Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Можно ли оспорить договор и вернуть купленное жилье продавцу?

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

ВНИМАНИЕ: Если всплывают ранее неизвестные для сторон обстоятельства или одна из сторон отказывается выполнять условия договора, то сделка может быть оспорена. Рассмотрим более подробно, какие причины могут служить основанием для этого.

Основания для аннулирования

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

• Существенное нарушение договора одной из сторон. Это может быть отказ покупателя оплачивать приобретенную недвижимость или отказ продавца выселяться из квартиры и сниматься с регистрационного учета.
• Сделка нарушает законодательство РФ.
• Лицо, принимавшее участие в сделке, было ограниченно или полностью недееспособно.
• Один из участников сделки не мог отдавать себе отчет в своих действиях во время ее совершения (например, находился под воздействием алкоголя).
• В сделке принимал участие несовершеннолетний без согласия его родителей и органов опеки и попечительства (о том, как правильно продать и купить квартиру, если собственником является несовершеннолетний ребенок, мы писали тут).
• Документ был подписан под угрозой. Либо другому участнику сделки были сообщены ложные сведения (об истинном состоянии квартиры и др.).
• Сделка была совершена для прикрытия другой сделки и является мнимой. Стороны не выполняют свои обязательства в связи с ней. Отсутствует соответствие сделки и ее правовых последствий. В ходе судебного разбирательства необходимо будет установить, какая сделка прикрывается мнимой.
• На имущество наложено обременение.
• Не получено согласие третьего лица, имеющего право на квартиру. Например, не было получено согласие супруга. Нельзя продавать квартиру, приобретенную в годы брака, если второй супруг против этого. Это действует даже в том случае, если супруги уже развелись. Или вмешивается банк, если квартира куплена в ипотеку, а кредит не выплачен. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, если нет соответствующего согласия органов опеки и попечительства.
• Нарушены специальные пункты, указанные при составлении договора.

Внесудебный порядок возврата купленной или проданной квартиры

Если квартира уже оформлена в собственность покупателя, несудебный возврат квартиры возможен лишь в том случае, если обе стороны согласны на возврат. При этом надо составить соглашение или договор и опять подавать документы на регистрацию в тот же регистрирующий орган. Если все делать необдуманно, придется платить налоги, и ,возможно, с каждого действия. Надо подумать иные варианты. Возможно, судебное признание сделки недействительной, избавит от некоторых проблем.
Если квартира еще не оформлена (например, еще только заложили деньги в банковскую ячейку), можно попробовать отыграть все обратно. Правда, возможно придется платить неустойку… и определенные компенсации лицам, участвующим в сделке.

Вернуть квартиру застройщику на последнем этапе строительства

можно при нарушении Застройщиком договорных условий или при взаимной договоренности сторон. Во время «кризисов недвижимости», когда цены на недостроенные квартиры по договору долевого участия в строительстве больше, чем уже готовое жилье на вторичном рынке, расторгнуть договор с Застройщиком без явных нарушений договора проблематично. И можно лишь в редких случаях.

Если квартира на стадии строительства и оформлен Договор долевого участия в строительстве, возможно сделать переуступку или применить иные варианты переоформления.

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Как себя обезопасить

Запомните — юридическая проверка квартиры, какой бы дотошной она не была, только уменьшает риск, но не снижает на 100%. Как бы Вы не проверяли квартиру и продавца перед покупкой, редко, но найдутся кто захочет потом её оспорить — описаны выше по ссылке. Но все равно, при проверке можно найти проблемные моменты, из-за которых Вы откажитесь от покупки.

Узнайте историю квартиры: закажите ДВЕ выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру — выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах (обычная) + выписку о переходе прав. Заказать их может любой человек на любую квартиру в любом МФЦ. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.Палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Обе выписки стоят по 460 руб. Или можно заказать выписки в электронном виде через интернет. Их отправят на электронную почту, обе стоят по 290 руб. Электронная обычная — инструкция заказа, электронная расширенная — инструкция заказа.

