Что должен содержать Устав ТСЖ /ЖСК в обязательном порядке

Поскольку сегодня большей частью жилые помещения являются личной собственностью, популярность приобретают товарищества, которые сами принимают решения по управлению имуществом, принадлежащему многоквартирному дому (например, подвалы, чердаки, придомовая территория и прочее).

Товарищество собственников недвижимости может быть создано не только для совместного использования одного многоквартирного дома, но и для сохранения, содержания, приращения имущества нескольких многоквартирных домов, предоставления коммунальных услуг жильцам при условии:

• близкого расположения домов с общей границей земельных участков;
• наличия общих коммуникационных систем инженерно-технического обеспечения (газопровод, трубопроводы по водоснабжению и подаче централизованного отопления и прочее).

Все вопросы, касающиеся жилья, регулируются нормами Жилищного кодекса, действующего с изменениями, в последней редакции от 22.01.2019. На проводимом ежегодном собрании собственников помещений многоквартирного дома либо внеочередном, по инициативе любого собственника, принимается устав ТСЖ подсчетом большинства голосов. Важно понимать, что Устав товарищества является одним из основополагающих документов, где определены основные функции, полномочия и обязанности организации, начиная с установления порядка созыва и проведения общего собрания, оповещения членов ТСЖ о времени, дне и месте его проведения, повестке дня.

В проекте Устава должно быть оговорено:

• кто вправе выступать инициатором созыва собрания;
• полномочия ревизионной комиссии;
• порядок внесения изменений и дополнений в действующий устав товарищества.

В связи с правками глав 13, 14 ЖК РФ, исключением отдельных статей и включением новой, в частности, определяющей права членов товарищества собственников жилья и не являющихся таковыми, кроме того, изменения норм, регламентирующих проведение общих собраний, если не будут внесены изменения в принятый ранее устав, возникает явная угроза принудительной ликвидации ТСЖ.

Для сведения

Органы государственного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, если в ходе проверки будет выявлено несоответствие устава нормам действующего законодательства и в установленные предписанием сроки недочеты не будут устранены.

Обязательные положения Устава

К обязательным положениям устава ТСЖ относятся следующие сведения, определенные положениями части 2 статьи 135 Жилищного кодекса:

• о наименовании товарищества, которое должно начинаться со слов «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности;
• порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
• составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• составе и компетенции ревизионной комиссии или ревизора товарищества.

Внесение изменений

В действующий устав могут быть внесены изменения. Сделать это можно только путем созыва общего собрания жильцов. Весь порядок внесения поправок в документ состоит из следующих шагов:

1. организация общего собрания;
2. обсуждение вносимых изменений;
3. проведение голосования среди жильцов за каждую поправку;
4. подписание протокола.

Если инициаторами изменения устава являются несколько человек, то они свои предложения представляют председателю в письменном виде с требованием рассмотреть их на собрании.

Изменения в устав, как и в случае с его принятием, вносятся только при наличии ⅔ положительных голосов от общего числа. Новый устав необходимо зарегистрировать в налоговой службе, а также сообщить в местный орган жилищного надзора о внесении поправок.

При создании ТСЖ члены товарищества должны составить важный правовой документ — устав, который и будет регламентировать всю деятельность объединения жильцов. При его формировании и принятии необходимо руководствоваться нормами законодательства и учитывать интересы собственников жилья. Устав подлежит обязательной государственной регистрации, после чего он приобретает юридическую силу.

Общие собрания.

— полномочия общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ — это высший орган управления товарищества. В части 2 статьи 145 Жилищного кодекса закреплены вопросы, которые нельзя передать правлению или председателю правления ТСЖ.

— вопросы, которые нельзя включать в компетенцию органов управления ТСЖ

Компетенции заседания правления ТСЖ, общего собрания членов ТСЖ и общего собрания собственников помещений в МКД не должны пересекаться.

Как принимается учредительный документ?

