Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме.

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Что такое аванс, отличие от задатка?

Часто эти два термина приравниваются, невзирая на обладание различными юридическими статусами, на следующие значения:

1. Аванс является частичной оплатой купленного объекта уже после визирования ДКП недвижимости.
2. Задатком является сумма оплаты, внесенной в качестве намерения оформить ДКП имущества до его визирования.

Аванс редко используется в сделках и четко не регламентируется законодательством РФ, обозначая, что такое внесение суммы считается предоплатой при оформлении сделки по купле/продаже. На практике «авансом» нередко называют средства, врученные продавцу для подтверждения намерения. Внесенный аванс не получает юридического значения, и при срыве ДКП возвращается покупателю.

А вот задаток определяется в ст. 380 ГК РФ в качестве эквивалента подтверждения намерения оформить договор. При внесении задатка оба участника сделки выражают согласие о намерении оформить договор. Поэтому, задаток относится к одному из способов сделки и требует оформления договора о задатке. В большинстве своем, договор задатка обладает срочным характером и оформляется на конкретный период. После оформления договора задаток получает статус аванса с зачислением в счет окончательного расчета.

Таким образом, подбивая итоги можно отметить, что если между сторонами оформлен договор аванса, то такая предоплата засчитывается в полную стоимость приобретенного объекта без всяких последствий при срыве ДКП.

Если же между сторонами оформлен договор задатка, то в этих обстоятельствах вступают в силу следующие нормативные правила:

1. Если от соглашения отказался покупатель, то потенциальным продавцом задаток не возвращается покупателю.
2. Если соглашение сорвано продавцом, то возвращение задатка покупателю осуществляется в двойной сумме.

Примечание. Если внесение задатка не будет оформлено письменно, то при возникновении разногласий по сделке – такая предоплата будет считаться авансом без всяких начислений штрафных санкции.

(Видео: “ДЕНЬГИ НА ВЕТЕР КОГДА ДОГОВОР ЗАДАТКА НЕ НОТАРИАЛЬНЫЙ…”)

Когда заключают?

На практике, при оформлении ДКП имущества могут возникнуть обстоятельства, когда один из участников договора не готов сразу оформить соглашение по разным причинам. Например, при временных финансовых трудностях со стороны покупателя или проблем с подготовкой документов продавцом. В этом варианте, стороны могут заключить договор аванса, относящимся к виду предварительного соглашения по частичному расчету, но не являющимся гарантией оформления основного соглашения.

Выплата аванса при приобретении недвижимости может быть оформлена следующими способами:

1. Путем отображения всех условий будущего соглашения в предварительном ДКП, где отдельным пунктом отображается передача покупателем продавцу части стоимости имущества в качестве авансового платежа.
2. Составлением отдельного договора аванса (ДА), отобразив в нем условия предоплаты и обязательства сторон. При этом, специальных требований к оформлению такого соглашения законодательными нормами не предусмотрено. Однако, структура документа должна отражать всю информацию о сторонах и условия соглашения, чтобы договор был признан законным.

Полезное видео

Заключить договор аванса на покупку квартиры между физическими лицами – очень верное решение для обеспечения гарантий обоим участникам сделки. Продавец может быть уверен, что на его имущество уже есть покупатель, а последний, в свою очередь, может не беспокоиться, что объект, который пришёлся ему по душе, не продадут никому другому. Наглядно понять, что такое договор аванса и как его составить поможет ниже размещённое видео.

Порядок действий по оформлению договора аванса при покупке квартиры

Соглашение об авансе составляется письменно и не требует непременного освидетельствования нотариусом. В документе понадобиться обозначить права и обязательства участников сделки, а также прописать следующие требования:

1. Продавец, при получении авансового платежа по ДКП, гарантирует не заниматься поиском другого покупателя и не реализовать имущество третьему лицу до даты, обозначенной в соглашении.
2. Покупатель, при передаче продавцу аванса, получает гарантию на приобретение объекта и обещает рассчитаться полностью с покупателем в установленную дату, согласно подписанному ДКП.
3. Ответственность сторон излагается в ДА по обоюдной договоренности, с обозначением штрафных санкций, при срыве ДКП. При этом, согласно законодательству РФ:

• Размер предоплаты не может быть выше (1-2) % от цены предмета ДКП.
• Форма передачи аванса устанавливается сторонами по обоюдной договоренности.
• При наличной оплате получение предоплаты оформляется распиской, обеспечивающей защиту от мошенничества.
• Предмет ДА необходимо отобразить аналогично ДКП с идентификационными параметрами, для возможного рассмотрения спора судом.

(Видео: “Договор задатка при покупке квартиры, автомобиля в 2021 году”)

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Как уже отмечалось выше, авансовый платеж обеспечивает свидетельство о серьезности желания покупателя – оформить в ближайшем будущем ДКП, после устранения возникших препятствий по немедленному его подписанию.

