Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя – относится к особым видам дарственной, согласно условиям которого, даритель передаёт в дар своё имущество (в данном случае — недвижимость) одаряемому на определённых условиях, что, казалось бы, перечит самому определению дарения.

Из этой статьи за авторством практикующего юриста и одного из авторов сайта «Юридическая скорая» Олега Устинова, Вы узнаете, как правильно оформить данный тип сделки с минимальными рисками, а также, сэкономив время и деньги.

Общая характеристика с точки зрения закона в 2021 году

Наши постоянные читатели наверняка знают, что, согласно действующему законодательству РФ, а именно – 572 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения представляет собой вид безвозмездной сделки в результате которой уменьшается имущество дарителя, вследствие увеличения имущества одаряемого. При этом, даритель не должен получить в итоге никакой выгоды (денег, услуг и пр.).

Однако, в содержание акта при его составлении могут быть включены определённые пункты, которые регулируют срок вступления договора дарения в силу и наличие права дарителя пожизненно проживать в подаренной им квартире.

Данный тип дарственной в 2021 году, как правило, применяется между лицами, которые являются близкими родственниками, так как он позволяет передать имущество в распоряжение близких, не переживая о том, что дарителя после сделки могут попросить покинуть подаренную им жилплощадь, что, к сожалению – не такая уж и редкость в современном обществе.

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

При этом, дарение с таким условием имеет много как отрицательных, так и положительных сторон для каждой из сторон сделки. Масла в огонь подливает и тот факт, что после смерти дарителя – квартира станет частью наследственной массы, что, само по себе, может стать причиной конфликтов и проблем одариваемого с законными наследниками дарителя.

Такое обычно случается, когда переход права собственности на недвижимость не был зарегистрирован в Росреестре при том, что стороны уже не только подписали дарственную, но и подали его на регистрацию. В данном случае, одариваемой стороне не останется ничего иного как отстаивать свои права в суде. При этом, определённые обстоятельства конкретного дела, могут сыграть злую шутку и суд будет вынужден принять решение в пользу наследников, посчитав сделку незаконной.

Вот почему мы рекомендуем Вам не рисковать своим благополучием и безоблачным будущим своих близких и до оформления дарственной получить бесплатную консультацию наших юристов! Вам польза – нам опыт!

Документы, необходимые для регистрации сделки

Чтобы новый владелец вступил в законные права, требуется регистрация документов в Росреестре. В необходимый пакет входят:

• договор в трех экземплярах;
• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка из БТИ;
• кадастровые документы;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии у собственника задолженностей перед налоговыми и коммунальными службами;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Также могут потребоваться нотариально заверенное согласие супруга дарителя или других собственников. Кроме того, юристы советуют освидетельствовать дееспособность дарителя. Связано это с тем, что часто возможность пожизненного проживания в подаренной квартире необходима пожилым людям. Недовольные таким решением родственники могут впоследствии попытаться оспорить сделку дарения, сославшись на недееспособность владельца. Если не будет доказательств обратного, велик риск, что суд признает договор недействительным, и недвижимость перейдет наследникам.

Что такое договор дарения с обременением

В одной из прошлых статей мы уже описывали дарственную с обременением, поэтому рассмотрим тут её вкратце.

Итак, обременением в юриспруденции принято называть определённые искусственно созданные препятствия или обстоятельства, которые ограничивают собственника в распоряжении приобретённым им имуществом.

В рассматриваемом случае, сдерживающий владельца фактор может проявляться, если владелец недвижимости сделает попытку применить свои законные права на квартиру, но это может принести ущерб дарителю этой квартиры.

Ещё одним примером обременения может служить оформление дарственной на квартиру в ипотеке, с которой пришлось по самым разным причинам столкнуться многим нашим соотечественникам.

Например, для приобретения жилплощади Вы оформляете ссуду в банковской организации, вследствие чего купленная Вами квартира не будет являться Вашей собственностью до момента выплаты кредита. Это и есть обременение! При этом, захотев подарить эту недвижимость, Вам придётся получить разрешение представителей банка, а их отказ – будет решающей точкой в данном вопросе.

