Как осуществить размен квартиры: советы специалистов

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Законодательство

При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

Особенности процедуры

С юридической позиции обмен это процедура, основными участниками которой являются наниматели муниципального жилья. Если подобная сделка совершается в секторе частного жилья, применяется понятие мена.
Классический обмен заключается в передаче своей квартиры гражданину взамен на предоставление иного объекта недвижимости. Основной сложностью сделки является поиск вариантов, устраивающих обе стороны.

Альтернативным обменом является сделка по продаже жилья, предполагающая замену одного объекта на другой. Она подходит владельцам квартир, заинтересованным в изменении жилищных условий.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

• Муниципальная квартира;
• Приватизированная квартира;
• Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

• Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
• Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
• Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
6. Подписание акта приема-передачи и переезд.

Для совершения сделки требуются такие документы:

• Согласие на размен сособственников;
• Паспорта всех сторон сделки;
• Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
• Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
• Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Риски

При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

• добросовестность партнеров;
• одновременность продажи и покупки квартир;
• отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием материнского капитала;
• отсутствие несовершеннолетних собственников;
• отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Налоги

Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.

Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2021 года – более 5 лет.

Поэтому иногда более выгодным является не обмен квартиры, а ее дарение, если сделка производится между близкими родственниками. В таком случае налог не взимается.

Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.

Если один из собственников против

При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.

Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

Преимущества и недостатки таких сделок

Весомым преимуществом обмена является тот факт, что сделка сопровождается минимальным количеством рисков. При аннулировании результатов стороны сделки смогут остаться в прежнем жилье.

Недостатками считаются отсутствие возможности выбора желаемого объекта недвижимости, а также растянутость процесса во времени. Классическими правилами обмена считаются:

• размен трехкомнатной квартиры на пару однокомнатных, расположенных в одном и том же районе;
• размен двухкомнатной квартиры на однокомнатный вариант, а также на комнату в коммунальной квартире.

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

• судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
• неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
• отказ органов опеки и попечительства.

Можно ли разменять квартиру в ипотеке

Решение вопроса с ипотекой имеет 3 варианта развития событий:

1. Полное погашение кредита, и дальше полная свобода действий с квартирой.
2. Переведение долговых обязательств на третье лицо. Зачастую, крайне редкое явление, т. к. банки не хотят идти на такую процедуру. Хотя законодательно она вполне осуществима.
3. Обмен залогового жилья на равнозначное — замена залога.

Наш вариант третий, который регулируется ст. 345 Гражданского кодекса РФ. В данном случае регулирование процедуры идет не с помощью кредитного договора, а внутренним положением банка и его регламентом. И требования у каждой структуры к таким действиям свои, индивидуальные.

Процедура замены залога:

• Выясняем есть ли в регламенте вашего банка, такая возможность по вашему желанию.
• Выясняем распространяется ли на вашу банковскую организацию, правило дальности замены залога, обычно это не более 1000 км, от вашего филиала.
• Проверяем выбранную заменой квартиру в правовом поле. Данная процедура идет параллельно с проверкой банка. Тут нужно посуетится и за малое время собрать: выписки с Жэка, домоуправления, данные из ЕГРП, налоговой, УФМС.
• Все прошло хорошо. Отлично подписывается договор обмена и передачи новой квартиры в залог. Регистрации прав на жилье идет одновременно со снятием и наложением обременений на нее. Занимает около трех месяцев, под бдительным оком банка.

Важно! Данная процедура сложна в проведение и имеет множество тонкостей и нюансов, наймите сведущего адвоката.

Можно ли разменять квартиру через суд

В отношении приватизированной квартиры, судебные тяжбы по обмену нецелесообразны и зачастую бессмысленны. Только мирное решение вопроса. А вот в отношении муниципальной квартиры, то если есть несогласные с разменов из состава совладельцев, то можно идти в суд.

Главное, чтобы у вас имелись весомые аргументы почему нужен это размен. И не забываем о моментах, когда размен невозможен на законодательном уровне, так таковой (смотрим выше).

Иск подается в федеральную судебную инстанцию по месту прописки и проживания ответчика. Обязательно привлечение второй стороны размера, как третьего лица в иске. Помимо этого, судебные разбирательства возможны и при:

• Отказе наймодателя на обмен жилья.
• Несогласии опекунского совета.

При этом, не забываем, что суд будет учитывать все обстоятельства и тонкости размена. И при вынесении своего решения учтет и не нарушит права всех сторон.

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Поэтапность процедуры аналогична вышеуказанной, однако стоит указать моменты, при которых размен такой квартиры невозможен:

1. Если есть несогласные с размен данного жилья из прописанных в ней. В таком случае в процедуру размена муниципальной квартиры входит этап судебного разбирательства. Не будет лишним, договорится со второй стороной размена, и добиться от них согласия на ожидания решения суда, а также привлечь их третьим лицом на судебном процессе. В судебной инстанции находится иск о признании недействительным договора соц. найма или его прекращения, на квартиру которую хотят разменять.
2. Квартира непригодна для проживания, о чем свидетельствуют специальные документы.
3. Наличие спора о правах на пользование данным жильем.
4. Наличие документов на снос или капитальный ремонт дома, в котором находится квартира.
5. Наличие в данной квартире тяжелобольного человека.

На что обращать внимание?

Главное, на что обращать внимание при составлении соглашения – набор документов и их соответствие нормам. Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки. Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения.

Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.

Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого.

Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Как разменять приватизированную квартиру

При условии, если на размен идет квартира приватизированного характера, его можно осуществить 2 способами:

1. Продажа — находится покупатель на данное жилье, и параллельно с этим совладельцы квартиры ищут жилье для себя, чтобы приобрести его с денег, полученных за продажу совместного жилья.
2. Размен — поиск людей, которые желают также разменять свое жилье, главное условие — всех должно все устраивать. В таком случае идет перерегистрация прав собственности на квартиры.

Второй способ, чаще всего обусловлен тем, что люди, проживающие в одной квартире, не могут больше жить вместе, по самым разнообразным причинам. Зачастую, на размены идут семьи, где дети выросли и хотят создать свои семьи и проживать отдельно.

При не нахождении компромиссного решения такого вопроса, дольщики могут осуществить продажу своей части квартиры как уже имеющимся дольщикам, так и стороннему лицу. Последний вариант самый сложный, ведь зачастую он означает проживание с незнакомым и чужим тебе человеком. Лучше же искать пути применения по таким вопросам.

Маленькая по площади квартира, находящаяся в долевой собственности, тяжела к размену. Поэтому юристы рекомендуют такие квартиры продавать, а вырученные деньги делить между собственниками в суммах равных их долям.

Важно! Принудительно разменять приватизированную квартиру невозможно! Такой вариант возможен только в муниципальном жилье. Ведь собственник жилья пусть и долевой не может даже через суд быть принужден остаться без жилья.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.