Документы для опеки при покупке квартиры: зачем и когда они нужны

Опека на ипотеку часто становится препятствием для получения кредита. Дело в том, что любые сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, считаются высокорискованными.

Пойти на выдачу ипотечного займа сможет не каждый банк, слишком велика вероятность аннулирования купли-продажи, а при неуплате долга реализовать такую недвижимость нельзя. Однако это вовсе не говорит о безвыходности ситуации, ипотека с участием несовершеннолетних возможна, но следует учесть ее важные особенности.

Покупка в ипотеку недвижимости с долями детей

Покупка квартиры в ипотеку с долями детей происходит аналогично простой сделке по кредиту. Однако есть ряд существенных нюансов и документов, которые обязательно должны быть учтены. В частности такая купля-продажа проходит гораздо дольше. К этому нужно быть готовым, если планируете приобрести квартиру с долями несовершеннолетних. Необходимость привлечения органов опеки в данной ситуации прописана в .

Желательно привлечь к сделке юриста, чтобы тот смог минимизировать риски аннулирования сделки в дальнейшем.

Каков порядок получения жилищного кредита, когда продавцами выступают в том числе несовершеннолетние:

1. Определитесь с приобретаемой недвижимостью.
2. Собственник должен собрать пакет документов на имущество в соответствии с требованиями законодательства. Чтобы покупателю отправить стандартный список бумаг на рассмотрение банка, продавцу необходимо получить разрешение органов опеки на покупку квартиры и продажу имеющейся жилплощади. Получается, что у него должен быть уже конкретный вариант приобретения, позволяющий получить согласие опеки.
3. Получите разрешение банка на проведение сделки.
4. Подпишите договор с продавцом и передайте ему первый взнос. Оформите кредитные документы в отделении банка и передайте все бумаги на регистрацию права собственности.

Покупка квартиры в ипотеку с опекой, т.е. с долями детей, совершается только через нотариуса. Будьте готовы понести дополнительные расходы на оплату его услуг. Как они будут распределены, стороны решают самостоятельно.

Когда покупаете квартиру с опекой в ипотеку, нужно придать особое значение разрешению госорганов на сделку. Оно обязательно должно быть оформлено, иначе Росреестр вернет документы на доработку. Не подписывайте никакие бумаги, пока лично не удостоверитесь в наличии согласия на продажу.

Какие потребуются документы для органов опеки по ипотеке продаваемой квартиры:

• паспорта родителей;
• свидетельство или паспорт ребенка;
• выписка из Росреестра на реализуемую жилплощадь;
• справка из домовой книги;
• заявление.

Информация. В соответствии со за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), имущественные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Обязательно нужно приложить документы о не нарушении имущественных прав ребенка. Если вы отдали ему долю в другой квартире, приложите выписку из реестра прав. При покупке новой недвижимости на вырученные средства должен быть составлен предварительный договор купли.

Рекомендуемая статья: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье

Выделение долей детям в ипотечном жилье

Что делать, если ситуация обратная и вам нужно взять ипотеку с детскими долями? Основная проблема в том, что наличие несовершеннолетних собственников залога очень критично для банка. На такую сделку кредитор пойдет, скорее всего, только когда нет другого выхода. В остальных случаях он постарается избежать оформления долей детям. В некоторых кредитных организациях есть прямой запрет на такие сделки.

Когда возможен залог детской доли и требуется согласие органов опеки на ипотеку:

1. Существует требование законодательства при оплате части кредита средствами маткапитала или целевой жилищной субсидией. Во втором случае включение детей в число собственников обязательно сразу же при оформлении сделки. Об этом нужно уведомить кредитора заранее, иначе вам откажут в ипотеке уже на этапе подписания кредитного договора. С маткапиталом дело обстоит чуть проще.
2. Есть требование органов опеки на выделение долей детям по причине одновременной продажи другого жилья.
3. Еще один случай, когда нужно, чтобы опека одобрила ипотеку – залог имеющегося жилья по кредиту. Например, вы берете строящуюся квартиру, а на период стройки закладываете другую недвижимость, в которой собственниками являются дети.

