Порядок регистрации права собственности на квартиру в ипотеке

Ипотека: определение

Ипотека — вариант залога недвижимости, при котором жильё остаётся в собственности заёмщика с правом кредитора на его реализацию в случае невыполнения первым обязательств по договору.

Ипотека регулируется законом № 102-ФЗ от 17.07.1998, который содержит подробную информацию о правилах предоставления ипотечного кредита и обязательствах обеих сторон. В статье также даётся подробное определение ипотечного договора. Согласно ей, ипотека предусматривает:

• •

  покупку жилого дома или квартиры, составляющей обособленное недвижимое имущество;

• •

  строительство или реконструкцию жилого дома;

  Читайте также:  Соседи делают незаконную перепланировку квартиры куда жаловаться
• •

  приобретение права совместной собственности на помещение;

• •

  приобретение права собственности на земельный участок или его часть;

• •

  приобретение доли в совместной собственности жилого дома или квартиры.

Из этого следует, что с помощью ипотеки можно не только купить готовую квартиру или дом, но и профинансировать строительство дома/квартиры или купить земельный участок.

Все документы, которые могут попросить

Клиент заинтересован, чтобы банк одобрил максимально выгодные условия кредитования, в первую очередь минимальную процентную ставку. Поэтому важно собрать как можно больше подтверждений платежеспособности.

Все документы делятся на:

• те, которые относятся к личности заемщика;
• те, которые подтверждают источники и регулярность дохода.

Документы, которые подтверждают доход заемщика, зависят от типа занятости. Для адвокатов и нотариусов — один перечень, для ИП — другой, для наемных работников — третий.

Удостоверение личности

Обязательный документ — общегражданский паспорт. В некоторых банках могут запросить документ, где будет подтверждение регистрации в том регионе, где потенциальный заемщик планирует покупать недвижимость.

Второй документ для удостоверения личности банк утверждает внутренним регламентом. У некоторых компаний — это может быть один или два документа на выбор. У других составлен целый перечень, и клиент может выбрать любой из вариантов, который подходит ему. Если, например, у заемщика нет водительского удостоверения, то он может использовать СНИЛС. Если банку подходит заграничный паспорт, то заемщик может принести только два паспорта и больше не предоставлять никаких других документов, удостоверяющих личность.

Полный список документов, который подходит потенциальному кредитору, размещен на официальном сайте банка. Либо перечень можно уточнить у сотрудника контакт-центра по горячей линии.

Как подтвердить доход наемному работнику

Список подтверждающих документов для наемных работников выглядит так:

1. Справка по форме банка или 2-НДФЛ. Если потенциальный заемщик получает заработную плату в том же банке, куда подает заявку на ипотеку, то для него может быть достаточно и выписки по счету. Но не все финансовые компании ограничиваются выпиской или справкой по форме банка. Некоторые принимают к рассмотрению только пакет документов со справкой 2-НДФЛ. Так поступают, потому что такой это наиболее информативный способ подтверждения финансовых возможностей клиента.
2. Копии всех страниц трудовой книжки, заверенные работодателем. Если ее нет, то копию трудового договора с последнего места работы.
3. Справка от работодателя о занимаемой должности, периоде работы на этом месте и общем трудовом стаже в компании.
4. Если потенциальный заемщик совмещает работу у нескольких работодателей, понадобится копия трудовых договоров и контрактов с неосновных мест работы.
5. Если жилье выбрано заранее, то документы на него — экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженности или ареста на имущество и другие документы.
6. Для мужчин в возрасте до 27 лет обязательно предоставление военного билета.
7. Документы на имущество, которым уже владеет потенциальный заемщик, если он будет использовать эту собственность в качестве дополнительного обеспечения.

Кроме этого перечня каждый заемщик:

• заполняет анкету по форме банка;
• дает письменное согласие банку на запрос персональных сведений и обработку данных из кредитной истории, которая хранится в БКИ;
• предоставляет оригиналы и ксерокопии паспортов всех созаемщиков, поручителей, если они есть.

Если созаемщиком выступает пенсионер, он предоставляет справку, в которой указан размер ежемесячной пенсионной выплаты. Работающие созаемщики предоставляют справку о своей заработной плате или 2-НДФЛ.

О том, какие документы нужны для оформления ипотеки в Сбербанке, можно узнать на его официальном сайте.

