Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства. Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое). Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок. Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Определимся с понятиями.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Под жилой недвижимостью понимается помещение (отдельно стоящее или в составе многоквартирного дома), которое предназначено для проживания граждан. Оно должно иметь элементы благоустройства (электричество, водоснабжение, отопление). Обязательным условием является наличие фундамента. Жилая недвижимость должна являться объектом капитального строительства.

Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка.

В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого. Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели помещение на садовом участке, владельцев апартаментов и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.

Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации. А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги.

Особенности

Процедура перевода объекта требует соблюдения следующих условий:

• не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
• является объектом капитального строительства или его частью;
• оборудован отоплением и электричеством;
• расположен в пределах населенного пункта;
• подходит для круглогодичного проживания.

Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто.

Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.

Куда обращаться с заявлением о переводе нежилого помещения в жилой фонд

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления. В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы. В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Перечень документов

Изменение статуса помещения требует подготовки следующих документов (ст. 23 ЖК РФ):

• гражданский паспорт;
• заявление о смене статуса;
• правоустанавливающая документация (в оригиналах или копии, засвидетельствованные нотариусом);
• проект переустройства (оформленный в установленном законом порядке);
• поэтажный план дома (если помещение располагается в многоквартирном доме;
• протокол общего собрания (если объект расположен в многоквартирном доме);
• личное письменное согласие всех владельцев смежных квартир;
• выписка из ЕГРН.

В соответствии с законом, гражданин может не предоставлять ряд документов (поэтажный план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие данные). Они могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия.

Важно! Для ускорения процесса целесообразно самостоятельно полностью подготовить пакет документов.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Перевод объекта из жилого (нежилого) состояния

Жилые дома

Перевод жилого дома в нежилой фонд — довольно непростая задача. Конечно, владельцу индивидуального жилья не обязательно спрашивать разрешения соседей. Даже перепланировка может не понадобиться (если в нежилое переводится все строение, а не его часть).

Как перевести объект из категории нежилого в жилой?

Переоформление дома или его части из категории нежилой недвижимости в жилую — процедура крайне популярная. Раньше владельцы жилья в первых этажах активно занимались переоформлениями своих жилых помещений в нежилые и переоборудованием под офисы и магазины. Но сейчас цена коммерческой недвижимости невысока, а стоимость квартир не падает. Поэтому появилась тенденция на возвращение квартир в жилфонд. Также, предприятия часто переоборудуют и переводят в жилфонд излишки своих площадей, например, для устройства общежитий. Если есть техническая возможность обеспечить нормальную жизнь людей, то такой перевод не проблема.

Садовые домики

Отдельный вопрос — перевод нежилого дома в жилой в СНТ, дачных кооперативах. Эта тема — частая причина обращения в А-ЭКСПЕРТ частных лиц. Жилой домик на дачном участке имеет массу преимуществ. Он дороже стоит, и в нем возможно прописаться при желании. Но большинство построек на дачных участках – это так называемые садовые домики. А они не относятся к жилфонду. После начала действия закона No217 «О ведении… садоводства и огородничества», такой тип нежилых строений как садовые домики стало гораздо труднее вывести в категорию жилых.

Фактически оформить садовый дом как жилой с начала 2021 г. можно, только если СНТ расположено в зонах, предназначенных для ИЖС. Это создает массу трудностей для владельцев дачных домов при их переоформлении в жилфонд.

Если вы желаете осуществить перевод нежилой постройки в жилую в вашем СНТ, то убедитесь, что это не запрещено Правилами землепользования и застройки.

Чтобы дачный дом успешно признали жилым, обычно нужна его реконструкция. Ей должна предшествовать экспертиза, выявляющая все недостатки и несоответствия строительным нормам. Для подачи заявления на перевод требуется заключение инженерной экспертной комиссии. Она проверяет строение на соответствие «Техрегламенту о безопасности…».

При проверке оценивается:

• Присутствие и состояние необходимых коммуникаций: септика, электричества и пр.
• Нормы по теплозащите ограждающих конструкций (стены, крыша, фундамент.)
• Санитарные нормы и параметры помещения (высота потолков и т.п.)

По итогам экспертизы для признания садового дома жилым составляется подробное описание жилья и его расположения. В заключительной части делаются выводы о соответствии объекта градостроительным нормам и даются рекомендации по перепланировке, переоборудованию. Все это нужно сделать на этапе подготовки к подаче заявления для признания дома жилым.

Подробная процедура перевода садового домика в жилфонд прописана в Постановлении №47 под названием «Порядок признания садового дома жилым», от 28.01.06. Компетентное обследование от А-ЭКСПЕРТ поможет вам оценить расходы по переводу и попросту избежать отказа.