При использовании маткапитала или госсубсидии родитель должен составить нотариальное обязательство для органов опеки или Пенсионного Фонда. В нем он обязуется выделить доли детям. При использовании жилищной субсидии опека требует выполнить условие сразу же при оформлении сделки, по маткапиталу можно подождать полной выплаты займа.

Если проигнорировать эти требования, обеспечены серьезные неприятности со стороны надзорных госорганов. При этом клиент имеет право обратиться в банк и попросить разрешение на выдел доли по действующему жилищному кредиту, но не факт, что ответ будет положительным.

По закону получить согласие опеки на ипотеку необходимо до подписания договора в банке. Когда документ будет у вас на руках, сразу же отнесите его своему кредитному менеджеру и ждите ответа о возможности выйти на сделку. Участие нотариуса потребуется только в том случае, если вы приобретаете квартиру в долевой собственности.

Рекомендуемая статья: Семейная ипотека с государственной поддержкой в 2021 году

Информация. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, опекунов ().

Какие документы в опеку для ипотеки потребуются от заемщика:

• паспорта родителей;
• свидетельство на ребенка или его паспорт (при наличии);
• заявление, в том числе от ребенка старше 14 лет;
• документ об одобрении ипотечной заявки банком с указанием существенных параметров займа;
  Читайте также:  Порядок уменьшения или увеличения размера алиментов
• проект договора купли;
• нотариальное обязательство выделить доли детям для органов опеки по ипотеке (только если выделение долей будет осуществлено после гашения ипотеки полностью);
• правоустанавливающие документы на имущество, покупаемое и реализуемое (если идет встречная сделка).

Если одновременно вы продаете недвижимость, принадлежащую детям, можно сразу получить разрешение органов опеки на ипотеку и на реализацию имущества.

Потребуется ли разрешение органов опеки на покупку квартиры в новостройке? Да, если в кредитном договоре значится залог построенной жилплощади. Причем получить согласие госоргана нужно еще на этапе подписания документов с банком. То есть когда фактически квартира не построена, а в залог берутся имущественные права.

Процесс оформления усыновления

Процедура усыновления подразумевает прохождение следующих этапов:

• Пройти программу обучения в школе приемных родителей. Этот этап не обязателен для близких родственников ребенка, а также для его мачехи или отчима.
• Получение разрешения на усыновление.
• Постановка на учет в качестве усыновителя.
• Подбор ребенка, если заявитель еще не знает, кого конкретно усыновить.
• Встреча с ребенком в присутствии органов опеки и попечительства.
• Обращение в суд с заявлением об усыновлении.
• Регистрация усыновления в органах ЗАГС на основании решения суда.
• Постановка ребенка на консульский учет, если подразумевается, что он будет проживать за пределами территории РФ.

Рассмотрим подробнее этапы усыновления.

Обучение в школе приемных родителей

В соответствии с положениями семейного законодательства лица, желающие принять на воспитание ребенка, оставшегося без попечения матери и отца, проходят специальное обучение. Для этих целей организована школа приемных родителей.

Обучение необходимо пройти всем, кто планирует усыновить или взять под опеку ребенка впервые. Если лицо уже является опекуном или усыновителем, повторное обучение не требуется.

Получение разрешения на усыновление

Процесс оформления разрешения на усыновление займет до 10 рабочих дней. Период рассчитывается с даты предоставления в органы опеки и попечительства полного пакета документов.

Если заключение о возможности быть опекуном или усыновителем было получено ранее и еще действительно, повторное получение не требуется.

Постановка на учет в качестве усыновителя

Процедура зависит от гражданства усыновителя. Граждане РФ встают на учет в том же органе опеки и попечительства, в котором было получено заключение о возможности усыновления ребенка. По желанию они могут обратиться и в другой орган опеки и попечительства, а также в региональный или федеральный банк данных о детях, оставшихся без попечения родителей.