Как подтвердить доходы другим категориям заемщиков

Адвокаты и нотариусы, которые хотят получить одобрение ипотеки, собирают:

1. Лицензию для предоставления своих услуг.
2. Трудовую книжку, которая оформлена с указанием всех периодов работы.
3. Основной государственный регистрационный номер — ОГРН.
4. Идентификационный номер налогоплательщика — ИНН.
5. Справку 2-НДФЛ, если налоги отчисляют через налогового агента.
6. Декларацию, поданную в налоговый орган за предыдущий год.
7. Годовой баланс с данными об адвокатской или нотариальной практике.
8. Квитанции или платежные поручения, где видны все уплаченные налоговые платежи в бюджет.

Кроме обязательных, банк может запросить и дополнительные документы:

• банковскую выписку по расчетному счету за полгода или более длительный период;
• пояснительную записку или информационную справку, где описана деятельность конторы;
• справку из банка, где указан текущий остаток на расчетном счете на момент обращения за ипотекой;
• ксерокопии и оригиналы патента, лицензии или сертификата, выданного на имя заемщика;
• устав учреждения и штатное расписание.

Банк запрашивают и другие уточняющие сведения о будущем заемщике. Индивидуальные предприниматели или учредители малого и среднего бизнеса для подачи заявки на ипотеку предоставляют:

1. Копию свидетельства о госрегистрации.
2. Копию балансового отчета.
3. Декларацию, поданную в налоговую службу за предыдущий год.
4. Квитанции или платежные поручения, подтверждающие уплату налогов в бюджеты различных уровней.
5. ОГРН и ИНН.

Дополнительные документы будут такими же, как у нотариусов. Но не обязательно банк будет запрашивать их все.

Документы о материальном статусе

Если банк утверждает только самую высокую ставку по ипотеке на основании доходов, заемщик может принести дополнительные подтверждения своего устойчивого материального статуса. Для этого подойдет:

• документ о праве владения недвижимым имуществом — дачей, квартирой, домом, нежилой недвижимостью;
• право собственности на автомобиль или другое движимое имущество;
• подтверждение владения ценными бумагами и другими активами.

В некоторых ситуациях банк учитывает и другие источники доходов клиента — дивиденды, стипендии, пенсии и прочие доходы от инвестиций и активов.

Косвенным подтверждением материального статуса может служить диплом об образовании, а также сертификаты, лицензии и другие подтверждения профессионализма.

Банк может снизить процентную ставку по ипотечному займу, если заемщик заплатит 50% или больше от стоимости жилья собственными деньгами. Дополнительный повод уменьшения процента по ипотеке — согласие на все виды страхования, которые предлагает банк-кредитор: здоровья, жизни, титульное страхование.

Помните, что только страхование объекта залога, то есть самого жилья — обязательное. Все остальные страховки добровольные. Но нередко отказ от остальных видов страхования влечет повышение процентной ставки. Посчитайте заранее, что выгоднее — платежи за все страховые полисы или повышение ставки на 1-2% на 25 лет кредитования. Только после этого делайте выбор.

В каком виде предоставлять документы

Чтобы подать документы на предварительное рассмотрение ипотеки, можно предоставить сканированные копии всех перечисленных документов. Кредитному комитету банка может быть достаточно такого варианта для предварительной оценки потенциального заемщика. Но после одобрения заявки, понадобится принести оригиналы всех документов.

На всех бумагах должны быть проставлены даты составления, четко видны реквизиты, стоять печати и другие обязательные атрибуты. На справках должны стоять данные лица, их подписавшего: ФИО, должность и подпись. Некоторые справки ограничены по сроку действия, поэтому их приносят последними либо предоставляют повторно.

Условия ипотеки

Сегмент ипотечного кредитования отличается значительной гибкостью и способностью подбирать условия погашения кредита с учётом индивидуальной ситуации заёмщика, включая его кредитоспособность. Основные параметры ипотеки:

