С должниками, не желающими платить за услуги, жилищники борются разными способами: вывешивают списки в подъездах, ограничивают поставляемые услуги, выдвигают претензии. Есть в запасе у управляющих компаний и еще одна мера — выселение. Вернее, не непосредственно у них, а у суда, в который они вправе обратиться с соответствующим иском. Вопрос этот вызывает много споров, так как напрямую затрагивает конституционные права человека.
Законность меры
Положениями действующего законодательства допускается выселять в судебном порядке из квартир за нарушения обязательств по уплате. Причем это действует как в отношении квартиросъемщиков по социальному найму (ст. 90 ЖК), так и владельцев собственных квадратных метров (ст. 293 ГК). Для подачи соответствующего иска в суд достаточно подтвержденного факта неуплаты по коммуналке в течение как минимум шести месяцев подряд.
Чтобы суд принял такое заявление, управляющая компания обязана подтвердить факт неоднократного предупреждения нерадивого проживающего, а также того, что были попытки решить ситуацию, не доводя до крайней меры. Это:
- предложение о реструктуризации долга;
- истребование долгов через суд, но платить гражданину попросту нечем;
- неоднократные уведомления неплательщика о том, что его ожидает за такое поведение;
- игнорирование требований управляющей компании и судьи.
Не следует думать, будто бы в ближайшее время после того, как срок неуплаты составил полгода, к жильцу заявятся судебные приставы и будут выдворять. Процедура должна быть соблюдена во всех нюансах. Власти к этому шагу прибегают тогда, когда все возможности истребовать деньги за квартплату пошли прахом.
Санкции: что может произойти
Оплачивать потребляемые ресурсы, а также иные услуги, осуществляемые в рамках обслуживания многоквартирных жилых домов желательно своевременно, в противном случае можно смело готовиться к различным неприятностям. К таковым можно отнести начисление пени за неуплату, отключение ресурсов (электричество, горячее водоснабжение)
, а также к появлению исковых заявлений, направленных в судебные органы с целью взыскания собственника задолженности.
Право на применение коммунальщиками таких санкций прописано в законодательстве, для более подробного ознакомления стоит изучить статью 14 ЖК РФ.
Инициаторами этих неприятностей могут быть, как управляющие компании, у которых автоматически возникает задолженность перед поставщиками ресурсов, так и сами поставщики ресурсов, если собственники взаимодействуют с этими организациями напрямую (или через ТСЖ)
Соответственно, в случае принятия судом решения в пользу истца начинается процедура взыскания долга. Этим занимаются судебные приставы, которые на законных основаниях имеют право не ограничиваться напоминаниями или устными требованиями, но также могут изъять из квартиры какие-либо ценные вещи для последующей реализации в целях погашения задолженности. Ну, и, конечно, в отдельных случаях используется такая санкция, как выселение из квартиры, которая будет продана, а средства уйдут на погашение долгов.
Не платим два-три месяца: критичные последствия отсутствуют
Если оплата коммунальных счетов задерживается более чем на один месяц, управляющая компания начнет начислять пеню (на неоплаченную сумму)
. Таким образом, пеня начисляется со второго месяца просрочки, а не с первого, а значит – собственник действительно может отложить оплату на месяц вообще без каких-либо последствий для своего бюджета. Впрочем, иногда бывают случаи, когда по каким-то причинам выгоднее через некоторое время все выплатить с учетом пени, чем регулярно оплачивать счета.
Поэтому нужно понимать механизм начисления этой пени и возможные ее размеры. Пеня рассчитывается на каждый день просрочки и привязывается к текущей ставке рефинансирования (ставка, по которой Центробанк кредитует другие банки)
. Кроме того, процент пени зависит от продолжительности просрочки оплаты:
- Со второго месяца по третий пеня составляет 1/300 ставки;
- Начиная с четвертого месяца и в последующих – 1/150 ставки (то есть, платить придется вдвое больше)
.
Если говорить в цифрах, можно привести следующий пример:
При сумме задолженности в 2500р., которая сохранялась в течение 10 дней, придется платить по 1/300 ставки, которая сегодня равняется 7,5%. То есть, путем несложных математических расчетов получаем: (2500р.*10дн./300)*7,5%=6,25 рублей.
За первый месяц просрочки придется заплатить порядка 20 рублей, за второй – порядка 40 рублей.
Таким образом, эти санкции, учитывая весьма демократичные размеры штрафных платежей и их соотношение к основной сумме долга, вполне можно пережить. Единственное – нежелательно слишком увлекаться, так как может накопиться сумма основного долга, которая окажется неподъемной для разовой выплаты.
В этом случае придется реструктуризировать задолженность, и при этом оплачивать текущие счета, которые никто не отменял.
Не платим три-шесть месяцев: ситуация накаляется
Итак, три месяца – это отсрочка, которую дают коммунальщики прежде, чем прибегнуть к более серьезным санкциям.
А именно: после трех месяцев неуплаты может подниматься вопрос о временном отключении квартиры от коммунальных услуг. Эта неприятная процедура является на сегодня достаточно отработанной – после отправки уведомления
(возможно как личное получение, так и почтовая отправка)
через трое суток происходит отключение одной или нескольких услуг. После оплаты долга услуги подключаются в течение нескольких дней.
Стоит сказать, что данная мера практикуется намного реже, чем на сегодняшний день насчитывается собственников, которые имеют проблемы с коммунальными долгами в течение более чем трех месяцев. Кроме того, подобное может произойти только в том, случае, если собственник полностью игнорирует необходимость внесения платежей.
Если какие-то деньги (часть суммы платежей или задолженности) выплачивается достаточно регулярно, коммунальщики не решаются идти на такие меры. Чаще всего отключение практикуется, когда срок задолженности достиг (или превысил) одного года.
Не платим более шести месяцев: можно ли потерять жилье?
Теперь о крайней мере – о выселении неплательщика из квартиры для реализации недвижимости с целью погашения задолженностей перед коммунальными службами.
Многие думают, что эта мера находится в прямой зависимости от скопившейся задолженности или от срока неуплаты. На самом деле, инициировать выселение управляющая компания может уже после шести месяцев неуплаты.
Однако на деле выселение практикуется крайне редко по причине огромного количества технических сложностей для реализации этой меры, и коммунальщикам это хорошо известно. Им намного проще переложить заботы по возврату задолженностей на судебных приставов или просто продать долг коллекторам.
Собственно, кого выселить более или менее реально – это тех, кто проживает в квартире по договору социального найма. Отобрать квартиру у собственника, технически, возможно, однако здесь присутствует целый ряд ограничений:
- Нельзя выселять из квартиры несовершеннолетних (и соответственно, родителей)
; - Нельзя отбирать квартиру, если это единственное жилье, которое находится в собственности проживающего.
- И самое главное: нельзя даже начинать процедуру выселения (по крайней мере, суды не принимают такого решения)
если в течение указанного периода платежи вносились, хотя бы даже частично.
Мало того, в 2021 году в законодательстве имеются поправки, определяющие дополнительные ограничения возможности выселения. А именно, были утверждены уважительные причины, которые и были препятствием для регулярных платежей, это:
- Затруднительное материальное положение;
- Увольнение с рабочего места;
- Тяжелое заболевание нанимателя или же члена его семьи;
- Инвалидность нанимателя или членов его семьи;
- Имели место расходы на погребение;
- Наличие несовершеннолетних детей в семье нанимателя.
Таким образом, при минимальных знаниях законодательства неплательщик может найти способ оставить за собой право и возможность распоряжаться жилой недвижимостью. Это означает, что законодатели, фактически, предусмотрели невозможность массового лишения квартир граждан РФ в условиях непростого экономического положения в стране.
Как осуществляется выселение?
Процедура состоит из нескольких этапов:
- неплательщик уведомляется официальным письмом о вероятном выдворении;
- ЖЭУ собирает документы и готовит иск для суда;
- происходит непосредственно судебное разбирательство;
- судья выносит решение;
- решение обретает законную силу, дело поступает в исполнительное производство;
- выселяемого уведомляют о том, что у него есть семь дней на то, чтобы съехать с жилплощади добровольно;
- процедура выдворения осуществляется представителями ФССП.
В процессе разбора у судьи не должно остаться сомнений в том, что другие возможности разрешить ситуацию подсудимому предоставлялись, но он ими не воспользовался, и что он не платил по неуважительной причине. Уважительным поводом считаются болезнь самого жильца или члена его семьи, внезапная потеря работы, траты на похороны члена семьи.
Но даже на стадии разбирательства у должника есть шанс не лишиться своего угла. Если он попросит суд о рассрочке и заверит, что сможет выплатить задолженность, эту возможность предоставят.
Жилищное законодательство
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ, каждый владелец недвижимости обязан соблюдать порядок в квартире, регулярно оплачивать КУ. Если он игнорирует свои обязательства, то это приводит к негативным последствиям. В лучшем случае – штрафные санкции, в худшем – отключение водоснабжения, электричества и пр.
Кстати, вне зависимости от размера задолженности отопления отключать не имеют право.
Почему вас могут заставить платить по долгам предыдущего собственника квартиры…
Куда выселяют?
Выселенному за неуплату коммунальных услуг гражданину предоставят другое жилье, правда, не озабочиваясь степенью благоустроенности. Как правило, это комната в общежитии.
Это касается как проживающих в социальном жилье, так и имеющих собственную жилплощадь. Правда, в отношении последних не все так однозначно. Нет ни одного акта, однозначно предусматривающего необходимость выселения собственника из его же жилья за то, что он не платит по счетам. Есть только возможность истребования долга через суд. Потому до действительного выселения в таких случаях доходит очень редко.
«В никуда» бывшего хозяина выгнать тоже не получится. Так, ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса однозначно говорит, что если у должника нет других квадратных метров в собственности, то обращать взыскание в сторону единственной квартиры суд не вправе. И то, другая квартира, если она есть, должна считаться пригодной для проживания и соответствовать всем санитарным требованиям.
Перевод на себя долга одаряемого перед третьим лицом как форма дарения
В ст. 576 ГК РФ указано, что одно лицо, желающее преподнести подарок другому лицу, может перевести на себя долг одаряемого перед кредитором. При этом должны быть соблюдены правила, закреплённые в ст. 391 ГК РФ и ст. 392 ГК РФ для перевода долга. Рассмотрим данные правила:
- Для перевода долга необходимо согласие получателя дара (должника) и кредитора (если нет согласия данной стороны обязательства, то дарственная считается ничтожной).
- Если долг существует в рамках обязательств по ведению предпринимательской деятельности, то соглашение о его переводе на новое лицо может быть заключено между кредитором и новым исполнителем (при этом даритель берет на себя обязательство первоначального должника). В таких обязательствах даритель и одаряемый солидарно ответственны перед кредитором, если в дарственной, содержащей условие о переводе долга, не предусмотрена субсидиарная ответственность изначального должника или первоначальный должник не освобождён от исполнения. В то же время получатель подарка может отказаться от освобождения от исполнения своего долга.
- Если кредитор дал лишь предварительное согласие на перемену исполнителя, то считается, что даритель перевел на себя долг с момента получения кредитором соответствующего уведомления.
Согласно ст. 392 ГК РФ, даритель имеет право выдвигать возражения против требований кредитора, если такие требования основаны на отношениях между одаряемым, как первоначальным должником, и кредитором, однако не может реализовывать в отношении кредитора право зачета встречного требования, принадлежащего одаряемому.
Акт
Процедуру сопровождает оформляемый приставами акт о выселении. Документ содержит подробную опись всего имущества теперь уже бывшего жильца, также указывается, куда именно гражданин убывает. Бумагу подписывает судебный пристав и два свидетеля, а также сам выселяемый. Скарб не выставят на лестничную площадку, его транспортируют в предусмотренное для таких случаев хранилище. После завершения процедуры выселенному дается двухмесячный срок на то, чтобы перевезти к себе свои вещи. Если он этого не сделает, скарб реализуют с торгов.
Безусловно, лучший способ сохранить за собой имеющуюся жилплощадь — это своевременно оплачивать счета. Если случилось что-то чрезвычайное, не стоит надеяться, что коммунальщики забудут о долге. Не забудут, только к уже существующему прибавится новый. Как можно скорее идите в ЖЭУ и просите о реструктуризации. А если дело дошло до суда, обязательно заручитесь поддержкой опытного адвоката.
Способы узнать о долгах
Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:
- Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
- Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
- Интернет-порталы управляющих компаний.
- Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.
Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.
С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.
Частые вопросы
Вправе ли власти отнять единственное жилье за долги по ЖКХ?
Даже у самого злостного неплательщика коммунальных услуг не отберут его единственное жилье. Это относится вообще ко всем долгам, кроме ипотечного (ст. 446 ГПК).
Так что конкретно отъема квартиры не бойтесь, но лучше все-таки не дотягивайте до судебного разбирательства. ЖЭУ вправе присылать предупреждения, счет-претензии. В крайнем случае — истребовать задолженность по суду, если вы не воспользовались предложенной возможностью досудебного урегулирования. Если же вам еще не предлагали, немедленно идите и просите ЖЭУ о рассрочке долга. Ее дадут.
Сосед по общежитию не платит за коммуналку, пьет, буянит. Можно ли добиться его выселения?
Если проживающий в социальном жилье не хочет за него платить, муниципалитет вправе подать на него иск в суд об истребовании долгов, а в особых случаях — и выдворении с предоставлением другого варианта, неблагоустроенного.
Если сосед еще и ваши законные интересы нарушает, вы, со своей стороны, вправе обратиться в администрацию и указать на его асоциальное поведение. Пусть муниципалитет разбирается, что с ним делать.
Проверка квартиры на наличие задолженности перед покупкой
Наличие задолженности по услугам ЖКХ никак не влияет на возможность заключения договора купли-продажи недвижимости. Единственное исключение составляют случаи, когда из-за долга на квартиру был наложен арест, или продавец находится в процессе признания финансовой несостоятельности.
Для проверки квартиры на наличие долгов необходимо запросить у продавца один из следующих документов:
- выписку с финансово-лицевого счета;
- справку о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным услугам из УК;
- единый жилищный документ.
Эти документы можно получить в управляющей компании, ОЕРИЦ или запросить в МФЦ. Сам покупатель рассчитывать на запрос данной документации не сможет, так как по закону она предоставляется только зарегистрированным в квартире лицам.
Также покупателю перед заключением сделки стоит проверить, нет ли ареста на недвижимости. Эта разновидность обременения накладывает ограничения на совершение сделок купли-продажи недвижимости. Поэтому покупателю стоит запросить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений. Она предоставляется всем заинтересованным лицам по заявлению.
Для проверки на то, не ведется ли в отношении продавца процедура банкротства, можно попробовать поискать его по базе Федреестра. Здесь в открытом доступе публикуется информация обо всех делах.
