Удовлетворение требований кредитора за счет имущества должника – один из основных способов быстро взыскать долг, не дожидаясь длительной рассрочки платежей из дохода, который большинство должников стремится занизить или скрыть от судебных приставов. Кроме возможности быстро реализовать имущество, торги позволяют значительно увеличить его оценочную стоимость, благодаря проведению аукциона – продажи не по заявленной стоимости, а по цене предложения покупателя.
О том, как продаются квартиры выставленные на торги судебными приставами – читайте в статье.
Почему квартира оказывается на торгах
Причина, по которой квартира может выставляться на торги для погашения задолженности, всегда одна – недостаточность средств для удовлетворения требований кредиторов. Решение суда о наложении ареста – обязательное условие для продажи недвижимости приставом с торгов. По собственной инициативе они не вправе накладывать арест на жилую недвижимость.
Долги могут образоваться вследствие:
- неоплаченного кредита в банке или МФО;
- накопления долгов за коммунальные услуги;
- долгов по алиментным обязательствам;
- невыплата взносов по ипотечному кредиту.
Кто по закону в РФ имеет право проводить торги конфискованного имущества
Торги арестованного имущества проводят не сама служба судебных приставов. Полномочия по организации передается или Росимуществу или любой подобной частной организации.
Если речь идет о крупных сделках, таких как недвижимость или бизнес (продавать могут заводы, фабрики за просрочку по кредитам), то этим чаще занимается Росимущество.
Частные фирмы организуют продажу более мелких лотов, таких как автомобили, бытовая техника и тд. Такие торги проходят в короткие сроки.
Лоты поступают к организаторам уже с заявленной ценой. Оценку проводят по назначению судьи специальные организации. Стоимость недвижимости и другого имущества отличается от рыночной цены. Она всегда меньше обычных предложений.
Обратите внимание, что начальная цена лота назначается ниже цены, указанной в исполнительном листе решения суда.
Кому подойдёт такая покупка
В среде риелторов сложились противоположные мнения. Большинство профессиональных участников рынка недвижимости рассматривают арестованные квартиры в качестве плохого вложения средств. Однако, большинство из них лукавит. Причина кроется в том, что непосредственного участия в аукционе риелтор не принимает. Следовательно – доля его участия может ограничиться только консультативной помощью. Из этого следует, что выгоднее рекомендовать клиенту покупку квартиры на первичном рынке, либо напрямую у владельца, минуя торги.
Рассказы о том, что квартиры с «плохой историей» могут доставить неприятности покупателю на самом деле лишены оснований. Еще 5 лет назад проверить историю квартиры было достаточно затруднительно. В настоящее время – такая проверка занимает не более 1–3 дней. Достаточно заказать в Росреестре или аккредитованной компании развернутую выписку из ЕГРН, содержащую консолидированные сведения из ЕГРН и ЕГРП, и покупатель полностью будет освобожден от рисков.
Помимо самостоятельной проверки, устроитель торгов обязан предупредить покупателей о том, что квартира имеет обременение. Это выясняют судебные приставы при оформлении документации к торгам. Если после покупки выясниться, что аукционер утаил такие сведения от покупателя – с него можно взыскать убытки через суд. Поэтому – покупка «залоговой» квартиры, стартовая стоимость которой обычно ниже аналогичных предложений от риелторов – вложение выгодное.
Гораздо чаще залоговые квартиры просто не доходят до торгов. Это происходит в случае, когда кредитор — банк, предоставивший ипотечный кредит. В случае невозможности выплаты ипотечного кредита он продает залоговую квартиру аффилированной компании, специализирующейся на скупке вторичного жилья. Компания делает в квартире ремонт и перепродает её со значительной прибылью.
Проблемными являются квартиры с большой задолженностью по коммунальным платежам. Существующая практика обращения в суд за защитой прав добросовестного приобретателя редко дает положительный результат. Это обусловлено правилом, сложившимся в гражданском праве – «недвижимость наследует долги прежнего владельца». Таким образом, приобретая на аукционе квартиру, выставленную судебными приставами по заведомо заниженной цене, надо быть готовым к тому, что придется помимо стоимости оплачивать многолетнюю задолженность по ЖКУ. А она может по стоимости равняться стоимости квартиры.
Горячая линия для консультаций граждан: 8-804-333-70-30
Плюсы и минусы приобретения арестованной недвижимости
Цена конфискованного имущества составляет примерно 60-70% от рыночной, что нередко привлекает граждан, желающих сэкономить на приобретении квартиры. Это, пожалуй, и есть самый большой плюс при приобретении подобной недвижимости.
