Приобретение недвижимого имущества (переход права собственности после гос. регистрации)

Приобретение недвижимости — дорогостоящая покупка и ответственная хозяйственная операция, ошибки в отражении которой могут дорого обойтись организации. В этой статье мы рассмотрим особенности учета в 1С приобретения недвижимого имущества и ввода его в эксплуатацию.

Вы узнаете:

• каким документом и в какой момент принимать недвижимое имущество на баланс;
• как оформить ввод в эксплуатацию недвижимости до регистрации права собственности;
• когда начинать начислять амортизацию по такому имуществу;
• о нюансах принятия к учету основного средства, бывшего в эксплуатации;
• как отразить уплату пошлины за государственную регистрацию объекта недвижимости и входит ли она в его первоначальную стоимость;
• как оформить переход права собственности на эксплуатируемое недвижимое имущество;
• в какой момент принимается НДС при приобретении недвижимости.

Внимание! Ставка НДС изменена с 01.01.2019 с 18% на 20% и с 18/118 на 20/120.

Пошаговая инструкция

Организация заключила договор купли-продажи с ПАО «Группа Сафмар» на покупку недвижимого имущества на сумму 3 540 000 руб. (в т. ч. НДС 18%).

Право собственности на недвижимость переходит после государственной регистрации.

Читайте также:  Заявление в налоговую о возврате госпошлины, уплаченной в суд

03 декабря поставщик ПАО «Группа Сафмар» передал офисное помещение по акту приемки-передачи и выставил счет-фактуру. Помещение готово для использования и введено в эксплуатацию. Срок полезного использования, установленный бывшим владельцем, — 600 мес. На момент передачи помещение эксплуатировалось в течение 100 мес.

04 декабря Организация уплатила госпошлину в размере 22 000 руб. и подала заявление на переоформление права собственности.

14 декабря получена выписка из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости.

В соответствии с учетной политикой амортизация по БУ и НУ начисляется линейным методом по всем объектам основных средств. Расходы на амортизацию включаются в состав общехозяйственных расходов по БУ, косвенных расходов — в НУ.

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

Как уменьшить суммы НДФЛ при продаже недвижимости?

На основании пп.5 п.1 статьи 208 НК РФ и п. 1 статьи 224 НК РФ физлицо, продавшее квартиру, дом, земельный участок или доли в указанной недвижимости, обязано выплатить в бюджет 13% от полученного дохода. Однако имеются льготы, которые позволят снизить суммы налога. Так, при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика-физлица свыше трех лет, платить налог вовсе не потребуется (п. 17.1 статьи 217 НК РФ), как и не потребуется заполнять соответствующую налоговую декларацию (п. 4 статьи 229 НК РФ). Однако в таком случае важно правильно установить срок владения недвижимостью. По общему правилу он определяется, исходя из даты регистрации права собственности на имущество или долю в нем (п. 1 статьи 131 ГК РФ, п. 2 статьи 223 ГК РФ), указанной в свидетельстве о государственной регистрации. Для земельного участка сроки нахождения его в собственности физлица определяются с момента регистрации права на новый участок, полученный в результате разделения первоначального (Письмо Минфина России от 17.12.2013 N 03-04-07/55742). Если продаваемое имущество было получено по наследству, то для определения сроков владения следует помнить, что право собственности возникает со дня смерти предыдущего собственника или с момента регистрации прав на имущество, если право собственности на общую недвижимость возникло после смерти супруга/дольщика. Для недвижимости, приобретенной при участии налогоплательщика в жилищно-строительном кооперативе, срок владения ею исчисляется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме или даты передачи недвижимости по акту приема-передачи, если это произошло позже полной оплаты стоимости недвижимости.

Принятие недвижимости по акту приемки-передачи

Затраты на приобретение офисного помещения, которое в последующем будет принято к учету в качестве основного средства (ОС), отражаются по счету 08.04 «Приобретение объектов основных средств» (план счетов 1С).

