Разложим по полочкам, как официально сдавать квартиру и платить налоги с максимальной экономией на выплатах государству. До 2020 года у собственника было только два варианта налогообложения: платить 13% от дохода как физлицо или регистрировать ИП и перечислять государству 6% по упрощенке. Однако с недавних пор арендодатели из 20 российских регионов могут стать самозанятыми и вносить в бюджет всего 4% от денег, которые платят квартиранты.
Где искать платежеспособных жильцов
Если вы решили официально сдать квартиру в аренду и не планируете завышать цены, арендатора найти не сложно. Наведите порядок, укомплектуйте квартиру необходимой мебелью и техникой, сделайте несколько фото и разместите их в интернете. Объявления можно выкладывать в социальных сетях – районных или городских группах, на площадке Яндекс.Район, популярных досках объявлений или специализированных сайтах по аренде/продаже недвижимости.
На заметку. При размещении информации на Авито придется оплатить услуги сервиса. Тариф на 1 объявление в разделе Недвижимость – 400-500 рублей.
Некоторые арендодатели предпочитают официально сдавать квартиру через налоговую и риэлтора. Опыт показывает: если у людей достаточно средств, чтобы заплатить комиссию агентству, задержки рентных платежей случаются крайне редко.
Кто может сдавать
Право сдавать свою квартиру в аренду дано её собственник. У него на руках имеется выписка из госреестра, что подтверждает его полномочия. Никакие родственники, близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Такое допускается лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право сдавать внаём жилье от имени доверителя. Иначе собственник в воле в любой момент возразить против такой сделки.
Если в сдаваемом в аренду жилье прописаны, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.
Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).
То же правило, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя.
Когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду получается через органов опеки.
В том случае, если частных собственников квартиры несколько лиц, то каждый из сособственников участвует в сделке на стороне наймодателя. Либо дает согласие (письменное) сделку и поручает заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность составляет нотариус.
Хозяин квартиры по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, не в силах сдавать ее в аренду. Разве что получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственником).
Если указанными правилами пренебрегать, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в Росреестре не зарегистрировать.
Часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в ЕГРН. Поэтому такие формальности не соблюдаются. При судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство уже нельзя. Без регистрации он недействительный. Однако,когда срок найма менее года, тогда регистрация не нужна. Простой письменной формы договора достаточно для его полной силы.
Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных и от муниципалитета.
Документы чтобы сдать квартиру официально
Без осмотра помещения и правоустанавливающих документов на жилье заключить договор не удастся. Подобные сделки при длительной аренде случаются крайне редко. Зато владельцам жилья, решившим официально сдавать квартиру посуточно с документами, такие предложения через интернет-ресурсы поступают часто.
Рекомендуемая статья: Что делать после сделки по ипотеке
Теперь рассмотрим, какие нужны документы, чтобы сдать квартиру официально по всем правилам. При осмотре жилья потенциальный квартирант вправе запросить:
- паспорт собственника жилья, если документ подписывается в его присутствии;
- выписку ЕГРН, которая удостоверяет, что именно он является собственником квартиры;
- кадастровый паспорт на объект найма;
- последние квитанции без долга по коммунальным платежам.
Залог и опись имущества
Как правило, в договоре найма указывается, что внесен традиционный гарантийный платеж в размере месячной платы за аренду, который может либо идти в счет последнего месяца проживания, либо использоваться на возмещение ущерба, причиненного жилому помещению.
Идеальным приложением к договору найма будет полный список имущества (мебели и бытовой техники), который находится в квартире (с пометками, какие предметы интерьера являются новыми, а какие — бывшими в употреблении, а также указывается стоимость компенсации в случае нанесения ущерба). Если вы видите дефекты мебели и отделки, следует произвести фотосъемку и внести соответствующие пометки в договор.
Эта процедура поможет сохранить гарантийный платеж, который вам должны вернуть после расторжения договора.
