Все о самострое: оформить, узаконить, судебная практика

Пожаловаться на незаконное строительство соседей в первую очередь следует в местный муниципалитет. Существует и судебная практика по таким вопросам. В любом случае факт нелегально возведенных построек скрывать не стоит, в особенности, если строения создают ряд неудобств.

В результате всевозможных проверок и экспертиз на соседей, скорее всего, будет наложен штраф. Если же были нарушены нормы градостроительства, итогом станет окончательный снос объекта. Но для этого заинтересованному гражданину потребуется составить грамотное обращение и передать его в соответствующие органы.

Понятие в действующем законодательстве

Законодательство раскрывает понятие самовольной постройки в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Так самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Отсюда можем выделить признаки самостроя:

• возведён на участке, не предоставленном для целей строительства в установленном порядке;
• возведён на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• создан без получения на это необходимых в соответствии с законодательство разрешений;
• создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обращаясь с иском в суд о сносе объекта строительства, нам не требуется признания судом факта, что возведенная строение является самовольным. Оно является таковым уже в силу того, что имеет один из вышеуказанных признаков. Обращение же с иском в суд преследует целью защиту и восстановление нарушенных «самостроем» прав заинтересованных лиц (совладельцев, соседей, органов местного самоуправления, публичных интересов и пр.) в порядке, предусмотренном ст. 11 ГК РФ. Одним из способов защиты права может являться, например, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (снос постройки и(или) приведение земельного участка в первоначальное состояние).

Возможна подача иска о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае способом защиты будет признание права (ст. 12 ГК РФ).

Когда стройка считается нелегальной?

К таким объектам относятся жилые дома, здания, сооружения или постройки, обладающие некоторыми признаками:

• отсутствует разрешительная документация;
• возведение объектов производилось с нарушением норм и правил, установленных законом;
• на участок, на котором строится дом, не оформлено владение;
• если постройка возведена на основании разрешения, не предусматривающая такого строительства.

Простые граждане не могут с достоверностью узнать – имеется ли согласование на сооружение, или для какой цели предназначена постройка.

Поэтому они могут заподозрить соседа в самострое, если:

• дом строится очень близко к соседнему участку, создается тень, нарушающая комфортное проживание жильцов или затрудняется выращивание культурных растений на участке;
• из-за близости вновь возведенного здания возникает угроза возникновения пожаров;
• коммунальная сеть устроена таким образом, что существует опасность затопления сточными водами.

Нужно пригласить представителей пожарного и архитектурного надзора, при выявлении нарушений, они подтвердят данный факт документально. Справка послужит доказательством для обращения в суд.

Как оформить самострой в собственность?

Возможность легализовать (оформления, узаконить) самострой заложено в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создан объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам, содержащимися в иных документах;
• если сохранение строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный участок застройщику должен принадлежать на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, либо постоянного (бессрочного) пользования. При судебной практикой выработаны позиции, когда возможна судебная защита прав арендатора земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013; Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 по делу № 32-КГ14-19; Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О; Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О).

Таким образом, на сегодняшний день легализовать (оформление) самострой можно ТОЛЬКО путем предъявления искового заявления в суд. Т.е. самотрой можно узаконить только через суд.

Самострой должен соответствовать правилам землепользования и застройки, принятыми муниципальным законодательным (представительным) органом.

Куда обратиться с жалобой о незаконном строительстве ?

В зависимости от того, какие действия производит на застраиваемом участке виновное лицо и каков правовой статус надела, существует несколько вариантов подачи жалоб.

Прежде всего необходимо подать жалобу в департамент по строительству и архитектуре того муниципального образования, на территории которого ведется незаконное строительство.

Также можно обратиться в Росреестр и прокуратуру.

Можно также подать исковое заявление в суд о незаконном строительстве.

До подачи жалобы необходимо зафиксировать факт преступного деяния. Например, можно произвести фото- и видеосъемку территории.

Позиции Конституционного и Верховного Судов РФ

Суды в РФ (как арбитражные, так и СОЮ) выработали в отношении самостроя колоссальный пласт судебной практики. Суды высших инстанций тоже не остаются в стороне от этого.

Так Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ приняли совместное постановление, в котором в том числе затронуты вопросы по спорам, связанным с самовольной постройкой — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 22-31 Постановления).