Объекты недвижимости, пригодные к эксплуатации, принимаются в состав ОС независимо от момента перехода прав собственности и учитываются по первоначальной стоимости на отдельном субсчете к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальная стоимость ОС формируется исходя из фактических затрат на его приобретение, доставку и доведения объекта до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Узнать подробнее о формировании первоначальной стоимости в БУ и НУ

В 1С есть два варианта оформления приобретения и принятия к учету ОС:

Стандартный вариант, при котором используются документы:

• оприходование ОС — документ Поступление (акт, накладная) вид операции Оборудование;
• ввод в эксплуатацию ОС — документ Принятие к учету ОС;

Упрощенный вариант, при котором используется единый документ:

• оприходование и ввод в эксплуатацию ОС — документ Поступление (акт, накладная) вид операции Основные средства.

Узнать больше о Вариантах оформления в 1С приобретения ОС, а также возможностях и ограничениях каждого способа

Объекты недвижимости отражаются на балансе организации в момент получения первичных документов на его передачу, независимо от даты перехода прав собственности (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н).

При принятии к учету объекта недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано, можно выбрать любой способ, однако нужно учитывать другие ограничения, предусмотренные для упрощенного варианта.

В нашем примере ограничений для применения упрощенного варианта нет, поэтому оформим принятие к учету ОС с помощью единого документа Поступление (акт, накладная) вид операции Основные средства в разделе ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление основных средств.

В шапке документа указывается:

• Способ отражения расходов по амортизации — способ учета затрат на амортизацию ОС, выбирается из справочника Способ отражения расходов.

В нашем примере затраты по амортизации будут учитываться в составе общехозяйственных расходов, т. к. объект недвижимости будет использоваться как офис.

• Группа учета ОС — Здания.
• Местонахождение ОС — место эксплуатации ОС, выбирается из справочника Подразделения.
• Флажок Объекты предназначены для сдачи в аренду не устанавливается: в нашем примере приобретенный объект будет использоваться для собственных нужд.

В табличной части указывается:

• Основное средство — приобретаемый объект недвижимости, который необходимо создать в справочнике Основные средства.

В НУ для ОС, бывших в эксплуатации, срок полезного использования указывается за исключением срока эксплуатации предыдущим собственником (п. 7 ст. 258 НК РФ).

• Срок службы — срок полезного использования (СПИ) для объекта. В данном документе может быть установлен только один СПИ — одинаковый для НУ и БУ.
• Счет учета — 01.08 «Основные средства в организации», его необходимо установить вручную;
• Счет амортизации — 02.01 «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01», будет установлен автоматически.

При проведении документа карточка основного средства в справочнике Основные средства будет заполнена следующим образом PDF. При этом Амортизационная группа определится автоматически в зависимости от установленного в документе срока службы.

В карточке основного средства для ОС, бывших в эксплуатации, в поле Амортизационная группа раздела Классификация по данному объекту необходимо указать амортизационную группу, установленную предыдущим собственником (п. 12 ст. 258 НК РФ). При необходимости нужно откорректировать амортизационную группу основного средства.

Остальные данные в карточке ОС заполняются вручную.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 08.04.2 Кт 60.01 — формирование первоначальной стоимости актива.
• Дт 01.08 Кт 08.04.2 — принятие объекта недвижимости в состав ОС, право собственности на которое не зарегистрировано;
• Дт 19.01 Кт 60.01 — принятие к учету НДС.

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа по вводу в эксплуатацию объекта недвижимости и форму инвентарной карточки для дальнейшего учета ОС. В 1С используется Акт о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а и Инвентарная карточка ОС-6.

Бланк Акта о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а можно распечатать по кнопке Печать – Акт о приеме-передаче ОС (ОС-1) документа Поступление (акт, накладная). PDF

Бланк Инвентарной карточки по форме ОС-6 можно распечатать по кнопке Инвентарная карточка ОС (ОС-6) в карточке основного средства (раздел Справочники –ОС и НМА – Основные средства). PDF

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

В настоящее время основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации устанавливает Федеральный закон от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Основными принципами приватизации жилых помещений являются:

— безвозмездность (бесплатная передача);

— добровольная основа (с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет);

— однократность (каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Между тем, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия).

