Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.
Особенности покупки квартиры в новостройке
Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица. Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов:
Согласно ст. 861 ГК РФ
- Перевод со счета покупателя на счет продавца.
- Банковский аккредитив.
- Сервис безопасных переводов.
- С участием банка при ипотеке.
- Банковская ячейка (редко).
Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок. Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.
Об этом прямо говорится в п. ч ст. 15.5 ФЗ №214-ФЗ «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу…»
В какой валюте платить?
Стоимость квартиры может оцениваться в привязке к доллару или евро, но расчеты чаще всего проводятся все же в национальной валюте. Это удобней, поскольку не нужно постоянно менять цену на квартиру из-за изменений курса. Связано это и с тем, что договора ипотеки также в основном оформляются в рублях, чтобы обезопасить себя от валютных колебаний.
Застройщики также принимают оплату договоров ДДУ в рублях, а не валюте. Если же вы решили продавать или покупать квартиру в долларах или евро, то внимательно проверяйте купюры с использованием технических средств.
Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке
Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:
например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.
Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.
Договор аванса при покупке квартиры
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Особенности составления акта
Данный документ в обязательном порядке должен содержать реквизиты обеих сторон (сведения из регистрационных бумаг организации или паспортные данные физического лица) – без них документ не обретает юридического статуса.
Акт допустимо составлять не только лично, но и действуя через представителя. Однако в этом случае, важно, чтобы доверенное лицо имело на руках нотариально заверенную доверенность, копию которой необходимо прилагать к акту.
Акт должен в обязательном порядке удовлетворять требованиям обеих сторон. Если какая-либо из них не согласна с какой-то частью акта, она вправе внести свои коррективы, которые должны быть утверждены контрагентом.
Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу
Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.
Но есть определенные риски:
- Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
- Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.
Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.
Банковская ячейка
Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.
При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.
Аккредитив
Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.
При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Из рук в руки
Это самый простой вариант расчетов:
- Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
- Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
- Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.
Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.
Сервис безопасных переводов
Сервис безопасных расчетов работает просто:
- Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
- Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
- Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.
Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.
Банковский перевод
Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.
Механизм прост:
- Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
- Сделка регистрируется.
- После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.
Участие нотариуса
Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.
Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.
Наличный расчет
Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:
- Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
- Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
- Расписку получает покупатель недвижимости.
Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.
Депозит
В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.
После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.
Если квартира в залоге
Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости. В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Здесь есть два варианта:
- Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию. Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
- Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.
Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком. Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.
Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция
Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.
Как выглядит вся процедура:
- Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
- Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
- Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
- Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
- Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
- Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.
Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.
Содержание и образец расписки о получении денег за квартиру
Расписка оформляется для подтверждения получения денег продавцом.
Образец расписки
В ней указываются следующие данные:
- Ф.И.О. продавца, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
- адрес продаваемой квартиры;
- сумма;
- формулировка об оплате в полном размере;
- дата составления и подпись.
Документы
Для проведения и регистрации сделки понадобится:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН на продавца.
- Паспорта сторон.
- Экспликация (необязательно).
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
- Квитанция об уплате госпошлины.
Госпошлина
За переоформление права собственности на квартиру уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.
Наличными продавцу
Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:
- Данные всех участников процесса.
- Данные паспортов.
- Когда передаются деньги и в какой валюте.
- Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
- В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.
Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.
Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:
- Деньги могут быть похищены до момента передачи.
- Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
- Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
- Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
- Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.
Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.
Ответы юриста на частые вопросы
Чем отличается задаток от аванса?
Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.
Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?
Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.
Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?
Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.
Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?
Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.
Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?
Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.
Нюансы оформления
Так же как и текст акта, его оформление целиком и полностью зависит от видения документа составителем. Его можно делать в рукописном виде (как расписку) или набирать на компьютере, на фирменном бланке или на обыкновенном чистом листе бумаги.
Документ составляется как минимум в двух экземплярах — по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при необходимости можно сделать и их заверенные копии. Если акт формируется между юридическими лицами, информацию об нем нужно внести в журнал учета документации.
