Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Как прекратить действие документа?

Законные основания

Договор можно расторгнуть по следующим основаниям:

1. По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:
   Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
3. Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

Как выглядит договор

Бланк договора оформляется в строго определённом виде. Согласно законодательству, в нём нужно указать основные сведения, касающиеся предмета сделки, личные и контактные продавца и покупателя и их обязательства, а также подписи.

Договор задатка составляется владельцем, продающим жилплощадь, либо же его представителем. Вся сумма, полученная после завершения сделки, должна быть передана именно собственнику. Каким бы способом ни был составлен договор задатка (самостоятельно или с поддержкой квалифицированных специалистов), в бланке должны быть указаны следующие сведения:

• Дата и адрес места, где подписано соглашение о предоставлении задатке.
• Точная сумма выплаты (записывается словесно (прописными буквами), а также цифрами), которую получит продавец и срок действия договора. Также следует указать, как именно будут переданы деньги – чаще всего сумма передаётся наличными у нотариуса.
• Паспортные данные обеих сторон соглашения (ФИО полностью и адреса всех сособственников квартиры и покупателя недвижимости) и их контактные данные.
• Полная сумма сделки купли-продажи квартиры и её характеристика. Здесь описывают предмет будущей сделки, его расположение, квадратура и т.п. Чем полнее будет описана квартира, тем безопаснее сделка.
• Описание обязательств, которые берут на себя участники договора. Укажите максимально полный перечень действий и то, к чему приводит нарушение условий договора – именно на основе пунктов соглашения и будут строиться отношения сторон.
• Личные подписи продавца и покупателя.
• Правоустанавливающий документ на квартиру. Его оригинал должен быть на руках у продавца, в противном случае есть риск стать жертвой мошенника (копии, даже заверенные, легко подделываются).
• Если стороны ранее заключили предварительное соглашение купли-продажи квартиры, о нём также необходимо указать основные сведения.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, а орган опеки и попечительства разрешил продажу недвижимости, в бланке подписи ставят их законные представители.

Помимо этого, можно указать и другие сведения и условия, определённые сторонами сделки:

• Техническое состояние квартиры.
• Количество человек, прописанных в квартире (если не знать этого, сделку купли-продажи могут позже оспорить в суде).
• Передача имеющейся в квартире мебели и бытовой техники (если этого требуют условия купли-продажи квартиры).
• Порядок и сроки оформления конечного договора купли-продажи квартиры, а также порядок взаимного расчёта (каким способом продавцу будут переведены деньги за покупку жилья, когда будет составлен акт приёма-передачи и т.д.).
• Какая сторона берёт на себя все расходы, связанные с передачей права собственности, сбором документов и регистрацией договора.

Наглядный образец вам могут предоставить в госслужбе, либо у нотариуса или юриста. Также, скачать и ознакомиться с образцом договора задатка вы сможете здесь:

Как расторгнуть?

Порядок расторжения сделки регулируется ст. 452 ГК РФ. Он будет зависеть от того, какой способ для этого выбирается, согласны ли оба участника договора на его расторжение или инициатором является одна сторона.

Порядок действий такой:

1. Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
2. Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
3. Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
4. Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.

При обоюдном согласии сторон

В данном случае можно обойтись без суда и все вопросы решить мирным путем. Стороны подписывают соглашение о расторжении, которое имеет юридическую силу и оформляется для каждого участника по правилам и форме преддоговора.
В нем должны указываться следующие сведения:

1. дата и место заключения;
2. паспортные данные участников и представителей при наличии;
3. если одной из сторон является юридическое лицо, то указывается его адрес и наименование;
4. данные договора, который расторгается;
5. описание объекта недвижимости;
6. дата, с которой отношения прекращаются;
7. пункт об отсутствии взаимных претензий;
8. порядок решения разногласий при их наличии;
9. дата и подписи участников.

Если первоначальный договор удостоверялся у нотариуса, то такую же процедуру следует пройти и с соглашением.

Можно ли по инициативе одной из сторон?

Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:

1. наименование;
2. инициалы участников и их контакты;
3. реквизиты документа, который расторгается;
4. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
5. описание нарушения условий договора или других причин аннулирования сделки (в приложении указываются документы, обосновывающие право расторжения);
6. срок для ответа;
7. подпись и дата оформления.

Уведомление вручается лично под расписку о получении либо направляется заказной почтовой корреспонденцией с извещением о вручении. Если вторая сторона даёт отказ или ответ не поступает в указанное в договоре или уведомлении время, то требование о расторжении предъявляется в суд. Когда сроки для ответа не установлены документально, законом дается время для обращения в судебную инстанцию в течение тридцати дней после направления уведомления.

Через суд

Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения объекта сделки в соответствии со статьёй 30 ГПК РФ. К иску прикладываются:

• квитанция об оплате госпошлины;
• паспортные данные сторон и представителей;
• документ купли-продажи;
• копия уведомления с подтверждением об отправлении или вручении;
• сведения о расчетах, если они производились;
• выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица;
• документальные доказательства, подтверждающие нарушение условий;
• доверенность, если участвует представитель.