Квартиры

Исключение квартир из жилфонда производится часто. В основном, оно касается недвижимости на первых и цокольных этажах многоквартирных домов, которую хозяева желают сдать в аренду, продать для коммерческого использования. Чтобы выполнить такую операцию, следует знать:

• Инициатива перевода должна исходить только от собственника жилья. Никакие другие лица и организации не могут просить о переводе квартиры в нежилое состояние. Если недвижимость в долевой собственности, то нужно нотариально заверенное заявление от всех владельцев.
• Требуется получить согласие соседей на коммерческое использование недвижимости.
• На квартире не должно быть никаких обременений (кредитов, ареста, коммунальных задолженностей).
• Она должна быть изолирована от жилой части дома (никаких переходов и дверей в жилую часть), иметь 2 отдельных входа с улицы. Для выполнения последнего пункта, естественно, нужна оформленная перепланировка. А перед ней необходима экспертиза помещения и выполненный по рекомендациям проект.

При переводе квартиры в нежилое состояние придется проверить ее на соответствие пожарным, санитарным, градостроительным, экологическим и прочим нормам, для чего обращайтесь в А-ЭКСПЕРТ!

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли перевести в нежилую только часть дома?

Нет. Перевести можно только целиком объект: дом или квартиру. Изменение статуса отдельных помещений не допускается.

Какова цена перевода в нежилое помещение, если этим будет заниматься юрист?

У всех разные расценки. В регионах стоит рассчитывать на 50 000-70 000 р., в столице и других крупных городах – от 100 000 р.

Можно ли квартиру перевести в нежилое помещение, если она расположена на последнем этаже?

Да, если остальные квартиры на нижних этажах зарегистрированы как нежилые.

Предприниматель выкупил квартиры на первом этаже под гостиницу. Отдельный вход не сделал, посетители проходят через подъездную дверь, и часто там столпотворения. Законно ли это?

Нет. Собственник должен был оборудовать отдельный вход. В такой ситуации на него можно пожаловаться в жилищную инспекцию.

Я прописан в квартире на первом этаже. Собственница перевела ее в нежилое помещение, не посоветовавшись со мной и не взяв моего согласия. Можно ли это как-то оспорить?

Нет. Регистрация не дает права собственности на недвижимость, владелица не должна была брать согласие прописанного человека. Исключение – приобретение объекта в браке. В этом случае требуется согласие супруга, т.к. имущество считается общенажитым (ст. 35 СК РФ).

Можно ли использовать жилое как коммерческое и наоборот?

Использовать жилую недвижимость, как коммерческую и наоборот, запрещено законодательством.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия:

• Не нарушаются законные интересы и права остальных жильцов.
• Соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, правила пользования жилыми помещениями и другие требования.
• Не располагается промышленное производство.

Почему нельзя использовать по закону и какие могут быть последствия?

Гражданский Кодекс четко регламентирует использование жилой недвижимости в ст. 288 и 671 ГК РФ: предназначаются жилые помещения только для проживания (собственника, членов его семьи или же, если квартира сдается в аренду, съемщиков жилья).

Последствия за неправомерное (нецелевое) использование недвижимости могут быть следующими:

• За использование жилого помещения не по назначению размер штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
• Если собственник жилого помещения использует его не по назначению и при этом систематически нарушает интересы и права соседей (даже после предупреждения его органом местного самоуправления), то он может лишиться своего права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
• За нарушение правил содержания и перевода жилых помещений в нежилые юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
• Если в нежилом помещении постоянно проживают люди, то это будет являться нарушением санитарно-эпидемиологических требований, которые предъявляются к эксплуатации помещений. Это повлечет за собой наложение административного штрафа:
  для юридических лиц в размере от 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности до 90 суток;
• для индивидуального предпринимателя – от 1 до 2 тысяч рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток;
• для физического лица – от 500 рублей до 1 тысячи рублей.

Что дороже: жилое или нежилое помещение

Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:

1. Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
2. Инфраструктура.
3. Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.

Куда обращаться

Органом, уполномоченным на смену статуса помещения, является жилищный комитет районной администрации. Документы можно подать лично или через МФЦ.

Однако вопрос необходимо согласовать в различных инстанциях. Заявителю необходимо обратиться в отдел архитектуры, БТИ, пожарную инспекцию и другие органы.

В 2021 году можно доверить процесс смены статуса недвижимости специализированным организациям. Профессиональные посредники ускорят процедуру переоформления, быстро и качественно подготовят документы и получат согласие на перевод.

Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?

Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):

1. Несоответствие объекта установленным требованиям.
2. Предоставление неполного комплекта документов.
3. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
4. Предоставление документов в неуполномоченный орган.

Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.

Сроки переоформления

Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом.