Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?

Кого и почему признают недееспособным?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

Случаи признания недееспособности

Необходимо разобраться, в каких ситуациях человек может признаваться недееспособным полностью, а в каких случаях недееспособным ограниченно. Чтобы признать недееспособность гражданина, потребуются такие условия:

• психическое заболевание;
• полная неспособность к осознанию или контролю собственных поступков.

Гражданин, который имеет психическое расстройство, признан недееспособным, теряет право совершения любых значимых с юридической точки зрения действий. В частности, он не может распоряжаться собственной пенсией, приобретать в магазине товары, оплачивать разные бытовые услуги и т. д. Все сделки в его интересах производятся опекуном.

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

• продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• продавец ранее лечился от психических расстройств;
• добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
• продавец – человек пожилого возраста;
• продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
• параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
• нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Ограничение дееспособности

Когда человек страдает психическим заболеванием в легкой форме, скорее всего, его не лишат дееспособности, а лишь ограничат в ней.

В таком случае требуется два условия:

• данное лицо имеет психическое расстройство;
• лицо с посторонней помощью способно осознавать свои поступки, а также управлять ими.

Человек, ограниченный в дееспособности, имеет право совершать несложные бытовые операции (получать в дар вещи, приобретать предметы первой необходимости и др.). Чтобы заключить более серьезные сделки, понадобится разрешение попечителя в письменном виде.

Как проходит лишение дееспособности судом?

Где получить справку?

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

О процессуальной дееспособности/недееспособности

В УПК РФ закреплены права лиц, в отношении которых ведется судопроизводство о применении принудительных мер медицинского характера. Одновременно делается оговорка, что предоставление и реализация данных прав возможны, если психическое состояние лица позволяет ему осуществлять такие права[1]. При этом учитываются заключение экспертов, участвующих в производстве судебно-психиатрической экспертизы[2].

Обычно судебно-психиатрическая экспертиза проводится для того, чтобы установить вменяемость/невменяемость. Однако лицо может совершить инкриминируемое ему деяние в кратковременном болезненном состоянии, которое к началу производства по уголовному делу окончилось, т.е. какие-либо психические нарушения, способные влиять на его уголовно-процессуальную дееспособность, отсутствуют. Таким образом, невменяемый субъект оказывается в процессуальном отношении полностью дееспособным[3].

Возможен вариант, когда у вменяемого или ограниченно вменяемого субъекта после совершения преступления, но до вынесения приговора возникает тяжелое психическое расстройство, вследствие которого заболевший становится процессуально недееспособным, а также неспособным к отбыванию наказания[4].

Соответственно, оценка психического расстройства, влияющего на процессуальную дееспособность, не может предопределяться экспертной оценкой психического расстройства, влияющего на вменяемость.

При оценке временных психических расстройств, нарушающих уголовно-процессуальную дееспособность, можно воспользоваться ст. 81 УК РФ, но не всегда. В данной статье предусмотрены случаи, когда лицо совершило преступление и только затем заболело, т.е. речь идет о вменяемом лице, так как в деянии невменяемого отсутствует состав преступления. Освобождение от наказания возможно лишь тогда, когда наличествуют все условия, необходимые и достаточные для его назначения, т.е. не ранее того момента, как вынесен обвинительный приговор, признавший данное лицо виновным в совершении преступления. А.А. Ткаченко считает, что таким образом ст. 81 УК РФ не охватывает ситуаций, когда вопрос о вменяемости-невменяемости обвиняемого остается невыясненным, как это бывает в тех случаях, когда симптоматика временного болезненного нарушения психики не позволяет экспертам установить психическое состояние подэкспертного в момент совершения деяния. Соответственно, к таким обвиняемым не могут быть применены и принудительные меры медицинского характера – они не входят в круг лиц, к которым могут применяться указанные меры. В случае, если суд все же назначает такому лицу принудительное лечение и больной помещается в стационар для его прохождения, впоследствии администрация стационара не может продлить сроки принудительного лечения, поскольку уже другой суд – по месту нахождения стационара – может отказаться это делать, правомерно считая, что принудительные меры медицинского характера применены в отношении ненадлежащего, не предусмотренного законом, субъекта[5].

