Законодательство РФ позволяет собственнику заключать любые (не запрещенные) сделки со своей землей. Однако при смене владельца недостаточно лишь договориться об условиях отчуждении надела. Нужно должным образом переоформить земельный участок на другого человека. Для передачи недвижимости новому владельцу изначально составляется один из видов гражданского договора (письменная форма обязательна), а после заключения сделки право собственности на имущество должно пройти перерегистрацию в Росреестре.
Правовое регулирование
Процедура передачи права на землю регламентируется несколькими правовыми актами. Для того чтобы правильно оформить документы, нужно изучить нормы:
- Земельного кодекса РФ;
- Гражданского кодекса РФ;
- ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ.
В регионах принимаются местные нормативные акты, которые регулируют земельные отношения на уровне субъекта РФ. Они устанавливают, кроме прочего, порядок, в котором передается в собственность, аренду и бесплатное пользование участков, земля, принадлежащая государству и муниципалитету.
Ссылка на документ:
Ссылка на документ: «О государственной регистрации недвижимости»
Формы владения наделом
Владение землей реализуется посредством:
- пользования, когда у владельца имеется подтвержденное право, дающее возможность проводить на участке работы по обработке и получению в собственность результатов труда;
- распоряжения, когда собственник получает имущественное право на свой участок, а с ним — возможность эксплуатировать землю по собственному усмотрению: продавать ее, дарить, использовать в качестве залога, менять. Чтобы получить такое преимущество, землепользователю требуется осуществить переоформление права собственности на земельный участок.
В настоящее время возможность распоряжаться землей интересует наших соотечественников все чаще. Тем более что подобные имущественные операции столь многообразны, что собственник может переоформлять свои собственные документы на приобретение прав собственности, но ровно также вправе отчуждать права в пользу третьих лиц.
О том, какой существует порядок переоформления земельных участков в собственность, как это сделать правильно, мы и будет говорить. Но сначала о правовой основе.
Основания для переоформления земельного участка
Владелец недвижимости вправе сам распоряжаться своим имуществом. Поэтому передача собственности может происходить по следующим основаниям:
- заключение гражданско-правового договора;
- в рамках наследования;
- в результате приватизации;
- по приобретательной давности.
Наиболее распространенным вариантом является совершение гражданских сделок.
Если на участке расположены здания и сооружения, право на них должно быть переоформлено вместе с землей.
Заключение договора
Любой вид сделки с недвижимостью должен отражаться в письменном договоре, который может заключаться как на возмездной, так и на безвозмездной основе.
К возмездным договорам относят:
- куплю-продажу;
- аренду;
- мену.
При безвозмездной передаче прав на недвижимость наиболее оптимальный вариант – договор дарения. Если имущество переоформляется на определенный период, то заключается договор безвозмездного пользования.
Договорные отношения, касающиеся земли, регламентируются главами 30-32, 34, 36 ГК РФ.
Наследование
Если владелец участка умер, то его имущество переходит по наследству к правопреемникам. В наследственную массу будет входить недвижимость, которая принадлежала наследодателю на праве собственности или пожизненного наследуемого владения.
Следует знать! Правопреемник получает право на почву, искусственные водоемы и растительность, находящиеся на участке.
Наследование осуществляется по завещанию. Если оно отсутствует, наследство передается правопреемнику по закону с учетом норм раздела 5 ГК РФ.
Приватизация
По решению уполномоченных органов государственная и муниципальная недвижимость может передаваться в собственность граждан бесплатно в рамках приватизации.
Ее правила установлены положениями ст. 39.1, 39.5, 39.10 ЗК РФ, Федеральными законами от 21.12.2001 года № 178-ФЗ, от 01.05.2016 года № 119-ФЗ.
Приобретательная давность
Гражданин вправе приобрести участок по приобретательной давности. Если он в течение 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно владел недвижимостью и пользовался ею как личным имуществом, он может оформить ее в собственность. Право собственности по таким основаниям может перейти к правообладателю только по решению суда.
Нужно помнить! Приобретательная давность не распространяется на государственное и муниципальное имущество.
Полезные советы от адвоката
В заключение нашей беседы эксперт поделилась с нами парочкой полезных советов, которые помогут вам правильно переоформить участок и избежать глупых ошибок. По ее словам, во время переоформления земли на чужого человека, лучше всего оформлять передачу путем составления договора купли-продажи.
Также очень важно проверять и перечитывать все важные бумаги и документы. Это позволит избежать путаницы и предотвратит неприятные сюрпризы в дальнейшем. Помимо этого адвокат обратила внимание на тот факт, что заключение договора купли-продажи на деле еще не означает полный переход к покупателю прав на собственность. Поэтому после заключения сделки с новым владельцем, нужно обязательно зарегистрировать изменения в МФЦ, иначе в этом случае возрастает риск остаться и без земли и без денег.
Порядок переоформления земельного участка
Чтобы провести переоформление недвижимости, будущий владелец должен подготовить пакет документации.
Какие документы подготовить?
Перечень установлен законом № 218-ФЗ. В него входит:
- Один из документов: акты государственных и муниципальных органов; договоры; свидетельство о приватизации; свидетельство о наследовании; решения суда;
Дополнительно к правоустанавливающим подаются следующие документы:
- межевой и технический планы;
- схема размещения участка;
- прочие документы.
Может понадобиться отчет независимого оценщика и экспертиза земельного участка.
Если старый собственник состоит в браке, он должен получить согласие супруга на совершение сделки по передаче земли. Также потребуется предоставить свидетельства о регистрации или расторжении брака.
В случае, когда переоформление имущества поручено представителю, оформляется нотариальная доверенность.
Как получить правоустанавливающие документы на землю?
Прежде чем обращаться в Росреестр, нужно получить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Если земля передается в результате совершения сделки, граждане могут самостоятельно оформить договор. При возникновении затруднений рекомендуется воспользоваться помощью юриста по земельному праву.
При передаче недвижимости родственнику удобнее и безопаснее всего оформить договор дарения. Он позволит избежать уплаты налога если соглашение заключается между сторонами, которые относятся к первой линии родства. Кроме того, подаренное имущество не подлежит разделу после развода.
В случае получения земли в порядке наследования, следует обращаться к нотариусу и вступить в наследство. На это дается шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Право на имущество возникает с момента выдачи свидетельства.
Сложнее всего провести процедуру приватизации. Сначала нужно подать документы в территориальное управление Росимущества или муниципалитет. Обращение рассматривают месяц. Затем земля ставится на кадастровый учет. Уполномоченный принимает решение о приватизации, на основании которого в дальнейшем регистрируется право собственности.
Если новый владелец недвижимости решил переоформить имущество по приобретательной давности, потребуется обратиться в суд и требовать признания права собственности. После получения судебного акта можно обращаться с ним за регистрацией недвижимости.
Куда обращаться за перерегистрацией?
Перерегистрацией земли занимается Росреестр. Новый владелец должен подать заявление о внесении сведений в ЕГРН.
Сделать это можно следующими способами:
- лично прийти в регистрационный орган;
- поручить представителю;
- направить документы по почте;
- заполнить электронную форму обращения на интернет-ресурсе ведомства;
- обратиться в МФЦ.
После проверки документов заявление регистрируется специалистом. Если гражданин явился в Росреестр или МФЦ лично, выдается расписка о получении.
Размер госпошлины и порядок ее оплаты
За совершение действий по переоформлению нужно заплатить государственную пошлину. В соответствии с пунктами 24 – 25 части 1 статьи 333.33 НК РФ обязательный сбор составляет 350 руб.
Нажмите для увеличения изображения
Оплатить госпошлину можно через:
- отделение банка;
- интернет-банкинг;
- портал Госуслуги;
- терминал.
Квитанция об оплате сбора прикладывается к заявлению.
Срок рассмотрения документов
Обращение о переоформлении земли рассматривается в течение 10 дней. Специалист регистрационного органа вносит сведения в ЕГРН и оформляет выписку.
До июля 2021 года оформлялось свидетельство о праве собственности. В настоящее время выдается выписка из реестра. В ней содержится следующая информация:
- дата выдачи;
- кадастровый номер;
- сведения о правообладателе;
- вид права на землю;
- наличие обременений;
- правопритязания;
- сведения о судебных спорах.
На документе проставляется штамп и подпись сотрудника Росреестра. Если выписка направляется в электронном виде, она удостоверяется ЭЦП регистратора.
Как все происходит
После того как совершилась сделка, можно начать переоформление. Любая сделка по покупке, дарению или аренде требует наличия письменного договора. Если вы планируете покупать или арендовать участок, придется подписать еще и предварительное соглашение, после которого выплатите часть денежных средств. Основной договор требует регистрации в Росреестре. Кстати, сделать это можно, обратившись в ближайший МФЦ.
Допускается выкуп земельных наделов, ранее предоставленных в бессрочное пользование или аренду, или если для них изменялась категория земель. Правда, приобретение участка станет возможным, если у владельца есть права собственности на возведенные на нем здания. Так, к примеру, право собственности на землю под многоквартирным домом оформит Управляющая компания.
Но участок можно еще и принять в качестве наследства, использовать как способ взыскания долга заемщика. Для этого требуется постановление суда. Должник и сам может уступить участок для погашения долга. И тогда оформляют соглашение об отступном.
Есть даже некий алгоритм, который позволит быстро собрать нужные документы, чтобы оформление земельного участка в частную собственность прошло без проблем:
- заключение предварительного соглашения и внесение аванса;
- подготовка пакета документов;
- заключение основного договора;
- выплата оставшейся части денег за землю;
- регистрация основного договора.
И у вас на руках правоподтверждающий документ.
Какие земли нельзя переоформить?
Существуют участки, которые ограничены в обороте. Перерегистрировать на другого человека их нельзя.
Нельзя отчуждать:
- особо охраняемые территории;
- земли лесного фонда;
- участки с федеральными и региональными водными объектами;
- наследие коренных народов и земли, имеющие культурное значение;
- объекты, используемые в целях охраны и безопасности территории страны;
- территории аэропортов, вокзалов, терминалов;
- участки, используемые организациями связи;
- земли с космической инфраструктурой;
- территории, на которых производят ядовитые вещества и наркотические средства.
В исключительных случаях при получении согласия государственных органов допускается отчуждение данных участков.
Требования перерегистрации
Чтобы зарегистрировать новые права собственности, документы, удостоверяющие наличие этих прав и кадастровые документы, — это важнейшие бумаги при подаче соответствующего заявления. Без них переоформить права собственности попросту невозможно. Все приложения к заявлению необходимо подавать в двух экземплярах, то есть оригинал и заранее сделанную копию. После переоформления прав оригиналы будут возвращены владельцу.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
В зависимости от места подачи заявления, его можно заполнить самостоятельно в учреждении, либо это сделает сам ответственный сотрудник, а после проверки заявитель данный документ просто должен будет подписать. Государственную пошлину за предоставление услуг по переоформлению прав уплатить нужно заранее, приложив к пакету документов квитанцию, копию которой также следует сделать.
После подачи заявления следует проследить, чтобы ответственный сотрудник сразу же его зарегистрировал и выдал расписку в получении документов, с их полным перечнем, датой и своей фамилией. Также сразу должна быть назначена дата, когда за готовым свидетельством права собственности можно будет явиться, забрав также все поданные оригиналы документов.
Подведем итоги
Перерегистрация земельного участка проводится на граждан, которые получили на него правоустанавливающие документы. Проще всего передать недвижимость по договору или завещанию. В случае приватизации потребуется пройти специальную процедуру, предполагающую обращение в уполномоченные органы. При оформлении имущества по приобретательной давности нужно обращаться в суд. Если с документами все в порядке, Росреестр переоформляет собственность в течение 10 дней. Процедура завершается выдачей выписки из ЕГРН.
Прочтите: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
Каковы последствия, если право собственности не переоформлено
Если процедура переоформления по принадлежности права собственности участка не проводилась, то недвижимый объект не имеет юридической силы. Его ни продать, ни подарить.
- Физическое лицо, даже в роли несостоятельного собственника, сохранит право эксплуатировать землю. Но если случится его отчуждение, независимо от причины, компенсации он не получит, и рассчитывать на нее не вправе.
- Юридическое лицо понесет взыскание за незаконное использование земельного участка, так как для него существует жесткое требование – если с органом местного или регионального управления не подписан договор аренды, а право собственности надлежащим образом не переоформлено, эксплуатация надела нелегальна.
Когда участок меняет владельца, переоформление прав собственности превращается в неизбежную процедуру. Переоформить право возможно на себя и на другое лицо, даже несовершеннолетнее. Не избежать этой процедуры, когда участок земли достался по наследству.
Нотариальное удостоверение
Закон устанавливает необходимость нотариального удостоверения договора в следующих случаях:
- если участок находится в общей долевой собственности (за исключением долевой собственности СНТ);
- если одним из собственников надела является несовершеннолетний;
- если удостоверение у нотариуса является условием договора.
В других случаях стороны не обязаны заверять контракт в нотариальной конторе. Кроме того, такая услуга значительно повышает стоимость сделки.
Необходимые документы
Для переоформления участка потребуется собрать пакет документации:
• удостоверение личности обоих участников сделки;
• если интересы одной из сторон представляет посредник, необходима нотариально заверенная доверенность;
• документация, подтверждающее факт проведения сделки;
• кадастровый паспорт участка и дубликат кадастрового плана;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• документация о приеме-передаче, подписанная участниками сделки (не требуется при наследовании земли).
Размер госпошлины един для всех регионов и составляет две тысячи рублей. В частных случаях перечень документов может быть дополнен.
Сколько стоит?
Многих пугает процедура переоформления. Она кажется сложной и дорогостоящей. Проще мол арендовать, выплачивая хозяину стоимость аренды ежемесячно. Однако, сколько в реальности нужно заплатить за все процедуры переоформления?
- госпошлина – установленная сумма 200 рублей;
- если будущий владелец хочет нанять специалиста вместо себя, чтобы тот собирал и предоставлял нужные документы, то оформляется отдельная доверенность, цена которой будет 10000-15000 рублей (причем туда входят все необходимые процедуры).
Впрочем, дешевле использовать общий вариант, то есть действовать самостоятельно.
Важно: перед переоформлением выясняют, нет ли у участка обременения. Может, он служит предметом залога или не задолжал ли продавец Налоговому комитету. Выяснить это несложно, достаточно обратиться в единый реестр прав.