В обычной выписке из ЕГРН показаны ФИО собственников квартиры на данный момент, и когда она им досталась — дата регистрации права. Также будет видно, есть ли на квартире какое-либо обременение/ограничение или арест.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Бумажная

Электронная

В расширенной же выписке показано какие сделки проходили с квартирой, их даты, ФИО всех предыдущих владельцев, от самых первых до нынешних. Советуем отказаться от покупки квартиры, в которой часто менялись собственники. Например, в течение года было три сделки.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Бумажная

Электронная

Проверьте продавца: Он является пожилым или пьющим, или Вам что-либо не понравится в его поведении — потребуйте предоставить справку с психоневрологического и наркологического диспансера, что он не стоит у них на учете. А лучше получите вместе с продавцом, их подделать довольно легко. Если стоит на учете, то отказывайтесь от сделки какой бы низкой не была цена, без вариантов.

Квартира продается по доверенности — снимите копию и внимательно её прочтите, посмотрите срок. Каждый день проверяйте доверенность на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, ведь её могут в любой момент отменить. Обязательно пообщайтесь с собственником-доверителем, ещё лучше увидеться с ним. Еще может быть такое — нотариус оформил доверенность на выезде, т.е. собственник-доверитель не мог сам к нему прийти. Обычно когда человек лежачий из-за болезни или возраста. Это обязательно будет написано в самой доверенности. Тогда я очень советую посмотреть другие варианты для покупки.

Еще прочтите статьи — Как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и на долги по ЖКХ.

Другие статьи

Как узнать обязателен ли нотариус при купли-продаже квартирыВ каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга — узнать

Как признать соглашение недействительным?

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Базовый комплект:

• Доказательство попыток досудебного урегулирования.
• Договор купли-продажи, оформленный копией.
• Документ, что госпошлина была оплачена.
• Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

• Справку, что деньги были переданы продавцу.
• Подтверждение права собственности.
• Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
  решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
• документ о наличии обременений;
• видео или другие подтверждения угроз.
• Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

• Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
  выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
• отсутствие расписок, что средства были получены.
• Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

• В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
• Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
• При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
• Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

Составление иска

В иске указывается:

1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
5. Требования, которые выдвигает истец.
6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

СОВЕТ: Покупатель может требовать не только возвращения денежных средств, но и возмещения морального вреда, если таковой присутствовал. В требованиях можно указать также возмещение судебных расходов и иных убытков, которые повлекла сделка.

Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
3. Отклонить требования истца.

Пошлина и другие расходы

Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.

Для того чтобы снизить риски оспаривания сделки купли-продажи квартиры, мы предлагаем вам ознакомиться с некоторыми нюансами из наших статей:

• Как продать или купить квартиру, находящуюся в залоге?
• Какие документы необходимы для купли-продажи квартиры?
• Все о купле-продаже квартиры за наличный расчет.
• На что обратить внимание при купле-продаже жилья?
• Как оформить аванс при совершении сделки?

Самые распространенные случаи

Наследники

Сначала опишем про наследников самого продавца квартиры. У них самая распространенная статья при оспаривании — это п. 1 ст. 177 ГК РФ. Если наследники умершего считают, что когда он продавал квартиру хоть и был дееспособным, но на момент заключения сделки НЕ понимал значения своих действий, то они могут подать в суд на покупателя, чтобы признать сделку недействительной. Например, продавец мог страдать каким-либо психическим расстройством, чаще когда продавец пожилого возраста или алкоголик. НО в суде наследники (истцы по делу) должны всё это доказать, просто их слов судье недостаточно. Судья назначит посмертную психоневрологическую экспертизу. Эксперты изучат амбулаторную (медицинскую) карту умершего и напишут заключение. Если эксперты подтвердят, что продавец ВОЗМОЖНО не мог понимать значения своих действий, то квартиру или долю могут вернуть наследникам-истцам, но они обязаны вернуть деньги или часть денег по размеру доли покупателю-ответчику п. 2 ст. 167 ГК РФ. Если конечно покупатель докажет факт передачи денег. Также покупатель-ответчик может подать апелляцию, потом кассацию и т.д., когда он не согласен с судебным решением. Когда решение не в пользу наследников, они тоже могут это сделать.

ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В суд могут подать наследники не только продавца, но и предыдущего собственника, вплоть до самого первого. Любимая статья у них та же — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Всё объясню на примере: Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2, который потом продал Продавцу№3, а он Продавцу№4 (сейчас он считается последним собственником). В суд обратились наследники Продавца№1, как только узнали, что он умер. Ответчиками будут все остальные продавцы. В суде наследникам нужно доказать недействительность сделки только между Продавцом№1 и Продавцом№2, а остальные сделки будут признаны АВТОМАТИЧЕСКИ. Объясню почему.

Наследники Продавца№1 считают, что он был пожилым и алкоголиком, а значит мог не понимать значения своих действий на момент сделки. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая изучила амбулаторную карту Продавца№1 и это подтвердила. Суд в итоге признал сделку между Продавцом№1 и №2 недействительной — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Остальные сделки оспариваются автоматически по п. 1 ст. 302 ГК РФ — Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2 ПОМИМО своей воли (экспертиза указала на это), а значит Продавец№2 никаких прав не имел на эту квартиру и не мог продать её Продавцу№3. И далее по цепочке от Продавца№3 к №4. В итоге суд отдает квартиру наследникам. Ответчики конечно могут подать апелляционную жалобу, а потом кассационную.

Показать недавние судебные дела по оспариванию наследниками ↓ Пример №1 — Решение по Делу № 2-56/2018 Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2021 г. (наследники оспорили сделку):

Бабушка завещала свою квартиру дочери и внучке. Потом бабушке стало плохо, после лечения её забрала к себе подруга для ухода. За месяц до своей смерти бабушка продала квартиру своей подруге, завещание отменяется в этом случае – п. 1 ст. 1130 ГК РФ. Через два месяца подруга сама продала квартиру по объявлению.

Наследники-истцы через суд пытаются оспорить сделку между бабушкой и её подруги, считая, что бабушка хоть и была дееспособной, не понимала своих действий, а значит сделка недействительна – п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил экспертизу, которая заявила, что не смогли провести анализ действий бабушки на момент продажи. Суд назначил вторую экспертизу. Дополнительная экспертиза уточнила, что бабушка с ВЫСОКОЙ долей вероятности не могла понимать значение своих действий. Т.е. возможно, но не точно.

Судье хватило доводов экспертов, плюс того, что квартира была продана подругой всего через два месяца после покупки у бабушки. В итоге отменили все продажи квартиры и забрали квартиру у нынешнего покупателя. Почему? Так как бабушка не понимала значения своих действий на момент продажи, первая сделка недействительна — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Вторая сделка оспаривается автоматически на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ – Во-первых, нынешний собственник (добросовестный приобретатель) купил квартиру у того человека, который не имел право на это — у подруги умершей бабушки. Во-вторых, сама бабушка продала квартиру помимо своей воли, ведь как оказалось, она может быть не понимала значения своих действий. Так как бабушка до этого оставляла завещание, квартира переходит наследникам по этому завещанию.

Пример №2 — Решение по Делу № 2-546/2017 Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 июня 2021 г. (наследник не смог оспорить):

Наследник продавца хочет оспорить договор купли-продажи. Считает, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий — п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая считает наоборот. Продавец всё понимал. Потом наследник-истец изменил основания иска — на момент сделки продавец заблуждался что он подписывает – пп. 2. п. 2 ст. 178 ГК РФ. Но никаких доказательств на свои доводы наследник не представил. Поэтому судья оставил всё как есть, наследнику отказали в удовлетворении иска.