Принятие устава осуществляется на общем собрании жильцов-собственников квартир, являющихся членами ТСЖ. Как правило, принятие данного документа проходит на учредительном собрании, но может происходить и в отдельный день (о том, кто такие учредители ТСЖ, каковы их права, как выйти из рядов и как сменить учредителей, читайте тут).

СПРАВКА! Для принятия устава в действие должны проголосовать «за» обладатели более 50 процентов всех голосов владельцев квартир данной жилищной организации (п. 2 ст. 135 ЖК РФ).

Голоса распределяются пропорционально количеству квадратных метров, которыми обладают собственники недвижимости.

Голосование по принятию уставных документов может происходить:

1. на общем сборе;
2. заочно.

Так как необходима половина голосов всех владельцев квартир дома, могут возникнуть затруднения со сбором нужного количества жильцов.

По этой причине п. 1 ст. 47 ЖК РФ допускает проведение заочного голосования, при котором протоколы по повестке дня распечатываются для каждого владельца недвижимости, и голосование происходит на дому. Принятие устава заочным голосованием допускает предварительное обсуждение отдельных пунктов на собраниях, а голосование после таких обсуждений происходит не по отдельным пунктам, а за весь текст. Жители могут проголосовать за, против или воздержаться.

Видео с подробным разъяснением как и для чего создается устав ТСЖ:

Полномочия правления ТСЖ

В первую очередь правление товарищества из своего состава избирает председателя правления ТСЖ (ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса). Поэтому в уставе ТСЖ необходимо закрепить срок полномочий правления и его председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ.

Максимальный срок полномочий — 2 года (ч. 2 ст. 147 Жилищного кодекса). Вот полномочия, которые на законодательном уровне закреплены за правлением ТСЖ:

1. Составлять смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчеты о финансовой деятельности.

2. Заключать договоры на управление МКД.

3. Нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.

4. Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.

5. Вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

6. Созывать и проводить общее собрание членов товарищества.

ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ АССОЦИАЦИИ

4.1. Общее собрание членов, далее по тексту — Съезд (конференция) членов Ассоциации.

4.1.1. Съезд (конференция) её членов вправе решать любые вопросы, относящиеся к деятельности Ассоциации.

4.1.2. Исключительной компетенцией съезда (конференции) является:

• принятие устава Ассоциации, внесение в него дополнений и изменений;
• определение приоритетных направлений деятельности Ассоциации, принципов формирования и использования её имущества;
• избрание Президента — Председателя Правления Ассоциации (далее «Президент»);
• избрание Правления Ассоциации;
• избрание ревизионной комиссии Ассоциации;
• избрание из своего состава Вице-президента (ов) — заместителей Президента;
• утверждение решений Президента о назначении и освобождении от должности Исполнительного директора Ассоциации (далее по тексту «Исполнительный директор»);
• определение размера и порядка внесения взносов членов Ассоциации;
• утверждение отчетов Правления о результатах его деятельности;
• принятие решения о ликвидации или реорганизации Ассоциации.

4.1.3. Съезды (конференции) проводятся не реже одного раза в два года. Съезды (конференции) созываются по решению Президента Ассоциации, Правления Ассоциации, по требованию не менее одной трети её членов. Правление обязано оповестить все структурные подразделения и всех членов Ассоциации о созыве съезда (конференции) не позже, чем за тридцать дней до намеченного срока проведения съезда (конференции) заказными письмами или телеграммами с уведомлением об их вручении адресатам.

4.1.4. Норму представительства и порядок выборов делегатов съезда (конференции) определяет Правление.

4.1.5. Съезд (конференция) правомочен, если в нем участвуют делегаты, представляющие более половины членов Ассоциации. При отсутствии кворума назначается дата (не позднее чем через три месяца) нового съезда (конференции), который правомочен независимо от числа участвующих делегатов и числа членов Ассоциации, которых они представляют.

