой.
Аккредитив
Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву). Попробуем перевести. Аккредитив позволяет осуществить платеж в пользу бенефициара (в нашем случае — продавца) по представлении последним в банк документов, определенных условиями аккредитива. То есть система примерно такая же, как и с ячейкой: покупатель кладет на счет деньги заранее, а в день подписания ДКП выписывает на продавца аккредитив. Продавец получает перевод денег на свой банковский счет только после предъявления документов о госрегистрации сделки.
Плюсы аккредитива:
- Не нужно таскать в банк большой мешок денег единовременно. Деньги на счет можно класть частями или перевести с другого счета, которым пользуется покупатель.
- Есть прямое доказательство передачи денег продавцу, не нужно дополнительных расписок.
- Можно быть уверенным насчет количества и подлинности денег. В случае же с ячейкой продавец может ошибиться при пересчете и проверке денег.
- Продавцу не обязательно забирать из банка большую сумму единовременно, опасаясь за свою жизнь.
Минусы аккредитива:
- Главный минус — стоимость. Это не 1500 руб. за месяц аренды ячейки, а процент от всей суммы. Обычно 0,5–1 %. Правда, в последнее время некоторые банки в конкурентной борьбе снижают размер комиссии (до 0,2 %) или устанавливают фиксированный тариф 3000–15 000 руб.
- Если у банка начнутся проблемы с ликвидностью, деньги могут оказаться замороженными на счету. Вариант маловероятный, однако после кризиса 2008-го он многих пугает. С ячейкой такого не случится, ведь деньги в ячейке не имеют никакого отношения к банку.
Дополнительные
Дополнительно могут использоваться следующие документы, которые покупателю нужно придержать у себя на случай возникновения форс-мажора. Это следующие документы:
- Если продавец состоит в законном браке, в котором приобреталась квартира, согласно нормам статьи 35 СК РФ он обязан передать согласие супруга на сделку (подробно о том, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры, читайте тут).
- То же – если супруги развелись менее 3 лет назад, а раздела имущества не было.
- Решение суда о разделе имущества при разводе продавца с супругом.
- Если продавец был несовершеннолетним – разрешение от органов опеки и попечительства на сбыт жилья.
- Продавец наследник передаёт отказ от права на квартиру от других сонаследников (по их числу).
- Совладельцы долевой собственности передают согласия на сделку, отказываясь от преимущественного права покупки.
ВАЖНО: Некоторые бумаги должны оставаться у продавца, они не выдаются на руки, покупатель может снять с них нотариально удостоверенную копию.
МИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ АГЕНТСТВО
Перечень документов, необходимых для заключения договора
МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
1) Правоустанавливающий документ на квартиру (имущество) (соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и.т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или
регистрационное удостоверение или уведомление о внесении исправлений в документы ЕГРНИ, технический паспорт (
оригиналы
).
2) Справка местного исполнительного и распорядительного органа (Администрация района, ЖРЭО, ЖЭС, РСЦ) о начислении жилищной квоты лицам, участвовавшим в приватизации квартиры.
Если помимо собственника кто-либо участвовал в приватизации, то требуется письменное согласие лиц, принимавших участие в приватизации своей жилищной квотой и (или) денежными средствами, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (личная явка
при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие участника приватизации, удостоверенное нотариусом).
В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).
3) Копия (выписка) лицевого счета (выдается организациейосуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК и т.д.) со сведениями о проживающих (зарегистрированных) в квартире (актуальная
).
Если в квартире проживают (зарегистрированы, имеют право пользования) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательному отказу и проч., то требуется их письменное согласие (личная явка
при подаче заявления на удостоверение договора
либо
согласие таких лиц, удостоверенное нотариусом).
В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).
4) Разрешение органа опеки и попечительства (районная администрация по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего, либо по месту расположения жилого помещения) о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными либо ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Выписка из протокола, заверенная в установленном порядке).
5) Согласие супруга(и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка
при подаче заявления на удостоверение договора
либо
письменное согласие супруга(и), удостоверенное нотариусом).
В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство), свидетельство о заключении брака либо свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о разводе. При отсутствии супруга(и), бывшего супруга(и) могущего(й) претендовать на отчуждаемое имущество, отчуждатель дополнительно удостоверяет данный факт путем подписания соответствующего заявления.
6) Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь (умер участник приватизации, а его доля в праве собственности не выделена и т.п.), то требуются следующие документы: сведения о наследниках, принявших наследство (свидетельство о смерти, сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или)
с места нахождения отчуждаемого объекта недвижимого имущества о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства
(личная явка
при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие наследника, удостоверенное нотариусом).
В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).Примечание: отчуждение недвижимого имущества возможно только по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства!
7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.
Письменное согласие залогодержателя, если недвижимое имущество находится в залоге и распоряжение им без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога (личная явка
физического лица-залогодержателя при подаче заявления на удостоверение договора
либо
письменное согласие, удостоверенное нотариусом; согласие юридического лица-залогодержателя, оформленное в установленном законодательством порядке (справка, письмо, выписка из решения, иной документ).
9) Решение местного исполнительного и распорядительного органа (администрация соответствующего района) о разрешении на куплю-продажу, дарение или обмен капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения, построенного (реконструированного) или приобретенного с использованием льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13 или иными законодательными актами, предусматривающими предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение объектов недвижимого имущества и ограничение на отчуждение соответствующих объектов недвижимого имущества после погашения кредита.
10) При продаже (мене) доли в праве собственности постороннему лицу (не сособственнику) необходим отказ всех остальных участников долевой собственности (личная явка
при подаче заявления на удостоверение договора
либо
отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариусом),
либо
свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом.
В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).
11) При продаже квартиры с использованием банковского кредита – договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя Продавца
.
12) Документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность или другой документ).
13) Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.).
14) Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).
15)
Личная явка сторон (участников) сделки и действительный гражданский паспорт (вид на жительство) сторон (участников) сделки.
ДАТА: _
ВРЕМЯ: __________
РЕГИСТРАТОР: __
АДРЕС: Максима Богдановича, 153, кабинет №______
Ориентировочная стоимость услуг (без стоимости технического паспорта): для близких родственников – 150 рублей; для остальных – 230 рублей.
ПРИМЕЧАНИЕ:
При необходимости выполнения большого объема работы по заявлению об удостоверении или при наличии других уважительных причин (удостоверение договора с несколькими объектами недвижимого имущества, отсутствие определенности у сторон сделки по поводу существенных условий
договора либо необходимость их дополнительного согласования, опоздание участников сделки и т.п.), составление и удостоверение договора может осуществляться в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления об удостоверении.
В этом случае регистратор назначит дополнительное время в пределах этого срока для подписания сторонами договора.
cайт Агентства: www.mga.by
Какие остаются после регистрации в Росреестре?
После того как пакет документации по сделке был передан в Росреестр для регистрации, также вы можете сдать документы в МФЦ, на руках у покупателя остаётся только расписка в приёме документов, за подписью лица, принявшего заявление с приложениями.
Эта расписка может сохраняться в течение месяца, пока регистрационная процедура не завершится.
По завершении таковой, заявитель подходит на повторный приём, предъявляя расписку и гражданский паспорт, получая:
- зарегистрированный ДКП;
- акт приёма передачи квартиры (если он передавался на регистрацию);
- выписку из ЕГРН о праве собственности.
Кроме этого покупатель передаёт полученные им до заключения сделки:
- кадастровый паспорт квартиры;
- поэтажный план с экспликацией;
- выписку из поквартирной книги о снятии с регистрационного учёта.
Этот перечень документации является исчерпывающим, но в силу многообразия жизненных ситуаций, которые требуют дополнительных процедур, он может быть дополнен согласно существующим нормативам.
Документы, при покупке квартиры в новостройке
Покупатель должен получить оригиналы таких документов:
- договор долевого участия или договор переуступки прав — в зависимости от того, как покупается квартира;
- платежный документ о том, что по ДДУ все выплачено, или по переуступке прав. Второй тип документа аналогичен расписке о получении задатка при покупке квартиры на вторичном рынке;
- акт приема-передачи;
- выписки из ЕГРН.
Так само, как и в случае покупки квартиры на вторичном рынке, наличие технических документов большой роли не играет — хорошо, если их выдадут, если нет — запросить можно без проблем в БТИ.
Как восстановить недостающие?
Если Росреестр после регистрации не выдал зарегистрированный договор, акт или выписку из ЕГРН, утерянный документ нужно восстановить немедленно. Для восстановления документов покупатель пишет заявление в администрацию отделения Росреестра, в котором указывает:
- Обстоятельства и дату передачи пакета документации на регистрацию сделки, с указанием идентификационного номера расписки, в которой удостоверен факт передачи утерянного документа.
- Подробное описание документа, если это договор или передаточный акт, с указанием реквизитов.
- Если не выдана выписка – даётся простое указание на данный факт.
- Если не выданы дополнительные документы – перечислить их.
Регистрирующий орган обязательно исправит ошибку. А если не выдача была мотивирована законными причинами – мотивирующую выписку с отказом о регистрации.
На основании полученной выписки допускается возбуждение искового производства, если подать исковое заявление в течение 10 дней. Но иск возбуждается только в отношении правоустанавливающей и право удостоверяющей документации.
ВНИМАНИЕ: Решением суда может восстанавливаться любой документ, допускающий регистрацию сделки и права собственности на квартиру. Дополнительные документы восстанавливаются без каких-либо проблем получением дубликатов.
Лицевой счёт, квитанции об оплате и регистрация по месту жительства оформляются покупателем после вступления в права собственности.