Примечание юриста

В целом, процедура дарения такой недвижимости остаётся аналогичной классической сделке. Вначале необходимо получить согласие на принять имущество от одаряемого, после чего составить договор дарения с обременением, прописав в его содержании определённые пункты, которые будут выступать основанием для разрыва сделки и гарантом для соблюдения сторонами её условий.

После подписания дарственной с обременением – принимающая дар сторона имеет право пользоваться квартирой на законных основаниях, ставая на учёт, но, не регистрируя право собственности на это жильё.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Договор дарения у нотариуса — стоимость в 2021 году

Дарение квартиры с пожизненным проживанием дарителя юристы делят на 3 самостоятельных типа, о которых стоит рассказать подробнее.

Дарение смешанного типа

Дарственная смешанного типа заключается в случае, если собственник желает до конца своей жизни распоряжаться недвижимостью наравне с одаряемым. Таким образом, последний берёт на себя обязательство не мешать в пользовании квартирой дарителю и не препятствовать его проживанию на жилплощади без ограничения срока.

С пользованием и правом владения

В содержании дарственной стороны указывают, что дарящая сторона имеет пожизненное право пользования подаренной им квартирой, а после смерти – его право собственности перейдёт одаряемому лицу.

При согласовании порядка пользования

В конкретном случае стороны согласуют между собой порядок очерёдности пользования объектом сделки.

Особенности дарственной с правом пожизненного проживания

К сожалению, на сегодняшний день, законодательство РФ не может защитить граждан от проблем, которые могут возникнуть в результате подписания договора дарения. К примеру, даже подписав дарственную на квартиру с обременением, её новый владелец имеет законное право начать распоряжаться недвижимостью так, как ему захочется.

Новый хозяин даже может её подарить кому-либо или реализовать. Также, никто не мешает ему сдавать жилплощадь по договору лизинга.

Согласно информации, изложенной в 572 статье Гражданского кодекса, дарение предусматривает безвозмездность сделки и отсутствие реверсии, особенно при совместном использовании подаренного имущества. При этом, по условиям такого акта с правом на бессрочное использование недвижимости дарителем – лишь запрещает выселять его из квартиры.

Вот почему к рассматриваемому типу договора, как правило, прибегают пожилые граждане, желающие улучшить условия жизни для своих близких, но опасающихся того, что после подписания документов – их выселят из собственной жилплощади.

При этом, очень важно, чтобы в подаренной квартире оставался прописан и сам даритель! В этом случае, согласно действующему в 2021 году законодательству – его не смогут не только «выставить за дверь», но и выписать из неё.

Какие права и обязанности есть у дарителя квартиры

Кроме того, обязательной частью составления дарственной рассматриваемого типа, является указание в содержании договора дарения того, что даритель после оформления сделки имеет право бессрочно проживать в подаренной квартире. Этот вариант является более безопасным по сравнению с правом использования им недвижимости, поскольку пользование переданной в качестве дара жилплощадью – не определяет список полномочий и факта проживания в квартире.

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

Положения Семейного кодекса Российской Федерации дают вполне конкретные формулировки обязательствам дееспособного родственника в период содержания им недееспособных и нетрудоспособных родных. При этом, данные условия распространяются не только на тех, кто входит в категорию близких родственников, но и на других – тётю, дядю, бабушку или дедушку.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют поступить следующим образом: в период составления и оформления дарственной – позаботьтесь о том, чтобы внести в договор условие о бессрочном проживании в даримой квартире с её фактической передачей одаряемому лишь после смерти или по желанию нынешнего собственника. Как видите, подобная сделка очень напоминает предварительный договор дарения, о котором мы рассказывали Вам в прошлой статье.

В любом случае, согласно действующему в России в 2021году законодательству – дарителя не имеют права выселить, если он не имеет другой недвижимости с надлежащими условиями для нормального проживания.

