Как поменять квартиру в ипотеке на другую в 2021 году? Можно ли?

Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.

Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:

переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.

Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.

Возможна ли процедура?

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Об основных способах обмена

Замена залогового имущества – традиционный вариант, который используют в таких ситуациях. У процедуры свои особенности, главным фактором становится разница между старой и новой жилплощадью. Заёмщику доступны такие варианты поведения:

Обмен на более дорогой объект недвижимости.

Банку такое решение очень интересно. Ведь стоимость кредита увеличивается. Риски для организации при таких обстоятельствах уменьшаются. Если разница составит не меньше 20% — для компании точно появляется финансовая выгода. Из собственных средств клиента проводят доплату за объект недвижимости. Либо допускается использовать схему с потребительскими кредитами.

Обмен жилья на другое с меньшей стоимостью.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Что предлагают банки?

Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.

Полностью погасить кредит. Понятно, что далеко не каждому под силу выложить большую сумму денег одномоментно.
Перевести долг на третье лицо. Такой подход сопряжён с трудностями: во-первых, необходимо найти такое третье лицо, во-вторых, сами банки часто против, потому что подобное развитие событие ухудшает качество кредита перед Центробанком.
Замена залога. Равняется обмену квартиру. Подробнее об этом варианте мы и поговорим.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

Это могут быть:

Погашение большей части ипотечного долга – от 50% до 75%.
Хорошая кредитная история. Заемщик делал выплаты в установленный срок и в полном объеме.
Полноценное залоговое обеспечение. Стоимость новой жилплощади выше, чем по существующему договору.
«Чистота» жилья. Отсутствие задолженностей, возбужденных дел или споров по жилплощади.
Расположение. Новая квартира находится в том же населенном пункте, что и находящаяся в ипотеке в данный момент.

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой.

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

Погасить остаток задолженности;
Снять обременение с залоговой недвижимости;
Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
Найти покупателя;
Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
Подписать новое кредитное соглашение;
Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

Предоставление документов на новую жилплощадь;
Оценка новой квартиры;
Уточнение условий ипотеки;
Заключение договора мены;
Оформление залога;
Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

Поиск покупателя на ипотечное жилье;
Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
Снятие обременения со старой квартиры;
Подписание договора купли-продажи;
Погашение кредита полученными деньгами;
Приобретение новой квартиры;
Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Оформление потребительского кредита

Этот способ является самым выгодным для банка и заемщика: первый получает досрочное погашение ипотеки, а у второго отпадает необходимость в оформлении разрешения.

Как это делается:

Должник выбирает программу кредитования с наиболее выгодными условиями. Следует обратить внимание на процентную ставку и срок. Сумма переплаты будет существенно меньше, если берется кредит на минимальный период, но здесь возрастает размер ежемесячного платежа.
Когда кредит одобрен, деньги переводятся на пластиковую карточку. Пользуясь онлайн-сервисами, заемщик осуществляет полное погашение ипотеки. Если нет личного кабинета, деньги перечисляются через кассира операционного зала или с помощью банкомата по номеру ипотечного договора.
После погашения задолженности клиент берет в банке соответствующую справку.
Заключается договор купли-продажи. В это время обременение с жилплощади уже снято.

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Требования к залоговой квартире

В качестве залога банк принимает:

Таунхаус;
Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
Недвижимость в многоэтажном здании;
Объекты нежилого фонда;
Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами банка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке. Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км). Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.

Недвижимость, являющаяся обеспечением по ипотеке, не должна иметь обременений (арест, рента и др.). Если в квартире есть нелегальные перепланировки, то она не может быть оформлена в качестве залога. Сотрудники банка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, тогда заявка будет отклонена. Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Альтернативный способ – переуступка ипотеки

Фото: https://pixabay.com/photos/meeting-adults-business-people-4784909/
Если банк отказывается проводить процедуру обмена, то можно воспользоваться переуступкой ипотеки. Эта сделка мало распространена и с осторожностью воспринимается кредитными организациями, но она регламентирована действующим законодательством и является хорошей альтернативой замене залога.

Суть процедуры – каждый заёмщик имеет право переоформить ипотечную недвижимость на третье лицо. Такая сделка называется «ипотека по договору переуступки» и позволяет:

заёмщику – избавиться от долга;
покупателю – приобрести недвижимость по выгодной цене;
банку – вернуть заёмные средства в полном объёме, включая начисленные проценты.

Договор переуступки обычно заключают при следующих обстоятельствах:

расторжение брака, когда один из супругов отказывается от своей доли собственности в пользу второго;
необходимость срочной продажи – переезд на новое место жительства или потребность в срочном погашении ипотеки;
получение наследства – если заёмщик умер, то все его долговые обязательства переходят наследникам с последующим переоформлением.

В нашем случае действует второй вариант – срочная продажа первой ипотечной недвижимости, чтобы при переезде оформить ипотеку и приобрести оптимальное жильё.

Алгоритм действий таков:

заёмщик самостоятельно ищет покупателя на квартиру, указав в объявлении, что она ипотечная и продаётся по договору переуступки. Этот шаг является самым сложным, поскольку люди остерегаются приобретать ипотечное жильё в силу финансовой неграмотности;
если покупатель найден, то заёмщик вместе с ним обращается в кредитную организацию, где была оформлена ипотека, и подаёт заявление о желании заключить договор переуступки;
банк проверяет документы, кредитную историю и платёжеспособность покупателя и выносит решение о разрешении или запрете переуступки;
если решение положительное, то с покупателем составляют ипотечный договор, а затем производится перерегистрация прав собственности;
бывший заёмщик получает от покупателя заранее оговоренную сумму за ипотечную квартиру и может внести её в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на новом месте жительства.

Финансовая выгода нового собственника (покупателя) состоит в том, что ипотечную квартиру можно приобрести по более низкой цене, чем рыночная. При этом все остаются в выгоде – банк получает нового клиента по старой ипотеке, покупатель экономит, а продавец, хоть и теряет в деньгах, но быстро решает проблему с продажей ипотечной квартиры.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2021 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
Копия ИНН;
Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
Свидетельство о браке или разводе (если есть);
Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
Заявление на обмен жилплощади;
Ипотечное соглашение;
СНИЛС;
Справка о составе семьи;
Копия лицевого счета;
Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:

Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.

Обмен в случае с переуступкой

Переуступка обязательств по договору – понятие, которое стало достаточно распространённым на практике.
Это касается не только самой недвижимости, но и прав с обязательствами в том или ином конкретном договоре.

Срок выплаты может быть довольно скромным, поэтому многие соглашаются с такой схемой.

Главное – чтобы факт перехода обязательств зафиксировали в Росреестре. Пока регистрация не завершена – стороны имеют право отказаться, написав соответствующее заявление.

Преимущества такой схемы очевидны:

Дополнительный плюс в историю благодаря быстрому возврату денег.
Банк – дополнительный гарант для сделки.
Юридическая чистота действия.
Меньший долг перед банком.

Специалисты кредитора должны оценить нового заёмщика и его платёжеспособность, чтобы принять окончательное решение. Но иногда на нового соглашаются в любом случае, потому что у старого пропала возможность выплачивать долги.

В процедуре по обмену несколько этапов, иногда на решение вопросов уходит по нескольку месяцев. Предварительные консультации с сотрудниками банка и юристами помогают ускорить этот процесс.

Лучше всего доверить сделку риелторам, если с их участием сделка проводилась первоначально. Тогда времени на проверку участников и сторон уходит меньше. Поиски продавца тоже упрощаются, каждый получает свою выгоду.

Видео о том, как правильно брать ипотеку:

Смотрите также Телефоны для консультации 30 Ноя 2021 Виктория М. 1055

Поделитесь записью

Обсуждение: есть 1 комментарий

Михаил says:
03.02.2021 в 13:39
Проще взять в ипотеку другую квартиру, а от этой со временем отказаться. Просто не платить за неё какое-то время, можно даже судиться, главное тянуть время, а в итоге просто написать отказ.
Ответить