1. Срок кредитования. В случае ипотечных займов он существенно отличается от условий, которые доступны, например, для большинства потребительских кредитов. Длительный срок кредита — до 30 лет — позволяет разбить ежемесячные платежи на небольшие суммы, что открывает возможности покупки жилья для заёмщиков с относительно невысокой кредитоспособностью.
2. Тип рассрочки. Для погашения ипотеки доступно два варианта рассрочки: равные платежи, при которых заёмщик платит платежи одного размера в течение всего срока кредитования, или уменьшающиеся платежи. В последнем случае взносы в первый период увеличиваются, а затем уменьшаются, что позволяет снизить финансовую нагрузку перед полным погашением кредита, но требует более высокой кредитоспособности из-за большей нагрузки на бюджет в первый период.
3. Процентная ставка. Может применяться переменная процентная ставка, размер которой зависит от маржи банка, указанной в договоре, и процентной ставки кредитования, установленной ЦБ РФ. Фиксированная процентная ставка остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и не зависит от изменения ключевой ставки. Одно из самых больших преимуществ ипотечного кредита — низкая процентная ставка в сравнении с другими кредитными продуктами. Это в основном связано с тем, что финансируемое жильё также выступает в качестве залога по обязательствам. Поэтому потенциальные убытки в случае непогашения кредита при ипотеке ниже, чем, например, при потребительском кредитовании без залога. Альфа⁠-⁠Банк предлагает ипотечные кредиты с процентной ставкой от 4,69% годовых с возможностью снижения базовой ставки: — если недвижимость приобретается у ключевого партнёра Альфа-Банка; — если недвижимость приобретается у эксклюзивного партнёра Альфа-Банка; — для зарплатных клиентов и клиентов A-Private; — при подписании договора кредитования в течение 30 календарных дней от даты одобрения заявки.

Банк может увеличить ставку в случае оформления кредита только по паспорту, а также если заёмщик отказывается от страхования жизни и титула или если объектом финансирования является жилой дом с участком.

Оформление права собственности на новостройку

Первичное оформление ипотечной квартиры в собственность в новостройке проводится аналогичным образом. Только для этого вам нужно сдать не договор купли, а инвестирования в стройку или цессии (уступки права физическим или юридическим лицом). Новая квартира в ипотеке считается собственностью только после получения соответствующих документов в Росреестре. До этого времени у вас будет только законное право требования ().

Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке после сдачи дома:

1. Получите право владения жилплощадью. Предоставлением данных бумаг может заниматься и сам застройщик. Он сдает договора сразу на несколько построенных квартир и выдает заемщику уже готовые документы.
2. Полученные в Росреестре бумаги обязательны для предоставления в банк, ведь новый объект недвижимости должен быть оформлен в залог путем оформления закладной. Принесите их ипотечному менеджеру в положенный срок. Уточнить его вы сможете в тексте договора с банком, к примеру, в течение 3 месяцев после официального получения права владения квартирой.
3. Специалист подготовит залоговую документацию. Если вашим кредитором практикуется составление закладной, подпишите ее и отнесите в Росреестр на оформление. Если нет, хватит предоставления выписки ЕГРН с отметкой о залоге.

Следует учесть, что постановка залога на баланс в банке происходит по рыночной стоимости недвижимости. Если выдается ипотека под квартиру в собственности, клиент сразу же заказывает оценочный отчет на нее. Если вы прибрели жилплощадь в новостройке, вам также придется сделать оценку, но уже после получения права владения. Также после предоставления документов на собственность квартиры в новостройке при ипотеке ее следует застраховать.

Рекомендуемая статья: Изменения в военной ипотеке в 2020 году

Как работает ипотека?

Механизм работы ипотечного кредита несколько сложнее, чем, например, потребительских займов. Необходимо учесть длительную процедуру проверки (до нескольких месяцев), в ходе которой проверяется как заёмщик, так и финансируемое имущество. Ключевой момент — определение реальной стоимости недвижимости, что является задачей оценщика, готовящего отчёт для банка. После проверки банк выдаёт предварительное решение, в котором также могут быть указаны условия, требующие выполнения для получения ипотеки. Когда эти условия будут выполнены, После подписания нотариального акта (и выполнения дополнительных условий, если это предусмотрено) подписывается кредитный договор.

Первоначальный взнос

Процесс предоставления ипотеки имеет свои особенности не только в формальном, но и в финансовом плане. Заёмщик должен платить первоначальный взнос, минимальная сумма которого зависит от политики конкретного банка. Средний размер первоначального взноса составляет 20%, но может достигать 40%. Несколько иначе выглядит собственный вклад в случае ссуды на строительство дома. Он может включать, среди прочего, стоимость строительного участка, на котором будет построена недвижимость, а также другие расходы, понесённые заёмщиком с этой целью (например, затраты на проект или строительные материалы, приобретённые самостоятельно). Альфа⁠-⁠Банк предлагает ипотечные кредиты с размером первоначального взноса от 10% в зависимости от условий кредитования.