Казалось бы, в такой сделке нет никаких сложностей: оформляется расписка и передаются деньги. Тем не менее, здесь потребуется соблюсти некоторые тонкости, при пренебрежении которыми можно расстаться не только с деньгами, но и потратить нервы и время обоим сторонам сделки. Поэтому, перед вручением авансового платежа, рекомендуется выполнить следующее:

1. Убедиться, что продавцу действительно принадлежит имущество. Для этого нужно будет потребовать от него выписку из ЕГРН.
2. Убедиться в отсутствии обременения на предмет ДКП и претензий со стороны третьих лиц. Для этого, рекомендуется обратиться к сайту суда по месту размещения предмета, проверив отсутствие/наличие исковых претензий по реализуемому имуществу.
3. Чтобы будущем не возникло проблем, сумму аванса не рекомендуется выплачивать выше 1-2% от реализуемой цены объекта.

Примечание. Информацию о реализуемом имуществе можно получить, обратившись к нотариусу, который проверит юридическую «чистоту» недвижимости.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Необходимые документы

Чтобы ДА был признан действительным к нему должны быть приложены, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, определенные документы:

1) От покупателя:

• Паспорт или другое удостоверение личности. Если от него выступает представитель, то – доверенность, заверенная нотариусом.

2) От продавца:

• Паспорт или другое удостоверение личности, или доверенность, если от него выступает представитель, заверенная нотариусом.
• Выписка из ЕГРН, свидетельствующая о принадлежности продавцу реализуемого объекта.
• Правоустанавливающие материалы (ДКП, сведения о наследстве и т.д.).
• При безналичной форме расчета, потребуется предоставить документ с банковскими реквизитами.
• При передаче аванса наличностью, продавец обязан будет написать покупателю расписку о получении предоплаты. При этом, расписку потребуется написать вручную в присутствии покупателя, свидетельствуя о том, что она написана, именно, продавцом, и желательно пригласить при передаче аванса свидетелей.

В качестве дополнительной гарантии покупателю рекомендуется потребовать от продавца (если оформление касается ДКП квартиры):

• Техпаспорт – для убеждения в отсутствии неправомерной перепланировки.
• Домовую книгу или выдержку из данного документа – для убеждения в отсутствии прописанных лиц на жилплощади, в том числе, несовершеннолетних лиц, так как в этих обстоятельствах потребуется разрешение на продажу квартиры попечительских структур.
• Справку о полном расчете с ЖКХ, выдаваемая коммунальным предприятием или управляющей компанией. Данный документ представляется перед оформлением ДКП, так как ему, обычно, присущий ограниченный срок действия.

Сроки

Действие срока аванса длится до заключения основного ДКП объекта и полного расчета с Продавцом. Такой период предоставляется участникам соглашения, чтобы подготовить нужные документы и осуществить формальности по приобретению объекта.
Для обычных сделок такой период равен 3-4 недели, для сделок, предусматривающих предварительную реализацию другого объекта (для сбора денег) – 6-8 недель. По согласованию сторон, сроки могут изменяться, вплоть до 12 месяцев.

Если в отмеченное в соглашении время, основной ДКП не заключен, допускаются два варианта:

1. Подписать повторное соглашение с другими сроками.
2. Расторгнуть соглашение и возвратить аванс покупателю (если в соглашении не оговорены штрафные санкции для сторон).

Как правильно составить договор аванса при покупке квартиры?

Передачу авансового платежа при приобретении квартиры рекомендуется оформить отдельным соглашением об авансе, или отобразить отдельным пунктом о таком факте в предварительном или основном ДКП квартиры.

Учитывая, что стандартного шаблона авансового договора, утвержденного законодательством РФ, не существует, при составлении отдельного ДА нужно соблюсти общепринятые правила по составлению договоров в делопроизводстве. В таком документе рекомендуется соблюсти следующую схему:

1. Отобразить реквизиты сторон, с изложением паспортных сведений и адресов прописки сторон.
2. Прописать предмет договора, с отражением в нем параметров квартиры, для идентификации объекта.
3. Отметить порядок вручения аванса, с обозначением суммы переданного авансового платежа. При этом, после передачи аванса продавец обязан написать в присутствии покупателя расписку о получении средств.
4. Подтвердить, что вся информация о реализуемой жилплощади является достоверной с перечислением всех документов, подтверждающих принадлежность квартиры продавцу, отсутствие обременения, претензий третьих лиц, отсутствие долгов перед ЖКХ и т.д.
5. Отметить срок оформления основного ДКП с мерой ответственности за срыв данного соглашения.
6. Подписать данное соглашение обеим сторонам с указанием фамилий.

При оформлении данного документа необходимо выполнить следующие требования:

• Договор обязан составляться письменно, либо вручную, либо в печатном виде.
• Документ обязан быть сформирован грамотно, без ошибок и зачеркиваний, иначе не будет признан действительным.
• Число экземпляров соглашения обязано равняться численности сторон соглашения с личными подписями сторон в каждом экземпляре.

(Видео: “Задаток при покупке квартиры Предварительный Договор образец. Задаток и Аванс в чем разница”)

Содержание договора

Учитывая, что законодательно утвержденного шаблона ДА не существует, документ заполняется в произвольном стиле. Однако, для признания такого соглашения действительным, в нем понадобиться включить следующие пункты:

1) Реквизиты контрагентов с отражением:

• Ф.И.О. участников соглашения.
• Их паспортных реквизитов.
• Адресов проживания.

2) Предмет договора, где отображается:

• Сумма авансового платежа.
• Стоимость реализуемой недвижимости.
• Характеристика реализуемой квартиры.
• Ее адрес размещения.

3) Права и обязательства сторон, с обозначением:

• Прав участников соглашения.
• Принятых обещаний по выполнению основного ДКП.
• Ответственности сторон при срыве основной сделки.
• Условий возврата аванса.

4) Прочие условия, где отмечается:

• На чьи плечи ложатся расходы по оформлению договора.
• Число экземпляров, имеющих одинаковую силу.
• Прочие условия, включая гарантии по выполнению условий основного соглашения с прикреплением правоустанавливающих документов.

5) Подписи сторон.

• Здесь каждый участник сделки обязан лично поставить свою подпись и отобразить свою фамилию и инициалы.
• Если договор заверяется нотариально, то предусматривается и подпись нотариуса.

Договор аванса считается приложением к основному ДКП квартиры, где отображаются:

• Гарантии покупателю, что на момент оформления ДКП квартиры, она не обременена и не арестована, а также не заложена.
• Отмечены реквизиты приложенных документов.
• Обозначен порядок рассмотрения спорных вопросов.
• Срок оформления основного ДКП.
• Период действия договора аванса. Если такого пункта нет, он будет действительным на протяжении одного года.

Реализация сделки поэтапно

Подписание договора

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Договору купли-продажи сделки может предшествовать предварительный договор.

Первым делом стороны должны подписать предварительный ДКП и договор о задатке, который наложит на стороны финансовые обязательства и гарантии по выполнению сделки.

Согласовывая ипотечный кредит, клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том, что выбранная сделка будет совершена по всем правилам.

Заверять предварительный договор нотариально необязательно. После составления документа, продавец и покупатель ставят подписи с расшифровкой (имя и отчество указывается инициалами, фамилия – полностью).

Получение расписки

Форма расписки должна быть письменной, в остальном законодательство не регулирует ее составление. Однако это юридически грамотный документ – в интересах обеих сторон.

В расписке необходимо указать следующие обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Дата оформления расписки.
3. Сумма полученная от покупателя.
4. Дата заключения основного договора.
5. Подпись лица, получившего деньги.

Передача денег

Задаток передается по каналам, используемым для передачи денег по договору купли-продажи. Можно воспользоваться наличным способом и отдать средства продавцу из рук в руки.

Тем, кто хочет перестраховаться, подойдет аренда банковской ячейки. В случае с задатком возможна передача денег как по факту, так и после регистрации сделки с использованием банковских услуг. Однако отказываться от составления расписки – дополнительного документа, подтверждающего, что деньги были переданы – не следует в любом случае, она повышает безопасность сделки.

Аванс или задаток?// Что и когда передавать.

Заверение у нотариуса

Законодательством РФ не предусмотрено четкого определения понятия «аванс». Имеется лишь отметка в ст. 380 ГК РФ, разъясняющая понятие задатка, и о том, что авансовый платеж является предоплатой Продавцу, если в оформленном договоре не обозначено, что данный платеж считается задатком.

Необходимость в осуществлении авансового платежа появляется в таких обстоятельствах, когда ДКП имущества оформить сразу нет возможности, так как сторонам необходимо время для приготовления:

1. Для покупателя –необходимой суммы для оплаты за приобретаемый объект.
2. Для продавца – требуемых документов, подтверждающих право на продажу объекта.

При этом, обязательного заверения договора на передачу аванса нотариусом законодательством РФ не предусмотрено. Однако, стороны вправе по обоюдной договоренности, с целью обеспечения безопасности сделки, осуществить данную процедуру. Особенно это актуально, если размер аванса солидный. В этом случае, нотариус поможет грамотно оформить такое соглашение и будет свидетелем выплаты аванса Продавцу.

За такую услугу нотариусу придется выложить от 1000-2500 рублей. Сумма зависит от сложности договора, а также тарифов, которые в разных регионах различные.

Сумма аванса

Размер аванса стороны определяют самостоятельно. Предоплата за квартиру может выплачиваться в виде:

• процента от общей стоимости жилья (в среднем берут где-то 5%);
• фиксированной суммы (как правило, на неё тоже влияет общая стоимость объекта).

Нормативами, какой именно должен быть авансовый платеж не установлено. Этот момент остаётся на самостоятельное урегулирование участниками сделки.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?
Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.