Пример №3 — Апелляционное определение по Делу №33-499/2015 Пензенского областного суда от 17 марта 2015 г. (наследник смог оспорить):

В январе 2012 года Зайченко продал свою квартиру Сидоренко. Потом в течение года квартира дарилась и перепродавалась еще три раза, что уже настораживает. В 2014 году Зайченко умер.

В итоге через суд наследники Зайченко оспорили самую первую сделку – продажу квартиры, которая была между ним и Сидоренко. Ответчиками были Сидоренко и продавцы по цепочке, вплоть до нынешнего. Как оказалось, в период сделки Зайченко страдал психическим заболеванием и проходил лечение, но был дееспособен, на учете не состоял с 1987 года. Судья назначил провести посмертную психологическую экспертизу, опросил свидетелей и экспертов. Экспертиза подтвердила, что Зайченко не мог понимать значения своих действий. Судья решил, что сделка недействительна – п. 1 ст. 177 ГК РФ. А остальные сделки недействительны автоматически по п.1 ст. 302 ГК РФ. Зайченко продал квартиру Сидоренко помимо своей воли. А значит Сидоренко сам не имел право продавать (дарить) квартиру кому-либо. И дальше по цепочке. Потом Сидоренко с нынешним собственником подали апелляционную жалобу, но решение оставили без изменения.

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: Сидоренко НЕ смог доказать факт передачи денег Зайченко за покупку, а значит наследникам взамен за квартиру никому никаких денег отдавать НЕ нужно.

Другие статьи

Как правильно передавать деньги продавцу за купленную квартиру, чтобы не было проблем в будущемДокументы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень

Сами продавцы или собственники до него

Продавец квартиры или предыдущий собственник (даже самый первый) могут попытаться оспорить на основе того же п. 1 ст. 177 ГК РФ — будут в суде доказывать, что на время подписания договора не понимали значения своих действий, а значит помимо своей воли. Чаще всего это касается пожилых людей, алкоголиков. Они сами решают идти в суд или их на это подталкивают родственники. Если психологическая экспертиза всё подтвердит, то квартиру вернут прежнему собственнику. Цепочка сделок оспаривается автоматически — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Проигравшие покупатели могут подать апелляцию, потом кассацию. Или деньги за покупку будут обратно взыскивать, когда подадут новый иск и в суде докажут факт их передачи.

Или же продавец/прежний собственник в иске укажет, что никакие договора или доверенности не подписывал (в документах не его подпись, а чужая/подделанная), и значит их сделка недействительна — ст. 550 и ст. 168 ГК РФ. Судом тогда назначается почерковедческая экспертиза. Если эксперты подтвердят, что договор подписывал не продавец/предыдущий собственник, то квартиру ему возвращают. И также оспаривается остальная цепочка сделок — п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Показать недавние судебные дела по оспариванию прежними собственниками ↓ Пример №1 — Апелляционное определение № 33-10928/2018 Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2018 г. (прежний собственник квартиры не оспорил):

27 августа 2021 года Шустрикова продала квартиру Джанаеву, а он потом всего через полтора месяца продал её Деордице, что довольно подозрительно. В сентябре 2021 года Шустрикова обратилась в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском. В иске указала, что она не подписывала договор купли-продажи с Джанаевым, а значит сделка недействительна. Суд назначил почерковедческую экспертизу, которая показала, что подпись стоит её. Потом Шустрикова изменила исковые требования и заявила, что в момент подписания не понимала значения своих действий, хоть и дееспособна. На учете она нигде не стоит. Суд назначил уже психологическую экспертизу, которая указала, что она отдала себе отчет в момент продажи. В итоге Шустриковой отказали в иске. Затем она подала апелляцию, где суд определил снова не в её пользу.

Пример №2 — Решение № 2-546/2017 Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 26 июля 2021 г. (продавец оспорил сделку):

В феврале 2015 года Шустрикова оформила у нотариуса доверенность на Гагарину на продажу своей квартиры. Гагарина продала квартиру по этой доверенности семье Фокиным, которые взяли для этого ипотеку в Сбербанке. Т.е. квартира должна была проверятся на юридическую чистоту.

