Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире: образец, как получить документ от соседей и правильно оформить его при продаже недвижимости?

Вконтакте
При покупке или продаже жилплощади в коммунальной квартире необходимо получить отказ лиц, которые имеют преимущественное право покупки.

Такое правило указано в статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. В противном случае возникает большой риск аннулирования сделки в судебном порядке.

Кого уведомлять?

Каждый собственник вправе распоряжаться своей комнатой. Это правило касается и продажи жилья. В то же время необходимо проинформировать тех, кто имеет преимущественное право покупки. Согласно статьи 250 ГК РФ таковыми являются владельцы соседних комнат.

Наниматели указанным преимуществом не обладают.

Если в квартире имеются неприватизированные помещения, то уведомления необходимо отправлять в муниципалитет.

Условия реализации не должны отличаться. То есть продавец должен предлагать равные цены и сроки, как для соседей, так и для других лиц. Следует учитывать возраст собственников. Если комната принадлежит ребенку младше четырнадцати лет, то необходимо направлять уведомление его законным представителям. В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет человек сам может выразить свою волю, но на ответе должна стоять подпись и родителя, либо лица его заменяющего.

Отказ от права преимущественного выкупа комнаты

После того, как будет получено уведомление от продавца, сособственники оформляют письменное согласие на приобретение комнаты или отказываются от ее покупки. Отказ, заверенный нотариусом, отправляется владельцу продаваемой комнаты заказным письмом.

Если сособственники не направили письменное уведомление, отказ считается автоматическим по истечении 30 дней. Только после этого можно предложить комнату посторонним покупателям.

Отказ можно оформить по образцу. Важно, чтобы он содержал следующие пункты:

полный адрес квартиры;
описание комнаты, представляющее собой четко обозначенную площадь и расположение;
стоимость выкупа, указанная в рублях;
период, в течение которого можно принимать решение по выкупу комнаты;
имя и паспортные данные сособственника, который заявил об отказе от комнаты;
дата и подпись совладельца.

В случае нотариального оформления, на бланке проставляется печать и подпись нотариуса.

Порядок реализации

Процедура реализации комнаты в коммунальной квартире не имеет существенных отличий от стандартной схемы купли-продажи недвижимости. Ключевое отличие – это необходимость направить уведомления первоочередным покупателям – соседям. После оформления отказа проводятся переговоры с потенциальным приобретателем.

После оформляется и подписывается договор и производится взаимный расчет между участниками сделки. Составляется и подписывается акт приемки-передачи. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Срок действия отказа

Отказ, как таковой, не имеет конкретного срока действия. Он касается четко определенной ситуации. Нельзя, например, на основании одного отказа продавать абсолютно другую комнату, а не ту, которая предполагалась изначально. Таким образом, отказ – это разовый документ, актуальный только в определенных условиях и крайне ограниченный период времени.

По закону, у потенциального покупателя-соседа есть ровно 30 дней с момента получения уведомления о продаже комнаты. Этот период и можно рассматривать как срок действия отказа.

Как оформить отказ?

Письменно уведомляются все соседи.
Согласуется отказ от покупки и оговаривается дата и время визита к нотариусу. Требуется личное присутствие всех собственников и документы:
паспорта владельцев соседних комнат;
свидетельства о правах собственности на доли;
данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, стоимость, и т.д.).
Оформляется документ.

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

Составить текст уведомления.
Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
Обсудить отказ от покупки.
Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире. При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки.

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

Личные данные продавца комнаты и адресата.
Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
Замечание о преимущественном праве покупки.
Срок на принятие решения.
Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
Дата оформления.
Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

копии писем, направленных каждому адресату;
почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Стоимость оформления бумаг

Прежде всего расходы будут связаны с услугами нотариуса. Стоимость его работы варьируется в пределах от 1000 до 2000 тысяч рублей. Также необходимо оплатить доставку уведомления собственникам. Если используется почтовая пересылка, то письмо направляется заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Стоимость пересылки будет зависеть от отдаленности проживания получателя (см. тарифы на сайте почты РФ).

Что делать, если уведомление проигнорировано?

Если отказ от преимущественного права выкупа не представлен и уведомление проигнорировано, по истечении месяца продавец вправе:

Выставить долю на продажу и найти покупателя.
Договориться с покупателем об условиях сделки и заключить ДКП.
Подать документы на регистрацию.

Совет юриста: если уведомление отправлялось Почтой России, лучше подождать еще 1-2 недели или поинтересоваться, получил ли его второй собственник. Это нужно, чтобы он впоследствии не оспорил сделку и не перевел преимущественное право покупки на себя.

Распространенные проблемы с соседями

Не хотят получить или игнорируют уведомление

Если соседи не обращают внимания на поступившее уведомление – это является препятствием для совершения сделки с недвижимостью. Достаточно иметь в наличии квитанцию об отправке письма, либо уведомление о том, что оно не было получено. Далее можно совершать сделку. Можно обратиться к услугам нотариуса, который заверит юридически и перешлет письмо. Это будет являться фактом надлежащего информирования соседей.

Как разыскать владельца жилплощади при его отсутствии?

Если собственник отсутствует, то информацию можно получить в Росреестре. Необходимо оформить заявление и оплатить государственную пошлину. Отказать заявителю не могут.

Собственник соседнего помещения умер, а наследник не вступает в наследство

Если наследники покойного собственника ещё не приняли имущества, то следует дождаться окончания процедуры. Её срок составляет полгода с момента смерти. Наследство может быть передано и раньше, если других претендентов на недвижимость нет.

Ситуация может осложниться, если между потенциальными получателями возник спор. В такой ситуации придется ожидать пока суд не вынесет решение. В любом случае, необходимо, чтобы новый собственник вступил в права и зарегистрировал их в Росреестре. Тогда сделку можно будет реализовать без правовых нарушений.

Зачем может потребоваться отказываться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира находится в долевой собственности всех жильцов. Каждое из помещений выделено и имеет собственный вход, а также значительную часть необходимых для сравнительно комфортной жизни коммуникаций.
Таким образом, каждый из соседей по коммунальной квартире по своей сути является совладельцем всей квартиры в целом. А это значит, что при продаже любой из комнат (доли в квартире) в первую очередь нужно ориентироваться на преимущественное право выкупа этой квартиры.

Такое право позволяет соседям в приоритетном порядке купить данное жилье, вне зависимости от того, какие договоренности были достигнуты между продавцом и покупателем. Единственное, что должно соблюдаться во всех случаях – это условия продажи. Так, соседу должны быть выдвинуты те же условия продажи, что и потенциальному покупателю.

Если же соседи не собираются приобретать это жилье, продавец может попросить (но не потребовать) написать отказы от покупки комнаты на основании преимущественного права. Это необходимо для того, чтобы закрыть сделку как можно быстрее. Однако соседи не обязаны предоставлять такой документ.

С другой стороны, чтобы сохранить с человеком хорошие отношения и, потенциально, подружиться с новым соседом, это все же рекомендуется сделать, тем более, что сам отказ не является чем-то сложным или опасным, он лишь указывает на тот факт, что сосед не собирается в данном случае покупать рассматриваемую квартиру.

Реализация без согласия: возможна ли?

Уведомление соседей о намерении продать свою комнату является обязательным условием совершения сделки с недвижимостью. В противном случае возникает повод для судебного иска.

Юридическая практика показывает, что правильным будет все-таки получить согласие соседей. Если кто-либо из них заинтересовался предложением, то оформлять дополнительных уведомлений не нужно. Просто заключается договор купли-продажи и производится взаимный расчет.

Как быть, если владелец против?

Нередко продавцы сталкиваются с такой ситуацией. Когда кто-либо из соседей или все они возражают против сделки. Такой факт не является препятствием для сделки. Необходимо проинформировать каждого собственника надлежащим образом (см.выше) и через месяц комнату можно будет продать.

Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется по правилам, установленным для любого другого жилья. Отличительной особенностью является тот факт, что необходимо проинформировать соседей о своем намерении. Если они уведомлены надлежащим образом, то сделку можно осуществлять без юридических нарушений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Варианты решения проблемных ситуаций

Действия собственника согласно закону еще не гарантируют добросовестного исполнения в ответ обязательств со стороны соседей по коммуналке. Так, возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют разных вариантов действий:

Отказ принять письмо. В таком случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе от получения. Конверт важно сохранить в запечатанном виде, а затем предъявить вместе с квитанциями об оплате почтового отправления в органах Росреестра при регистрации перехода прав собственности на имя постороннего покупателя.
Неизвестное местонахождение одного из совладельцев. В таком случае необходимо инициировать в суде процедуру признания лица без вести пропавшим, а в качестве основания указать необходимость соблюдать право первоочередной покупки. Такой статус присваивается при отсутствии сведений о местонахождении человека в течение 12 месяцев.

Если исчезнувшее лицо не найдется, для его имущества судом назначается управляющий, которому следует адресовать свое уведомление и ожидать ответа.

Фактическое проживание совладельца в другом городе, стране. Здесь следует обратиться за помощью к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а при отсутствии ответа на него – оформит соответствующее свидетельство.
Непринятое правопреемниками наследство после смерти совладельца. Одна из наиболее сложных ситуаций. При этом можно обратиться в суд, чтобы установить лицо, наследующее комнату покойного, или признать ее выморочным имуществом, которое местная администрация обязана принять на муниципальный баланс. В любом случае будет определено лицо, которому можно направить уведомление о планируемой продаже и ожидать ответа. При последующей перерегистрации прав собственности в Росреестре нужно приложить судебное решение, уведомление и письменные отказы.

У вас возникли сложности с оформлением отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире? На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие шаги лучше предпринять в вашем случае. Они же могут сопровождать дальнейшую сделку купли-продажи с третьими лицами, чтобы избавить стороны от возможных проблем и разбирательств с судебными органами.
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!