К основным недостаткам покупки арестованного жилья можно отнести:
- невозможность произвести осмотр покупаемой квартиры. Приобретая залоговый объект, покупатель может составить только примерное представление о покупке. Ему предоставляются сведения об этаже, площади и количестве помещений (комнат). Пройти в саму квартиру, чтобы посмотреть качество ремонта, проводки или сантехники покупатель не может, ни банк, ни сотрудники ФССП данной услуги не предоставляют. Однако объектом ипотеки обычно становятся квартиры в новостройках, а значит коммуникации в них относительно новые;
- конфликты с бывшими владельцами. Некоторые собственники, утратившие недвижимость из-за долгов, не согласны с решениями судебных инстанций. Свою злость они могут срывать на новых владельцах, требовать возврата «своего» имущества, делать пакости (например, стучаться по ночам) или угрожать. Кроме того, закон не запрещает должнику обжаловать судебное решение в вышестоящей судебной инстанции. В случае положительного для бывшего собственника решения, покупатель будет втянут в судебные тяжбы;
- отсутствие возможности оформить кредит для покупки такого жилища. Не учитывая вносимого заранее задатка, деньги, за которые приобретено жилье, необходимо перечислить в короткие сроки;
- сложности при оформлении собственнических прав. Снятие обременения с приобретенной квартиры обычно ложится на плечи нового владельца. Такая процедура может потребовать времени и финансовых затрат.
Если же приобретателя не пугает перспектива покупки «кота в мешке», и он согласен на некоторые ограничения и проблемы, которые могут сопутствовать приобретению арестованного жилища, следующим этапом является поиск подходящей недвижимости.
Как проверяют такую недвижимость
Проверку квартиры собственными силами можно провести быстро и недорого, обратившись в Росреестр (посредством подачи заявления в МФЦ), либо оформив заявку на проверку в коммерческой организации, специализирующейся на изготовлении выписок из ЕГРН. Стоимость такой услуги варьируется от 200 до 300 рублей.
РИСУНОК 1
Образец выписки
Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
Проверку следует продолжить для исключения жильцов, имеющих право на проживании в квартире, помимо собственника. В первую очередь, проверяют, не зарегистрированы ли в ней лица, отказавшиеся от приватизации и приобретшие право пожизненного проживания. Затем смотрят, не зарегистрирован ли в ней несовершеннолетний ребенок, у которого отсутствует другое жилье для постоянного проживания, в последнюю очередь убеждаются в том, что в отношении недвижимости не заключен договор ренты с пожизненным содержанием.
Чтобы проверить не числятся ли за квартирой долги за ЖКУ, следует изучить аукционную документацию, в которой должно находиться решение суда. В нем обязательно указывается, за какие долги наложен арест на имущество. Если нет возможности знакомиться с аукционной документацией – обратится в бухгалтерию управляющей компании (или ТСН. До 2014 года – ТСЖ). Информация может быть предоставлена на коммерческой основе. В любом случае ее стоимость несопоставима с теми убытками, которые могут возникнуть в случае, если квартира будет приобретена с обременениями.
Порядок проведения и участия
Чтобы стать полноценным участником проводимых мероприятий, необходимо заранее проделать несколько действий:
- На сайте службы приставов выбирается заинтересовавший объект недвижимости.
- Заключается соглашение непосредственно с лицом, которое реализует.
- Оплачивается установленная сумма задатка.
ВАЖНО !!! Выигравший торг индивид обратно не получает оплаченной суммы, она включается в стоимость приобретения. Остальным участникам возвращаются внесенные ими средства (ч.5 ст.448 ГК РФ).
После произведения платежа нужно предоставить список документов:
- заявку о принятии участия на специальном бланке;
- доказательство оплаты задатка – квитанция с отметками банка;
- паспорт или иная документация, подтверждающая личность;
- опись всех предоставленных бумаг с фиксацией даты и времени подачи заявления;
- запечатанный конверт с указанием суммы, которую готовы отдать за объект торгов.
Впоследствии специализированная комиссия проверяет возможность принятия участия каждым претендентом и вправе отказать ему в этом. Наиболее частой причиной отказа служит несоответствие или отсутствие того, или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если заявитель допущен к аукциону, то он становится фигурантом мероприятия.
Выбирается определенный день, место и время проведения процедуры. Все индивиды надлежащим образом извещаются и обязаны присутствовать. То лицо, в чьем конверте окажется сумма, указанная больше, чем у остальных – становится победителем.
ВНИМАНИЕ !!! В этот же день между выигравшим торги участником и организатором подписывается протокол об итогах проведения. Он заменяет соглашение и считается официальным документом.
Главным риском для приобретателя выступает возможность признания мероприятия недействительным. Доказывать этот факт берутся заинтересованные лица в тяжебном порядке. Ключевым фактором ничтожности процедуры является упущение в правилах и условиях проведения.
Риски покупателя
Выше мы уже описали некоторые риски, с которыми может столкнуться покупатель залоговой квартиры. Что делать в том случае, если на стадии проверки не удалось выяснить необходимые детали обременения?
Если в квартире прописан несовершеннолетний
Если выясняется, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, не стоит опускать руки и считать, что его нельзя будет выписать до наступления совершеннолетия.
В первую очередь выясняют степень родства несовершеннолетнего и собственника-должника. Нередко бывает, что между ними отсутствуют прямые родственные связи. Например, отец или мать ребенка – сожители, не состоящие в зарегистрированных брачных отношениях. В таком случае права на постоянное проживание в квартире ребенок не приобретает и следует судьбе родителя.
Может случиться так, что родитель ребенка, зарегистрированного в квартире, имеет в собственности жилую недвижимость, удовлетворяющую требованиям по метражу и благоустройству. В этом случае считается, что ребенок обеспечен жилплощадью и препятствий с его выпиской не возникнет.
Последний вариант. Многие родители оформляют недвижимость на несовершеннолетних детей, хотя последние, в силу несовершеннолетия проживают совместно с ними. Родитель-банкрот или должник, являющийся собственником арестованной квартиры, может рассчитывать на то, что квартиру не арестуют и не продадут с торгов потому, что в ней зарегистрирован несовершеннолетний. Достаточно проверить, не зарегистрирован ли на имя несовершеннолетнего недвижимый объект. Если выяснится, что он владелец квартиры, дома, коттеджа – препятствий к выписке из продаваемой квартиры – также нет!
Как снять арест с квартиры?
Эксперт сайта
Белобородова Юлия
С 2004 по 2012 г. работала судебным приставом-исполнителем. Специализируется в области процессуального, гражданского, финансового, семейного и трудового права.
Задать вопрос
Решение о снятии ареста может принять только суд, вынесший его. Для этого должнику необходимо заручится согласием кредитора, мотивировать требование тем, что снятие обременения в виде ареста позволит быстро и более выгодно продать недвижимость, либо заложить ее. За счет вырученных средств – рассчитаться с кредитором.
Второй вариант, когда должник может обратиться с заявлением о снятии ареста – досрочное (до проведения торгов) погашение долга. В этом случае в качестве доказательства предоставляется платежный документ, о переводе средств на счет кредитора, и письменное согласие последнего на снятие ареста в силу отсутствия претензий по долгу.
Заявление оплачивается госпошлиной, рассматривается в судебном заседании. На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба.
Способы приобретения
Покупка квартиры у банка – вполне реальный способ приобретения жилища. Квартиры, реализуемые непосредственно самим банковским учреждением, имеют существенное преимущество – на них не наложены обременения.
Продажа кредитной организацией залогового объекта, означает что ее владелец не вносит платежи по ипотеке, а сам банк намерен разрешит вопрос с задолженностью самостоятельно, не обращаясь в судебную инстанцию.
К тому же при приобретении квартиры таким способом, покупатель может не волноваться по поводу бывших владельцев. Продажа происходит с их согласия, а значит попыток вернуть имущество не будет.
Существует несколько вариантов приобретения такого жилья:
- имущество реализуется должником самостоятельно – продажа происходит при согласовании с кредитором. Банк предоставляет должнику конкретный срок для реализации залоговой недвижимости (стандартно 3 месяца). В таких случаях квартиры продаются по рыночной стоимости, так как должник желает не только погасить задолженность, но и получить прибыль. Исключением может стать ситуация, когда срок для продажи истекает или если покупатель, ссылаясь на «проблемность» квартиры, начинает торговаться;
- продажа риелторами от имени банка. Цена такого жилища зависит от стоимости, установленной агентством недвижимости (обычно составляет 75-80% от рыночной). Для кредитной организации наличие на балансе залоговой недвижимости не выгодно, так как за нее необходимо платить (например, коммунальные платежи), поэтому реализация обычно происходит по сниженной цене. Главная задача банка – вернуть задолженность;
- переоформление ипотеки. При таком способе недвижимость не продается, а происходит переоформление самого кредита. Банк или должник находят нового заемщика с более высокой кредитоспособностью. Сотрудники организации переоформляют соглашение на новое лицо, которое компенсирует должнику уже уплаченные взносы и обязуется вносить остаток по ипотеке;
- осуществление продажи посредством открытых торгов. Проведение процедуры возможно только после вынесения судебного решения о передаче квартиры во владение кредитора.
Особенности проведения торгов
Торги призваны соблюсти интересы кредитора и ФССП, заинтересованной в возмещении затрат на их организацию. Воля и интересы должника при этом учитываются в последнюю очередь.
Могут проводиться заочно – путем подачи заявок на электронную площадку, организатора торгов, и в очной форме, когда в зале, где проводится аукцион, присутствуют заинтересованные люди: пристав, собственник, потенциальные покупатели.
Электронные торги
Проводятся на электронных площадках, перечень которых утвержден распоряжением Правительства №1447-р, от 12.07.2018. В этой форме продажа арестованных квартир не практикуется, поскольку возникают сложности с проверкой чистоты сделки.
Статьи:
Как покупать недвижимость выставленную на продажу банками
Какое имущество могут арестовать судебные приставы за неуплату кредита
Недостоверная информация о реализуемом имуществе
Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.
В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ). При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).