В сентябре 2021 года Шустрикова подает иск в суд, в котором хочет оспорить две сделки — доверенность и договор купли-продажи её квартиры. Доверенность по природе считается сделкой, только односторонней. В иске указала, что на момент подписания доверенности у нотариуса и в момент продажи квартиры, она не давала себе отчет, потому что страдает шизофренией. Назначили психологическую экспертизу, которая это подтвердила. Нотариус в письме написал, что Байрамова сама приходила к нему оформлять доверенность, ее дееспособность не вызывала сомнений. Но в суд нотариус не пришёл. Хоть Байрамова и пропустила срок исковой давности (год с момента сделки — п. 2 ст.181 ГК РФ), она смогла его восстановить. У нее уважительная причина — её заболевание. В итоге суд признал нотариальную доверенность недействительной (п. 1 ст. 177 ГК РФ), и договор купли-продажи по этой доверенности — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Байрамовой вернули квартиру, но она должна выплатить Фокиным сумму по договору. Потом Фокины и их ипотечный банк (Сбербанк) подали апелляцию, но её не удовлетворили.

Как видите, делу не помогло то, что был нотариус и он подтвердил дееспособность. Это окончательно делается экспертизой. И то, что квартира покупалась в ипотеку — квартира проверялась на юридическую чистоту.

Пример №3 — Интересное дело №33-8085/2018 — это Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2021 г. (продавец в итоге оспорил договор):

Лащевский в феврале 1997 году признан судом недееспособным из-за психического заболевания. Но в ноябре 2013 года признан этим же судом наоборот дееспособным. В феврале 2014 года он продал свою квартиру Захаряну, а Захарян в марте 2015 продал её Захарченко.

В феврале 2021 года Лащевский решил оспорить свою сделку между ним и Захаряном, которая, кстати, проходила через нотариуса. Он ссылается на то, что в момент сделки не понимал значения своих действий, а значит она недействительна – п.1 ст. 177 ГК РФ. Лащевский страдал шизофренией. Судом назначалась психологическая экспертиза с его осмотром. Экспертиза пришла к выводу, что он всё понимал и отдавал себе отчет. Суд был не в его пользу, суд вынес решение 11 апреля 2021 года — отказать в оспаривании.

Потом Лащевский в сентябре 2021 года подал апелляцию. Опять не в его пользу. Потом кассацию, где суд от 4 октября 2021 г. был уже на его стороне – дело направили обратно в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В общем, пришли к началу.

Новый суд назначил новую психологическую экспертизу, уже вторую. Экспертиза проводилась без участия Лащевского. Вторые эксперты установили, что он мог не понимать значения своих действий. Но в декабре 2021 года суд в снова вынес решение не в его пользу, т.к. имеются две противоположные экспертизы.

Лащевский опять подал апелляцию, и в итоге апелляционный суд в мае 2021 года встал на его сторону — вернуть ему квартиру, отменить прежнее решение. Причем суд определил, что деньги покупателю за квартиру он не будет отдавать. Хоть у покупателя (Захаряна) имеются три расписки от Лащевского (было три платежа частями), они не идут в счет. Ведь Лащевский не понимал значения своих действий. Но Захарян может подать иск в суд на Лащевского и потребовать эти деньги, если докажет что была передача денег.

Бывшие супруги продавца или прежних собственников

Запомните: Часто бывает, что гражданин в браке покупает квартиру и оформляет её только на себя. Но это ещё не говорит, что квартира полностью его. Любая недвижимость, купленная в браке, по закону считается совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если оформлена только на одного из них — п.2 ст. 34 СК РФ. Т.е. у каждого супруга по «половине» квартиры, просто второй супруг никак не указан в документах, но он по закону также собственник. Если конечно между ними не оформлен брачный договор.

После развода такая квартира НЕ теряет статус совместного имущества. Просто супруги после развода становятся участниками совместной собственности по отношению к квартире — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг имеет право на её половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).