Если же собственник жилплощади после её дарения решил жить в квартире не сам, что ни в коем случае не противоречит закону – это нужно срочно внести в условия договора, прописав точное число сожителей, а также сроки и режим их проживания на данной площади.

Важно

Помните, что лицо, передавшее в дар недвижимость – имеет законное право проживать там же, не уплачивая никаких средств (то есть — совершенно безвозмездно), что также необходимо обязательно зафиксировать в договоре.

Кроме того, на сегодняшний день существует понятие безвозмездного и возвратного дара, о чём стоит сделать заметку в дарственной при её составлении. Во втором случае – одариваемая сторона берёт на себя обязанность осуществлять регулярные выплаты самому дарителю или за аренду. В первом случае – недвижимость передаётся бесплатно со всеми правами и обязанностями.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Нюансы оформления договора дарения согласно ГК РФ

Также, нынешний владелец жилья имеет законное право передать его в дар гражданину, который выплачивает ренту, взявшему на себя обязанность внесения полных сумм самому дарителю. При этом, последний – может аннулировать договор дарения в случае нарушения обязанностей одаряемым, не осведомляя его о принятом решении.

Таким образом, оптимальным вариантом станет сохранение за собой прямой возможности управления и пользования своей недвижимостью до конца своей жизни, подтвердив данное право соответствующей документацией.

Лица, которые сохранили за собой эти полномочия – могут оберегать своё имущество, как от посторонних, так и от других собственников (в нашем случае — одаряемого), которые получили свой статус в результате оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя.

Какие права и обязанности остаются у одаряемого в 2021 году

Стоит отметить и тот факт, что, если даритель выразил своё желание и дальше проживать в подаренной им квартире – он также обязан соблюдать законные права одаряемого. Однако, до совершения сделки данное лицо практически не обладает существенными правами. Ведь, принявший в дар недвижимость сможет распоряжаться ею в отведённых законом рамках исключительно после регистрации права собственности на это жильё.

Но, гораздо важнее, одаряемому уметь защитить свои права в период совершения сделки. Итак, он может:

1. Принять в дар квартиру. Заметив существенные нарушения условий дарственной после оформления сделки, одариваемый имеет право потребовать недвижимость, действуя на основаниях собственника, описанных с 396 и 398 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Выразить свой отказ принять подарок, не объясняя при этом причины своего решения, что подтверждается положениями 2 пункта 573 статьи ГК РФ.
3. Распоряжаться недвижимостью после совершения сделки, согласно 209 статье Гражданского кодекса.

При этом, в 2021 году существует ряд ограничений действий одаряемого по отношению к объекту дарственной и самому дарителю, которые направлены на защиту прав последнего и сохранности подаренной жилплощади, в том числе и при посменном пользовании квартирой.

Продажа квартиры, в которой проживает даритель

Одаряемый вправе продать недвижимость в любой момент после регистрации права собственности. Согласие дарителя на это не нужно, и он не вправе чинить препятствия.

Достаточно оповестить потенциального покупателя о сохранении права проживания после заключения договора купли-продажи.

Некоторые покупатели пытаются впоследствии оспорить проживание, но суды редко удовлетворяют такие иски. Дело в том, что о наличии подобного «обременения» покупатели предупреждаются заранее, и у них есть право отказаться от сделки. Если же они соглашаются, то принимают условия продавца.

Как определить порядок пользования квартирой

Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:

• Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
• Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
• Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
• После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
• При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.

Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!

Госпошлина и другие расходы

Если договоренность между сторонами была засвидетельствована путем подписания документа, составленного самостоятельно, они могут избежать лишних расходов на услуги нотариального работника.

На тарификацию юридических услуг влияет региональное расположение учреждения и коэффициенты, установленные федеральным законодательством для некоторых видов услуг.

Величина государственного пошлинного сбора, который необходимо заплатить в регистрационную палату, составляет 2000 рублей. Дополнительная плата может взыматься за выдачу сопутствующих справок и выписок, например, из БТИ.

Если кадастровая стоимость недвижимости не определена, необходимо привлечь независимую оценочную комиссию, услуги которой также оплачиваются отдельно.

Налоги и сроки

Налог при дарении взымается только в том случае, если между дарителем и одариваемым отсутствует близкая родственная связь. Налоговая ставка, в данном случае, является стандартной – 13% от общей стоимости имущества, так как получение дара расценивается как доход.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации ближайшими родственниками признаются следующие лица:

• супруги;
• родители и дети;
• братья и сестры;
• бабушки и дедушки;
• усыновители и усыновленные (при официальном подтверждении).

Этапы оформления дарственной

Как и любая другая юридическая процедура, оформление договора дарения с обременением становится возможным лишь при правильном выполнении установленных норм и прохождения основных этапов, к которым относятся:

1. Вначале необходимо получить согласие одаряемой стороны принять квартиру с оговоренными условиями.
2. После этого даритель должен составить дарственную. При этом, желательно, чтобы этот этап контролировался нотариусом, который после подписания договора – самостоятельно займётся доставкой необходимых документов в регистрационные органы.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Можно ли отменить дарственную на квартиру

Как видите, всё становится гораздо проще при обращении к специалисту!

На каких основаниях могут отказать?

• Главной причиной для отказа являются неправильно собранные документы. Обычно не хватает нескольких справок или согласий.
• Также отказ может быть от органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Также отказ может последовать от супругов или других собственников жилья.

После того, как причина будет устранена (будет получено согласие или все документы будут собраны), нужно заново подать бланки в Росреестр.

Дарственная с обременением в судебной практике

Наличие в договоре дарения на квартиру обременения, согласно 3 пункту 308 статьи Гражданского кодекса РФ, считается вполне традиционным отступлением от основной ветви дарения, в юридической практике.

Однако, в 2021 году правовая ответственность не распространяется в полной мере на граждан, которые пытаются уклониться или игнорировать условия соглашения. А потому, постарайтесь при составлении документа обдумать все возможные ситуации и предусмотреть самые неожиданные события, которые могут случиться после передачи недвижимости.

Чем больше условий будет прописано в акте, тем сложнее будет нарушить права дарителя, даже после оформления договора. Также, рекомендуем Вам обязательно обозначить в содержании ответственность за нарушение договора каждой из сторон.

Актуальный образец дарственной с обременением в 2021 году

Итак, перед тем как составлять договор дарения с обременением на квартиру – стороны должны выбрать один из трёх видов такой дарственной:

1. типового;
2. содержания с иждивением;
3. или с бессрочной рентой.

Однако, для каждой из них действуют общие установленные действующим законодательством правила составления (помимо включения конкретных для каждого типа условий). Так, для того чтобы дарственная обладала юридической силой в ней должны присутствовать следующие пункты:

1. Наименование документа;
2. указание места заключения сделки (достаточно прописать город или другой населённый пункт);
3. паспортные данные сторон с обязательным указанием того, кто выступает дарителем, а кто одаряемым;
4. основания и обстоятельства заключения дарственной (с ссылками на статьи Гражданского кодекса);
5. права, а также обязанности каждой из сторон;
6. срок вступления договора в силу и срок, на который заключается соглашение (опционально);
7. основания для расторжения дарственной;
8. уникальные условия (для каждой конкретной ситуации — разные), которые до этого должны быть обсуждены сторонами;
9. дата и подписи участников сделки.

Образец дарственной:

Выгода сторон

Составляя договор, в котором в качестве отдельного пункта обговаривается право дарителя на дальнейшее проживание в квартире, стороны получают определенные выгоды.

Преимущества для дарителя:

• возможность не думать о крыше над головой после заключения сделки;
• сохранение прописки;
• возможность не оплачивать в дальнейшем коммунальные услуги, ремонт жилья и т.п.;

Преимущества для одаряемого:

• оформление права собственности по дарственной на недвижимость при жизни бывшего собственника;
• гарантия того, что жилье не перейдет к родственникам дарителя по наследству;
• отсутствие со стороны дарителя требований по уходу и материальному обеспечению;
• возможность распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению;
• при получении дара от родственника, не возникает обязательств по уплате налогов.