Нормы УК и УПК РФ подразумевают исключение непосредственного участия лица из процесса судопроизводства в силу полной потери процессуальной дееспособности вследствие психического расстройства. Так, согласно п. 4 ч. 1 ст. 208 УПК РФ, предварительное следствие приостанавливается при наличии временного тяжелого заболевания подозреваемого или обвиняемого, удостоверенное медицинским заключением, которое препятствует его участию в следственных и иных процессуальных действиях.

В свою очередь также существует норма, регламентирующая приостановление судебного разбирательства: суд приостанавливает производство в отношении подсудимого до его выздоровления в случае его психического расстройства или иной тяжелой болезни, исключающей возможность явки подсудимого[6].

Несмотря на то, что в Уголовно-процессуальном кодексе РФ закреплены некоторые положения, которые позволяют говорить о наличии института уголовно-процессуальной дееспособности (недееспособности), отсутствие формулировки в самом законе приводит к тому, что применение данного института сводится к минимуму. Суды довольно редко отправляют на экспертизу по уголовно-процессуальной дееспособности или ставят перед экспертами помимо вопроса о невменяемости вопрос об уголовно-процессуальной недееспособности. что приводит к нарушению конституционного права граждан на судебную защиту. Соответственно, логичным действием будет закрепить определение уголовно-процессуальной дееспособности в Уголовно-процессуальный кодекс.

Следует отметить, что в ГПК, АПК и КАС прямо закреплены определения процессуальной дееспособности[7]. Интересно, что возможность ограничения гражданской дееспособности предусмотрена только в отношении признанных ограниченно дееспособными и недееспобными граждан, однако на практике у недееспособных есть следующие процессуальные права: обращаться с заявлением о восстановлении процессуальных сроков по делу об обжаловании решения о признании такого лица недееспособным[8]; обращаться с заявлением о признании себя дееспособным[9]; права лично либо через выбранных им представителей обжаловать как не вступившее, так и вступившее в законную силу решение суда по делу о недееспособности, используя все предусмотренные законом формы обжалования[10].

По мнению судьи Конституционного суда Российской Федерации Г.А. Гаджиева недееспособные (соответственно, и ограниченно дееспособные) не должны быть ограничены в процессуальной дееспособности: «Конституция Российской Федерации предусматривает, что граждане, признанные судом недееспособными, не имеют только права избирать и быть избранными (статья 32, часть 3, Конституции Российской Федерации). Следовательно, Конституция не исключает возможности для лиц, признанных недееспособными, осуществлять иные избирательные права, в частности право на агитацию. Полагаю, что лицо, признанное недееспособным в осуществлении гражданских прав, не лишено права обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления (статья 33 Конституции Российской Федерации). Таким образом, положение статьи 29 ГК Российской Федерации не должно пониматься таким образом, что признание недееспособным в сфере гражданского оборота означает ограничение прав во всех остальных сферах жизни. В частности, признание недееспособным не должно приводить к поражению в процессуальных правах»[11].

Видимо, имея в виду это постановление, в ГПК РФ были внесены изменения, а именно: ч. 5 ст. 37 ГПК РФ была дополнена фразами: «Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, а также граждан, признанных недееспособными, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, защищают в процессе их законные представители — родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом. Однако суд вправе привлечь к участию в таких делах граждан, признанных недееспособными»[12].

А.В. Юдин полагает, что указанное дополнение обнаруживает неточность, поскольку недееспособное лицо и так привлечено к участию в деле, поскольку в отношении такого лица либо имеется определение суда о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица одной из разновидностей (ст. ст. 42, ГПК), либо изначально недееспособное лицо было указано истцом в качестве ответчика и сам факт возбуждения гражданского процесса является свидетельством его привлечения к делу. Очевидно, что здесь допущено смешение понятий «привлечение к процессу» и «личное участие в процессе», что, разумеется, не одно и то же[13].

«Привлечение к делу», под которым подразумевается обеспечение личного участия субъекта в процессе, также не есть акт признания субъективных процессуальных прав за таким лицом и не есть гарантия предоставления лицу возможности осуществить свои процессуальные права[14].

Функционально субъективные процессуальные права, предоставленные недееспособному лицу, ориентированы на то, чтобы такое лицо имело возможность добиться пересмотра решения о недееспособности, а также на то, чтобы с течением времени и изменением обстоятельств, повлекших вынесение решения о недееспособности, иметь возможность инициировать процесс о восстановлении дееспособности. В связи с этим возможно предположить, что процессуальная недееспособность как следствие недееспособности «общегражданской» есть некая аномалия и для ее преодоления лицо не должно быть ограничено в юридических, в том числе процессуальных, средствах.

Представляется целесообразным привести институт процессуальной дееспособности во всех отраслях права к единому понятию, и, по аналогии с уголовным правом, где оценка психического расстройства, влияющего на процессуальную дееспособность, не может предопределяться экспертной оценкой психического расстройства, влияющего на вменяемость, презюмировать у недееспособных обладание процессуальной дееспособностью. Следует проводить психиатрическую экспертизу по поводу анализа процессуальной дееспособности и только после этого признавать процессуальную недееспособность. Само понятие процессуальной недееспособности (как и ограниченной процессуальной дееспособности) подлежит тщательной разработке.

[1] П. 3 ст. 196 УПК РФ.

[2]П. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2010 № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» // СПС «КонсультантПлюс».

[3] Ткаченко А.А., Корзун Д.Н. Судебно-психиатрическая экспертиза. М.: ГЭОТАР-Медиа, 2021. С. 300.

[4] Там же.

[5] Ткаченко А.А., Корзун Д.Н. Судебно-психиатрическая экспертиза. М.: ГЭОТАР-Медиа, 2021. С. 326.

[6] Ч. 3 ст. 253 УПК РФ.

[7] Ст. 37 ГПК РФ; ст. 43 АПК РФ; ст. 5 КАС РФ.

[8] Абз. 3 ст. 222 ГПК.

[9] Абз. 3 ст. 222 ГПК.

[10] Ч. 3 ст. 284 ГПК

[11] Постановление Конституционного Суда РФ от 27.02.2009 N 4-П «По делу о проверке конституционности ряда положений статей 37, , 135, 222, 284, 286 и 379.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части четвертой статьи 28 Закона Российской Федерации «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» в связи с жалобами граждан Ю.К. Гудковой, П.В. Штукатурова и М.А. Яшиной»

[12] Обращаясь к редакции ч.5 ст. 37 ГПК РФ от 29.06.2009.

[13] Юдин А.В. Новое понимание категории «гражданская процессуальная недееспособность» и дело Штукатурова. URL: https://psyhosp.ru/about/articles/novoe-ponimanie-kategorii-grazhdanskaya-protsessualnaya-nedeesposobnost-i-delo-shtukaturova/. Дата обращения: 27.06.2019.

[14] Там же.

Как еще можно проверить дееспособность?

Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

• Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
• Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
• Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
• Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

Стадии судебного процесса

Судебный процесс, признающий недееспособность гражданина, включает такие стадии:

• выступление заявителя;
• речь представителей службы опеки и прокуратуры;
• дача пояснений гражданином, по отношению к которому рассматривается вопрос о дееспособности;
• объявление медицинских документов, имеющихся в деле, а также результатов проведения судебной экспертизы (заключение врача-психиатра);
• заслушивание свидетельских показаний;
• дача разъяснений медработником, который проводил экспертизу (при вызове его на заседание);
• суд по итогам рассмотрения дела принимает решение о признании гражданина недееспособным или отказывает в этом.

Что еще предполагает процедура лишения дееспособности психически больных?