Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги.
На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.
Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.
Критерии выбора
Обычно люди заранее знают, в каком районе города они хотели бы приобрести квартиру.
Будущее место жительства могут определять работа, учебное заведение для ребенка, благоприятная экологическая обстановка района, давняя мечта или бюджет.
На что стоит обратить внимание при выборе дома своей мечты:
- парковка и свободные парковочные места (для автомобилистов);
- остановки маршрутного транспорта;
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- детский сад и школа;
- детская и взрослая поликлиники;
- парк, сквер, детская площадка, стадион;
- прочая инфраструктура;
- чистый подъезд;
- репутация выбранного района.
Когда оформляется ипотека на приобретение жилого помещения, банк может выдвигать свои требования к выбираемому объекту.
Выбор квартиры в новостройке, по требованиям банка, должен отвечать следующим условиям:
- строительная фирма или застройщик должны существовать на рынке жилищного строительства не менее 5 лет;
- задержек по сдаче строительных объектов не должно быть минимум в течение одного года;
- наличие не менее двух объектов массовой или точечной застройки, введенных в эксплуатацию;
- отсутствие судебных споров;
- устойчивая репутация на рынке строительства.
Выбор квартиры на вторичном рынке, по требованиям банка, должен отвечать этим условиям:
- приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
- квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
- квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
- дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.
Определитесь, что для вас является принципиальным
- предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
- каков ваш потолок расходов,
- желательный метраж,
- имеет ли значение для вас планировка квартиры,
- какие районы подходят,
- важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
- подойдет ли жилье на последних этажах,
- исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
- наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
- зеленый двор и парковка,
- планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
- собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.
Покупка квартиры в новостройке
Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.
С чего начать процесс выбора квартиры в новостройке?
Степень готовности
При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.
Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.
Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.
Многие новостройки могут ждать подведения коммуникаций не один год.
Также можно вступить в группу или зарегистрироваться на форуме, посвященном строительству выбранного дома. Там можно узнать и обсудить все проблемы дома с другими покупателей.
Если при осмотре квартиры в новом доме были замечены недочеты, то от застройщика можно потребовать исправить их за его счет.
Проверка застройщика
У застройщика или его доверенного представителя следует запросить все документы, среди которых обязательно должны быть:
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- проектная декларация;
- учредительная документация;
- лицензия застройщика;
- договор страхования (на случай банкротства компании);
- экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
- проект дома.
Виды отделки в достраивающемся доме
В новостройке можно встретить следующие варианты отделки квартир:
- без отделки.
В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов. Без предварительного ремонта жить в такой квартире не рекомендуется; - предчистовая отделка.
В нее входит все вышеперечисленное, а также межкомнатные перегородки и двери. - «под ключ».
Такой вид отделки включает наличие сантехники и ванны; как правило, уже поклеены обои на стенах, есть подоконники и откосы на окнах, а также напольное покрытие (линолеум или ламинат); - муниципальная отделка.
Включено все, что и при отделке «под ключ», только с использованием материалов низкого качества. Чаще всего такой вид отделки применяется в программах строительства социального жилья.
Требуются ли деньги?
Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как обезопасить себя от мошенников?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости, а в вашем полная покупка того же помещения.
Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.
Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.
Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многих детей, не достигших 18-летнего возраста, не вписывали в число собственников квартиры. Были и случаи, когда зарегистрированный проживающий (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользоваться квартирой за этим человеком оставалось, даже если у квартиры появлялись новые хозяева.
Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке
Бумаги для оформления жилищного кредита
Если собственных средств у покупателя недостаточно, выходом из сложившейся ситуации выступает покупка помещения в ипотеку. Изначально продавец должен предоставить все вышеуказанные документы.
Покупателю стоит детально изучить бумаги. Не стоит надеяться на банк. Не всегда компания проверяет юридическую чистоту сделки вместо клиента. В организации только отслеживают, чтобы перечень документов был полным. Если же владельцем квартиры окажется мошенник, компания за это ответственности не несёт.
Обращаясь в финансовую организацию, покупатель должен иметь при себе:
- документы, предоставленные продавцом;
- удостоверение личности;
- справку о доходах;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- бумаги на ценное имущество, если оно имеется в собственности;
- результаты оценки квартиры.
Видео
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Часы посещения
Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.
Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.
Проверка юридической чистоты
Эта процедура абсолютно необходима при приобретении жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после заключения сделки.
Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Самостоятельно провести эту кропотливую работу тоже можно, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.
Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке
У продавца должны быть документы, на основании которого он имеет право собственности.
- собственник
должен иметь при себе выписку из ЕГРП (единый государственный реестр недвижимости), технический паспорт квартиры; - совладелец
— также выписка из ЕГРП, документ о праве на долевую собственность, согласие остальных совладельцев на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт; - наследник
— документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должно быть указано основание; - риелтор
— договор с собственником и доверенность на ведение сделки; - доверенное лицо
— доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о собственнике).
Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны.
Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.
История квартиры
Чтобы проверить историю выбранного имущества за последние десятилетия, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Актуальная информация о квартире собирается в государственном реестре с 1998 года: там можно узнать, как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней споры, аресты, судебные тяжбы и т. д.
Техническое состояние
Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.
Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.
Продавец
Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.
Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.
Частые проблемы после покупки квартиры на вторичном рынке и их решения
Проблема
: после завершения сделки бывший собственник заявил, что на момент подписания договора о купле-продаже был в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя.
Последствия
: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю частями возвращается сумма, прописанная в договоре.
Решение
: при подписании договора брать расписку о передаче денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).
Проблема
: объявился ранее не обозначенный жилец (отбывал тюремный срок, служил в армии, считался пропавшим без вести и т. д).
Последствия
: такой человек имеет полное право на проживание с новыми владельцами и быть собственником доли квартиры.
Решение
: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц заверенное у нотариуса согласие на продажу.
Проблема
: риелтор мошенник, скрылся с деньгами за квартиру или работает в сговоре с собственником.
Последствия
: квартиру и деньги скорее всего уже не вернуть.
Решение
: при выборе риелторской фирмы сразу проверить ее. Всегда настаивать на контакте с собственником. Самостоятельно проверить все данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Сделку (передачу денег) проводить строго в банке через депозитную ячейку в присутствии всех физических и юридических лиц, имеющих отношение к сделке (собственник, нотариус, риелтор, юрист).
Проблема
: в квартире ранее была организована незаконная перепланировка.
Последствия
: выплата штрафа в размере от двух тысяч рублей и узаконивание несогласованного ремонта.
Решение
: потребуйте у собственника узаконить ремонт.
Дополнительные советы
Стоит детально изучить все особенности сделки. Важно удостовериться, что квартира была приватизирована. Помещение не должно находиться в ветхом или аварийном доме. Если выбор пал на такое жильё, стоит получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении. Совершать покупку стоит весной или осенью. Зимой рынок в упадке из-за праздников, летом из-за отпусков.
Видео
Не стоит надеяться на банк или добросовестность риэлтора. Необходимо проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно.Проводить осмотр рекомендуется в светлое время суток. Спешить нельзя. Не стоит стесняться. Лучше задавать все вопросы прямо. Поговорить о помещении необходимо не только с самим продавцом, но и с соседями. В процессе официальной беседы покупатель может выяснить важные подробности о районе, жилье, особенностях оплаты коммунальных услуг и прочее.
Покупка квартиры через агентство и риелтора
Отправиться в «самостоятельное плавание» или же обратиться за помощью к риелтору, решать только Вам.
Участие специалиста в сделке на приобретение недвижимости имеет плюсы, но и стоит немалых денег.
Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.
Приобретение жилплощади — непростая покупка, которая имеет множество тонкостей и подводных камней. Обывателю будет сложно держать во внимании все острые моменты сделки.
Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.
Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.
Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.
Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.
Выгодное положение
Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:
- тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
- не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
- оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.
Некоторые банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита на недвижимость без титульного страхования.
Подготовка предварительного договора купли-продажи
Занимаясь сбором документов, покупатель и продавец могут заранее закрепить достигнутые договорённости. Для этого оформляют предварительный договор купли-продажи. Осуществление действий не является обязательным. Подготовка договора практически не отличается от составления основного ДКП. В тексте документа фиксируют все достигнутые договоренности.
Видео
Часто в бумаге отражают пункт об уплате аванса или задатка. Величина платежа составляет от 1 до 10 % от стоимости квартиры. Факт предоставления денежных средств необходимо подтвердить. Для этого составляют соглашение о задатке и расписку. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно. Обычно бумагу используют, если продавец и покупатель уверены в своих намерениях, но им необходимо время для сбора полной суммы денежных средств, подготовки документов и прочего. В договоре обязательно фиксируется дата заключения основного соглашения. До этого момента необходимо решить все вопросы.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Оценка местности недалеко от дома
Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.
Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.
Акт
Чтобы понять в каком состоянии находится квартира следует подготовить особый документ. В настоящее время таким документом является акт осмотра.
В него входит:
- дата осмотра;
- геолокация здания (полный адрес);
- фамилии собственника и покупателя;
- планировка здания и его сооружение;
- информация о новой планировке и ее узаконенное принятие;
- оценка осмотра: положительная или отрицательная (подробное описание);
- подписи двух сторон.