Таким образом, граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанные правила приватизации жилых помещений утрачивает силу с 1 марта 2013 года. В случае, если срок бесплатной приватизации не будет продлен, приватизация государственного и муниципального имущества будет осуществляться только на возмездной основе.

Несмотря на довольно длительный срок существования бесплатной приватизации жилых помещений и выработанную органами, в той или иной мере работающими в данной сфере, схему указанной процедуры, до сих пор у граждан возникают проблемы при государственной регистрации права собственности на жилые помещения на основании договора передачи (приватизации), которые впоследствии препятствуют государственной регистрации их прав. Прежде всего, вопросы связаны с перечнем документов, необходимых для государственной регистрации.

Так, для проведения государственной регистрации права собственности на жилое помещение на основании договора о приватизации требуются следующие документы:

1 – заявление собственника жилого помещения (или уполномоченного органа) о государственной регистрации права (если запись о праве на данное жилое помещение отсутствует в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и право возникло до введения в действие Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и перехода права на помещение к лицам, указанным в договоре о передаче; заявления граждан о регистрации права на жилое помещение (ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2 – в случае если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность (ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

3 – документ, подтверждающий право собственника на жилое помещение, если запись о праве на данное жилое помещение отсутствует в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и право возникло до введения в действие Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; если право зарегистрировано, то повторно правоустанавливающий документ представлять не требуется; в ином случае, если право на жилое помещение возникло после введение в действие Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо зарегистрировать право собственника на жилое помещение, только потом возможно отчуждение.

4 – документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (1000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации); в случае, если обращаются несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

5 – договор передачи (приватизации) — не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (ст. 18 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

6 – кадастровый паспорт передаваемого жилого помещения (либо технический паспорт, если выдан до 01.03.2008) — ст. 33 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

7 – документ, подтверждающий, что гражданин не использовал право на приватизацию (выдается органом, осуществлявшим регистрацию прав до образования органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В большинстве случаев — это справка о том, что гражданин не участвовал в приватизации, выдаваемая органами технической инвентаризации.

8 – в случае отказа кого-либо из проживающих в жилом помещении от участия от приватизации, необходимо представить их согласие на приватизацию иных лиц (нотариально удостоверенное либо оформленное в присутствии специалиста при приеме документов).

9 — документ, содержащий сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из лицевого счета) — ст. 2 закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Федерального закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Основными причинами, препятствующими государственной регистрации права собственности на жилые помещения на основании договора о приватизации, и основаниями для приостановления (отказа) государственной регистрации в большинстве случае являются непредставление заявителями полного пакета необходимых документов: отсутствие кадастрового паспорта, отказа от участия в приватизации, документа, содержащего сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, документа, подтверждающего, что гражданин не участвовал в приватизации.

В соответствии с приказом руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственная регистрация права собственности на жилое помещение на основании договора приватизации осуществляется в срок не более пяти рабочих дней.

Главный специалист-эксперт-

государственный регистратор отдела

регистрации прав на объекты жилого

и нежилого назначения Ю.В. Гольцев

Регистрация СФ поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры поставщика необходимо указать его номер и дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная), далее нажать кнопку Зарегистрировать. PDF

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

• Код вида операции — «Получение товаров, работ, услуг».

Независимо от того, установлен или нет в документе флажок Отразить вычет НДС в книге покупок датой получения, при его проведении не будут сделаны проводки по принятию НДС к вычету.

Вычет НДС по ОС возможен только через документ Формирование записей книги покупок.

Перечисление оплаты поставщику

В момент передачи объекта недвижимости образовалась кредиторская задолженность перед поставщиком по Кт 60.01 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Перечисление задолженности поставщику оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Оплата поставщику в разделе Банк и касса — Банк — Банковские выписки — Списание.

Данный документ можно создать на основании документа Поступление (акт, накладная) по кнопке Создать на основании.

В документе указывается:

• Сумма — сумма оплаты в руб. согласно выписке банка.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 60.01 Кт — перечисление оплаты поставщику.

Оплата госпошлины за государственную регистрацию прав собственности

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 164 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

За регистрацию права собственности взымается государственная пошлина (п. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ее размер регламентирован пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Уплата налога в разделе Банк и касса – Банк – Банковские выписки – Списание.

