Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сходства и отличия между ними

В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).

Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.

Наглядно, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой:

Нужна ли расписка в получении денег?

Покупателю обязательно нужно взять с продавца расписку в получении денег сразу после их передачи. В дальнейшем это может понадобиться для подтверждения исполнения обязательств по договору.

Обратите внимание! Расписка составляется в простой письменной форме, отдельных требований к ней нет. Важно в ней указать сумму и факт получения денег продавцом.

Образец расписки

Что выбрать при покупке недвижимости

Какой платеж выбрать, зависит от уверенности сторон сделки в ее заключении, так как отличие аванса от задатка при покупке недвижимости кроется в последствиях для продавца и покупателя при несостоявшемся договоре.

Пример 1. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений он внес аванс в размере 100 000 рублей, о чем получил расписку от Михаила. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Всё, что получает Иван: потерянное время, сорванные планы и 100 000 рублей. С другой стороны, если покупать квартиру передумает Иван, то он ничего не потеряет, так как Михаил обязан передать ему обратно 100 000 рублей.

Пример 2. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений они заключили предварительный договор с задатком в размере 100 000 рублей. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Иван получает: потерянное время, сорванные планы и 200 000 рублей, то есть данное им обеспечение в двойном объеме — таковы требования Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, если Иван решится отказаться от покупки квартиры, то 100 000 рублей он обратно не получит (ст. 381 ГК РФ).

На повестке дня часто стоит вопрос, что возвращается аванс или задаток, если сделка сорвалась. Правильнее ответить, обратившись к примерам, что всё зависит от ситуации. Предварительная оплата возвращается всегда. А платеж в виде обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный параграфом 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ, возвращается:

• либо в двойном размере, либо не возвращается совсем: в зависимости от того, кто виноват в срыве сделки;
• в том же размере внесшей его стороне, если договор не заключен по обстоятельствам, которые не зависят от воли его участников (п. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ).

Обязательно при заключении соглашений, которые связаны с предварительным внесением денежных средств в счет будущей недвижимости, смотрите на все указанные условия. Во-первых, часто названия и виды платежей путают, но важна всегда суть. Во-вторых, в соглашение, в котором прописывается условие об авансе, другая сторона иногда включает штрафные санкции, если сделка сорвется по вине контрагента.

Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.

Алексей Кузнецов, генеральный директор

Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.

К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

На кого оформляется?

Аванс вносится покупателем собственнику недвижимости после подписания документов и закрепляет предварительные договоренности. Также аванс может принять доверенное лицо или агентство недвижимости, представляющее интересы собственника. При этом оно должно располагать правоустанавливающими документами на объект недвижимости и иметь нотариальную доверенность.

Обязательные платежи

В общем случае НДФЛ с аванса платить не нужно. Ведь доход в виде зарплаты считается полученным только по окончании расчетного периода.

Но если дата выдачи аванса установлена в последний день месяца, то доход работника с точки зрения налогообложения уже сформирован. Поэтому чиновники считают, что в этом случае у работодателя возникает обязанность уплачивать НДФЛ (письмо Минфина РФ от 23.11.2016 № 03-04-06/69181).

Страховые взносы также начисляются по итогам месяца на основании всех начисленных за период выплат в пользу сотрудников.

Поэтому, чтобы избежать спорных ситуаций – не назначайте аванс на последний день месяца.

Стоит ли давать деньги риэлтору?

При осмотре квартиры вы можете столкнуться с ситуацией, когда продажей объекта занимается частный риэлтор, а собственник проживает в другом городе. Риэлтор может попросить внести предоплату за квартиру и только потом вызвать продавца на сделку. В этом случае вы должны иметь возможность ознакомиться с правоустанавливающими документами на покупаемый объект и паспортом собственника (копии), поговорить по телефону с продавцом квартиры.

Справка: Закажите выписку из ЕГРН или узнайте на сайте Росреестра о наличии ограничений и обременений на объект, поговорите с соседями и только тогда принимайте решение. В этом случае вы можете внести небольшую предоплату на имя риэлтора и попросить предоставить копию его паспорта с указанием прописки.

Практические детали

Риэлторы по-разному отвечают на вопрос, когда взимается аванс – до проверки покупателем правоустанавливающих документов или после. Также есть серьезные расхождения в мнениях о размере платежа.

Размер взноса зависит от многих факторов. Так, учитывается стоимость квартиры, правовая ситуация, технологическая цепочка сделки. Учитывается, происходит ли разъезд, приобретается ли объект в ипотеку, пребывает ли квартира под залогом… Ну и еще многое зависит от положения агентства на рынке. Зачастую чем выше статус, тем больше сумма. Но обычно не менее 10% от общей цены договора.

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостьюПродавец и покупатель в сделках с недвижимостью >>Сам же договор о внесении авансового платежа должен включать ряд обязательных пунктов. В договоре указывается размер аванса и условие, что эта сумма идет в счет уплаты за квартиру. Обязательно должен быть описан объект недвижимости с указанием адреса и конечной цены. Названы стороны сделки. Следует указать правовую природу договора. И желательно настоять на пункте, предусматривающем возврат суммы при выявлении каких-либо правовых рисков на объекте. Этот пункт лучше подкрепить перечнем документов, которые продавец должен представить для подтверждения юридической чистоты квартиры.

Необходимо указать сроки юридического и физического освобождения жилья, сроки и условия проведения сделки – например, не приобретается ли объект в ипотеку и не требуется ли прохождение органов опеки и попечительства. Кстати, будет разумно учесть, что прохождение дополнительных инстанций обычно отнимает гораздо больше времени, чем ожидалось.

Заранее нужно обеспокоиться подтверждением внесения денег. Далеко не все агентства подтверждают движение сумм приходными кассовыми ордерами. Выдача же некой бумаги с печатью агентства взамен ордера несет покупателю определенные риски.

Вывод

Аванс – это обязательная выплата, необходимость которой вытекает из требования ТК РФ об оплате вознаграждения работникам дважды в месяц.

Дату выдачи и сумму аванса работодатели могут определять сами, но с учетом ограничений, установленных ТК РФ, и рекомендаций контролирующих органов.

Наиболее удобно установить дату выдачи аванса с 20 по 29 число, а сумму – в размере 40-45% от месячного вознаграждения с учетом фактически отработанного времени за первую половину месяца.

Когда предоплата невозможна

Существуют группы товаров, в отношение которых нельзя применять авансирование. Их перечень приведён в Распоряжении Правительства РФ № 21-р от 16 января 2021 года. В него входят товары по 22 позициям ОКПД2, например, некоторые виды транспорта, одежды, компьютеров и др.

Кроме того, Распоряжение Правительства № 21-р содержит перечень услуг, в отношение которых запрещается применять авансирование. В него вошли услуги по ремонту некоторых видов техники и оборудования, а также предметов мебели и домашнего быта.

Срок

Аванс вносится до начала сбора документов и справок. После подписания предварительного договора и внесения суммы дается 30 дней на то, чтобы подготовить все документы и выйти на заключительный этап. Это обычная практика и участники сделки соглашаются с такими сроками. Никто не запрещает выйти на регистрацию договора раньше установленного времени, но и спешить никуда не нужно.

Важно! Если один из участников не успевает подготовиться к сделке по срокам, то необходимо повторно встретиться и продлить соглашение.

Пример 2

Предположим, что в расчетном месяце – 20 рабочих дней. Петрова И.В. была в отпуске с 01 по 07 число и отработала в первой половине месяца не 10, а 5 дней. Тогда аванс для нее будет установлен в сумме: 50 000 х 40% / 10 х 5 = 10 000 руб.

Общая начисленная сумма за месяц (без отпускных): 50 000 / 20 х 15 = 37 500 руб.

НДФЛ = 37500 х 13% = 4 875 руб.

Выплата по итогам месяца: 37 500 – 10 000 – 4 875 = 22 625 руб.

Как видно, сумма итоговой выплаты почти не отличается от варианта, рассмотренного в примере 1.

Судебная практика

Задаток, обеспечительный платеж или аванс возвращаются при отмене сделки по договоренности сторон. Если же решить вопрос мирным путем не удается, сторона, имеющая право на получение денег, может обратиться в суд для принудительного взыскания.

Вот несколько примеров решений по реальным делам:

1. Решение № 2-345/2014 от 26 марта 2014 г. по делу № 2-345/2014.
2. Решение № 2-1927/2014 2-1927/2014~М-1749/2014 М-1749/2014 от 20 августа 2014 г.
3. Решение № 2-554/2019 2-554/2019~М-475/2019 М-475/2019 от 15 августа 2021 г. по делу № 2-554/2019.