Чтобы встать на учет, необходимо предоставить общегражданский паспорт и разрешение на усыновление. Специалист предоставит анкету и заявление, которые потребуется заполнить.

Для иностранных граждан подготавливается следующий комплект документов:

• подтверждение постановки на учет в консульстве РФ;
• обязательство предоставления возможности для обследования условий проживания и воспитания ребенка;
• заключение об условиях жизни и возможности быть усыновителем;
• обязательство контролирующего органа в проведении проверок и предоставлении отчетов о жизни ребенка в семье усыновителей;
• документ-подтверждение прохождения подготовки в качестве усыновителя;
• документ, подтверждающий отсутствие в законодательстве государства возможности заключения однополых браков (для лиц, которые не состоят в браке).

Все документы должны быть легализованы и переведены на русский язык с нотариальным заверением. Пакет бумаг подается в организацию по содержанию детей-сирот или в орган опеки и попечительства.

Встреча с ребенком

Прежде чем усыновить ребенка, будет организована встреча потенциального усыновителя с ним. При встрече в обязательном порядке присутствует представитель органа опеки и попечительства. В этот же день будут предоставлены для ознакомления все документы на ребенка.

Особое внимание уделяется медицинскому заключению. Усыновитель подтверждает факт ознакомления с медзаключением в письменной форме. Он также вправе самостоятельно обратиться в медицинское учреждение для проведения независимого освидетельствования. Однако во время проведения медосмотра должен присутствовать представитель органа опеки.

Если вы нашли общий язык с ребенком, об этом нужно сообщить оператору органов опеки. Тогда анкета изымается из общей базы и больше не показывается другим кандидатам на усыновление.

Обращение в суд

Для усыновления ребенка потребуется предоставить:

• исковое заявление;
• общегражданский паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если заявитель состоит в браке);
• согласие супруга на усыновление;
• медицинское заключение о состоянии здоровья по форме № 164/у;
• справка с места работы о занимаемой должности;
• документ, подтверждающий размер доходов;
• документ-основание для права пользования жилым помещением или права собственности на него;
• документ, подтверждающий постановку на учет в качестве усыновителя;
• документ, подтверждающий прохождение обучения в школе приемных родителей.

Иностранным гражданам потребуются дополнительные документы. Уточнять их нужно в канцелярии суда, в который подается заявление.

Судебный орган вправе потребовать предоставление дополнительных документов. Все они предоставляются в двух экземплярах.

Судья рассматривает заявление в течение двух месяцев с момента подачи. Это происходит в закрытом режиме. На судебное заседание приглашается представитель органов опеки и попечительства, прокурор и сам ребенок, если он старше 14 лет.

Дальнейшие действия

В случае положительного решения суда факт усыновления регистрируется в органах ЗАГС. Вынесенное постановление передается в отдел ЗАГС для регистрации и замены свидетельства о рождении ребенка. После регистрации выдается свидетельство об усыновлении.

Если подразумевается, что ребенок будет проживать за пределами РФ, необходимо поставить его на консульский учет. Для этого оформляется соответствующее заявление, предоставляется свидетельство об усыновлении, а также документы, удостоверяющие личность ребенка и усыновителя.

Рефинансирование ипотеки с долями детей

Если у вас уже есть ипотека, а в залоговом объекте присутствуют доли детей, вы праве ее перекредитовать. Но и тут возникнут те же проблемы, что и при получении жилищного кредита. Как поступить заемщикам, желающим снизить кредитную нагрузку и перевести долг в другой банк:

1. Получите согласие кредитора и опеки на залог недвижимости, частично принадлежащей детям. Если это условие выполнено, можно надеяться, что перекредитование пройдет успешно.
2. Если банк категорически отказывается от такого залога, рассмотрите вариант снятия обременения с квартиры. Это можно сделать, предложив кредитору иную недвижимость или оформив поручительство.

Получить разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки будет несложно, ведь уже однажды они вам выдали подобный документ. Для них произойдет лишь смена залогодержателя, поэтому беспокоиться о согласии не стоит. Какие документы следует предоставить в опеку для рефинансирования ипотеки:

• паспорта родителей;
• свидетельство на ребенка или его паспорт;
• согласие банка на рефинансирование имеющейся ипотеки;
• заявление от заемщика;
• документы на квартиру (кадастровый паспорт, выписка из реестра прав, договор основания и пр.).

Рекомендуемая статья: Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса

Труднее всего рефинансировать ипотеку, в погашение которой уже были направлены средства маткапитала. Дело в том, нотариальное обязательство выделить доли детям должно быть исполнено в течение полугода после закрытия кредита (основание — ).

Однако заемщик не сможет этого сделать, ведь квартира вновь уйдет в залог, только другому банку. Соответственно к плательщику ипотеки и финансовой организации возникнут серьезные претензии со стороны Пенсионного фонда и проверяющих органов. Считать такую недвижимость полноценным залогом нельзя, ведь в отношении нее не исполнены важные юридические обязательства.

Если клиент перед рефинансированием ипотеки оформит часть квартиры на детей, а банк наложит на нее обременение, риски возникнут уже у кредитора. Если клиент перестанет выплачивать долг, реализовать имущество будет сложно. Хотя и такие случаи в судебной практике есть, поэтому легкомысленно относиться к погашению ипотеки нельзя.

В каких банках возможна ипотека с опекой

Как мы уже сказали, оформлением ипотеки с долями детей занимаются далеко не все кредитные учреждения. В первую очередь следует обратиться в крупные финансовые организации. Какие банки выделяют доли несовершеннолетним:

1. Сбербанк принимает решение индивидуально.
2. ВТБ может дать согласие, но при условии непревышения определенного процента в праве собственности, принадлежащего ребенку.
3. Уралсиб также готов принять в залог квартиру с долей несовершеннолетнего при наличии разрешения опеки на ипотеку.
4. ДОМ.РФ, ранее известный как АИЖК. Здесь вы сможете подобрать оптимальные условия кредитования при наличии требований опеки.

Даже если вы получите положительный ответ от банка, нет уверенности, что опека одобрит покупку квартиры в ипотеку.

Получить ипотеку на жилплощадь с выделением ее части детям достаточно сложно, слишком большие риски для банка. Поэтому рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты решения проблемы. В частности, можно заложить другое имущество, где нет права собственности ребенка. Или попробовать отсрочить выделение доли, как это делается при использовании маткапитала. Лучше всего прибегнуть к помощи юриста, сведущего в жилищных вопросах, чтобы потом не столкнуться с претензиями контролирующих органов.

Оцените автора

(
4 оценок, среднее: 4,75 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации25 сентября, 201925 сентября, 2019

Может ли опека отказать?

Отказ может быть, если:

• В новом доме площадь ребенка будет меньше.
• Условия проживания хуже, хоть площадь и такая же, или даже больше.
• Осуществляется покупка квартиры в кредит, но с одновременной продажей существующего жилья, а запасного нет.

Отказ органа опеки не является безоговорочным. Можно подыскать новое жилье, учтя замечания работников ОПП в предыдущем обращении и подать заявление на получение разрешения снова.

Бывают случаи, когда отказ в выдаче разрешения на сделку ОПП дает неправомерно. То есть видимых нарушений нет, все условия соблюдены, а опеке просто что-то не нравится, поэтому причина отказа выдумана. В таком случае заявитель может обжаловать их решение, обратившись в суд. Но здесь уже придется привлекать грамотного юриста, иначе дело будет проиграно. Если вы оказались в подобной ситуации, у нас можно получить бесплатную юридическую консультацию.
Facebook