Какой договор заключать с квартиросъемщиками
Чтобы все было законно, юристы рекомендуют заключать договор найма. Стандартный срок соглашения, не требующий регистрации в Росреестре, составляет 11 месяцев (). Если арендатор планирует прожить в квартире дольше, необходимо подъехать в местное подразделение регистрирующей организации или МФЦ, оплатить 2000 рублей госпошлины, чтобы поставить отметку в единой базе. В этом случае договор найма составляется в 3-х экземплярах, один из которых остается у чиновников.
В тексте соглашения указывают:
- сведения об арендодателе и нанимателе;
- параметры недвижимости, номер документа о собственности;
- дата составления документа и продолжительность найма в днях, месяцах, а если нужно – в годах;
- права и обязанности каждой из сторон в подробностях;
- порядок и способы перечисления арендной платы, коммунальных начислений;
- список имущества, которое предоставляется жильцу в пользование;
- условия расторжения, сроки уведомления о переезде.
Важно! Не забывайте указывать в договоре срок найма. Если упустить этот параметр, соглашение автоматически действует 5 лет () и документ подлежит регистрации в Росреестре.
Договор с риелтором
Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора.
Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.
Как сдать квартиру посуточно официально
У владельцев жилья, которые зарабатывают на посуточной аренде, с 1 октября 2021 года могут возникнуть сложности. Причиной всему – запрет на оказание гостиничных услуг в жилых домах (). Теперь чтобы сдать квартиру официально по договору на короткий срок, необходимо переводить помещение в нежилое. Открывать хостел или мини-гостиницу можно только на первом или цокольном этажах с отдельным входом.
Рекомендуемая статья: Отличие созаемщика от поручителя в ипотеке
Исключений для предпринимателей, желающих сдавать свою квартиру на 15 этаже, не сделали, поэтому законность такой деятельности спорна. Если же вы все-таки на это решились, порядок ведение сделки аналогичен долгосрочной аренде.
Сколько можно ждать? От ввода в эксплуатацию до выдачи ключей
Какая первая мысль промелькнет у вас, если мы скажем, что дом сдается в 4 квартале этого года? Если вы ответили, что новый год встретите уже в своей новой квартире, то наша статья точно для вас!
Давайте разберемся со сроками, какой временной отрезок именуется сроком сдачи дома и почему вы не заедите в свою квартиру, как только дом сдадут.
Срок сдачи – это запланированная застройщиком дата, которая прописывается в разрешении на строительство. Она носит ориентировочный характер и может меняться застройщиком в одностороннем порядке. Кстати, как в большую, так и в меньшую сторону.
А вот срок получения ключей это уже более серьезная дата, она прописана в ДДУ и менять ее в одностороннем порядке застройщик права не имеет. До установленной даты все ключи от квартир в жилом комплексе должны быть переданы, а если застройщик нарушает свои обязательства, то дольщики могут требовать выплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Как правило, от даты ввода в эксплуатацию и до выдачи ключей походит не менее полугода, за это время застройщик завершает отделку квартир, выполняет пуско-наладочные работы инженерных систем, благоустраивает территорию, заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с управляющей компанией. После завершения этих работ застройщик формирует график осмотра квартир и уведомляет об этом будущих жильцов, по закону, уведомить будущего жильца должны не менее, чем за месяц до наступления срока передачи ключей.
Ключи передаются собственнику, когда осмотр квартиры произошел и подписан акт приема-передачи. Если собственник побывал на осмотре, но у него есть претензии к качеству квартиры, то застройщик обязуется устранить недостатки в отведенные сроки. В таком случае, ключи будут переданы после устранения дефектов. Бывают случаи, когда покупатель не торопится получать ключи и уклоняется от подписания акта, тогда застройщик вправе в одностороннем порядке передать ему квартиру.
Случай из практики:
Застройщики пытаются всеми способами обезопасить себя от выплат неустоек, поэтому иногда закладывают удивительные сроки на выдачу ключей, так, например застройщик Арсенал Недвижимость в ДДУ на 2ой корпус ЖК Девяткино указывала срок сдачи — 2 квартал 2012 года, а передачу ключей в период с ноября 2012 по июнь 2014. То есть компания имела право легально почти два года после сдачи дома ГК не передавать ключи дольщикам.
Обязательно внимательно читайте свой ДДУ, а лучше обращайтесь в проверенное агентство недвижимости, которое возьмет разъяснение всех нюансов на себя.
Как выгоднее сдавать жилье – через ИП или самозанятость
Самый важный вопрос: какой налог платить, если сдавать квартиру официально по договору? Для всех владельцев недвижимости, заявивших государству о сдаче жилья в наем, ФНС начисляет 13% с суммы арендных платежей (). Например, вы как физлицо сдаете однушку в областном центре за 15000 рублей. Весной следующего года вы обязаны заплатить в бюджет 23400 рублей (15000*12*13%). Согласитесь, сумма выходит немаленькая.
Есть выход – оформить ИП и выбрать упрощенку. В этом случае государству придется выплачивать всего 6%, то есть всего 10800 (15000*12*6%) за год. Экономия составит 12600 рублей.
Но самый лучший вариант – стать самозанятым. Желающим официально сдать комнату в квартире в Москве частному лицу за 15000 рублей придется платить всего 4%, организации – 6% налогов! Расходы без вычета составят 7200 рублей (15000*12*4%) в год или по 600 рублей в месяц. При этом государство позволяет взять налоговый вычет в сумме 10000 рублей или 1% в месяц от суммы выплат, пока сумма не будет исчерпана. Тогда выплаты будут еще меньше – 5400 (15000*12*3%) в год или 450 рублей в месяц, а положенным вычетом можно будет пользоваться более 5 лет.
На заметку. Хорошая новость для собственников квартир, которые хотят выйти из тени и при этом платить минимальные налоги. В середине 2021 года специальный налоговый режим, позволяющий получить статус самозанятого, станет действовать на всей территории РФ.
Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру
Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.
- Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
- Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
- Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.
Если сдавать квартиру официально – плюсы и минусы
Неоспоримый минус выхода из тени – необходимость платить налоги государству. Не все хотят отстегивать из своего кармана кругленькую сумму. Однако плюсов у самозанятости или ИП намного больше, например:
- вам не придется волноваться, если налоговая что-то заподозрит и захочет получить доступ к банковским счетам;
- если так и не удалось добиться взаимопонимания с соседями, жалобы на квартирантов и незаконную предпринимательскую деятельность вам не страшны;
- арендодатель будет чувствовать себя уверенно, если возникнет конфликт с жильцами с участием участкового или судебных органов.
Рекомендуемая статья: Ответственность, права и обязанности созаемщика по ипотеке
Самозанятость и сдача квартиры
Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.
Во-первых, упрощенное налогообложение. Речь идет о налоговом эксперименте, который проводится уже практически во всех регионах страны. Через сервис «Мой налог» уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом «Мой налог». Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно.
Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП. Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин платит специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает не более пары объекта. Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.
Аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.
Ответственность за неофициальную сдачу недвижимости
Еще что нужно чтобы сдавать квартиру официально с оформлением всех документов? Пожалуй, активная гражданская позиция. Ведь многие считают, что если не регистрировать договор в Росреестре, в налоговую сведения не попадут. Однако законодательство обязывает декларировать доходы вне зависимости от срока сдачи жилья.
Даже если вы сдали комнату на ночь, ФНС имеет право наложить на вас штраф (). Но государство пока не планирует занимать жесткую позицию по отношению к черным собственникам, надеясь на их сознательность в легализации арендного рынка жилья. Зная, если сдавать квартиру официально, сколько платить налогов, гражданин сам делает выбор – спать спокойно или скрывать доход от фискальной службы.
Оцените автора
(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях
Автор:
Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань
Дата публикации21 декабря, 201922 декабря, 2019
