О публичных земельных участках для сельскохозяйственного производства

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Владеть земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды. Таким образом, действующим законодательством исключена возможность перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. В соответствии Законом об обороте земель оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: 1) сохранение целевого использования земельных участков; 2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; 3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; 4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; 5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. При этом, владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В силу Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной. Действие Закона об обороте земель не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ. Законом об обороте земель установлен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, — данный размер устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Также установлено ограничение права собственности в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов — указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие в установленном порядке государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет. При этом в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Статьей 8 Земельного кодекса РФ определено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ; 2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Законом о переводе земель. Вместе с тем Ст.7 Закона о переводе земель установлены особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается. Статьей 2 Закона о переводе земель установлено, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Содержание такого ходатайства устанавливается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В ходатайстве указывается: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок. Перечень документов, необходимых для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую установлен Законом о переводе земель. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, — Правительством РФ; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде.

О публичных земельных участках для сельскохозяйственного производства

Мы решили заблаговременно выяснить, каким образом изменения затронут юридических лиц, решивших получить в собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения сельскохозяйственного производства.

Давайте начнем разговор с того, какие земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или аренду с целью ведения сельскохозяйственного производства.

Для ведения сельскохозяйственного производства могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах [1]. Следует обратить внимание: с 01.03.2015 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, будут предоставляться в порядке, установленном Земельным кодексом, а не Федеральным законом № 101 ФЗ.

Будут ли, как и прежде, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставляться юридическим лицам в собственность для ведения сельскохозяйственного производства путем проведения торгов?

В большинстве случаев продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, будет осуществлять на торгах (но только в форме аукционов, конкурсы проводиться не будут). Закрытый перечень случаев-исключений (когда торги не проводятся) приведен в новой ст. 39.3 ЗК РФ.

Сохраняется ли за арендаторами земельных участков из публичных земель сельскохозяйственного назначения право их выкупа без проведения торгов?

Да, сохраняется, но только в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. Причем не важно, к землям какого назначения (категории) относится земельный участок. Это может быть земельный участок и из земель сельскохозяйственного назначения, и из земель сельскохозяйственного использования, входящих в состав земель населенных пунктах. Главное, чтобы он был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства и надлежащим образом использовался, то есть по целевому назначению. Выкупить данный земельный участок без проведения торгов можно по истечении трех лет с момента заключения договора аренды или передачи прав и обязанностей по такому договору арендатору. (Сейчас трехлетний срок отсчитывается только от даты заключения договора аренды.) Следует обратить внимание на то, что в Земельном кодексе появляется еще один уточняющий момент: заявление о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка без проведения торгов должно быть подано не позднее истечения срока действия договора аренды.

Отсутствие доказательств факта использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность без проведения торгов (постановления ФАС ВВО от 16.07.2014 по делам № А11-3121/2013, № А11-3120/2013, ФАС ДВО от 25.04.2014 № Ф03-1150/2014, ФАС МО от 27.11.2013 № Ф05-14593/2013, ФАС ПО от 03.07.2014 по делу № А12-31260/2013).

Такие земельные участки можно будет выкупать по рыночной стоимости?

Цена земельного участка, продаваемого без торгов, не должна будет превышать его кадастровой стоимости. Порядок установления цены в отношении соответствующих земельных участков должны определить Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления.

Что ожидает лиц, планирующих заключить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

С 01.03.2015 договоры аренды также будут заключаться на торгах, проводимых в форме аукционов. Закрытый перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов приведен в еще одной новой ст. 39.6 ЗК РФ. В него среди прочего попали арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства. С ними новый договор аренды будет заключаться без проведения торгов при условии, что земельный участок использовался надлежащим образом, а заявление о заключении нового договора представлено до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В то же время следует учитывать: если органом государственной власти или органом местного самоуправления сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в публичной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будет опубликовано до 01.03.2015, такие земельные участки будут предоставляться в аренду в действующем сейчас порядке. Переходный период ограничен во времени (до 01.01.2018).

Продолжит ли действовать специальная норма в отношении сельскохозяйственных организаций, которые при определенных обстоятельствах вправе покупать и арендовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов?

Да, продолжит. Давайте напомним, о чем идет речь.

Сельскохозяйственные организации могут без проведения торгов претендовать на используемый ими земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Единственное, что для этого нужно – вовремя подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды в орган местного самоуправления. На это отводятся шесть месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Особо обращаем внимание: право на приобретение (аренду) земельного участка без проведения торгов возникает только при условии его использования сельскохозяйственной организацией до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

Сколько в этом случае должно быть заплачено за земельный участок?

В случае покупки земельного участка его цена не должна превышать 15% кадастровой стоимости такого участка. При аренде годовая плата составляет 0,3% кадастровой стоимости.

* * *

Обобщим вышесказанное. С 01.03.2015 изменится порядок предоставления в собственность и аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности. Ключевые возможности, предусмотренные для организаций, претендующих на получение земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, остаются без изменений. Арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить данный земельный участок без проведения торгов по истечении определенного срока при условии его использования по целевому назначению. Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут позаботиться о заключении нового договора аренды также без проведения торгов.

Ссылки:

[1] От редакции: это следует из п. 1 ст. 78, п. 11 ст. 85 ЗК РФ.

Д. А. Столяров эксперт журнала «Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение»