Договор с агентством недвижимости на продажу или покупку квартиры

Договор оказания риэлторских услуг представляет собой соглашение, по которому одна сторона по поручению другой стороны осуществляет деятельность по поиску или продаже недвижимости.

• Бланк и образец
• Бесплатная загрузка
• Онлайн просмотр
• Проверено экспертом

ФАЙЛЫ

Данный договор является разновидностью сделок по возмездному оказанию услуг, следовательно, при его оформлении следует руководствоваться правилами, установленными Гражданским законодательством.

Субъектами по соглашению могут выступать физические и юридические лица. Стороны по договору именуются Заказчиком и Исполнителем.

Под услугами в рамках договора понимаются поручения Заказчика, связанные с поиском недвижимости для найма, покупки или продажи.

Вышеупомянутая сделка заключается в простой письменной форме. В связи с этим, ниже мы подробно разберем, как составляется такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его оформлении.

Договор оказания риэлторских услуг

г. Курган
1 сентября 2023 года

Риэлторская , в лице генерального директора Артемова Артема Евгеньевича, действующего на основании Доверенности, именуемого в дальнейшем Исполнитель, с одной стороны И Степанов Николай Александрович, 08.11.1991 года рождения, проживающий по адресу: Ленинградская область, город Санкт-Петербург, ул. Первомайская, д. 996, корпус 7, квартира 481, паспорт: номер 0000 серия 000000, выданный отделом УФМС России по Ленинградской области в городе Санкт-Петербург 08.11.2011, именуемый в дальнейшем Заказчик, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле отражается:

• разновидность сделки;
• число, месяц и место заключения соглашения;
• имена и роли Контрагентов;
• серия и номер паспорта гражданина.

При заключении любого договора необходимо прописать положения, связанные с существенными условиями соглашения, иначе договор не вступит в силу. В нашей ситуации такими условиями выступают:

• предмет;
• стоимость и порядок оплаты оказываемых услуг;
• обязательства контрагентов.

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры

На первичном рынке может происходить только продажа прав требования (но не собственности) на новостройку. На вторичном рынке продаются уже квартиры с зарегистрированным правом собственности (о видах собственности – см. по ссылке в Глоссарии).

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры на «первичке» и на «вторичке» практически не отличается, так как набор услуг здесь ограничивается только рекламой объекта (поиском покупателя) и подготовкой документов для сделки. Никакой проверки «юридической чистоты» квартиры здесь не требуется. Проще говоря, задача агента – выставить квартиру в продажу и, когда Покупатель «клюнет», обеспечить оформление сделки и безопасное получение денег.

Примечание! Логика подсказывает, что услуги агентства недвижимости по продаже квартиры должны стоить значительно дешевле, чем услуги по покупке, так как при покупке нужен тщательный анализ истории квартиры и ее собственников и пользователей (проверка той самой «юридической чистоты»). Тем не менее, риэлторы, обычно, ставят одинаковый ценник в договоре и за продажу и за покупку. Вот такой вот риэлтерский парадокс…

Насчет «юридической чистоты» продаваемой квартиры риэлторы, обычно, заботятся мало. Во-первых, если что – это будут проблемы Покупателя, а не их клиента. Во-вторых, в договоре Продавца с агентством недвижимости вставляют пункт, наподобие этого:

«При заключении настоящего договора Заказчик предоставляет Агенту достоверные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для отчуждения квартиры, в том числе об отсутствии обстоятельств, препятствующих заключению сделки по отчуждению квартиры. Заказчик гарантирует, что квартира не имеет обременений, под арестом, запрещением не состоит, а среди собственников квартиры нет лиц, ограниченных или лишенных в судебном порядке дееспособности».

В итоге ответственность риэлтора за возможные сюрпризы в истории квартиры автоматически переводится на ее владельца. Агент занимается здесь только рекламой квартиры и организацией сделки. В остальном ответственность риэлтора базируется только на качестве оказания услуг, перечисленных в договоре с агентством.

Что же это за услуги? И почему они стоят так дорого? (о расценках – см. ниже).

Вот типовой перечень услуг в договоре с агентством недвижимости на продажу квартиры:

• агент размещает информацию о продаже квартиры в СМИ (то есть дает объявления на известных интернет-площадках);
• агент принимает звонки по объявлениям, проводит показы квартиры и переговоры с потенциальными Покупателями (то есть рассказывает, какая замечательная эта квартира и почему надо купить именно ее);
• агент принимает аванс или задаток за квартиру (как правило, в размере своих комиссионных, обеспечивая себе гарантию заработка);
• агент проверяет документы на предмет соответствия их требованиям законодательства и достаточности для государственной регистрации права/перехода права собственности (то есть принимает от собственника собранные им документы и кладет их себе в стол);
• агент обеспечивает организацию процесса сделки, в том числе подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрацию перехода права (то есть говорит, куда и когда нужно всем подойти, чтобы оформить документы);
• агент обеспечивает безопасную передачу денег по сделке (то есть ведет клиентов в банк, и там менеджеры банка объясняют, как провести расчеты наличными через ячейку или безналичными через аккредитив);
• агент консультирует Заказчика по всем вопросам, связанным со сделкой (то есть рассказывает клиенту как все сложно и поэтому дорого);
• агент представляет Заказчика в отношениях с третьими лицами (в основном, с потенциальными Покупателями и с другими агентами).

В мелких деталях этот перечень может отличаться от договора к договору в разных агентствах. Но в целом, услуги по продаже квартиры выглядят именно так (см. образец договора с агентством ниже).

Образец договора с агентством недвижимости на продажу квартиры можно скачать ЗДЕСЬ.

Но это еще не все. Квартира для агента – это источник заработка. Нет квартиры – нет заработка. Поэтому каждое агентство недвижимости стремится заключить с клиентом эксклюзивный договор на продажу. Это значит, что клиенту запрещается не только обращаться в другие агентства, но даже самому заниматься продажей своего жилья.

В формулировках договора это может выглядеть примерно так:

«Клиент обязан:

не заключать аналогичных договоров с другими лицами, а также воздерживаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора».

За нарушение этого пункта, обычно, предусматривается материальное наказание клиента в виде штрафа или неустойки. А вот сами риэлторы стараются штрафов избегать, или назначают их для себя в договоре таким образом, что предъявить материальную претензию агентству становится практически невозможно. Как говорится, это просто бизнес, ничего личного…

Некоторые думают, что агентство «собирает и подготавливает» пакет документов для сделки, и Продавцу не надо самому суетиться. Но реальность обескураживает: во-первых, весь «пакет» часто ограничивается всего тремя-пятью бумагами; во-вторых, собирать эти бумаги приходится самому владельцу квартиры, т.к. большинство справок выдается только лично в руки собственнику (например, Выписка из Домовой книги, ЕЖД, разрешение опеки на сделку, справки из НД и ПНД).

Кто-то, вероятно, скажет, что риэлторы еще помогают правильно подготовить квартиру к продаже. Да, такое иногда бывает. Но в этом нет никакого секрета. О методах предпродажной подготовки квартиры (или по-модному – «home staging») можно почитать в нашем онлайн-учебнике по приведенной ссылке.

Чем апартаменты отличаются от квартиры? Технические и юридические отличия.

Предмет

Положения о предмете сделки фигурируют в начальном разделе любого документа. При оформлении договора оказания риэлторских услуг, предметом выступают непосредственно сами риэлторские услуги. В тексте документа раздел о предмете соглашения прописывается следующим образом:

В соответствии с настоящим договором Исполнитель обязуется от имени Заказчика, за оговоренную договором плату, оказать услуги по подбору и приобретению недвижимого имущества в собственность Степанова Николая Александровича. Исполнитель выполняет действия по подбору и приобретению жилой недвижимости в соответствии с требованиями законодательства. Предпочтения, и иные требования Заказчика указаны в Приложении 1 к настоящему договору.

Специфика работы риэлтора

Подписывать в обязательном порядке такой договор не обязательно. Те, кто оформляют его официально, лишь ограждают себя от возможных проблем и проволочек с продажей недвижимости. И если агент склоняет к подписанию подобного документа, то он действует законно.

Как работает риэлтор:

• профессионально проводит рекламную компанию, способствует быстрой продаже квартиры;
• организует встречи, показы, предоставляет правдивую информацию по интересующим объектам;
• профессионально выстраивает диалоги с контрагентами.

Цель привлечения такого специалиста – сэкономить время, избавить себя от головной боли в виде бесконечных телефонных звонков, переговоров, организации встреч и оформления документации.

Как работает риэлтор – в зависимости от требований и интересов он предлагает наиболее подходящие варианты недвижимости и старается их продать. Это – его прямая обязанность. Он действует законно и лишь выполняет свою работу.

Цена и порядок оплаты оказанных услуг

В данном разделе фигурирует информация о стоимости оказанных посреднических услуг. Также следует указать в какой форме, и в какой срок будет произведена оплата труда. Выплата может осуществляться наличным и безналичным расчетом по согласованию сторон. Итак, указанный раздел выглядит следующим образом:

Цена договора подразделяется на обеспечительный платеж и конечную сумму выплаты после исполнения обязательств по договору. Сумма обеспечительного платежа составляет 35 000 (Тридцать пять) тысяч рублей и выплачивается Исполнителю в момент подписания документа. Конечная сумма выплаты составляет 63 500 (шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей и выплачивается после оказания риэлторсикх услуг. Все выплаты производятся в безналичной форме путем перевода финансовых средств на банковский счет риэлторской компании.

Какие документы нужны риэлтору?

Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:

• паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
• свидетельство права собственности;
• выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
• технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).

1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

Права и обязанности сторон

Раздел о правах и обязанностях прописывается с целью конкретизации действий Контрагентов. Так, наличие в документе таких положений дает четкое понимание, каким образом стороны должны исполнять свои обязательства. Итак, формулировки положений прав и обязанностей Контрагентов в тексте документа прописываются следующим образом:

Заказчик имеет право: Требовать исполнения обязательств Контрагента в строгом соответствии с договором. Требовать получения информации о выполнении работы. Заказчик обязуется: Оплатить риэлторские услуги согласно разделу о цене договора. Не заключать подобных соглашений с другими лицами, осуществляющими такую деятельность. При покупке недвижимости предоставить письменное согласие. Исполнять свои обязательства в соответствии с настоящим соглашением. Исполнитель имеет право: Требовать оплаты оказанных им услуг согласно разделу о цене контракта.. Требовать надлежащего исполнения обязательств Заказчиком в рамках заключенного договора. Исполнитель обязуется: Оказать риэлторские услуги по подбору и покупке недвижимости. Составлять и отправлять в адрес Заказчика отчеты о результатах своей работы каждый понедельник в течение действия соглашения. Действовать от имени Заказчика при осуществлении своей деятельности. Исполнять свои обязательства качественно в строгом соответствии с положениями, прописанными в документе.

Срок договора с агентством недвижимости

Договор с агентством (как на продажу, так и на покупку недвижимости) заключается, обычно, не менее, чем на 3 месяца. Это срок, за который, при должных усилиях, можно успеть подготовить и провести сделку. Конечно, каждое агентство недвижимости старается заключить с клиентом договор на как можно больший срок, чтобы повысить для себя вероятность самой сделки, а значит, и собственного гонорара.

Более того, в условиях договора частенько встречается пункт, согласно которому клиент обязан заплатить агентству, даже в том случае, если сделка состоялась спустя 2-3 месяца после окончания срока договора. Так агентство страхует себя на случай, если Продавец и Покупатель попытаются договориться сами без посредников.

Для клиента нет смысла заключать договор с агентством сразу на длительный срок. Лучше заключить договор на 3 месяца, а потом продлять его, если нужно.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Ответственность сторон

В этом разделе обозначаются положения об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим типовые формулировки положений, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут взаимную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему соглашению. В случае, если заказчик просрочил оплату услуг или осуществил ее не в полном объеме, он обязуется выплатить пени в размере 1.3 % от цены сделки.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;
• маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
• поиск покупателя и проведение осмотров;
• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Сами занимайтесь своей ипотекой

Ведь кредит – это ваш будущий долг, а не риэлторов. Поэтому доверять им такое щепетильное дело, как ваши деньги, не стоит.

Не нужно вестись на обещания посредников, что они помогут вам оформить «эксклюзивную» ипотеку в каком-либо банке. Обратитесь в свой зарплатный банк или в Тинькофф Банк. Или, на крайний случай, к кредитным брокерам.

Риэлторы, предлагающие ипотеку от банка, обычно заинтересованы, чтобы продать клиенту определенный продукт. Не обязательно этот вариант самый выгодный. Чаще всего риэлторы помогают менеджерам банков выполнить план и получают процент от каждого приведенного ипотечника. Или совместно с менеджером «вешают» на облапошенного клиента огромный кредит.

Либо ситуация еще банальнее – риэлторы просто пытаются заработать на очередном клиенте. Они выдают себя за профессионалов и опираются на некие «связи» в банках и кредитных учреждениях. На деле же занимаются рассылкой заявок о получении кредита – авось повезет.

Виктор не смог оформить ипотеку ни в своем зарплатном банке, ни в еще двух, расстроился и уже думал отказаться от покупки квартиры. Однако риэлторы убедили его отправить заявку в один мелкий банк, где «всем одобряют» и где у них «есть подходящий человечек». В результате Виктору одобрили заем на нужную сумму, но… под 50% годовых! Естественно, клиент отказался от такого «заманчивого» предложения

Александра также не смогла получить ипотеку в своем зарплатном банке и обратилась к риэлторам с вопросом, смогут ли они помочь. Те запросили дополнительную сумму и отправили Александру домой, пообещав решить вопрос путем обращения к знакомым банкирам. Через два дня ипотеку действительно одобрили, и всё бы хорошо… Но когда Александра пришла в отделение за деньгами, выяснилось, что риэлторы просто подали заявку на получение кредита через онлайн форму на сайте банка от имени клиентки. И никаких «связей» в банке у них не было. Почему пришлось платить дополнительно за то, что Александра могла совершить самостоятельно и бесплатно – непонятно.

Кстати, об ипотеке лучше подумать заранее. В большинстве банков срок действия одобрения по ипотеке составляет несколько месяцев – этого времени вполне хватит для завершения сделки, даже если вы не приступили к поиску подходящего жилья.

Комментарий к оценке

Спасибо, ваша оценка учтена. Также вы можете оставить комментарий к своей оценке.

Образец документа полезен?

Если документ «Договор оказания услуг по поиску и покупке квартиры» оказался для вас полезным, просим вас оставить отзыв о нём.
Запомните всего 2 слова:

Договор-Юрист

И добавьте Договор-Юрист.Ру в закладки (Ctrl+D).

Он Вам ещё пригодится!

Не выдавайте риэлторам генеральную доверенность

Если посредники настаивают на выдаче доверенности, чтобы они могли действовать от вашего имени, выдайте им доверенность на сдачу и получение документов. Давать генеральную доверенность или право на распоряжение деньгами – ошибка. Немало случаев, когда недобросовестные риэлторы совершали сомнительную сделку от имени своих клиентов.

Возможно ли вообще заключить сделку без риэлторов? Более чем, особенно, если у вас простая купля-продажа без обременений, детей и ипотеки.

Процедура проста до банальности:

• находите покупателя или продавца;
• заключаете с ним предварительный договор, если кому-то нужно найти деньги,
• подписывайте основной договор;
• сдаете все документы в МФЦ;
• ждете 2 недели и получаете их обратно вместе с выпиской из Росреестра.

Список справок и выписок, которые нужно прикладывать к договору, короток. Его сообщит любой юрист или специалист МФЦ. Кроме того, примерный список я уже давал выше, на него можно смело опираться.

Что касается договора, то в его составлении нет ничего сложного. Нет никакой разницы, кто напишет его: вы сами, студент юрфака или профессиональный юрист. Закон не предъявляет жестких требований к структуре – главное, чтобы присутствовали все значимые элементы, а цены и сроки устраивали обе стороны.

Если же ситуация посложнее, например, вам нужна ипотека или в сделке участвуют дети, и вы не знаете, с какого конца подойти к решению проблемы, то перед тем, как бежать к риэлторам, стоит получить консультацию у независимого юриста. Он разложит по полочкам, что вам нужно сделать, и предложит готовый алгоритм. За это вы заплатите от 1 до 5 тысяч рублей. Это меньше, чем десятки тысяч, которые попросит риэлтор.

Конечно, придется побегать, но вы получите бесценный опыт, а сэкономленные средства сможете применить более умно – например, купить на них акции.

А как вы относитесь к работе риэлторов?

• Это важная профессия, они реально помогают 100%, 1 голос
  1 голос 100%

  1 голос — 100% из всех голосов

• В некоторых случаях без риэлторов не обойтись 0%, 0 голосов

  0 голосов

  0 голосов — 0% из всех голосов

• Они просто нахлебники и никому не нужны 0%, 0 голосов

  0 голосов

  0 голосов — 0% из всех голосов

Всего голосов: 1

07.12.2020

Оцените статью

[Общее число голосов: 1 Средняя оценка: 5]

Оставить комментарий к документу

Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.

Не соглашайтесь на мошеннические схемы

Некоторые особо одиозные риэлторы или агентства предлагают совсем уж сомнительные сделки. Например, продают задешево квартиру, в которой доля находится под арестом, но сначала просят эту самую долю выкупить. Или предлагают «обналичить» материнский капитал по хитрой схеме.

Мне самому предлагали подозрительно дешевую квартиру в одном из старых домов. Внешне всё в ней было хорошо, но низкая цена, свежий ремонт и внешний вид хозяина – явного пьянчуги – не вязались между собой. Короткий поиск в интернете на сайте bsr.sudrf.ru по имени владельца дал результат: квартира арестована за неуплату налогов и квартплаты.

Как риэлторы собирались мне продавать такое жилье – это отдельная история, там вырисовывался целый детектив с составлением доверенностей и внесением залогов в лучших традициях друзей Оушена, но я обратился в другое агентство.

А вот еще интересная статья: Как выиграть в Клевер — советы и рекомендации