Способы определения рыночной стоимости земельного участка

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
2. Если площадь вносится на баланс компании
3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

• Правомочия арендаторов
• Сроки действия права на собственность
• Обременения, подписанные договором аренды
• Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
• Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади

С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

• Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
• Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
• Анализ этой информации
• Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
• Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
• Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

Отправьте заявку на оценку земельных участков

Об авторе Владислав Ветошкин

Эксперт по промышленной безопасности

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.
Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРО-ОЦЕНКА — ВАШ НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Земельные участки входят в состав предприятия как имущественного комплекса, при этом предприятие является объектом гражданских прав и также признается недвижимостью. В соответствии с методологией оценки выражение «оценка объекта недвижимости» предполагает оценку как зданий (сооружений), так и земельных участков, занятых этими зданиями (сооружениями).

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• сервитут;
• право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с этим законом действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 г. Однако следует иметь в виду, что распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности. Поэтому для того, чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо прежде всего оформить землю в собственность.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Во-вторых, юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г., далее — Вводный закон). Впоследствии. 8 декабря 2003 г.. Президент РФ подписал Федеральный закон № 160-ФЗ «О внесении изменения в ст, 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»», предусматривающий продление сроков обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2006 г., т. е. право ограничено конкретным сроком. 16 декабря 2005 г. Государственная Дума продлила сроки обязательного переоформления права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2008 г.

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

2. Применяемые в некоторых субъектах федерации методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для предприятий, созданных до принятия ЗК РФ) и соответствующие «поборы» также сомнительны и должны быть отменены.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

Расчет рыночной стоимости исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1), Такое право «чего-то стоит», хотя это не учтено в методиках расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для организаций, созданных до принятия ЗК РФ).

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n ,

где

• С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
• F — площадь земельного участка;
• К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
• К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

РС пв = Р с – С в

где

• Рс — рыночная стоимость земельного участка;
• С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

РС пв = Р са – Н ц

где

• Р са — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
• Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной стоимости земли», нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Р с > Р с а > Н ц.

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

Р с =Р с –С а дог

где С адог — стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Как правило, при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков применяют традиционные подходы, предусмотренные «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г., а именно: затратный, сравнительный и доходный. г» На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения, на доходном — методы капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяют в методах остатка и выделения.

Из всех перечисленных методов наибольшего внимания заслуживают метод сравнения продаж (так называемый «рыночный» метод) и метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяют для оценки прав аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок или цен предложений (спроса) с правами аренды земельных участков.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Выявляют элементы, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами (далее — элементы сравнения).
• Определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Находят для каждого из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка.
• Рассчитывают рыночную стоимость прав аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости прав аренды объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость прав аренды) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с правами аренды земельных участков.

Наиболее важные факторы стоимости прав аренды — как правило, те же, что при оценке рыночной стоимости земельных участков (будут рассмотрены ниже).

При оценке рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнения продаж в числе прочих необходимо учитывать следующие факторы:

• период времени, оставшийся до окончания действия договора аренды;
• величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
• порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
• необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
• наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
• наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

К характеристикам сделок с правами аренды земельных участков относятся:

• условия финансирования сделок с правами аренды земельных участков;
• обстоятельства совершения сделки с правами аренды земельных участков;
• изменение цен на право аренды земельных участков за период с даты заключения сделки (договора) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен прав аренды аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены прав аренды единицы сравнения аналога (га, м г),, так и для цены прав аренды аналога в целом.

Стоимость права аренды оцениваемого земельного участка в некоторых случаях можно определить как разницу между рыночной стоимостью права аренды и нормативной ценой аренды земельного участка.

Рыночную стоимость права аренды земельного участка рассмотрим на конкретном примере по данным рынка, С этой целью проведен анализ официальных данных об объектах-аналогах в периодической печати (газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость и цены», «Реформа», RWAY и др.).

Следует отметить, что рынок права аренды еще слабо развит, так как ЗК РФ, предусматривающий оборот земель, принят сравнительно недавно. Тем ке менее оценщикам удалось выявить три объекта-аналога, предусматривающих право аренды земельных участков (табл. 1).

Для того чтобы участки-аналоги были сопоставимы с объектом оценки, необходимо провести их корректировки. При рассмотрении сопоставимости участков использовались элементы сравнения для внесения корректировок к ценам участков-аналогов.

Корректировка на достоверность информации. Эта поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Она вводится вынуждено, поскольку на неразвитом рынке недвижимости в условиях России отсутствует достаточная и достоверная информация по сделкам.

Так как используется информация по ценам предложения прав аренды, а не продажи прав аренды аналогичных участков, необходима корректировка на данный фактор. Согласно имеющимся данным, реальные цены сделок ниже цены предложений на 10… 15 % за счет уторговывания. Для дальнейших расчетов принимаем среднее значение — 12 %.

Корректировка на период предложения. Это поправка для учета изменений соотношения спроса-предложения и инфляции со времени продажи сопоставимого аналога до даты оценки. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (предложения) сопоставимых объектов-аналогов следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. При этой корректировке определяют, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных условиях. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делают на основе изучения рыночных условий на момент оценки, затем эти условия учитывают и сопоставляют с условиями, существующими во время продажи объекта-аналога.

Корректировка на размер участка и другие физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляют и рассматривают только крупные физические сходства и различия. Основные позиции при сравнении физических характеристик:

• -размер участка;
• -различие между прямоугольным и многоугольным участками;
• -различие между плоским, удобным для застройки участком, и участком, имеющим большой уклон;
• -наличие избыточных земель, достаточных для возведения каких-либо улучшений.

Следует отметить, что публикуемая информация содержит в основном данные по размерам участка, другие физические характеристики отсутствуют. В результате этой корректировки сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Местоположение. Многие виды различий в местоположении, такие как физические, социальные, экономические и политические факторы окружения, различия в ограничениях на сделки (ограничения в использовании, сервитута и т. п.), зонировании, следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Условия финансирования. Цены продаж сходных участков могут отличаться из-за различий в условиях финансирования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т. п.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, необходимо делать соответствующую поправку. Так как в данном случае оценщики не выявили особых условий финансирований, эта корректировка не применяется.

Условия продажи. Они определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного имущества. Очевидный пример таких обстоятельств — банкротство и вынужденная продажа. Если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. В данном случае оцениваемое предприятие не банкрот, в то же время оно не является собственником земельного участка. Поэтому эта корректировка не применяется.

Корректируют цену продажи (предложения) сопоставимого участка аналога с целью исключения различий между ним и оцениваемым участком. Таким образом сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Оценка аренды

В качестве единицы сравнения была принята цена за 1 м 2 в долларах США. Перевод в рубли России осуществлялся по курсу 1 долл. США на дату оценки (31 декабря 2005 г.) -28,78 руб.

Результаты корректировки факторов по сравнимым продажам (предложениям) приведены в табл. 2. Значения корректировок указаны в процентах.

Таблица 2. Корректировка факторов по сравнимым продажам (предложениям)

В итоге корректировок установлена рыночная стоимость права аренды 1 м 2 оцениваемого участка в размере 12,7 долл. США (365 руб.).

Постановлением Правительства Московской области от 6 февраля 2001 г. № 23/5 «О нормативной цене земли в Московской области в 2001 г.» нормативная цена аренды земли в г. Егорьевске установлена в размере 190 руб. за 1 м 2.

В последующие годы нормативная цена земли в Московской области индексировалась постановлениями Правительства Московской области:

• в 2002 г. — 1,25 (№ 143/13 от 17 апреля 2002 г.);
• в 2003 г. — 1,25 (№ 485/30 от 18 августа 2003 г.);
• в 2004 г. — 1,10 (№ 295/20 от 26 мая 2004 г.);
• в 2005 г. — 1,10 (№ 775/50 от 20 декабря 2004 г.);
• в 2006 г. — 1,10 (№961/52 от 26 декабря 2005 г.).

Таким образом, нормативная цена аренды земли в Егорьевске в 2005 г. составляла 359 руб. за 1 м г (190 *1.25 * 1,25 * 1,10 * 1,10).

Следовательно, рыночная стоимость приоритетного права аренды земельного участка под пятном застройки площадью 10 760 м 2 равна 64 560 руб. {(365 — 359) * 10 760), что в расчете на 1 м 2 составляет 6 руб.

Установленная рыночная стоимость приоритетного права аренды земельного участка учтена в рыночной стоимости отдельных объектов основных фондов пропорционально их площади застройки.

Метод капитализации дохода при оценке прав аренды земельного участка

В условиях отсутствия информации о сделках с аналогичными земельными участками, занятыми зданиями, строениями и сооружениями, и о сделках с участками на правах аренды наиболее приемлемый метод оценки стоимости права аренды — метод капитализации дохода. Он применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся в одинаковом темпе величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают доход за определенный период времени, создаваемый правом аренды земельного участка при его наиболее эффективном использовании арендатором.
• Определяют соответствующий коэффициент капитализации дохода.
• Находят рыночную стоимость права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет проводится путем деления дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Методы нахождения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации нуждаются в отдельном рассмотрении.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывают как разницу между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды за соответствующий период. При этом земельную ренту можно рассчитывать как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для многих предприятий, арендующих земельные участки у государства, величина арендной платы по договору, как правило, соответствует среднерыночным

ставкам арендной платы за пользование земельными участками в рассматриваемом регионе. Тогда земельная рента будет равна арендной плате, предусматриваемой существующим договором аренды земельного участка. В этом случав право аренды земельного участка не дает дополнительного вклада в рыночную стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Оценку рыночной стоимости земельных участков целесообразно проводить в соответствии с Методическими рекомендациями- по определению рыночной стоимости земельных участков; утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-Р от 7 марта 2002 г.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Каждый из методов может быть использован в зависимости от конкретной ситуации и исходной информации, но наиболее часто применяются методы сравнения продаж» остатка и капитализации.

При использовании метода сравнения продаж последовательность действий та же, что и при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Объекты-аналоги считают схожими с объектом оценки.

К наиболее важным факторам стоимости относятся:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Характеристики сделок с земельными участками те же, что и сделок с правами аренды земельных участков (указаны выше).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. При значительных различиях скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод остатка

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При применении ллетода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
• Определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
• Находят рыночную стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени.
• Рассчитывают рыночную стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Алгоритм и результаты расчета получены применительно к объекту недвижимости (административному зданию общей площадью 1 074 м г, площадь застройки — 457 м 2), расположенному по следующему адресу: Московская обл., г. Домодедово, ул. Станционная (табл. 3).

Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают земельную ренту, создаваемую земельным участком.
• Определяют соответствующий коэффициент капитализации земельной ренты.
• Находят рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет осуществляется путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Методы нахождения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации нуждаются в отдельном рассмотрении.

Таблица 3. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка по состоянию на декабрь 2005 г.

* ПВД — потенциальный валовой доход, равный произведению ставки аренды 1 м 2 на общую площадь здания F . 6, м 2; К м— коэффициент недоиспользования площади; ОП — операционные расходы; F 3 — площадь застройки, м 2.

** Курс 1 долл. США на 31 декабря 2005 г. — 28,78 руб. РФ.

В рамках данного метода земельную ренту можно рассчитывать как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициента капитализации:

• деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвес-тировани14 капитала (например, ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Налогообложение при оценке стоимости земли

Речь идет о налоге на добавленную стоимость (НДС) при сделках с земельными участками. К сожалению, на данный момент единого подхода нет.

Министерство РФ по налогам и сборам в письме № ВГ-9-03/40 от 19 февраля 2003 г., ссылаясь на ГК РФ ст. 130, согласно которому земельные участки относятся к недвижимому имуществу, считает, что операции по реализации земельных участков, в том числе выкупаемых в процессе приватизации земель, являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Плательщик налога — лицо, выступающее в договоре купли-продажи земли продавцом.

Однако существует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 5607/04 от 2 ноября 2004 г., которое признает, что договоры купли-продажи в части, касающейся увеличения цены земельных участков на сумму налога на добавленную стоимость, не соответствуют требованиям действующего законодательства (см. «Экономика и жизнь» № 50-2004 г., раздел «Досье», с. 9/30). При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ принимал во внимание ст. 146 п. 2. пп. 3 НК РФ, согласно которому передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.

Следует также отметить, что это положение (ст. 146 п. 2, а также п. 6) оставлено без изменений и в новой редакции НК РФ гл. 21 (в редакции ФЗ от 22 июля 2005 г. № 118-ФЗ, 119-ФЗ).

С 1 января 2005 г. введен в действие п. 6 ст. 146, гл. 21 НК РФ, согласно которому не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них) (подпункт дополнительно включен ФЗ № 109-ФЗ от 20 августа 2004 г.).

Смотрите также:

• Оценка действующего предприятия: оценка компаний.
• Оценка стоимости дачи: кто может провести оценку недвижимости.
• Оценка малого бизнеса: оценка средств предприятия.
• Оценка коммерческого банка: оценка компании.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Документы, необходимые при оценке земли

Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

• Документация, подтверждающая право на землепользование
• Информация о территориальной границе данной площади
• Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка

Перечень документов может дополняться или изменятся в зависимости от обстоятельств

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.