Продажа или покупка недвижимости под залогом

Последнее обновление: 09.06.2021

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Как это правильно сделать? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Кто продает залоговые квартиры?

Если клиент не вернул долг, а жилье находится в ипотеке, владельцем недвижимости является сам банк, как кредитующая сторона. Вся информация об этом содержится в ЕГРН – реестре недвижимости. Однако законодательство РФ не позволяет просто так купить жилье с задолженностями по кредиту.

Сначала потенциальному новому владельцу придется погасить долг. Тогда в Росреестр поступит информация об отсутствии долга и запись удалят. Снять обременение с залоговой квартиры иногда выгоднее, чем купить ее у застройщика. Разница в цене может превышать 25 – 30% от рыночной стоимости жилплощади.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Юрист разъяснил, как единственное жилье может оказаться в залоге у банка

Как уже писала «РГ», суды начали на практике применять свежие правовые позиции Конституционного суда России по поводу единственного жилья должника. В конкретном деле в Вологодской области суд решил, что исполнительский иммунитет не распространяется на единственное жилье, если оно находится в залоге. А сейчас в том же деле суд снял обеспечительный меры, запрещавшие продавать дом, пока шло разбирательство. Так что в ближайшее время особняк может быть выставлен на торги.

Заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов в разговоре с «РГ» заявил, что в законе, по его мнению, необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное. При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания. Иными словами: чтобы люди не оказались в итоге на улице.

— Что решил Конституционный суд, как после этого изменится практика?

Никита Филиппов: Конституционный Суд в постановлении по делу Ивана Ревкова официально разрешил судам Российской Федерации продавать дорогостоящее недвижимое имущество должников взамен предоставления менее комфортного жилья с учетом гарантирования прав должника на достойное проживание.

Представляется, что разъяснения суда найдут отражение в практике по делам о банкротстве должника, а также получат применения в ходе ведения приставом исполнительного производства в отношении должника.

— Часто ли должники пользуются тем, что забрать единственное жилье затруднительно, и потому живут в роскошных домах и не выплачивают долги?

Никита Филиппов: В отсутствие четких критериев и законодательных механизмов реализации дорогостоящего единственного жилья, не обремененного ипотекой, должники, имеющие финансовые трудности, пользовались положениями об исполнительском иммунитете. На практике зачастую встречались случаи, когда должники, имевшие многомиллионные долги, осознанно приобретали себе элитное жилье, чтобы уклониться от выплаты долга. Поскольку элитное жилье являлось для должника единственным, то при буквальном применении правил об исполнительском иммунитете, суд не вправе был обратить взыскание не такое недвижимое имущество.

— Каким образом единственное жилье может оказаться в залоге у банка? Не запрещено ли банку брать в залог единственное жилье?

Никита Филиппов: Российское законодательство не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика (ст. 421 ГК РФ).

В судебной практике до 2012 г. суды признавали ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нецелевому кредиту. Однако, разъяснения высших судебных инстанций, установив нарушение интересов кредиторов в данном случае, предотвратили такую порочную практику (например, Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

— Как раньше складывалась практика с арестом единственного жилья, были ли прецеденты?

Никита Филиппов: Действующая практика допускает наложение ареста в целях обеспечения сохранности единственного жилья должника. По мнению Верховного Суда РФ, несмотря на то что закон запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должника, арестовывать такое жилье можно, потому как арест взысканием не является (Определение от 11.01.2016 № 78-КГ15-42).

Значение ареста заключается в том, что должник не сможет продать, подарить или заложить по договору единственное жилье, равно на его получение не смогут претендовать третьи лица. То есть речь идет о предотвращении злоупотребления правом со стороны должника или третьих лиц.

— Не появилась ли опасность, что теперь всех должников начнут выбрасывать на улицу?

Никита Филиппов: Законодательство Российской Федерации устанавливает исполнительский иммунитет в отношении притязаний кредиторов на единственное жилое помещение должника либо долю в праве общедолевой или совместной собственности в жилом помещении. В силу буквы закона обращение взыскания на единственное жилье, принадлежащее гражданину на праве собственности, возможно только в случае, если оно заложено по договору об ипотеке либо ипотеке в силу закона, и законодательство об ипотеке допускает обращение на него взыскания.

Обращение взыскания на единственное жилье должника, необремененного ипотекой, ранее в судебной практике не допускалось, поскольку полностью попадало под действие об исполнительском иммунитете.

