Многие граждане пользуются садовыми участками: выращивают различные культуры, ухаживают за ними, ставят теплицы, строят дома, бани и различные хозяйственные постройки, при этом не регистрируя их в Росреестре. Но большинство строений, как на землях под индивидуальное жилищное строительство, так и на территории садоводческого некоммерческого товарищества, в обязательном порядке подлежат регистрации.
В этой статье рассмотрим, какие постройки и в какой срок должны быть зарегистрированы, представим список необходимых документов и порядок оформления строений.
Что необходимо знать
Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.
Закон о дачной амнистии был принят еще в 2006 году. Сроки его действия постоянно продлевались. На данный момент амнистия действует до 31 декабря 2021 года.
Под дачную амнистию, согласно вышеуказанному закону, подпадают:
- садовые и дачные домики;
- жилые дома;
- бани;
- хозяйственные постройки;
- гаражи;
- иные объекты некапитального строительства (киоск, навес и т. п.)
Вам может быть интересно: порядок получения дома в собственность по дачной амнистии.
Упрощенный порядок подразумевает, что не требуется предварительного разрешения местной администрации на возведение данных построек. И регистрация права собственности на них не является обязательной процедурой.
Что касается построек, относящихся к объектам капитального строительства, то они подлежат обязательной регистрации, и данные о них вносятся в Росреестр. К таким объектам относятся постройки, перемещение которых невозможно без причинения ущерба. Т. е. те, которые имеют фундамент. А также строения, площадь которых более 50 кв. метров:
- жилой дом;
- баня (только с фундаментом!).
Постройки, подлежащие обязательной регистрации:
- гаражи;
- хоз. постройки (например, сарай);
- бани без фундамента;
- киоски, навесы;
- временные постройки и другие объекты некапитального строительства.
Если на садовом участке построено здание без разрешения органов местного самоуправления, то оно считается незаконной (самовольной) постройкой.
Подробнее о правилах легализации самовольной постройки.
Проводить какие-либо сделки (продать, подарить и т. д.) с незаконными постройками на земельном участке законом запрещено, поскольку право собственности не будет установлено. Это можно сделать только через суд, при условии, что строительство такого объекта было выполнено с соблюдением всех градостроительных норм.
Если вам нужно узаконить постройку, и вы не знаете как это сделать – напишите юристу в чате, и он проконсультирует вас бесплатно.
Также можете позвонить по номерам телефонов:
8 доб. 849 – Москва и область;
8 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;
8 доб. 481 – все регионы РФ.
ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 1 дает определение садовому и дачному земельным участкам.
Садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, и сооружений).
Дачный земельный участок предоставлен гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Как видим, различие состоит в том, что садовый участок предназначен, в первую очередь, для ведения садоводства и огородничества, а дачный – для отдыха.
Необходимые документы для оформления регистрации строений
Ранее, чтобы оформить право собственности построек на садовом участке, нужна была только декларация о недвижимости. Сейчас список документов значительно изменился:
- заявление;
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы на землю;
- технический план;
- квитанция об уплате госпошлины;
- разрешение на строительство (не всегда!)
Последний документ нужен только для строений, относящихся к объектам капитального строительства.
Регистрация по приобретательной давности
Иногда случается так, что люди, живущие в самовольно построенном доме в течение нескольких десятилетий, все равно получают отказ при попытке оформить право собственности через администрацию. В этих ситуациях, если вы живете в доме более 15 лет, вы можете зарегистрировать его по приобретательной давности.
Что для этого придется предпринять:
- Доказать, что в этом доме вы живете последние пятнадцать лет. В качестве доказательств можно предъявить свидетельские показания соседей или квитанции по оплате коммунальных услуг.
- Доказать отсутствие претензий и предписаний от администрации за последние 15 лет.
Если вы сможете предоставить эти доказательства и соблюсти все условия, дом может быть оформлен по приобретательной давности.
Процесс оформления
Оформить в собственность постройки можно как лично, так и через представителя по нотариальной доверенности.
Порядок действий:
Шаг 1. Сбор документов
Для оформления строений на садовом участке необходимо сначала подтвердить право собственности на землю в СНТ. Подтверждением могут служить договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности и др.
Также необходимо подготовить план участка. Это может сделать только кадастровый инженер. Технический план предоставляется обычно на электронном носителе заверенный электронной подписью инженера.
Если строение нуждается в получении разрешения, то для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления либо узаконить постройку через суд.
Шаг 2. Оплата госпошлины
Регистрация построек требует обязательной оплаты госпошлины. Ее стоимость устанавливается Налоговым кодексом в ст. 333.33 и равна 350 р.
Шаг 3. Подача документов
Когда все документы готовы, можно подать их одним из перечисленных способов:
- Росреестр;
- МФЦ;
- сайт Росреестра;
- Госуслуги.
Шаг 4. Получение выписки из ЕГРН
После рассмотрения заявления и документов принимается решение о регистрации построек. Заявитель должен получить письменный ответ, после чего можно получить выписку из ЕГРН. Эта выписка и будет подтверждением установленного права собственности на строения.
Данная процедура не бесплатна. Помимо налога, необходимо оплатить услуги кадастрового инженера. Стоимость в каждом регионе различна. В среднем она составляет не более 10000 р.
Последствия незаконной застройки
Что будет если построить дом без разрешения на строительство и соответствующей технической документации, прописано в статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Из наиболее распространённых последствий необходимо упомянуть следующие:
- Штраф 2-5 тыс. руб. для граждан;
- 30-50 тыс. руб. для должностных лиц;
- 20-50 тыс. руб. с субъектом индивидуального предпринимательства;
- 500-1000 тыс. руб. с юридических лиц.
В двух последних случаях возможна приостановка деятельности организации на срок до 3 месяцев (90 дней).
В соответствии с налоговым кодексом РФ (ст. 396) может наступить следующая ответственность за использование незарегистрированной недвижимости:
- если сооружение не зарегистрировано менее 10 лет с момента вступления в собственность земельного участка, то производится выплата налога за 3 года и штраф в 20% от начисленной суммы;
- если 10 лет и более – налог выплачивается за всё время пользования в двойном размере.
В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст. 222) в случае если объект признан судом самовольной постройкой, он может быть снесен за счёт владельца.
ВАЖНО! Если раньше решение о сносе самостроя выносилось нечасто, то начиная с 2021 года снос незаконно возведенной недвижимости, особенно коммерческой, приобрёл массовый характер.
Без разрешения на строительство дом невозможно сдать в эксплуатацию, то есть получить права на собственность и поставить на кадастровый учет. Соответственно, с недвижимостью нельзя будет выполнить следующие действия:
- продать, завещать, получить под него кредит;
- подключить к основным инженерным сетям: водоснабжение, канализация, газоснабжение, электричество;
- зарегистрироваться по месту жительства и получить прописку.
Получение адреса и прописка
Зарегистрировав дом на садовом участке, нужно присвоить ему адрес. Инициатором может быть как собственник, так и администрация. Чтобы получить адрес, собственнику нужно написать соответствующее заявление в органы местного самоуправления. Далее решение принимается уполномоченным сотрудником.
Порядок действий для присвоения адреса
Шаг 1. Сбор документов
Для присвоения адреса по заявлению собственника необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на участок и строения.
Шаг 2. Обращение в администрацию
Подготовив все документы, можно подать их в администрацию, на территории которой расположен участок.
Шаг 3. Получить постановление
В течение 3 недель заявитель получает постановление о присвоении адреса.
Шаг 4. Внесение изменений
Получив постановление, необходимо внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно подать заявление с постановлением через МФЦ или непосредственно в Росреестр. А спустя месяц можно получить свидетельство на дом с присвоенным адресом.
Администрация отказала в присвоении адреса? Напишите нам и высококвалифицированные специалисты помогут разобраться в обоснованности такого решения.
После присвоения адреса можно оформить прописку в доме на садовом участке. Однако для этого требуется соблюдение условий:
- Земельный участок должен находиться в собственности.
- Постройка относится к объектам капитального строительства.
- Дом зарегистрирован в Росреестре и имеет статус индивидуального жилого строения.
Порядок действий для оформления прописки
Шаг 1. Разрешение
Чтобы прописаться в доме, нужно получить заключение суда или разрешение администрации.
Шаг 2. Обращение в ФМС
Получив разрешение, можно заполнить бланк заявления и подать следующий пакет документов в федеральную миграционную службу:
- паспорт заявителя;
- документы на участок и дом;
- разрешение;
- домовая книга.
Шаг 3. Забрать документы
Как правило, прописка осуществляется в течение 3 дней. После принятия решения в паспорте появится отметка (штамп с адресом).
На каком расстоянии от забора можно строить курятник
В этом отношении практически никаких разночтений не встречается. Если строится курятник или миниатюрный скотный двор (крольчатник, козлятник), то допустимый минимум составляет 4 м. Если же затевается овин или свинарник для скота в деревне или ЛПХ, там другие нормы удаления.
Курятник в селе
Поскольку и неприятностей от коров, овец, свиней в виде загрязнения почвы, воздуха и неприятных запахов намного больше. Соседский дом должен находиться не менее чем в 3 м. Так что 4-метровое удаление от изгороди избавит жильцов от любых неприятностей, доставляемых курицами или козой.
Налоги на оформленную собственность
По закону собственники недвижимости должны оплачивать ежегодный налог. Однако, если садовый дом расположен на территории СНТ и его площадь не превышает 50 кв. метров, то налогом он не облагается. Также налогообложению подлежат хозяйственные постройки общей площадью более 50 кв. м.
Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки, которая устанавливается в каждом регионе. Однако она не может превышать 2%.
Читайте: как рассчитать кадастровую стоимость.
Регистрация строений на садовых земельных участках значительно упросит проведение сделок по отчуждению этого имущества. Чтобы продать, подарить или приобрести землю с домом и постройками, необходимо получить выписку из ЕГРН. А в случае, если регистрация дома не была осуществлена, то и сведений об объекте в реестре не будет. Также, если вовремя не провести регистрационные действия по упрощенной процедуре, в дальнейшем это станет сложнее, и, возможно, действие Закона о дачной амнистии закончится в 2021 и больше не будет продлено.
Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».
