Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

Последние изменения: Январь 2021

Желание приобрести жильё ниже рыночной стоимости и низкая стартовая цена с целью создания ажиотажа притягивают перспективных покупателей на аукцион. Покупка квартиры с торгов помимо возможной экономии таит в себе риски существования «вечных» жильцов, скрытых обременений и ряда неприятных сюрпризов, связанных с отключением коммуникаций вследствие громадной задолженности коммунальным службам или нахождения объекта в аварийном состоянии.

Сущность аукциона и условия участия

Система покупки недвижимости с аукциона – допустимая законодательством процедура, форма проведения которой определяется собственником реализуемой ценности или обладателем имущественного права (п.4 ст.447 ГК РФ). Организаторами торгов могут выступать как государственные учреждения и структуры, так и частные коммерческие компании путём размещения информации о продаже квартир с аукциона на специализированных ресурсах и печатных средствах массовой информации. Участником может стать любой совершеннолетний гражданин страны, выполнивший требования конкретной торговой площадки. Для получения возможности купить квартиру на торгах следует:

1. Зарегистрироваться в установленном порядке. В процесс может быть включено:
   получение электронного ключа;
2. заполнение анкеты;
3. предоставление паспорта и выписки с банковского счёта.

1. Внести залоговые денежные средства в размере, определённом на квартирном аукционе и составляющем порядка 100-200 тысяч рублей. Внесённые средства
   засчитываются в счёт полученного аванса при покупке квартиры с аукциона в случае выигрыша;
2. возвращаются участнику на протяжении пяти банковских дней при проигрыше или признании торгов несостоявшимися.

1. Ожидать подведение итогов комиссией с оформлением результата протоколом. После покупки квартиры на торгах следует:
   заключить договор купли-продажи;
2. произвести окончательный расчёт;
3. зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Для покупки недвижимости ограничений к участникам не существует. Однако продать квартиру через аукцион рядовой гражданин не может, поскольку «раскрученные» электронные площадки не предоставляют этой возможности всем желающим. Для реализации квартиры с торгов физическому лицу необходимо искать организаторов, использующих появившийся недавно аукционный метод.

Квартирный «ассортимент» на торгах

Продажа квартир через аукцион используется преимущественно государственными властями, коммерческими банками или организациями, которые не могут реализовать объекты недвижимости иным способом. Квартирный аукцион даёт возможность приобрести следующий ассортимент недвижимости:

1. Государственные или муниципальные квартиры. В соответствии с законом №44-ФЗ, контролирующим сферу по закупкам для нужд муниципалитета, региональные власти не вправе реализовывать недвижимость иным способом, нежели через аукционы по продаже квартир. На торгах представлены квартиры, не подходящие по параметрам или техническому состоянию стоящим в очередях гражданам либо передаче в социальный наём незащищённым категориям:
   элитное жильё, расположенное в престижных районах;
2. выморочные квартиры, перешедшие государству вследствие отсутствия наследников;
3. невостребованное жильё, находящееся в аварийном состоянии и требующее проведения капитального ремонта, реконструкции или модернизации.

1. Жильё пенсионеров. Пожилые одинокие люди сознательно передают принадлежащие жилые помещения в собственность городских властей. Покупка квартиры через аукцион у города может предусматривать пожизненное право на проживание передавшего лица при отсутствии договора на пребывание в одном из социальных жилых домов.
2. Залоговое имущество. Если заёмщик не может погашать кредитные обязательства и не желает самостоятельно реализовывать объект, то коммерческая организация выступает инициатором банкротства и по решению органа правосудия выставляет квартиру на аукционе для погашения долга. Жильё может быть:
   приобретённым в ипотеку и впоследствии изъятым залогодержателем в результате непогашенных обязательств;
3. оформленным в качестве объекта залога для получения потребительского кредита на более выгодных по сравнению с отсутствием обеспечения условиях.

1. Квартиры от посредников. Пользуясь невозможностью физического лица самостоятельно продать квартиру через аукцион, риелторы и агентства недвижимости берут на себя роль посредников, умышленно выставляя жильё по заниженной стоимости и искусственно поднимая цену выше рыночного показателя на торгах.
2. Жильё от застройщиков. Длительный не увенчавшийся успехом поиск покупателей на первичном рынке вынуждает строительные организации прибегнуть к продаже квартир с торгов. В 90 % случаев причина кроется в несоответствии цены и качества.

К продаже квартир через аукцион обращаются государственные и финансовые учреждения в силу наложенного законодательного запрета на реализацию иным способом, застройщики в целях сбыта неликвидных объектов строительства или посредники, жаждущие извлечь выгоду в пылу раззадориваемого азарта перспективных покупателей.

Плюсы сотрудничества с Моссоцгарантией

ГУП Моссоцгарантия — единственное государственное предприятие, работающее в направлении заключения договоров пожизненного содержания с иждивением. Хотя частным и коммерческим структурам не запрещено заниматься подобной деятельностью.

Важно различать соглашения пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты квартиры. Во втором случае пенсионер получает только денежное содержание, без продуктов и необходимого набора бытовых услуг. Моссоцгарантия работает именно в направлении денежного и натурального содержания получателя ренты. Прочие преимущества:

• Единовременная выплата а размере 3% от рыночной стоимости жилого помещения.
• Возможность выбора видов бытовых и социальных услуг, а также физических и юридических лиц, для оказания этих услуг.
• Повышение денежного содержания с учетом роста величины прожиточного минимума в Москве.
• Полная прозрачность сделки — фальсификации со стороны государственного предприятия исключены.
• Возможность выбора формы и реквизитов для перечисления ежемесячной суммы денежного содержания.

Негосударственные компании, зачастую, предлагают более привлекательные условия. Но сотрудничая с ними, пожилые люди подвергают себя большому риску. Вероятность выхода на мошенников, особенно в столице, всегда крайне высока. Все расходы по оформлению сделки Моссоцгарантия берет на себя, что является еще одним существенным плюсом.

Схема приобретения жилья на торгах

Решившийся гражданин на посещение и участие в публичных торгах, должен разработать собственную схему, как купить квартиру на аукционе, установив ограничители по ценам и не позволив в азарте выйти за допустимые пределы. Процедура реализации отличается от стандартного алгоритма, требует непривычных действий от участника и зависит от самой торговой площадки и организаторов процесса.

Алгоритм действий

Ознакомившись с требованиями конкретной площадки в печатных СМИ или на сайтах интернета для того, чтобы купить квартиру через аукцион, следует:

1. Зарегистрироваться в соответствии с требованиями площадки и внести задаток. Процесс регистрации начинается в большинстве случаев за пять дней до проведения мероприятия. Если организаторы допускают «удалённое» участие, то необходимо получить электронный ключ сроком действия на год.
2. Присутствовать на аукционе по продаже квартир лично или на расстоянии при помощи программного обеспечения при условии, что выбранная площадка не требует обязательного личного посещения.
3. Определиться с тактикой и стратегией участия в торгах. Рекомендуется установить верхний ценовой ограничитель, за пределы которого не выходить. Процесс включает повышение цены за лот (квартиру) с определённым шагом, устанавливаемым распорядителем. Например, если шаг составляет 20 тысяч рублей, то последующий участник не может предложить повышение предыдущей цены на 15 тысяч, но беспрепятственно может поднять цену на любую сумму, превышающую 20 тысяч рублей.

В случае выигрыша получить документы, оплатить оставшуюся часть стоимости и провести регистрацию жилья в установленном порядке.

Документы и сроки

Купить квартиру на аукционе может любой совершеннолетний гражданин, представивший документы:

• внутренний паспорт, удостоверяющий личность;
• выписку с банковского счёта, свидетельствующую о наличии денежных средств.

Ряд финансовых организаций осуществляют кредитование на покупку квартиры на аукционе. Тогда вместо выписки с личного счёта допускается предоставление документа, подтверждающего согласие банка на проведение финансирования в пределах оговоренной суммы в случае выигрыша клиента.

В среднем сроки подготовки и процесса составляют:

• 1 день – регистрация и получение электронного ключа с последующим периодом действия до года;
• 5 дней – период, не позднее которого необходимо зарегистрироваться для участия в конкретных торгах;
• интервал от нескольких часов до нескольких дней – время непосредственного проведения мероприятия, зависящее от активности претендентов.

Период поиска подходящей квартиры и список участников не ограничен. Однако если участвуют в аукционе менее двух потенциальных покупателей или не сделана ни одна надбавка в процессе реализации квартиры с торгов против стартовой цены заложенного имущества, то торги объявляются несостоявшимися (ст.58 закона №102-ФЗ).

Риски приобретения жилья на торгах

Несмотря на возможность выгодного приобретения за счёт быстрой оценки ситуации, мгновенного принятия конструктивного решения и растерянности конкурентов после удачного «хода», покупка квартиры с аукциона чревата риском приобретения проблемной недвижимости, начиная от жильцов и заканчивая судебными разбирательствами в части законности реализации жилья данным способом.

Проблемные жильцы

Жильё, не относящееся к новостройкам, имеет свою «историю» относительно зарегистрированных и временно снятых с регистрации лиц. Покупатель залогового имущества рискует купить квартиру с аукциона одновременно с бывшим хозяином и довеском в виде членов его семьи.

Проблема заключается в прописанных жильцах, поскольку приобретатель может столкнуться со сложностями при выписке и выселении граждан, относящихся к различным категориям:

1. Совершеннолетние лица. Прописанных в жилом помещении граждан снять с регистрации в принудительном порядке можно только по решению суда. Судебные тяжбы могут затягиваться на годы, лишая необходимости поиска нового жилья гражданина при возможности проживать на старой жилплощади.
2. Несовершеннолетние дети. Детей в данной ситуации выписать невозможно, поскольку необходимо разрешение органов опеки, а опекунский совет даст его только в случае, если ребёнку взамен предоставляется другая жилплощадь, по техническим параметрам не уступающая конкретной, реализованной квартире с торгов.
3. Отказавшиеся от участия в приватизации лица. Эти граждане не имеют права на совершение значимых юридических действий в отношении объекта, но могут проживать пожизненно.
4. Временно снятые с регистрации лица. В числе ранее зарегистрированных лиц могут оказаться граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы или признанные безвестно отсутствующими по решению суда с восстановлением прописки и сохранением права на жилплощадь в дальнейшем.

Важным моментом, о котором сообщается до продажи квартиры на аукционе, являются лица, не способные обслуживать себя вследствие старческого возраста или инвалидности и не имеющие родственников. Престарелые люди передают жилое помещение при условии сохранения права на пожизненное проживание и обеспечение ухода со стороны нового собственника. Состояние иждивенца будет контролироваться опекунским советом, который при подозрении на недостаточный уход может ходатайствовать о признании сделки недействительной.

Задолженность по коммунальным платежам

Теоретически долги перед коммунальными службами фиксируются в отношении гражданина, а не объекта недвижимости. Однако получивший громадную просроченную задолженность в наследие, оказавшийся отключённым от коммуникаций, новый хозяин при обращении в управляющую компанию зачастую сталкивается с отказом от восстановления газоснабжения, водоснабжения и электрификации.

Обнуление счётчиков и поиск бывшего владельца невыгодны коммунальным службам, а покупка квартиры на торгах вынуждает нового владельца подавать исковые заявления и участвовать в разбирательствах, несмотря на положительную судебную практику, занимающую сторону покупателей.

Неузаконенная перепланировка

Продать квартиру через аукцион с неузаконенной перепланировкой не составляет сложности, но при дальнейшей реализации гражданин столкнётся с необходимостью по приведению документов и жилья в соответствие, подразумевающее два варианта действий:

• узаконивание «задним числом»;
• возврат в исходное состояние.

Если был произведён «запретный ремонт», нарушающий строительные, пожарные или санитарные нормативы, то покупатель лишается права выбора и получает обязательство по приведению жилья в первоначальное состояние за счёт собственных источников.

Оспаривание судебного решения

Если жильё числилось в составе объекта залога у финансовой организации, то реализация квартиры с торгов допускается исключительно по решению судебной инстанции. Предыдущие владельцы могут оспорить принятое решение, лишив покупателя приобретённого объекта.

Денежные средства будут возвращены финансовой организацией, однако вместо экономии времени посредством быстрой покупки квартиры на аукционе покупатель должен начать процедуру поиска подходящего жилья с нуля.

Искусственное завышение стоимости

Первоначальная цена реализуемого объекта будет ниже рыночного показателя, но на аукционе существует основное правило – систематическое повышение стоимости с каждым шагом. Устроители владеют цифрами по недвижимости на основании отчётов оценочных компаний, устанавливая незначительный зазор на старте.

В процессе проведения мероприятия не имеющему достаточного опыта участнику сложно устоять при всеобщем ажиотаже, не впасть в азарт и остановиться, не выходя за пределы установленного ограничителя. Результатом приобретения может стать необоснованно завышенная стоимость, не подлежащая пересмотру в дальнейшем.

Комментарии: 2

Ваш комментарий (вопрос) Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Автор статьи Ирина Русанова

Консультант, автор Попович Анна

Финансовый автор Пихоцкая Ольга

1. Татьяна
   11.01.2021 в 23:43 А не может ли быть обмана со стороны моссоцгарантии. Первое, отравить, человека заключившего договор ренты и могу ли я пригласить своего нотариуса, которого знаю
   Ответить ↓ Анна Попович
   12.01.2021 в 15:16

   Уважаемая Татьяна, торги проводятся Департаментом города Москвы и пригласить стороннего нотариуса возможности нет.

   Ответить ↓