В постановлении по делу Ивана Ревкова Конституционный Суд РФ признал за кредиторами возможность обратить взыскание на дорогостоящее единственное жилье должника, необремененного ипотекой, в рамках дела о банкротстве должника.

Как отметил Конституционный Суд РФ, назначение исполнительского иммунитета заключается не в том, чтобы сохранить за должниками право собственности на единственное жилье, а в том, чтобы не допустить нарушение конституционного права человека на жилище, гарантий обеспечения должника и членов его семьи жильем, достаточном для достойного его проживания.

В указанном постановлении Суд пришел к выводу о том, что отказ в применении исполнительского иммунитета не означает, что должник будет лишен права собственности на жилое помещение. Взамен дорогостоящего жилья должнику и членам его семьи может быть предоставлено помещение меньшей площади в пределах того же поселения, где эти лица проживают. Это условие может быть обеспечено, в частности, если замещающее жилье будет предоставлено кредитором в порядке, который установит суд в процедуре банкротства должника либо в ходе исполнительного производства.

— Какие на ваш взгляд нужны изменения в законодательстве, чтобы отрегулировать данную сферу?

Никита Филиппов: Первым, представляется, что необходимо сделать — это привести положения ГПК РФ, закона о банкротстве, законодательства об исполнительном производстве в соответствие с требованиями, установленными в постановлении Конституционного Суда РФ по делу Ивана Ревкова. Необходимо установить на законодательном уровне четкие пределы действия исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья должников, а также критерии, при которых судом может быть обращено взыскание на такое недвижимое имущество.

В качестве второго нововведения считаем необходимым предложить законодателю установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное, включая порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания. Ключевыми вопросами, определяющими порядок предоставления другого жилого помещения, на наш взгляд, являются: смена места жительства должником в рамках одного населенного пункта, наличие несовершеннолетних детей, препятствующих их выселению из занимаемого жилого помещения; наличие социальных учреждений и удаленность до работы должника и его членов семьи; метраж, планировка, текущий ремонт предоставляемого помещения и пр.

— Как часто вообще продают арестованные квартиры (не являющиеся единственным жильем)? Где их можно купить? Будет ли у арестованной квартиры цена дешевле, чем на рынке?

Никита Филиппов: Покупка арестованного имущества должников может стать выгодным занятием для потенциального покупателя, поскольку такое имущество может распродаваться на торгах с дисконтом до 80% от его рыночной стоимости. В соответствии с законодательством об исполнительном производстве реализация арестованного недвижимого имущества происходит на публичных торгах в электронной форме. Организаторами публичных торгов выступают специализированные торговые площадки, имеющие право проводить торги по соответствующему виду имущества. Как правило, им выступает Росимущество. Вся информация о проводимых торгах публикуется территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в печатных изданиях.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья: Ответственность, права и обязанности созаемщика по ипотеке

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка. Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы. Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях. Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»:

«Существует программа по замене лица в обязательствах. Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования. Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs».

Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК):

«Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто. Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов. Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Есть ли ограничения при покупке?

Предположим, вы решили выкупить ипотечное жилье у Сбербанка, нашли интересное предложение. Однако, вам следует знать важную деталь – выкуп залоговой недвижимости может осуществляться только в том же населенном пункте, где вы проводите оформление ипотеки. Законодательство пока не допускает сделки на межрегиональном уровне, если речь идет о наличии обременений.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья: Как купить квартиру в ипотеку в другом городе — порядок действий

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Риски: самостоятельное оформление

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
не торопиться с передачей аванса;
в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).
Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Это интересно: Как и где купить изъятую квартиру за долги

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Можно ли продать дом в ипотеке

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

О реальных рисках

Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.

Важно!

Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.

Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.

Бывает и так, что банк отказывает новому покупателю. Обычно это происходит в случаях, когда у последнего есть проблемы с кредитной историей. Иногда банковские сотрудники устанавливают дополнительные условия. Например, требуют залогодателя внести 50% стоимости ипотеки.

Если у вас есть нужная сумма, можно договориться, подписать соглашение у нотариуса, внести требуемую часть. После этого передача прав собственности ведется по стандартной схеме – с подписанием договора купли-продажи. В таком случае подводных камней обычно нет.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Узнать стоимость ремонта