В документе указывается:

• Налог — Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (КБК 32110807020011000110).
• Вид обязательства — Налог;
• Счет — 68.10 «Прочие налоги и сборы»;
• Виды платежей в бюджет — Налог (взносы): начислено / уплачено;
• Уровни бюджета — Федеральный бюджет.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 68.10 Кт — уплачена госпошлина в связи с регистрацией прав собственности.

Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности недвижимого имущества

В БУ отражение госпошлины за регистрацию прав собственности зависит от момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости:

• если объект недвижимости не введен в эксплуатацию: госпошлина включается в первоначальную стоимость ОС (п. 8 ПБУ 6/01);

• если объект недвижимости введен в эксплуатацию:
  госпошлина относится к расходам по обычным видам деятельности (п. 5, п. 7 ПБУ 10/99).

В НУ пошлина списывается единовременно в состав прочих (косвенных) расходов (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). Сумма госпошлины признается в расходах на дату ее начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Учет затрат на госпошлину отражается документом Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Бухгалтерский учет – Операции, введенные вручную.

Учет госпошлины:

• Дебет — «Общехозяйственные расходы» (счет косвенных затрат).
• Субконто 1 — подразделение затрат. Заполняется только в том случае, если ведется учет по подразделениям. PDF
• Субконто 2 — статья затрат для учета госпошлины в НУ с Видом расхода — Налоги и сборы. При таком оформлении статьи затрат расходы на госпошлину будут учтены в составе косвенных расходов по налогу на прибыль, как налоги и сборы единовременно.
• Кредит — 68.10 «Прочие налоги и сборы».
• Сумма, Сумма НУ Дт — сумма госпошлины.

Декларация по налогу на прибыль

В декларации по налогу на прибыль расходы на госпошлину отразятся только после того, как будет проведено Закрытие счетов 20, 23, 25, 26 в процедуре Закрытие месяца.

В декларации по налогу на прибыль затраты на госпошлину за регистрацию прав собственности на недвижимость отражают в составе косвенных расходов в Листе 02 Приложение N 2: PDF

• стр. 040 «Косвенные расходы — всего» в т.ч.: стр. 041 «суммы налогов и сборов…».

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Откройте доступ к закрытой части «Клерка» с подпиской «Премиум». Получите сотни вебинаров и онлайн-курсов, безлимитные консультации и другой закрытый контент для бухгалтеров.

Успейте подписаться со скидкой 20% до 15.10.2021. Подробнее про «Премиум» тут.

Переход права собственности на недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию

Регистрация права собственности в Росреестре

Если недвижимость облагается по кадастровой стоимости, то ее необходимо зарегистрировать в регистре сведений Налог на имущество: объекты с особым порядком налогообложения в разделе Главное — Налоги и отчеты — вкладка Налог на имущество — ссылка Объекты с особым порядком налогообложения.

Переход права собственности на недвижимое имущество

После получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимости необходимо перенести первоначальную стоимость объекта со счета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы» на счет 01.01 «Основные средства в организации».

Для этого сформируем документ Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Бухгалтерский учет – Операции, введенные вручную.

Для корректного формирования отчета Ведомость амортизации ОС необходимо также заменить Счет учета в регистре сведений Счета бухгалтерского учета ОС.

Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи

Кому достанется прибыль

В 2015 году в отношении столичной началась процедура банкротства (дело № А40-211523/2015). Конкурсным управляющим организации назначили Олега Парфенова. Чтобы расплатиться с должниками, он начал распродавать имущество организации. На торги выставили и нежилые помещения в центре Москвы, в которых он арендовал площади под магазин продуктов. Эту недвижимость за 179,9 млн купила ИП Наталья Тимошенко. Продавец получил от покупателя всю сумму в конце января 2021 года, тогда же стороны и подписали передаточный акт. Кроме того, контрагенты составили гарантийное письмо, где указали, что «Рент-Ресурс» выплатит Тимошенко все полученные от арендатора деньги после госрегистрации собственности за предпринимателем. Речь в документе шла о перечислении средств, полученных в период между подписанием передаточного акта и внесения записи о смене собственника в ЕГРН.