Законный владелец земельного участка вправе требовать по суду сноса самостроя

Законный владелец земельного участка либо лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением незаконно возведенной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе.

С иском о сносе в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Подаем иск в суд

Если проблема не была решена, то граждане вправе написать исковое заявление в суд. При самостоятельном заполнении могут возникнуть различного рода вопросы, поэтому можете воспользоваться помощью правозащитников. Они грамотно составят заявление с учетом всех действующих норм и правил.

Суд вынесет решение с учетом представленных доказательств и действующих нормативов в области строительства, поэтому заранее соберите все необходимые справки (кадастровый паспорт или схему межевания земельного участка).

Недвижимость, имеющая признаки самостроя, право на которую зарегистрировано, может быть снесена

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольного строения, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на объект.

Если незаконно возведенное строение было обременено правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Кто является ответчиком по иску о самострое?

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе строения является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самостроя с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого было осуществлено незаконное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего строительства, ответчиком по иску о сносе является лицо, которое стало бы собственником, если бы строение не являлось бы самовольным. Например, в случае отчуждения самостроя — его приобретатель; при внесении незаконной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

1. Если право собственности на незаконную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе.
2. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему строительство.
3. Если незаконная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на возведённый объект вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
4. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на строение является орган местного самоуправления, на территории которого находится объект (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Что к самострою не относится

Инициируя вопрос о незаконном строительстве, следует знать, что ряд возводимых построек не требует получения разрешительных документов.

К ним относятся:

• возведение вспомогательных сооружений, которые не имеют капитального фундамента;
• автомобильный или тракторный гараж, возводимый на территории сельхозугодий, если он не представляет собой объект коммерческой деятельности;
• различные надстройки, навесы и другие сооружения, которые возводятся при проведении реконструкции здания;
• постройка, которая не затрагивает фундамент или несущие стены основного здания.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Признание судом права собственности

Рассматривая иски о признании права собственности на самострой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее незаконную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самостроя являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее незаконную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение строения права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Образец жалобы

Жалобу можно составлять в свободной форме. Единого образца для заполнения нет (исключение – электронная жалоба в прокуратуру).

«Шапка» жалобы имеет неизменную структуру – в правом верхнем углу нужно указать ФИО и данные заявителя (кто подает жалобу), а ниже сведения уполномоченного органа/должностного лица (кому подается). Анонимные заявления по факту незаконного строительства не просматривают – отправлять их бессмысленно.

Содержание жалобы:

• кто подает жалобу – ФИО, адрес, объекты в собственности;
• кто выступает нарушителем – ФИО, контакты, сведения;
• информация о правонарушении, например – порча общего имущества совладельцев, строительство магазина на ИЖС, несоблюдение отступов от забора, заход за «красные линии», незаконная пристройка к дому, угроза жизни и т.д.
• причины, побудившие подать жалобу;
• имелись ли попытки урегулировать конфликт мирным путем, к чему они привели/не привели;
• просьба – рассмотреть заявление, провести проверку, уведомить о результатах;
• способ обратной связи (почта, телефон);
• дата и подпись заявителя.

Наследственные права на самовольную постройку

Учитывая, что незаконная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на объект недвижимости, который был самовольно возведён.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Самовольная реконструкция недвижимости

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Если объект не является недвижимым, а также в ходе перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимости не создан новый объект, то он не может быть признан самостроем. Защита прав, нарушенных сохранением таких объектов.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда незаконно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Объект незавершенного строительства может быть признан самостроем

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ незаконной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Право собственности на самострой по решению суда

Признание права собственности на незаконную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Президиумом Верховного Суда РФ утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Он содержит важные вопросы применения судами материального и процессуального права при рассмотрении вопросов о сносе самостроя или признании права собственности на самострой.

Конституционным Судом РФ выработаны правовые позиции по некоторым вопросам толкования и применения ст. 222 ГК РФ.

Самовольное строительство является правонарушением

Незаконное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 143-О; Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 № 609-О).

Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной.

Осуществление незаконного строительства является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П).

Обязанность снести самовольную постройку является санкцией за правонарушение

Обязанность по сносу незаконной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 147-О-О; Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 № 609-О).

Собственник земельного участка, субъект вещного права на него, законный владелец участка, лицо, права и интересы которого нарушены возведением самовольной постройки или жизни и здоровью которого она угрожает, вправе заявить иск о ее сносе.

Если сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то с учетом правила абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием о сносе незаконной постройки. Из такого понимания ст. 222 ГК РФ исходят и суды на практике (Определение Конституционного Суда РФ от 22.03.2011 № 438-О-О).

Наличие регистрации права собственности на незаконную постройку не препятствует предъявлению требования о ее сносе.

Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Сможет ли владелец его узаконить?

Хоть в России огромное количество самостроев, подавляющее большинство из них точно не будет снесено. Огромную роль в этом сыграла «дачная амнистия»,

которую недавно в очередной раз продлили. Такая «амнистия» позволяет узаконить самовольно построенные объекты, если они не нарушают строительные и градостроительные нормы – достаточно подать уведомление.

Что же касается коммерческой недвижимости, к которой возникают претензии у соседей, здесь у собственников тоже есть варианты. Такие постройки суд постановит снести только если они построены совсем без соблюдения строительных норм. Например, в СМИ рассказали об одном из самовольно построенных 4-этажных домов владелец устроил общежитие для мигрантов, и даже не позаботился о канализации – стоки вытекали прямо к соседям. В итоге здание снесли, а с собственника потом потребовали возместить стоимость работ.

В менее «радикальных» случаях собственник может и спасти свой самострой

– даже если соседи будут против. Например, если вместо школы вдруг построили шумный торговый центр, владелец может разными способами добиться изменения целевого назначения земли, потом согласовать новый проект и получить разрешение на уже фактически построенное здание. И если само по себе здание построено без существенных недостатков, никакие жалобы не помогут.

Другой момент – возможная коррупция

. Так, если в городе начинают строить что-то более-менее крупное (вроде многоэтажки, ТРЦ или офисного центра), скрыть это от контролирующих органов практически невозможно. Тем не менее, истории о «несуществующих» на бумаге зданиях появляются в СМИ регулярно.

Кроме того, если вдруг оказывается, что уже заселенный многоквартирный дом на самом деле построен с нарушениями, его точно не будут расселять и сносить

– местная администрация просто не захочет провоцировать такой конфликт и предпочтет выдать все разрешительные документы на объект строительства и отказаться от претензий к застройщику.

Таким образом, пожаловаться на самострой в России можно – и жалобу даже рассмотрят, но надеяться на то, что незаконное строительство прекратится или построенный с нарушениями объект снесут, не стоит. Все же строительный комплекс сейчас в приоритете государственной политики

, поэтому местные власти будут готовы проявлять чудеса лояльности.

Обязанность по сносу возлагается на виновное лицо

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в котором закреплена обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключено установление вины лица, осуществившего незаконное строительство, и возложение на него бремени сноса при наличии вины. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки (Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 № 910-О).

За арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на незаконную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О; Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О; Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 № 101-О).

Пишем прокурору

Органы прокуратуры наделены большими полномочиями в сфере надзора за строительством. Поэтому обращение в госструктуру является наиболее действенным способом, чтобы защитить себя от несанкционированных действий соседа.

Заявление следует писать внимательно, указывать только суть проблемы, возможно, это станет поводом для привлечения виновника к ответственности в соответствии с действующими законами.

При написании жалобы требуется отразить основные пункты:

1. наименование органа;
2. информация о заявителе и о нарушителе (ФИО, адрес проживания, контактный телефон);
3. последовательно изложить конкретные факты;
4. приложить доказательства (фотографий, экспертиза, ответ на обращение в муниципалитет);
5. в конце поставить личную подпись и указать дату.

Право органа местного самоуправления принять административное решение о сносе самостроя

Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ в ст. 222 ГК РФ был внесен пункт 4, который наделил органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) правом принять решение о сносе в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему строительство, копию данного решения, содержащего срок для сноса, который устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

1. опубликовать в порядке официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе;
2. обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе строения;
3. обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе строения.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос строения может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Конституционный Суд РФ выработал некоторые правовые позиции относительно толкования п. 4 ст. 222 ГК РФ в Определении от 27.09.2016 № 1748-О.

Если суд отказал в удовлетворении требований о сносе, уполномоченный орган может принять решение о ее сносе только с учетом новых фактических обстоятельств, которые не были предметом исследования суда.

Допускается принятие решения о сносе самовольной постройки, основанного на новых фактических обстоятельствах, которые не были предметом исследования в суде.

Это возможно, например, в случае, если суд отказал в удовлетворении требования о сносе, а объект был реконструирован, и на его основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности, или если суд в ходе рассмотрения дела не оценивал, есть ли специфические основания для сноса строения, перечисленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Обращение в муниципалитет

Бдительные граждане пишут жалобу в местную администрацию. Представители власти обязаны дать ответ на письменное обращение в течение 30 дней. Они не наделены властью, чтобы привлекать к административной ответственности, но у них имеются иные полномочия.

При выявлении построек, воздвигнутых с нарушением строительного законодательства, местные власти принимают решение о сносе нелегального объекта.

Процедура проходит ряд этапов:

1. принимается соответствующее решение;
2. если виновник известен, то ему направляется копия документа с указанием срока для сноса объекта, ситуацию необходимо исправить в течение 1 года;
3. если нарушитель не выявлен, то принятое решение публикуется в местных газетах, официальном сайте администрации, на земельном участке установить щиты с указанием сведений;
4. если поиски не дадут результата, то муниципалитет самостоятельно организует снос, но только по истечении двух месяцев с момента публикации сообщения.

Порядок принятия решения о сносе самовольных, возведенных до 01.09.2015

Порядок принятия решения о сносе самовольных построек, указанных в п. 4 ст. 222 ГК РФ, применяется и к тем строениям, которые возведены до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ. Новое регулирование не изменяет ранее установленного неблагоприятного последствия возведения строения. До вступления указанного Закона в силу неблагоприятным последствием был ее снос. Дата возведения самовольной постройки не меняет природы правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Наличие госрегистрации права на самовольную постройку само по себе не мешает уполномоченному органу принять решение о ее сносе.

Наличие государственной регистрации права на объект недвижимости, который в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, само по себе не запрещает уполномоченному органу принять решение о ее сносе. Лицо, чье право на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП, может обжаловать принятое решение в суде (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

После того как суд отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления не вправе принять решение о ее сносе по мотивам и доводам, которые были отклонены судом.

Принятие органом местного самоуправления решения о сносе объекта недвижимости по мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, по сути, нарушает требование об обязательной силе судебного решения (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Куда жаловаться на самострой? На примере города Краснодар

Самострой может причинять много неудобств, как совладельцам или соседям, так и неограниченному кругу лиц. Особенно если самострой возведен с заступом на границы соседнего участка с нарушением градостроительных норм и правил, либо вообще создает угрозу жизни и здоровью граждан. В таком случае на самострой можно направить жалобу в органы муниципального земельного контроля с просьбой провести проверку на выявление нарушений.

Подп. 2 п. 1 ст. 1 Закона Краснодарского края от 04.03.2015 № 3126-КЗ «О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края» предусмотрено, что одной из целей муниципального земельного контроля является предупреждение и пресечение фактов самовольного строительства и занятия земельных участков на территории Краснодарского края.

Например, в муниципальном образовании г. Краснодар таким органом является Управление муниципального контроля Администрации муниципального образования г. Краснодар

Данный орган проводит проверки соблюдения земельного законодательства на территории МО г. Краснодар. В результате проверки составляется акт проверки, в который заносятся выявленные нарушения, который служит основанием привлечения к административной ответственности по ст. 8.1 Закона Краснодарского края от 23.07.2003 № 608-КЗ «Об административных правонарушениях». А в последующем данный орган уполномочен обращаться от имени Администрации МО г. Краснодар с иском в суд о сносах самовольных построек, а также выступает ответчиком в судах по искам о признании права собственности на самострой.

Ответственность административная

Действующий Кодекс об административных правонарушениях предусматривает конкретные нормы за нарушение застройщиком норм Федерального закона «О нарушении требований в процессе строительства зданий и сооружений».

За строительство без получения соответствующего разрешения налагается штраф, который предусмотрен санкцией статьи ст. 9.5 КоАП РФ.

Так, пункт 1 предусматривает:

• физическим лицам – от 2000 до 5000 рублей;
• должностным лицам юридического лица и индивидуального предпринимателя – от 20 000 до 50 000 рублей;
• юридическим лицам – от 500 000 до 1 000 000 рублей.