Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — эффективный способ снизить сумму уплачиваемого земельного налога. Сделать это возможно путем оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Осуществляется процедура в судебном или административном порядке.

Юристы-практики земли и недвижимости КГ ЭТАЛОН более 20 лет оказывают юридические услуги по Москве и Московский области. Наши специалисты многократно успешно решали задачи по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости для своих Доверителей и помогли им сэкономить миллионы рублей. Эксперты компании регулярно отслеживают изменения в законодательстве и применяют их в работе.

Со вступлением в силу в январе 2021 года Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется не чаще чем один раз в три года, но не реже чем один раз в пять лет. В городах федерального значения, к которым относится и Москва, оценка проводится не чаще чем один раз в два года. Исключения составляют ситуации, когда требуется внеочередная процедура. На практике новая государственная кадастровая оценка осуществляется в Москве один раз в два года, в Московской области – один раз в три года.

Законодательным новшеством по существу данного вопроса стало Постановление Конституционного суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017 г. Согласно этому документу, возможно взыскание судебных расходов с государственных органов, установивших слишком высокую кадастровую стоимость объекта недвижимости, и это решение удешевляет процедуру оспаривания для физического или юридического лица.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Путем устранения ошибок, которые были допущены во время государственной кадастровой оценки ЗУ.

Кадастровая стоимость оказывается завышенной, если при проведении государственной кадастровой оценки были допущены арифметические ошибки, опечатки, методологические ошибки. Чтобы устранить такие ошибки, необходимо подать соответствующее обращение в бюджетное учреждение, которое осуществило государственную кадастровую оценку. В обращении должен быть указан кадастровый номер земельного участка, информация о заявителе, сведения о допущенных ошибках. К обращению нужно приложить документы, которые подтверждают наличие ошибок.

Бюджетное учреждение должно рассмотреть обращение в течение 30 дней со дня его получения. В случае необходимости бюджетное учреждение может продлить срок рассмотрения обращения еще на 30 дней.

При этом по результатам рассмотрения обращения бюджетное учреждение не вправе увеличить кадастровую стоимость (ч. 16 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Если бюджетное учреждение отказалось исправлять ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, данный отказ можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Если дорого и несправедливо. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2021 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно?

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений. Даже простое скачивание такого документа занимает много часов. Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости. ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость. Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет. А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек. Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика. На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством голосов. Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

Последняя надежда

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд. В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости. После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

Нововведения

В августе 2021 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу. То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ. До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства

Как установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной

И физические, и юридические лица имеют право воспользоваться досудебным порядком уменьшения кадастровой стоимости.

В досудебном порядке оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно путем подачи заявления в специальную комиссию, образованную при Росреестре соответствующего региона РФ. Отказное решение такой комиссии может быть оспорено в судебном порядке. Судебное оспаривание кадастровой стоимости заключается в подаче административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Перед обращением в суд необходимо заказать в специализированной оценочной организации отчет о рыночной стоимости земельного участка. Именно указанная в отчете стоимость земельного участка и будет являться базовым показателем при составлении и подаче иска в суд.

Изменения в оспаривании кадастровой стоимости, подписанные 31.07.2020 (Федеральный закон № 269-ФЗ)

Уважаемые коллеги!

Представляю обзор подписанных 31.07.2020 Президентом РФ Путиным В.В. изменений в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ряд других законов в части порядка оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества (Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Краткое содержание:

I. О планах переоценки кадастровой стоимости недвижимости в г. Москве.

II. Изменения в Законе «О государственной кадастровой оценке».

III. Соотношение изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, со специальными нормами КАС РФ об оспаривании/пересчете результатов определения кадастровой стоимости.

IV. В каком порядке в итоге можно будет изменить кадастровую стоимость недвижимости в переходный период времени, т.е. до 01.01.2023.

V. Дополнительная информация к размышлению.

I. О планах переоценки кадастровой стоимости недвижимости в г. Москве.

27.07.2020 Мэр Москвы Собянин С.С. на своем сайте www.sobyanin.ru сообщил:

«В этом году Правительство Москвы не будет проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости. Для расчета размеров налога на недвижимость по-прежнему будет применяться кадастровая стоимость 2021 г.

Почему я принял это решение?

Закон позволяет проводить кадастровую оценку с периодичностью от 2 до 5 лет, но – ВНИМАНИЕ! – по состоянию на 1 января. То есть в кадастровой оценке 2021 г. невозможно учесть влияние пандемии COVID-19, о которой 1 января еще никто и не слышал» (https://www.sobyanin.ru/ekonomiya-4-mlrd-o-kadastrovoi-otsenke-nedvizhimosti-v-2020-godu).

Под кадастровой стоимостью 2021 года имеется ввиду распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557 (с изм. от 22.06.2020) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 г.».

К вопросу о проведении очередной кадастровой оценки недвижимости Мэр Москвы Собянин С.С. обещал вернуться в 2021 году. Дополнительная информация к размышлению по данному вопросу приведена далее (раздел № 5).

Что касается оспаривания кадастровой стоимости, во-первых, нужно отметить, что в сообщении Собянина С.С. речь идет о налоге на имущество и о кадастровой стоимости объектов капитального строительства. О судьбе кадастровой стоимости земельных участков и, соответственно, земельного налога разъяснений пока не было.

Во-вторых, стоит уделить внимание словам «влияние пандемии COVID-19». В текущем году это влияние затронуло большинство сегментов коммерческой недвижимости. Многие работодатели заинтересовались возможностями снизить расходы на офис благодаря переводу части сотрудников на удаленную работу. Количество вакантных торговых помещений также увеличилось (https://cre.ru/analytics/80874). А оставшиеся арендаторы (из отраслей, наиболее пострадавших от COVID-19) при этом вправе претендовать на снижение/отсрочку арендной платы (например, в соответствии с известной ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ).

Вместе со снижением доходов от управления недвижимостью может снижаться и ее рыночная стоимость. Поэтому на фоне сообщения Мэра Москвы об отсрочке переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости вполне очевидным является вопрос о ее снижении.

Оспаривание кадастровой стоимости, как и ее изначальное установление, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

II. Изменения в Законе «О государственной кадастровой оценке»

31.07.2020 Президентом РФ Путиным В.В. подписан законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает изменение норм о государственной кадастровой оценке (Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, далее – Закон № 269-ФЗ). Законопроект был подготовлен Правительством РФ и внесен им на рассмотрение Государственной Думы в октябре 2021 года, принят Государственной Думой 21.07.2020 и одобрен Советом Федерации 24.07.2020 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7). Закон № 269-ФЗ (за исключением ряда его положений) вступает в силу по истечении десяти дней после 31.07.2020, когда он был официально опубликован (https://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202007310085).

Одним из изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, является исключение из Закона «О государственной кадастровой оценке» нормы о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» до изменений, вносимых в него Законом № 269-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Обоснованием для оспаривания кадастровой стоимости является отчет об оценке, подтверждающий более низкую рыночную цену соответствующего объекта на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Закон № 269-ФЗ признает ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» («Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости») утратившей силу и вводит вместо нее ст. 22¹ («Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости»), которая предусматривает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц (с приложением отчета об оценке), если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 5 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ).

Согласно ч. 15 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ «решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».

Для вступления в силу норм Закона № 269-ФЗ, признающих ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» утратившей силу, а ст. 22¹ этого закона вступившей в силу, установлен переходный период до 01.01.2023. Момент отказа от применения ст. 22 и начала применения ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в рамках указанного периода определяется высшим исполнительным органом государственной власти каждого субъекта РФ самостоятельно (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Если в течение этого времени высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ не примет такое решение, нормы Закона № 269-ФЗ о переходе от ст. 22 к ст. 22¹ вступят в силу в этом регионе 01.01.2023. В любом случае, данный переход реально может быть осуществлен не ранее утверждения Минэкономразвития России формы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, в соответствии с Законом № 269-ФЗ:

• меняется название рассматриваемого действия с оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст. 22) на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованного лица (ст. 22¹);

• конечный результат и основание для него остаются при этом теми же, что и раньше (кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере его рыночной стоимости, подтвержденной отчетом об оценке);

• независимо от названия данного действия перераспределяются полномочия по его осуществлению от соответствующих комиссий к бюджетному учреждению;

• после вступления в силу ст. 22¹ исключается (по замыслу законодателя) содержащаяся в действующей пока ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» возможность обратиться сразу в суд в целях изменения результата определения кадастровой стоимости (которое согласно ч. 1 ст. 248 КАС РФ осуществляется судом на основании того же установления рыночной стоимости объекта) минуя внесудебный вариант (которым согласно Закону № 269-ФЗ является направление заявления в бюджетное учреждение);

• процедура установления рыночной стоимости объекта недвижимости приводится в единообразие с процедурой исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, регламентированной ст. 21 Закона «О государственной кадастровой оценке» как в действующей редакции, так и в редакции Закона № 269-ФЗ.

Данные выводы частично подтверждаются мотивами подготовки законопроекта № 814739-7, изложенными в пояснительной записке (https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7), абзац третий на первой же странице которой сообщает: «В отношении исправления накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки законопроектом предусматривается распространение норм массового исправления ошибок, предусмотренных законом о ГКО и предполагающих рассмотрение уполномоченными органами власти субъектов РФ обращений правообладателей об исправлении таких ошибок, в том числе через существующую сеть МФЦ, и их исправление без необходимости оспаривания результатов оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Можно также обратить внимание, что понятия «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» являются различными и не включающими одного другим (рыночная стоимость не является одним из видов кадастровой стоимости и наоборот; см. абзацы второй и восьмой ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), из чего следует логический вывод – установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по большому счету, не является оспариванием результата определения кадастровой стоимости. По сути, оспариванием результатов кадастровой стоимости является либо исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости (ст. 21 Закона «О государственной кадастровой стоимости» как в действующей редакции, так и в редакции Закона № 269-ФЗ), либо оспаривание акта уполномоченного органа субъекта РФ об утверждении результатов определения кадастровой стоимости при его несоответствии каким-либо нормам права.

В пояснительной записке раскрывается также мотив передачи полномочий по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости от комиссий к бюджетному учреждению: «… законопроектом предусмотрено изменение механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — переход от формального рассмотрения соответствующих заявлений в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к их содержательному рассмотрению в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости. Данное предложение направлено на повышение прозрачности и прогнозируемости рассмотрения такой категории дел, на снижение субъективизма при принятии решений». Насколько данные ожидания оправдаются может показать только практика.

III. Соотношение изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, со специальными нормами КАС РФ об оспаривании/пересчете результатов определения кадастровой стоимости.

Закон № 269-ФЗ не предусматривает внесения изменений в Кодекс административного судопроизводства РФ, глава 25 которого устанавливает особенности производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и в том числе предусматривает оспаривание решений комиссий, которые уже не упоминаются ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая (прим: но не исключительно) оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с этим и на основании ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются в том числе:

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом и учитывая дословную формулировку п. 1 ст. 245 КАС РФ, не измененного Законом № 269-ФЗ, данный Кодекс формально предусматривает возможность обратиться в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости объекта (по отчету об оценке) без предварительного обращения не только в соответствующую комиссию (сейчас по ст. 22), но и в бюджетное учреждение (в будущем по ст. 22¹).

Вместе с тем, ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в отличие от ст. 22 того же закона не предусматривает возможности выбора заинтересованным лицом способа установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, а именно: (а) посредством обращения в соответствующее бюджетное учреждение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или (б) посредством направления в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании той же рыночной оценки.

На наличие возможного противоречия между Законом № 269-ФЗ (после вступления в силу всех его положений) и гл. 25 КАС РФ указывает и то, что направление в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости не может рассматриваться как досудебный порядок урегулирования спора и, следовательно, как этап, предшествующий обращению в суд (п. 6 ч. 2 ст. 246 КАС РФ), так как это заявление по его сути не направлено на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости (обоснование данного вывода изложено в предыдущем разделе).

Оспариванию в данной процедуре (в порядке административного судопроизводства) подлежит только отрицательное решение бюджетного учреждения по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, но не изначальные результаты определения кадастровой стоимости. При оспаривании указанного решения бюджетного учреждения заинтересованное лицо опять же может заявить требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ч. 15 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Закон № 269-ФЗ не содержит разъяснений по вопросу о применении норм гл. 25 КАС РФ после вступления в силу ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», ограничиваясь пояснениями только по переходному периоду времени. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты перехода к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или до завершения переходного периода (01.01.2023), если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ указанное решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» (т.е. в т.ч. в соответствии с гл. 25 КАС РФ).

Учитывая изложенное, а также длительность переходного периода и неравномерность перехода регионов к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», трудно ожидать единого понимания судами соотношения ст. 22¹ указанного закона и положений главы 25 КАС РФ и, следовательно, единообразия в практике их применения. Не говоря уже о том, что результаты определения кадастровой стоимости некоторого количества объектов недвижимости будут какое-то время продолжать оспариваться по правилам еще одного закона, а именно: Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ч. 6 и ч. 7 ст. 24 Закона «О государственной кадастровой оценке», абзац «в» п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ, ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Принимая во внимание, что одной из целей права является упорядочивание общественных отношений, возможно стоит рассмотреть вопрос о внесении в главу 25 КАС РФ изменения для синхронизации ее положений и положений Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ.

IV. В каком порядке в итоге можно будет изменить кадастровую стоимость недвижимости в переходный период времени, т.е. до 01.01.2023.

1. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определение которой было начато до дня вступления в силу Закона «О государственной кадастровой оценке», может быть оспорена в регионе по правилам ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вплоть до даты перехода этого региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не примет (ч. 6 и ч. 7 ст. 24 Закона «О государственной кадастровой оценке», абзац «а» п. 2 и абзац «в» п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени в соответствующую комиссию либо сразу в суд могут быть заявлены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости.

2. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определение которой было осуществлено в соответствии с Законом «О государственной кадастровой оценке», может быть оспорена в регионе по правилам ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» вплоть до даты перехода этого региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не примет (абзац «а» п. 2 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени в соответствующую комиссию либо сразу в суд также могут быть заявлены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости.

3. С даты перехода региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и до 01.01.2023 оспаривание кадастровой стоимости всех объектов, учтенных в ЕГРН, в том числе указанных в пункте 1 данного раздела объектов (при наличии таких споров), будет осуществляться уже по правилам ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» (абзацы п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени с очень высокой долей вероятности практика реализации ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» может начать диаметрально отличаться в разных регионах и склоняться к одному из следующих подходов (если не будут приняты изменения в КАС РФ):

• следование духу закона, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сначала в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки. При данном подходе аналогичное требование может быть заявлено в суд только при отказе в удовлетворении этого требования указанным бюджетным учреждением и одновременно с направлением в суд требований об оспаривании отрицательного решения этого бюджетного учреждения.

• следование букве закона, согласно которому заинтересованное лицо вправе заявить в суд требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости вместо направления в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

4. Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, предусмотренных как п. 2, так и п. 1 настоящего раздела и поданных до даты перехода соответствующего региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не принял, осуществляется согласно ч. 3 ст. 6 Закона № 269-ФЗ в соответствии со ст. 22 Закона «О государственной кадастровой стоимости» (т.е. даже после указанных дат).

V. Дополнительная информация к размышлению.

Стоит также обратить внимание, что Закона № 269-ФЗ предусматривает обязательное проведение во всех субъектах РФ государственной кадастровой оценки земельных участков в 2022 году и объектов капитального строительства в 2023 году (ч. 5 и ч. 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). До этого времени сохраняется действующая на данный момент периодичность проведения государственной кадастровой оценки (п. 1 ч. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ) с важным условием: она может быть проведена до указанного выше времени, только если решение о ее проведении было принято не позднее 30 июня года, предшествующего году проведения государственной кадастровой оценки (п. 3 ч. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Реализованные проекты

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Доверитель обратился в КГ ЭТАЛОН с целью снизить чрезмерно завышенную кадастровую стоимость нежилого помещения в Москве, которая была установлена в размере 220,6 млн рублей. Величина налога на данное помещение зависит от величины кадастровой стоимости. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили административное исковое заявление в Мосгорсуд об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной и представили … Читать далее

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Доверитель арендует земельный участок у г. Москвы, поэтому размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости участка. Власти Москвы установили стоимость участка в размере 133 млн рублей, с чем арендатор был не согласен. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили исковое заявление в Мосгорсуд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и представили в суде интересы Доверителя. Суд удовлетворил наши … Читать далее

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Доверитель обратился в КГ ЭТАЛОН с целью снизить кадастровую стоимость земельного участка, предоставленного для дачного строительства, которая оказалась чрезмерно завышенной и составляла более 6 млрд рублей. Юристами КГ ЭТАЛОН было подготовлено административное исковое заявление в Мосгорсуд об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и осуществлено представительство интересов доверителя … Читать далее

Все проекты