Но из-за недочетов Росреестра процедура перехода прав затянулась и окончилась лишь в конце 2021 года. За это время продуктовый магазин заплатил арендодателю 17,5 млн руб. Ссылаясь на условия гарантийного письма, Тимошенко попросила продавца вернуть ей эти средства, но тот отказался. Она обратилась в АСГМ, который взыскал в пользу заявителя требуемые деньги. Но 9-й ААС отменил акт первой инстанции, сославшись на то, что пока не зарегистрирован переход права собственности на имущество, арендодателем является именно ответчик (п. 60 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Окружной суд поддержал вывод апелляции.

Роль гарантийного соглашения

Не согласившись с таким решением, Тимошенко обратилась в Верховный суд. Заявительница в своей жалобе уверяла, что апелляция и 9-й ААС и АС Московского округа проигнорировали условия гарантийного письма, по которым ответчик должен вернуть истцу полученные арендные платежи. Юрист предпринимателя Роман Игошин на заседании в ВС рассказал, что все расходы по содержанию имущества в спорный период нес арендатор: «Ответчик так и не доказал, какие траты он нес в это время». Вопросы у судей экономколлегии вызвало и гарантийное письмо, которое являлось одним из главных доказательств в этом деле.

Представитель конкурсного управляющего Ольга Тишинская уверяла, что документ составили по просьбе покупателя: «Это было как допстраховка, что имущество точно передадут». Но, по ее словам, никто не думал, что процедура перехода права затянется на год. Она отметила, что за этот период ответчик платил страховые платежи за недвижимость и налог на имущество. Тишинская отдельно подчеркнула, что деньги, полученные от аренды, не пользовались в текущей деятельности: все средства лежали на специальном залоговом счете, как того требует банкротное законодательство.

Выслушав все доводы стороны, тройка судей ВС под председательством Ольги Киселевой удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты апелляции и окружного суда отменить, а выводы АСГМ оставить в силе. Таким образом, арендные платежи должен получить уже новый собственник помещений.

Эксперты «Право.ru»: «На практике нет единого подхода для таких ситуаций»

В обсуждаемой ситуации ни фактически обладать вещью, ни распорядиться ею таким образом, чтобы прекратить или изменить арендное правоотношение, покупатель не может, объясняет Дмитрий Богданов, старший юрист CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг. группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) . Мария Сучкова, юрист Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) , добавляет, что правоотношений между покупателем и арендатором не возникло и не могло возникнуть: «Покупатель не является собственником здания до момента госрегистрации и не может распоряжаться правами на имущество, даже если есть наличие фактического владения».

Собственником оставался продавец, и формально платежи по аренде должны поступать в его собственность. В тоже время с учетом того, что им подписан акт приема-передачи с покупателем, получение им дохода от не принадлежащей ему недвижимости противоречит титульному владению покупателя. В таких условиях, а также с учетом гарантийного письма арендная плата должна быть взыскана с продавца (собственника) как неосновательное обогащение.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании

Пока на практике не сложилось единого подхода к решению обсуждаемого вопроса. По словам Богданова, стороны обычно соглашаются на то, что в спорный период получателем арендных платежей остается продавец. В рамках коммерческой договоренности контрагенты также могут утвердить, что продавец в дальнейшем перечислит новому владельцу полученные суммы, говорит эксперт. Но с практической точки зрения право на получение арендной платы можно «отвязать» от момента регистрации перехода права собственности, только если сделка исполняется без осложнений и в разумный срок, уверен Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения .

Вместе с тем гарантийное письмо, которое продавец выдал покупателю, можно считать не только признанием долга, но и соглашением о принадлежности арендных платежей за спорный период истцу, считает партнер Прецедент консалтинг Прецедент консалтинг Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Евгения Завацкая.

• Алексей Малаховский

• Верховный суд РФ
• Экономколлегия ВС

Принятие НДС к вычету по ОС

При приобретении недвижимого имущества НДС принимается к вычету при выполнении условий (п. 2 ст. 171 НК РФ):

• ОС должны использоваться в деятельности, облагаемой НДС;
• в наличии — правильно оформленный СФ (УПД);
• ОС приняты к учету, в т. ч. учтены на счете 08.04 «Приобретение объектов основных средств» (абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 04.07.2016 N 03-07-11/38824, Письмо Минфина РФ от 18.11.2016 N 03-07-11/67999).

Принятие НДС к вычету по приобретенному объекту недвижимости оформляется документом Формирование записей книги покупок в разделе Операции — Закрытие периода — Регламентные операции НДС.

Для автоматического заполнения вкладки Приобретенные ценности необходимо воспользоваться кнопкой Заполнить.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 68.02 Кт 19.01 — принятие НДС к вычету.

Отчет Книга покупок можно сформировать из раздела Отчеты – НДС – Книга покупок. PDF

Декларация по НДС

В декларации по НДС сумма вычета НДС отражается:

В Разделе 3 стр.120 «Сумма НДС, подлежащая вычету»: PDF

• сумма НДС, принятая к вычету.

В Разделе 8 «Сведения из книги покупок»:

• счет-фактура полученный, код вида операции «».

Начисление амортизации

Нормативное регулирование

В бухгалтерском учете:

• Стоимость ОС погашается посредством начисления амортизации, начиная со следующего месяца после принятия объекта к учету и прекращает погашаться со следующего месяца после выбытия ОС или полного погашения его стоимости (п. 17, п. 21, п. 22 ПБУ 6/01).
• Начисление амортизации осуществляется по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетами затрат. В нашем примере ОС учитывается для общехозяйственных нужд, поэтому затраты по начисленной амортизации учитываются по дебету счета «Общехозяйственные расходы».

В налоговом учете:

• Стоимость объекта ОС погашается посредством начисления амортизации, начиная со следующего месяца после ввода в эксплуатацию ОС, независимо от даты государственной регистрации прав на него, и прекращает погашаться со следующего месяца после выбытия ОС или полного погашения его стоимости (п. 4 ст. 259 НК РФ, п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
• Начисленная амортизация может признаваться в составе прямых, косвенных или внереализационных расходов в соответствии с учетной политикой. В нашем примере амортизация учитывается в составе косвенных (прочих) расходов единовременно в последний день месяца начисления.

Узнать подробнее особенности начисления амортизации в 1С

Учет в 1С

Ежемесячное начисление амортизации осуществляется при выполнении процедуры Закрытие месяца операция Амортизация и износ основных средств в разделе Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца.

В нашем примере объект недвижимости принят к учету в качестве основного средства и введен в эксплуатацию 03 декабря, следовательно, амортизация в БУ и НУ начисляется с января.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт Кт 02.01 — начисление амортизации.

Аналогично осуществляется начисление амортизации за следующие месяцы до полного погашения стоимости. При выбытии ОС амортизация за последний месяц начисляется в документе выбытия, например, в документе Передача ОС.

Контроль

Расчет амортизации:

Ежемесячная сумма амортизации в 1С рассчитана правильно.

В 1С сумму начисленной амортизации можно посмотреть в отчете Ведомость амортизации ОС в разделе ОС и НМА – Отчеты – Ведомость амортизации ОС. PDF

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа по расчету амортизации, например, Бухгалтерскую справку.

В 1С можно распечатать бланк расчета амортизации с помощью отчета Справка-расчет амортизации в разделе Операции – Закрытие периода- Закрытие месяца — кнопка Справки-расчеты – Амортизация.

В нем представлен расчет амортизации в БУ и НУ PDF по отдельности, но с возможностью раскрыть сумму амортизации по месяцам начисления.

Новые разъяснения Госкомимущества по безвозмездной передаче в госсобственность: что изменилось?

На сайте Госкомимущества в новой редакции изложены разъяснения по применению норм законодательства при приеме-передаче имущества на безвозмездной основе.

Рассмотрим, что изменилось в разъяснениях по сравнению с их прежней редакцией, датированной 2021 годом.

Раздел I разъяснений Госкомимущества

Прежде всего, в новых разъяснениях из раздела I исключены все отсылки на нормы Указа N 294, срок действия которого истек 14.11.2019.

Как и ранее, в разъяснениях отмечено, что распоряжение госимуществом, включая его приобретение в госсобственность, осуществляется в соответствии с Указом N 169 <*>. Вместе с тем теперь уточнено, что при безвозмездном приобретении имущества в коммунальную собственность необходимо руководствоваться соответствующим решением местного Совета депутатов <*>.

Указано, что при подготовке проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, следует руководствоваться постановлением Совмина N 767 <*>.

Сохранено с небольшой правкой разъяснение о том, что решение об отчуждении на безвозмездной основе из собственности Республики Беларусь, передаче без перехода права собственности движимого и недвижимого имущества принимается на основании согласия принимающей стороны на приобретение такого имущества (письмо, приказ либо иное решение уполномоченного органа, принятое в соответствии с законодательством). В этом случае договоры о предоставлении безвозмездной (спонсорской) помощи, дарения (пожертвования) не заключаются. При этом добавлено, что в случае передачи движимого и (или) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, без перехода права собственности такое согласие должно быть предоставлено принимающей стороной, в чье хозяйственное ведение (оперативное управление) либо безвозмездное пользование передается госимущество, без согласования с вышестоящим органом управления, если иное не предусмотрено п. 5 Указа N 169, уставом организации или договором безвозмездного пользования <*>.

Отмечено, что решение о приобретении на безвозмездной основе в собственность Республики Беларусь имущества принимается на основании согласия собственника на передачу такого имущества (письмо, приказ либо иное решение уполномоченного органа, принятое в соответствии с законодательством). Причем при передаче без перехода права собственности либо отчуждении в коммунальную собственность, а также приобретении в собственность Республики Беларусь движимого имущества, не относящегося к ОС, перечень документов для принятия такого решения законодательством не определен <*>.

Предусмотрено, что при передаче на безвозмездной основе в госсобственность имущества, в том числе не относящегося к ОС, стороны вправе заключить договор безвозмездной передачи имущества. Передача осуществляется по акту приема-передачи. При этом договоры о предоставлении безвозмездной (спонсорской) помощи, дарения (пожертвования) не заключаются <*>.

Раздел II разъяснений Госкомимущества

Раздел II «О налогообложении безвозмездной передачи имущества» разъяснений Госкомимущества полностью изложен в новой редакции. Теперь разъяснения Госкомимущества даны на основании письма МНС от 09.09.2020 N 2-1-10/01904.

В разделе указано, что для целей налогообложения не признается реализацией безвозмездная передача имущества (работ, услуг), переданного и принятого в соответствии с законодательством, Республике Беларусь или ее административно-территориальным единицам в лице госорганов и иных юридических лиц <*>. При этом разъяснено, что применительно к безвозмездной передаче имущества указанная норма означает, что передающая сторона не исчисляет НДС, когда соблюден порядок оформления приемки имущества в госсобственность, который регулируется нормами Указа N 169.

При безвозмездной передаче работ и услуг порядок принятия безвозмездно выполняемых работ, оказываемых услуг Республикой Беларусь или ее административно-территориальными единицами, подобный порядку для имущества, закрепленному Указом N 169, в законодательстве отсутствует. Поэтому передача работ, услуг на основании договора безвозмездной (спонсорской) помощи не может рассматриваться в качестве передачи работ, услуг в соответствии с законодательством Республике Беларусь или ее административно-территориальным единицам. Следовательно, безвозмездное выполнение (оказание) на основании договора безвозмездной (спонсорской) помощи работ (услуг) облагается НДС в общеустановленном порядке.

При безвозмездной передаче имущества (работ, услуг) бюджетным организациям здравоохранения, образования, культуры, физкультуры и спорта следует руководствоваться подп. 2.5.5 ст. 115 НК как специальной нормой, определяющей конкретных получателей при такой безвозмездной передаче, и, соответственно, при определении налоговых вычетов применять норму подп. 24.9 ст. 133 НК.

Раздел III разъяснений Госкомимущества

Раздел III «Порядок оформления документов при передаче на безвозмездной основе в государственную собственность имущества» разъяснений Госкомимущества изменений не претерпел.

Читайте этот материал в ilex >>*

* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex