Что представляет собой договор мены земельного участка, как его написать и зарегистрировать?

История возникновения договора мены уходит своими корням глубоко в процесс становления и развития гражданско-правовых отношений внутри общества. Согласно его условиям, один участник обязуется осуществить передачу своих прав собственности на какой-либо товар другому в обмен на предоставление точно таких же прав на нужный ему товар. Предметом подобной сделки чаще всего выступают объекты недвижимого имущества, являясь наиболее значимыми аспектами в жизни любого человека. Итак, рассмотрим подробно договор мены.

Понятие

Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.

Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:

• на правила из статей № 454 – № 491, а также № 549 – № 557 Гражданского Кодекса РФ;
• на статью № 37 Земельного Кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков».

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Записаться на приём

Подводные камни

При заключении договора мены недвижимого имущества каждая сторона должна обратить внимание на следующую информацию:

1. Должны быть внесены сведения про:
   размер участка и его местоположение;
2. перечень угодий, цель эксплуатации;
3. стоимость.
4. Объектами купли-продажи и мены выступают наделы, зарегистрированные в кадастровом учете.
5. В составляемом документе должна быть, прописана следующая информация, опирающаяся на требования пункта 2 статьи № 8 Земельного Кодекса РФ и пункта 1 статьи № 18 Закона о государственной регистрации прав:
   расположение участка;
6. кадастровый номер;
7. категория земли и разрешение на его эксплуатацию.
8. Земельный ресурс не должен быть обремененным.
9. Участок не должен находиться в статусе сервитута.
10. Участок не должен быть в залоге у банковского учреждения.

Совершение сделки

Мена подразумевает, что обмениваемое имущество должно быть передано из рук в руки одновременно с подписанием договора.

Мнение эксперта

Романов Вячеслав Игнатьевич

Адвокат с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в составлении договоров.

В отношении земельного участка это правило не совсем срабатывает, поскольку право собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации.

Для подобных случаев предусмотрен особый порядок окончания договора, при котором контрагенты могут договориться о сроке совершения сделки не в момент подписания, а в момент передачи договора на регистрацию в Росреестр.

Порядок оформления

При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.

Внимание! Субъектами таких отношений могут выступать исключительно те лица, на которых оформлено право собственности.

Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.

Договор должен быть составлен:

• в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
• структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
• после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.

Список всех необходимых документов

Список требуемых документов для совершения обмена земельного участка:

1. копии личных документов: паспорта, ИНН участников сделки;
2. документы на земельный участок;
3. справки, подтверждающие отсутствие обременений или ограничений на землю;
4. акт установления нормативной цены, обмениваемых участков, выданные уполномоченными органами по землеустройству;
5. сводные ведомости оценки строений, расположенных на обмениваемом участке земли;
6. кадастровые паспорта;
7. договор мены.

Содержание соглашения

В него должны быть внесено следующее:

• название и дата заключения договора прописью;
• место заключения документа;
• личные данные двух сторон: Ф.И.О. участника сделки полностью, дата рождения, паспортные данные и каким органом выдан документ, место регистрации и фактический адрес проживания;
• предмет соглашения;
• обременения обмениваемых участков;
• ограничения в использовании обмениваемых участков;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников;
• заключительные положения;
• адреса, банковские реквизиты участков договорных отношений;
• визирование документа подписями; приложения к соглашению;
• квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию соглашения мены и за выдачу свидетельства, удостоверяющее право на собственность.

Важными пунктами, на которые участники сделки должны обратить внимание являются:

1. Пункт об ограничениях или обременениях участков, которые выбраны для обмены;
   если на участок наложено ограничение публичным сервитутом, то владелец должен предоставить нормативно правовой акт, который фиксирует причину и срок ограничения;
2. если на участок наложено ограничение частным сервитутом, то владелец должен предоставить соглашение смежных земельных собственников и решение суда.
3. Пункт определения предметов соглашения и их параметры.
4. Пункт ответственность сторон, если участки не равноценны в цене.
5. Пункт заключительные положения.
6. Сторона(ы) несущая(ие) дополнительные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки.

Обязательная оценка земли

Если владелец земельного ресурса принял решение произвести обмену участка на новую землю, то он обязан провести оценку земельного ресурса находящейся в его собственности, согласно статьи № 66 «Оценка земли» по Земельному Кодексу Российской Федерации.

Кадастровая оценка поможет определить:

1. рыночную стоимость обмениваемого участка в соответствии со статьей № 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2. стоимость земельных участков путем проведения государственной кадастровой оценки.

Оценка земельной собственности может быть проведена тремя способами:

• путем самостоятельного исследования спроса и предложений на продаваемый участок;
• опираясь на данные о кадастровой стоимости участка;
• используя услуги независимого оценщика.

Процедура оценки земли при заключении договора включает следующие этапы:

1. решение владельца земельной собственности провести оценку его имущества;
2. выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор о сотрудничестве;
3. проведение независимой оценки земляного участка оценщиком, с целью определения рыночной стоимости субъекта обмены;
4. составление итогового отчета о проделанной работе;
5. подписание акты выполненных работ по оценке участка;
6. сдача результата владельцу участка.

Нужно ли обращаться к специалисту?

Составить документ для осуществления обмена земли на землю можно двумя способами: самостоятельно и путем использования услуг специалиста.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Какие еще могут быть объекты обмена?

Дом

Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:

1. обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
2. указать полную и детальную информацию о здании.

Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту, который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.

Квартира

Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:

1. точный адрес места нахождения квартиры;
2. её общая стоимость;
3. список лиц, которые будут владеть правом пользования квартиры после совершения сделки.

Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.

Внимание! Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, перед подписанием соглашения на обмен землями к документам необходимо будет приложить разрешение органов попечительства.

Движимое имущество

Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции, там автомобиль будет проверен:

1. на присутствие авто в розыске;
2. на ограничение (арест);
3. на техническое состояние.

После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.

О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.

Ответственность сторон

Также немаловажным фактором является составление раздела об ответственности Контрагентов. Это обусловлено, прежде всего, снижением рисков. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору. Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения. Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров. Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Процедура регистрации

Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:

• заявление о проведении регистрационной процедуры;
• внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
• нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
• документ обмена недвижимости и передаточные акты;
• правоустанавливающие документы на право собственности;
• справка из ЕГРН;
• кадастровые документы;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:

1. получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
2. отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.

Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.

Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены. Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

• в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
• земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
• договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

• после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
• если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
• если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.