И случается, что разведенные так раздел официально и не произвели, разъехались и не общаются, а собственник решает потом продать совместную квартиру. По логике он не имеет право это сделать без согласия бывшего супруга, ведь раздела же не было. Но закон говорит, что имеет, хотя и с оговоркой. Всё из-за п. 2 вышеуказанной ст. 253 ГК. Простыми словами — изначально ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что когда разведенный собственник продает совместную квартиру, он делает это УЖЕ сообща с бывшим супругов, уже с его согласия, а значит и письменного от него не потребуется. Это называется презумпция согласия — согласие бывшего супруга автоматически имеется, пока он не обратиться в суд и не докажет обратное/иное. И регистраторы без согласия спокойно регистрируют сделки, а покупатели в итоге в зоне риска.

Поэтому бывший супруг (истец по делу) может оспорить в суде продажу — или вернуть всю квартиру в прежнее положение (1/2 себе и 1/2 бывшему супругу-собственнику) или вернуть 1/2 квартиры себе, а остальную часть оставить за последним покупателем-собственником (ответчику по делу). НО ТОЛЬКО когда докажет судье одновременно ДВА обстоятельства. Они указаны в п.3 ст. 253 ГК РФ: 1) Он не давал своего согласия. Например, вообще не знал о сделке. Это будет легко доказать, ведь если покупатели-ответчики не покажут от него нотариального согласия, то значит он его и не давал. Это логично. 2) Главное: Он должен доказать, что покупатели квартиры являлись недобросовестными — они изначально знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия. А это доказать уже очень сложно. Обычно это покупателей и спасает, что квартиру в итоге оставят у них. Бывший супруг продавца может подать на него в суд, чтобы истребовать половину от полученных денег с продажи совместной квартиры. В общем, они уже сами будут разбираться, а покупателей это уже касаться никак не будет.

Также в суд может подать бывший супруг не только продавца, но и собственника до него. Например, собственник после развода без согласия бывшего супруга продал/подарил квартиру родственнику, чтобы не производить раздел имущества. Никакой оплаты по сделке не производилась. Потом этот родственник продает квартиру по объявлению, т.е. уже посторонним, настоящим покупателям. Бывший супруг может попробовать оспорить сделку и вернуть квартиру в первоначальное состояние — по 1/2 ему и бывшему супругу-собственнику. Но как и в первом случае, ему (истцу) придется в суде также доказывать, что нынешние покупатели являются недобросовестными, т.е. знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия.

Показать недавние судебные дела по оспариванию бывшими супругами ↓ Пример №1 — Апелляционное определение № 33-596/2018 Московского областного суда от 15 января 2021 г. (бывшая жена не оспорила продажу):

В июле 2008 года Галина К.Е и Пак А.Р. во время брака купили участок, но оформили только в собственность мужа (без разницы участок или квартиру, недвижимость есть недвижимость). Потом развелись в январе 2015 года. В феврале 2021 года (через год после развода) Пак продал участок Гаврилову. В ноябре 2021 года Пак умер, а и после его смерти бывшая супруга (Галина) узнала о продаже участка, и что оно сделка была без её согласия. Потому что раздел имущества супруги они не производили. В итоге она подала в суд, чтобы признать продажу недействительной, вернуть участок в прежнее положение — 1/2 ей и 1/2 умершему.

Очень странно, что первый суд на её стороне. Во-первых, суд признал, что по ст. 35 СК РФ у собственника не было полномочий продавать участок без нотариального согласия бывшей жены, т.к. он являлся совместно нажитым имуществом. Во-вторых, судья не потребовал бывшую жену самой доказать, что покупатель Гаврилов не является добросовестным приобреталем, т.е. что он знал или должен был знать, что покупает участок без её согласия. В итоге участок вернули 1/2 бывшей жене и 1/2 умершему.

Покупатель-ответчик подал на решение суда апелляцию. Теперь суд встал уже на его сторону — отменить первое решение, а участок оставить ему. Суд апелляционной инстанции указал, что именно бывшая жена должна доказывать, что покупатель не был добросовестным приобретателем.

Пример №2 — Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ16-119 от 30 августа 2021 года (бывшая жена не смогла оспорить):

В мае 2010 года семья Кравченко в браке купили квартиру, но оформили ее только на мужа. В июле 2013 супруги развелись, а в сентябре (через два месяца) бывший муж-собственник (Кравченко Ю.П.) занял у Голощапова 12 млн рублей и они оформили у нотариуса договор займа, потом договор залога. В марте 2014 года собственник по соглашению отдает квартиру Голощапову. Проще говоря, занял он занял 12 млн, потом отдал за них квартиру. Потом Голощапов, как собственник, в сентябре 2014 года продал квартиру Алехину, а он потом в октябре продал Колыбину. Т.е. в течении года с марта по октябрь квартира меняла собственников три раза. Лично для меня, это подозрительно при проверке квартиры.

В итоге бывшая жена Кравченко Ю.П. (Кравченко О.А.) решила оспорить договор залога между её бывшим мужем и Голощаповым, ведь в итоге квартира перешла ему, и остальные сделки продажи по цепочке. Первый суд был не в её пользу, потому что она не включила в иск ответчиком Голощапова.

Потом она подала апелляцию. Добавила в иск Голощапова. Но очень странно вот что — истец (здесь Кравченко О.А.) указала, что Голощапов является недобросовестным приобреталем — он изначально знал, что бывший муж не имел право без её согласия отдавать ему квартиру, и что согласия такого она не давала. Но она должна САМА это доказывать. Но почему то суд посчитал, что это должен доказывать Голощапов — сам доложен доказывать, что он приобретатель добросовестный. Он представил нотальное заявление от бывшего муж, что тот не состоял в браке на момент оформления договора залога, но суду это показалось мало. Апелляционный суд встал уже на сторону истца — признать договора недействительными, вернуть ей 1/2 квартиры, а остальные 1/2 оставить последнему собственнику — Колыбину.

Голощапов подал кассацию. И коллегия Верховного суда, встала на его сторону. Верховный суд посчитал, что именно Кравченко должна доказывать свои доводы о недобросовестности Голощапова, а не он. И нотариальное соглашение от бывшего мужа было достаточным. Суд отменил апелляцию и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Другие статьи

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписыватьМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Что делать, если всё пошло не по плану?

Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

Вероятные трудности

Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.

Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

В поддержку покупателя

Этот спор является подтверждением той точки зрения, что госрегистрация права собственности покупателя не является препятствием для возврата неоплаченной недвижимости продавцу, если в «теле» контракта четко не сказано, что такой «отмены» сделки быть не может. Однако, как показывает практика, у многих арбитров и практикующих юристов на этот счет выработалось другое мнение. Они, конечно, тоже подчеркивают, что расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда возможно только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении контракта другой стороной) или договором. Соответственно, возможность возврата объекта сделки продавцу также должна быть предусмотрена законом или договором. Далее, они указывают, что в параграфе Гражданского Кодекса, нормы которого специально посвящены продаже недвижимости, отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть контракт купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в пункте 3 статьи 486 ГК содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать деньги и проценты в соответствии со статьей 395 ГК. То есть на основании закона возврат категорически невозможен. Поэтому остается только договор. И здесь поддерживающие продавцов служители Фемиды, подчеркивают, что если в договоре будет условие о возможности возвращения недвижимости изначальному владельцу, если покупатель вдруг «забудет» ее оплатить, то это сильно повысит шансы продавца на выигрыш (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.12.2005 г. по делу № А05-1018/2005-24, а также определение ВС РФ от 21.10.2008 г. 82-В08-11).

Анна Мишина

, для журнала «Расчет»

Лучшее решение для бухгалтера

Бератор — это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов. Установить Бератор для Windows >>

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>