Без каких документов не обойтись

Заемщику для ипотечного кредита понадобятся как минимум два документа удостоверяющих личность — паспорт гражданина РФ и второй документ на выбор. Банки самостоятельно устанавливают, каким должен быть второй документ. В качестве дополнительно удостоверения используют:

• водительские права;
• военный билет;
• загранпаспорт;
• страховой номер индивидуального страхового счета;
• паспорт моряка или военнослужащего.

Банк рассматривает документы в упрощенном порядке при первоначальной подаче заявки на ипотеку. Но после ее одобрения придется собрать еще целый пакет других документов. Понадобятся также все бумаги, которые относятся к недвижимости.

В большинстве случаев у потенциального заемщика запрашивают и документальное подтверждение суммы на первоначальный взнос. Для этой цели может подойти выписка по депозитному или текущему счету, а также справка об остатке средств на карте. В некоторых случаях потребуется доказать, что остаток на счете неснижаемый и не будет израсходован до начала сделки купли-продажи.

Страхование

Затраты на ипотеку часто не ограничиваются только ежемесячным платежом. Значительную роль также играют разные виды страхования: обязательные и добровольные. Наиболее важные из них:

• •

  страхование жизни — обычно имеет добровольный характер, но при оформлении позволяет банку в случае смерти заёмщика до момента погашения кредита получить компенсацию по страховому полису;

• •

  страхование недвижимости от утраты и повреждений — имеет обязательный характер, являясь гарантией для банка того, что в случае необходимости реализации объект договора сохранит свою ликвидность;

• •

  страхование от безработицы и инвалидности — заёмщикам с низкой кредитоспособностью или работающим в определенных отраслях иногда приходится оформлять дополнительную страховку.

Альфа⁠-⁠Банк предлагает разные варианты страхования при оформлении ипотечного кредита в зависимости от типа и статуса недвижимости.

Сделка через МФЦ

Чаще всего ипотечные заемщики отправляются в офисы Мои документы. Регистрация собственности на квартиру через МФЦ при ипотеке мало чем отличается от аналогичной схемы в Росреестре:

1. Подпишите предложенные бумаги в кредитном отделе, заранее поставив подписи в договоре с продавцом и отправив ему первый взнос.
2. Запишитесь на прием в МФЦ, если это сэкономит ваше время. Когда в выбранном отделении большие очереди, лучше договориться на определенный день.
3. Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности и договора ипотеки (при наличии).
4. Сдайте имеющиеся документы. От участников сделки потребуется заявление на осуществление регистрационных действий. Его распечатает принимающий сотрудник, вам останется лишь поставить подпись.
5. После этого специалист выдаст расписку в получении документов. В ней будет указано число получения зарегистрированного договора.
6. К назначенному сроку нужно подойти в то же отделение МФЦ и забрать документы. Продавцы получают только договор с печатями госоргана. Заемщикам дополнительно выдается выписка ЕГРН с отметкой об обременении.

Практика показывает, что при оформлении квартиры по ипотеке в собственность в МФЦ бумаги часто не приходят к положенному сроку. Виной тому загруженность госорганов и человеческий фактор. На сайте МФЦ есть услуга по уточнению готовности пакета документов. Чтобы зря не тратить время на посещение офиса Мои документы, введите номер расписки в специальное окошко и узнайте, пришли ли бумаги. Либо позвоните на горячую линию МФЦ, номер которой можно уточнить в региональных телефонных справочниках.

Виды ипотеки

Существует несколько видов ипотечных кредитов, ориентированных на определенные категории клиентов. Альфа⁠-⁠Банк предлагает следующие программы ипотечного кредитования:

1. Ипотека на жильё в новостройке: — процентная ставка — 8,39% годовых; — сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 10%.
2. Ипотека на вторичное жильё: — процентная ставка — 8,09% годовых; — сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 15%.
3. Ипотека с господдержкой: — процентная ставка — 5,79% годовых; — сумма кредита — до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 10%.

В Альфа-Банке вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, чтобы приобрести жильё на первичном и вторичном рынках по программе «Семейная ипотека»:

• •

  процентная ставка — от 4,69% годовых;

• •

  сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО, до 6 млн рублей в других регионах РФ;

• •

  срок кредитования — до 30 лет;

• •

  первоначальный взнос — от 15%.

Уточнить условия ипотечного кредитования по одной из программ можно по телефону или через форму онлайн-чата на сайте Альфа-Банка.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя калькулятор расчета ипотеки в Сбербанке. Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

• в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
• работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.