Заявление составляется в письменной форме, в нем указываются:

1. наименование суда;
2. паспортные данные истца и контакты;
3. данные об ответчике;
4. обстоятельства, являющиеся причиной обращения в суд;
5. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
6. суть требований;
7. список приложений;
8. число и подпись.

Заявитель имеет право дополнительно предъявлять требования о взыскании убытков и возмещении морального вреда.

Исковое заявление о расторжении соглашения о задатке

Мировому судье судебного участка № ___ района «_____________» г. Москвы Адрес: _______________________________

Истец: _________________________ Адрес: _________________________

Ответчица: _________________________ Адрес: _________________________

Цена иска: ________ рублей Компенсация морального вреда: _____ руб. Юридические услуги: _____ рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о расторжении соглашения о задатке и взыскании денежных средств

В ____________ года мною было принято решение о приобретении земельного участка на территории Калужской области. Приобрести земельный участок я намеревался на денежные средства, вырученные от продажи находящегося в моей собственности земельного участка с домом. Осмотрев выставленный Ответчицей на продажу объект недвижимости – земельный участок по адресу: _______________________, мною было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости. Ввиду отсутствия у меня на момент осмотра земельного участка денежных средств, Ответчицей было предложено оставить задаток в размере ___________ рублей. Я выразил категорический отказ, однако Ответчица стала настаивать на задатке, вследствие чего между нами был заключено два соглашения: 1. Соглашение о задатке от ____________ г., по условиям которого я передал Ответчице ________ рублей. 2. Соглашение о задатке от ___________ г., по условиям которого я передал Ответчице __________ рублей. В день подписания соглашений о задатке между нами была оговорена сумма, за которую я покупаю принадлежащий Ответчице земельный участок. Цена договора купли-продажи земельного участка составила _________ рублей. После получения денежных средств я сообщил Ответчице о том, что готов приобрести земельный участок на ранее оговоренных между нами условиях. Однако, Ответчица сообщила мне о том, что стоимость продаваемого Вами земельного участка увеличилась до ________ рублей. У меня отсутствует в наличии такая денежная сумма, вследствие чего я вынужден отказаться от заключения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата задатка в размере _________ рублей.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В соответствии с п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. На основании ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Согласно ст. 38 ГКК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Сложившаяся ситуация причинила мне значительные нравственные страдания и огромные физические неудобства. Согласно ст. 151 ГК РФ под моральным вредом понимают физические и нравственные страдания, вызванные действиями, нарушающими личные неимущественные права гражданина либо посягающиеся на принадлежащие ему другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотреных законом. Моральный вред подлежит возмещению причинителем вреда. Размер денежной компенсации причиненного мне морального вреда оцениваю в _________ рублей. Следует отметить, что за защитой своих нарушенных прав я был вынужден обратиться за юридической помощью в ООО «__________», в кассу которого мною уплачено 16 320 рублей. В силу ст. 15 ГК РФ данные расходы относятся к моим убыткам и подлежат возмещению Вами.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения. На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 15, 38, 151, 309, 310, 450-451 ГК РФ,

ПРОШУ:

1. Расторгнуть соглашение о задатке от _________ г., заключенное между мной, _____________________, и Ответчицей, ________________, взыскав с ответчицы, __________________, в мою пользу денежные средства в размере ___________ рублей. 2. Расторгнуть соглашение о задатке от _________ г., заключенное между мной, _________________, и Вами, ______________, взыскав с ответчицы, ____________, в мою пользу денежные средства в размере ___________ рублей. 3. Взыскать с ответчицы, __________, в мою пользу в счет компенсации причиненного морального вреда денежные средства в размере __________ рублей. 4. Взыскать с ответчицы, ____________, в мою пользу в счет компенсации понесенных мною расходов по оплате юридических услуг денежные средства в размере __________ рублей.

ПРИЛОЖЕНИЕ: Копия настоящего искового заявления – 1 экз.; Копия соглашения о задатке от ___________ г. – 2 экз.; Копия соглашения о задатке от ___________ г. – 2 экз.; Копия договора и квитанции ООО «__________» — 2 экз.; Копия претензии и ответа на нее – 2 экз.; Квитанция об оплате госпошлины.

«___» ______________ г. _________/__________/

Финансовые последствия

Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.

• Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
• Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
• Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.

Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.

Как оформить?

Важные сведения о том, что именно считается задатком, содержатся в ГК РФ (ст. 380). Согласно ему, задатком является аванс, т.е. конкретная сумма денег, предоставляемая продавцу лицом, желающим приобрести имущество, для того чтобы закрепить обязательное исполнение будущих финансовых и иных обязательств (появляющихся при оформлении договора купли-продажи).

Итак, чтобы в дальнейшем, уже после выдачи аванса, не возникло спорных ситуаций, заключается договор задатка. Он помогает обеим сторонам:

• Покупатель будет уверен, что понравившаяся недвижимость не достанется иным лицам, а будет продана именно ему.
• Лицо, продающее недвижимость, сможет удостовериться в заинтересованности покупателя в покупке – что он не отменит всё в последний момент и реально настроен провести сделку.

Договор о предоставлении задатка не наделён самостоятельной юридической силой: он скорее дополняет предварительное соглашение по покупке недвижимости.

Перед подготовкой договора задатка, нужно понимать, чем задаток отличается от аванса. В законодательстве не зафиксировано, по каким именно признакам выплата, предоставленная продавцу, признаётся авансом. Существуют следующие различия:

• Задаток передаётся продавцу недвижимости только после того, как будет заключён соответствующий договор. Он закрепляет за сторонами определённый ряд обязанностей, а, самое важное – фиксирует, что в будущем будет проведена сделка купли-продажи. Иначе в отношении нарушителя соглашения вступают в силу финансовые санкции.
• Аванс также предоставляется продавцу, но не гарантирует, что в дальнейшем он будет обязан продать квартиру человеку отдавший задаток. Если собственник решит не заключать сделку (неважно, по какой причине), он может без проблем вернуть полученные деньги и не получить негативных последствий.

Более подробно, что такое задаток и аванс, смотрите в следующем видео:

Если в договоре о предоставлении задатка отсутствуют чёткие признаки, указывающие, что выплата является именно задатком, он признаётся авансовым платежном. Поэтому в бланке соглашения (особенно – в его текстовой части) нужно записать прямые свидетельства того, что сумма действительно была выдана в качестве задатка.

Подтверждением того, что деньги предоставили именно как задаток, может стать:

• Пункт, согласно которому выданная сумма является частью от цены за покупку недвижимости.
• Положения, которые гарантируют, что стороны проведут сделку в дальнейшем. В случае нарушения провинившаяся сторона получает финансовые санкции.

В ГК (ст.381) выделена ответственность продавца и покупателя за нарушение договора:

• Обычно, задаток выплачивают продавцу, когда заключают предварительное соглашение, а вот аванс предоставляют уже после подписания соглашения.
• При нарушении условий договора задатка, покупатель лишается всей предоставленной суммы и уже не сможет её вернуть.
• Если продавец нарушит пункты соглашения, ему придётся выплатить покупателю сумму, превышающую размер задатка в два раза. Но чаще всего это трудновыполнимо – весь размер аванса продавец вернёт, но остальную часть, скорее всего, придётся возвращать в судебном порядке.
• А вот аванс не является гарантией исполнения обязательств: покупатель не должен будет вернуть вам полную сумму аванса, а продавец – оставить выплату себе на законных основаниях при нарушении договора.
• В ситуации, когда у сторон не получается провести выгодную сделку, и они решили её аннулировать, продавец вернёт покупателю полную сумму аванса.

В законодательстве (ст. 380 ГК) зафиксировано, что договор задатка оформляется только в письменном виде, причём:

• Или отдельным документом.
• Либо в рамках предварительного соглашения.

Соглашение о предоставлении задатка может быть заключено, даже когда покупатель искал недвижимость через риэлтеров. Однако помните, что:

• Агентство может предложить вам внести залог ещё до того, как подходящее помещение будет найдено. При этом задаток не будет признан таковым, поскольку не закреплены никакие гарантии.
• Покупатель должен убедиться, что продавец получит выплату.

Если стороны решили заключить договор задатка на приобретение жилплощади, они обязаны определить:

• Точную сумму выплаты и порядок предоставления денег продавцу (если того пожелают стороны – с распиской о получении оговоренной суммы).
• Полная сумма продаваемой квартиры.
• Подписать договор при свидетелях, совладельцах квартиры (если она находится в долевой собственности). Документ следует заверить нотариально (это не обязательное условие, определяется по желанию сторон). Только после того, как он будет подписан всеми сторонами сделки, договор вступает в юридическую силу.

Готовят как минимум 2 экземпляра – по одному для каждого участника сделки. Лучше, чтобы все условия и пункты соглашения были оговорены и приняты ещё до подписания договора, так как любые неопределённости в формулировках или спорные моменты позже могут привести к разбирательству в судебном порядке. Кроме того, если договорённости были нарушены, пострадавшая сторона сможет через суд обязать виновника возместить причинённые убытки.

В качестве свидетелей, присутствующих при подписании договора задатка, желательно привлечь лица, не являющиеся родственниками или близкими любого из участников сделки.

В случае если текст договора записывается от руки, необходимо использовать ручку с синей или чёрной пастой.

Следовательно, заблаговременно подготовьте:

• Подлинник и копии паспорта (каждой стороны).
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также разрешения всех сособственников на продажу (супругов и органов опеки, если владельцем является несовершеннолетний ребёнок).

Общая информация

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.