Как узаконить увеличение площади земельного участка?

Практически каждый владелец участка хочет «прирезать» хоть небольшой кусок смежной с ним земли. А всегда ли есть для этого правовые основания? Каждый надел имеет свои реквизиты и площадь является одним из основных. Даже если на участке не проведена процедура межевания, и он не имеет обозначенных границ, после её реализации размер все равно будет установлен. В теории почти всегда увеличение площади земельного участка возможно. Но для этого необходимо не только соблюдение оговоренной законом процедуры, но и наличие правовых оснований (одинаковый правовой статус участков и ВРИ, разрешение собственника, им может быть муниципалитет, или физ. лицо, отсутствие зарегистрированных запретов и обременений и т. д.).

Здесь важно понимать, за счёт каких земель будет увеличиваться размер надела, ведь, скорее всего, рядом находящиеся участки также имеют свои границы. Важно оформить процедуру правильно и, конечно, при этом нельзя нарушить права и законные интересы третьих лиц.

Правовое регулирование

Любой вопрос правового характера регулируется правовыми нормами. В данном случае, если речь идёт об увеличении площади земельных наделов, основными актами являются:

• Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О кадастровой деятельности». Данный акт определяет понятие границ земельных наделов и устанавливает процедуру их изменения и уточнения;
• Земельный кодекс РФ. Определяет основные моменты, касающиеся регулирования земельных отношений, в том числе вопрос учёта земель;
• Гражданский кодекс РФ. Определяет принцип свободы договора, а также основные параметры договора купли-продажи или дарения. Может использоваться в случаях, когда увеличение площади производится за счёт выкупа или иного приобретения земельных участков у соседей.

Не стоит забывать и о возможности применения к гражданам мер ответственности за нарушение действующего законодательства. Так, статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самозахват земельного надела.

Ссылка на документ: «О кадастровой деятельности»

Ссылка на документ:

Какие документы необходимы

Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, выполняется на основе актов, решений и свидетельств, которые подтверждают о выделении надела конкретной площади именно в этом месте. Работы выполняются на основе сведений из правоустанавливающих документов. Дополнительно используется информация из документации, определяющей местоположение землевладения в момент его образования. При отсутствии таковых уточнение проводится по меже, определенной 15 лет назад или раньше и закрепленной с использованием в качестве ориентиров для поворотных точек искусственных и естественных объектов.

Установка границ земельного участка выполняется на основе следующих документов:

• ситуационных планов из технических паспортов объектов недвижимости, подготовленных бюро технической инвентаризации, органами техучета;
• документов по лесоустройству и планово-картографических схем, которые хранятся в архивах районных органов государственного управления, организациях строительства, жилищно-коммунального хозяйства;
• генеральных планов и схем развития территорий образований местного самоуправления;
• проектной документации по застройке садово-огороднических товариществ.

В судебной практике известны случаи, когда к рассмотрению принимались планы, разработанные муниципальными унитарными организациями до того, как объект был поставлен на кадастровый учет, решения государственных органов о предоставлении в пользование землевладения.

Предоставить можно также акт на право бессрочного использования земли, выписки из заседаний профкомов и другие правоустанавливающие документы с информацией о размерах и положении землевладения.

Что такое увеличение площади и для чего нужно

Каждый владелец земельного надела в теории имеет возможность увеличить его размер. Такая необходимость может возникнуть по разным основаниям, например, планируется строительство дома или хозяйственной постройки, а площади собственного участка недостаточно, либо собственник хочет заняться выращиванием плодовых деревьев. Цель использования не имеет принципиального значения, однако она не должна противоречить целевому назначению присоединяемого участка.
Увеличение площади – это изменение границ за счёт прилегающих территорий в сторону их прироста. Реализовать это можно разными способами, в зависимости от имеющихся обстоятельств:

1. посредством выкупа территории, которая находится рядом;
2. перераспределение земель;
3. в процессе уточнения границ;
4. при проведении процедуры межевания;
5. используя понятие прирезков.

Некоторые варианты предполагают платные условия, так, например, можно выкупить у соседей часть их наделов и затем присоединить их к своему. Но иногда процедура не требует особых вложений, если не считать расходов на оформление и межевание.

Выкуп соседней территории

Выкупить территорию, которая находится рядом, можно независимо от того, кто является её собственником. Главное условие – выкуп должен быть добровольным, принудить к процедуре нельзя никого, так как это уже будет считаться правонарушением.
Довольно часто на практике осуществляется выкуп муниципальной земли. Например, рядом находится бесхозный объект или прямо принадлежащий администрации.

Первый шаг лица, желающего увеличить свои законные владения – обращение в администрацию с заявлением о заключении договора. Заявление рассматривается в месячный срок с даты обращения, результатом обращения будет акт, который содержит согласие или отказ, на основании которого заключается договор.

В некоторых случаях необходимо проведение межевых работ. Например, если соседний надел является бесхозным и его границы не определены должным образом. Сделать это нужно после получения согласия от администрации, обратившись к кадастровому инженеру.

Если соседний участок принадлежит частному лицу, договор заключается на основании выражения совместной воли сторон.

Уточнение границ

Уточнение границ позволяет увеличить принадлежащий участок тогда, когда есть возможность доказать, что фактически земли у лица меньше, чем должно быть по имеющимся документам или закону.

Процедура будет возможна только в том случае, когда увеличение площади земли не нарушает права других лиц.

Для уточнения проводится межевание. Если в процессе станет понятно, что земельный надел можно увеличить, не нарушив чьи-то права, то процедура будет возможна. Если же выяснится наличие противоречий, решить их можно будет либо заключив соглашение, либо через суд.

Перераспределение участков

Перераспределение означает «прирезание» части соседних наделов. То есть говоря простым языком, есть несколько участков, каждый со своей установленной площадью. Процедура перераспределения позволяет изменить размеры каждого, например, один в сторону увеличения, второй в сторону уменьшения.

При перераспределении земель нужно учесть ряд обстоятельств:

• земли должны находиться в частной собственности;
• участки должны иметь определённое назначение: ИЖС, ЛПХ, либо являться частью СНТ;
• существование старых наделов прекращается и образуются новые.

Перераспределение наделов, которые находятся в собственности муниципалитета или государства, также возможно.

Отношения, связанные с перераспределением, регулируются Земельным кодексом, на основании статьи 11.7, а также главы V.4.

В процессе межевания

Часть земельных наделов была выделена гражданам ещё во времена СССР. Документы у владельцев могут либо отсутствовать вовсе, либо принадлежать к старому образцу, который сейчас не используется.

Правоустанавливающие документы не всегда верно отражают реальное имущественное и правовое положение лица. Иногда фактическая и документальная площадь различается.

В процессе проведения кадастровых работ размер надела может быть увеличен. Но также существует вероятность, что размер будет уменьшен. По факту координаты останутся прежними, но вот документация, вновь выданная, будет уже соответствовать действительности.

Прирезки

Расширение участка возможно и при помощи так называемых прирезков. Суть такова: при проведении межевания размер можно увеличить на 10 процентов от первоначальной, при условии, что соседи дадут согласие на такую процедуру и это не будет нарушать интересы других лиц.

Важно, чтобы все заинтересованные лица дали своё согласие на проведение процедуры. В противном случае увеличить границы участка таким образом не получится.

Возможные проблемы

При всей полезности, межевание участка – процедура, в ходе которой можно столкнуться с целым рядом проблем, которые сделают дальнейшее оформление земли куда более сложным. В некоторых случаях до полного разрешения проблемы закрепить результаты межевания на официальном уровне вовсе не получится.

К числу основных проблем, которые могут возникнуть в ходе межевания, относятся:

1. Кадастровая ошибка – если она непосредственно повлияла на результат межевания, например, были неверно определены узловые точки, по которым устанавливались границы участка, процедуру придётся делать повторно. Обычно в таких случаях она должна проводиться за счёт исполнителей, допустивших ошибку при первом проведении.
2. Наличие непреодолимых препятствий для проведения границ согласно плану – это может быть капитальный забор на границе, поставленный одним из соседей и мешающий процедуре из-за невозможности полноценной топографической съёмки, появление нового водного объекта, по которому теперь частично проходит граница, и тому подобные случаи. Тогда сначала придётся составить новый межевой план, и провести границы участка по-новому, а уже затем уточнять их непосредственно измерениями.
3. Несогласие соседа с результатами межевания. Здесь следует отметить, что ситуации бывают разные, и простое отсутствие подписи кого-то из соседей в акте межевания преградой для регистрации результатов не станет: ведь сосед мог просто не явиться на процедуру, или отказаться подписывать акт без всяких законных оснований. Главное – вовремя предупредить его о том, что вы будете проводить межевание, а дальше уже его выбор. Настоящие проблемы возникнут, если дело зашло дальше, и сосед подал на вас претензию, тогда вопрос придётся решать в суде.
4. Требуется изменить площадь участка – кадастровый инженер должен будет обосновать причины, по которым требуется изменить площадь участка, и уже на основании того, насколько его обоснования были убедительными, государственные инстанции будут принимать решение, давать ли на это согласие.

Изменение размера участка

Потребовалось ли сделать «прирезку» новой земли, были совершена кадастровая ошибка, или границы проведены по-новому из-за невозможности оставить их в таком же виде, как они были прежде – в любом случае это повлияет на площадь участка.

После проведения изменения может стать другой как его фактическая площадь, так и только проходящая по документам, если ранее она была просто неверно измерена.

Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону – и в любом случае это отличие необходимо будет оформить, что прибавляет хлопот при оформлении земли.

Как узаконить увеличение площади

Процедура будет несколько отличаться в зависимости от выбранного способа, а также от конкретных обстоятельств. В целом, сначала нужно получить документ, на основании которого изменение площади будет осуществлено. Это может быть:

• соглашение с собственником соседского участка;
• соглашение с администрацией;
• акт межевания, согласованный с соседями.

Далее, такой документ подлежит государственной регистрации. Если речь идёт о заключении договора с соседом, то его нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Если увеличение площади производится на основании проведения кадастровых работ, то акт согласования передаётся в кадастровую палату, после чего право на новый участок всё равно регистрируется в Росреестре.

Какие документы будут нужны

Процедура может быть реализована только в случае, когда собственник соберёт полный пакет документации:

• заявление о внесении изменений;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• кадастровый план земельного надела;
• соглашение о перераспределении участков.

Пакет документации будет меняться каждый раз. Главное, чтобы он содержал документ, на основании которого изменение площади производится, схему надела и документ о личность заявителя.

Итог процедуры

В результате увеличения земельного участка старый земельный надел фактически перестаёт существовать, но при этом образуется новый, с иными характеристиками, в первую очередь – с увеличенной площадью.

В результате собственник получает обязанность и начинает нести бремя содержания уже нового участка. Увеличивается его кадастровая стоимость, следовательно, и сумма оплачиваемого налога.

Собственник, инициирующий процедуру перераспределения, должен осознавать, что с момента образования нового надела, он начинает нести ответственность за увеличенный участок в полном объёме.

Последствия отсутствия установленной границы

Если в выписке из ЕГРН имеется запись, что граница участка земли не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, следует задуматься. Это касается потенциального собственника и предстоящей сделки покупки земельного участка. Покупатель должен понимать, что отсутствие установленных границ участка не гарантирует соблюдение прав владельца в отношении прохождения границ участка. Нередко это приводит к спорам, перерастающим в судебные разбирательства.

Если покупатель приобретает участок земли без установленных границ, ему придется устанавливать их за свой счет. Законодательством установлено, что с 1 января 2021 года при заключении любых распорядительных сделок наличие фиксированных границ будет обязательным. Продать, подарить, сдать в аренду либо унаследовать надел без процедуры межевания будет невозможно.

Практические особенности

На практике увеличение площади чаще всего производится посредством проведения процедуры перераспределения. Надел увеличивается за счёт близлежащих территорий, которые относятся к государственному или муниципальному фонду.
Обращаться, в таком случае, нужно к собственнику. Чаще всего это муниципалитет. В большинстве случаев он даст согласие на перераспределение, если участок не используется на практике и не имеет каких-либо ограничений.

Важно, что перераспределение производится на безвозмездной основе. По сути, гражданам просто присоединяются участки, которые находятся рядом и никем не используются.

При возникновении конфликтов, например, с соседями, которые не хотят подписывать акт согласования, можно попытаться решить его в суде. Производится это через обращение в суд, путём подачи искового заявления.