Решения съезда (конференции) принимаются простым большинством голосов присутствующих членов (делегатов). Решение по вопросам исключительной компетенции принимается на съезде (конференции) большинством в две трети членов Ассоциации.

4.2. Правление Ассоциации.

4.2.1. В периодах между съездами (конференциями) членов Ассоциации общее руководство её деятельностью осуществляет Правление Ассоциации.

4.2.2. Правление Ассоциации избирается съездом (конференцией) членов Ассоциации из числа первых лиц организаций-членов Ассоциации, представителей региональных и иных отделений Ассоциации, делегированных съездами (конференцией) участников отделений.

4.2.3. Количественный состав Правления Ассоциации определяется съездом (конференцией) членов Ассоциации, но не менее 15 членов.

4.2.4. Члены Правления избираются сроком на три года и могут быть переизбраны неограниченное количество раз.

4.2.5. Работа Правления осуществляется в соответствии с настоящим Уставом.

К компетенции Правления относится:

• прием новых членов Ассоциации, исключение членов из Ассоциации;
• определение порядка работы Правления;
• утверждение ежегодного отчета Исполнительной дирекции Правления;
• подготовка изменений и дополнений в учредительные документы Ассоциации, Положения с последующим утверждением изменений и дополнений на съезде (конференции);
• организация филиалов и представительств Ассоциации;
• учреждение предприятий, предусмотренных настоящим Уставом;
• утверждение годовых бухгалтерских, финансовых и иных отчетов Ассоциации.

4.2.6. Правление имеет право:

• делать от имени Ассоциации заявление и вносить предложения;
• создавать свои рабочие органы и определять их права и обязанности в пределах своей компетенции;
• делегировать часть своих функций исполнительным органам;
• решать другие вопросы, кроме относящихся к исключительной компетенции съезда (конференции) и Президента Ассоциации.

4.2.7. Правление собирается по мере необходимости, по решению Президента Ассоциации. Президент обязан оповестить всех членов Правления, не позднее, чем за десять дней до намеченного срока проведения заседания в форме, заранее оговоренной решением Правления. Заседание Правления правомочны, если в его работе участвуют более половины членов Правления. Решения Правления принимаются простым большинством участвующих в заседании членов Правления. При равенстве голосов принимается решение, за которое голосовал председательствующий на заседании. В своей работе Правление руководствуется Уставом Ассоциации, решениями съездов (конференций) членов Ассоциации, собственными решениями, а также Положением о Правления.

4.3. Президент выбирается на съезде (конференции) членов Ассоциации на срок три года и может быть переизбран неограниченное количество раз.

4.3.1. К компетенции Президента Ассоциации как председателя правления Ассоциации относится:

• ведение заседания Правления;
• организация выполнения решений съезда (конференции);
• организация и руководство работой Правления;
• организация контроля за выполнением решений Правления;
• без доверенности представление Ассоциации во всех учреждениях и организациях.

4.3.2. Президент предлагает на утверждение Съезду членов (Конференции) кандидатуры Исполнительного директора и Исполнительной дирекции Ассоциации, кандидатуры заместителей исполнительного директора и Главного бухгалтера Ассоциации.

4.4. Вице-президент(ы) — Заместитель (и) Председателя Правления выполняет (ют) работу по организации деятельности Ассоциации по отдельным направлениям, исполняет (ют) обязанности, делегированные им Президентом, а также исполняет(ют) по поручению Президента в случае его отсутствия его обязанности. Срок полномочий указанных в настоящем пункте устава должностных лиц – один год.

4.5. Исполнительная дирекция.

4.5.1. Исполнительная дирекция является органом Ассоциации, организующим и осуществляющим её финансовую, хозяйственную и другую деятельность. Порядок работы Исполнительной дирекции определяется Положением об Исполнительной дирекции, которое утверждается Съездом членов (Конференцией).

4.5.2. Работой Исполнительной дирекции руководит Исполнительный директор, избираемый из числа членов Съезда (Конференции), сроком на три года, который:

• обеспечивает организационную подготовку заседаний Правления, ведение его протокола и оформление итоговых документов;
• организует взаимодействие членов Правления между его заседаниями;
• осуществляет координацию работы органов Правления;
• организует и руководит работой персонала Исполнительной дирекции Ассоциации и несет полную ответственность за выполнение поручений Правления и соблюдение финансовой, договорной и трудовой дисциплины сотрудниками Исполнительной дирекции;
• без доверенности от имени Ассоциации в пределах своих полномочий: а) открывает счета в банках и распоряжается всем имуществом Ассоциации в соответствии с утвержденным Правлением направлениями расходования средств и размеров финансирования по ним; б) совершает всякого рода сделки и иные юридические акты, связанные с уставной деятельностью Ассоциации;
• делегирует представителей Ассоциации в другие организации и собрания и отзывает этих представителей;
• издает приказы и дает указания, обязательные для всех сотрудников Исполнительной дирекции, выдает доверенности на представление интересов Ассоциации, применяет меры поощрения и взыскания;
• Попечительский Совет иные действия в пределах своих полномочий, определенных настоящим Уставом и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.6. Попечительский Совет Ассоциации

4.6.1. Попечительский Совет является органом Ассоциации, осуществляющий надзор за ее деятельностью, принятием другими органами Ассоциации решений и обеспечением их исполнения, использованием средств Ассоциации, соблюдением Ассоциации законодательства. Помимо этого основной задачей Попечительского Совета Ассоциации является интеллектуальная, информационная, финансовая, материальная и организационная поддержка деятельности Ассоциации.

Попечительский Совет осуществляет свою деятельность на общественных началах.

4.6.2. Попечительский Совет образуется Правлением Ассоциации сроком на 3 года из числа граждан и представителей организаций, осуществивших значительный вклад в деятельность Ассоциации, а также из числа лиц, имеющих общепризнанные заслуги перед наукой, образованием, культурной и общественной сферы Российской Федерации и других стран.

В случае если по истечении срока полномочий члена Попечительского Совета он не будет переизбран, то он сохраняет свои полномочия до момента его переизбрания.

4.6.3. К компетенции Попечительского Совета относится решение следующих вопросов;

• привлечение средств для обеспечения деятельности и развития Ассоциации;
• совершенствование материально-технической базы Ассоциации;
• рассмотрение проектов, программы деятельности Ассоциации;
• разработка предложений по привлечению дополнительных интеллектуальных ресурсов и материальных средств;
• принятие решений о запрете расходования денежных средств Ассоциации, полученных в виде пожертвований в случае их использования на цели, не определенные жертвователем при внесении пожертвования;
• принятие решений о внесении вопросов в повестку дня заседания Правления;
• осуществление надзора за деятельностью Ассоциации с точки зрения законности и целесообразности расходования средств Ассоциации.

4.6.4. Председатель Попечительского Совета назначается Правлением из числа членов Попечительского совета. Председатель руководит работой Совета, назначает и собирает заседания, руководит работой Попечительского Совета, подписывает протоколы заседаний и другие документы Совета.

4.6.5. Попечительский Совет собирается по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

Полномочия председателя правления ТСЖ

В уставе необходимо определить круг вопросов, по которым председатель правления вправе самостоятельно принимать решения (ч. 2 ст. 119, ч. 2 ст. 149 Жилищного кодекса). К примеру, предоставьте председателю правления право:

• выбирать подрядчиков, заключать с ними договоры от имени товарищества;
• выбирать и закупать необходимые для содержания общего имущества материалы, инвентарь и иную продукцию в рамках утвержденной сметы;
• выбирать и закупать средства, необходимые для управления МКД в рамках утвержденной сметы (компьютер, рабочий стол, подписку на профессиональный журнал и пр.)

Управляющий в ТСЖ

Управляющим может быть гражданин, которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ. Юридическое лицо тоже может стать управляющим в ТСЖ.

Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель.