Приватизация квартиры без согласия одного из жильцов: можно ли, а также нужно ли разрешение всех прописанных соседей для разгосударствления комнаты в коммуналке?

В большинстве случаев, приватизация квартиры без разрешения одного из проживающих невозможна. По закону, перед подачей заявления на приватизацию, необходимо получить отказ или согласие от всех жильцов. Если хотя бы один из них выражает протест, приватизировать квартиру придётся через суд.

Однако, можно попробовать разрешить вопрос миром, без судебного разбирательства. Давайте разберёмся, как выйти из непростой ситуации.

Можно ли оформить в собственность комнату в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира — это помещение для жилья, в которой проживают несколько семей на основании договора социального найма.

Относительно недавно совершить приватизацию отдельной комнаты в муниципальной собственности было практически невозможно. Это объясняется тем, что при таком раскладе существует большая вероятность возникновение случаев, когда в одной квартире будут жить как собственники, так и наниматели. Такие ситуации ведут к трудностям в регулировке отношений между жильцами.

С тех пор многое изменилось: сегодня оформление права собственности на часть жилого помещения доступно каждому. Вопросы подобного характера регулируются Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Постановлением Конституционного суда РФ от 03.11.1998 N 25-П и другими нормативно-правовыми актами.

До начала процесса преобразования формы собственности жилья, инициатору такой процедуры необходимо удостовериться, что оно может быть объектом приватизации. Согласно ст. 4 Закона РФ №1541-1, нельзя передавать в собственность гражданам:

комнаты в общежитиях;
квартиры, которые признаны непригодными к проживанию (заключениям комиссии);
служебные помещения;
жилье в определенных секторах (военных городках, закрытых поселениях, а также в природоохранной и заповедной зоне).

Исключения

Исключением из общего правила являются несовершеннолетние лица. Они имеют полное право участвовать в приватизации дважды – один раз до совершеннолетия и второй раз уже после совершеннолетия. Сюда же можно отнести лиц, по каким-то причинам потерявшим свое жилье из-за обстоятельств, от них не зависящих.

Пример: Жильцы приватизировали квартиру. Через некоторое время на регион их проживания обрушилась природная катастрофа. Допустим, произошло землетрясение, в результате которого дом с квартирой были разрушены. Государство обязано компенсировать понесенные убытки, предоставить муниципальное жилье и восстановить право на его приватизацию. Как следствие, жильцы могут пройти процедуру повторно и оформить в собственность квартиру еще раз.

Кто считается совершеннолетним

Под совершеннолетними лицами понимают:

Людей, достигших возраста 18 лет.
Людей, вышедших на официальную работу до наступления 18 лет.
Людей, вступивших в брак до наступления 18 лет.

Кто имеет право приватизировать недвижимость?

Приватизировать комнату (квартиру) государственной или муниципальной собственности имеют только граждане РФ, которые на законных основаниях (наличие постоянной прописки обязательно) проживают в жилом доме. Ограничения:

временные жильцы, а также проживающие родственники тех, кто считается нанимателем не имеют права на приватизацию жилплощади;
оформить право собственности можно лишь на ту часть квартиры, которая указана в соответствующих документах или в равных частях, кода площадь жилого помещения при процедуре делится между жильцами.

Дети, которые не достигли совершеннолетия на момент приватизации становятся участниками такого процесса наравне со взрослыми.

СПРАВКА! Право на бесплатную приватизацию жилья дается гражданам один раз, кроме тех случаев, когда несовершеннолетний стал участником такой процедуры и при достижении 18 лет желает самостоятельно воспользовался данным правом.

Согласно с ФЗ от 22.02.2017 № 14-ФЗ бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной. Ограничение во времени сняты данным законом.

Какое жилье нельзя приватизировать?

Далеко не весь жилой фонд, не относящийся к личной собственности граждан, участвует в программах приватизации.

Нельзя передать в личную собственность жилье, не принадлежащее государственному или муниципальному жилфонду. К таким объектам недвижимости относятся:

служебное и ведомственное жилье предприятий, организаций и т. д.,
помещения в военных городках,
помещения в действующих общежитиях (рабочих или учебных).

Также невозможна приватизации объектов недвижимости в аварийных или готовящихся к сносу зданиях.

Обязательно ли согласие всех прописанных лиц?

Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? Главным условиям для реализации права приватизации собственности является согласие всех проживающих и зарегистрированных жильцов в данной квартире. Если договоренности не удалось достичь, такой процесс невозможен. Участие в такой процедуре — это право, а не обязанность. Никто не может принудить человека получить часть в общем доме.

Отказ на оформление собственности в обязательном порядке оформляется в письменном виде и подлежит нотариальному заверению. Сделка считается совершенной, если все проживающие дали письменное соглашение на проведение процедуры приватизации.

Один или несколько членов семьи могут отказаться от права собственности в пользу другого гражданина, который на законных основаниях постоянно проживает в квартире.

Стоит заметить, что при отказе на оформления права собственности, гражданин не выселяется из квартиры. За ним сохраняется право на пожизненное проживание на данной жилплощади и даже в судовом порядке невозможно лишить его такой привилегии. Более того, данное право жильца сохраняется и в тех случаях, когда уже приватизированная квартира переходит в собственность к другому лицу.

Что говорит закон

Приватизировать квартиру, занимаемую им по договору соцнайма, имеет право каждый гражданин России. Но сделать он это может только однажды в жизни.

Приватизация – дело добровольное, человек имеет право всю жизнь жить в квартире муниципального фонда по договору соцнайма, в этом есть некоторые положительные стороны. Например, он не уплачивает взносы на капремонт дома, а капитальный ремонт в квартире обязан делать собственник – муниципалитет. Даже суд не вправе заставить его согласиться с приватизацией.

Чтобы приватизировать жилье, необходимо быть в нем прописанным. Те жильцы, которые просто живут в квартире, не прописавшись, а зарегистрировавшись в другом месте, приватизировать его не могут. Поэтому для проведения приватизации квартиры требуется согласие всех жильцов, официально в ней проживающих. Если кто-либо из них отказывается, то необходимо искать законные пути решения этой проблемы.

Как оформить без получения разрешения: пошаговая инструкция

Нередко препятствием процесса приватизации становится несогласие одного из жильцов. Что же делать в таких ситуациях, если письменное одобрение для реализации данной процедуры просто необходимо?

Сразу следует сказать, что каких-либо правовых путей решения данной проблемы не существует. В случаях, когда не все прописанные согласны и, тем более, если кто-то один настроен резко против приватизации, стоит руководствоваться только уговорами и убеждениями. Но в некоторых ситуациях можно реализовать свое право на приватизацию даже без позволения других жильцов.

Пошаговая инструкция оформления права собственности:

Достичь соглашения между всеми постоянно проживающими жильцами.
Собрать все необходимые документы:
паспорт и его заверенная копия;
ордер на квартиру или договор социального найма;
техническая документация на жилое помещение;
выписка из паспортного стола о количестве постоянно проживающих лиц;
чеки об оплате коммунальных услуг за последнее время (не меньше 3 месяцев);
документы, в которых содержится информация про общую площадь, схемы комнат, этажей, балконов определенного жилья;
данные, которые подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным платежам и другое.

ВНИМАНИЕ! При необходимости государственные структуры могут потребовать дополнительную документацию.

Передать собранные документы на рассмотрения в соответствующие государственные органы по месту нахождения жилья.
Дождаться решения муниципалитета. В ст. 8 Закона РФ №1541-1 указывается ограничение время на рассмотрение предоставленных материалов, максимальный срок 2 месяца со дня подачи заявления и необходимой документации.
Зарегистрировать свое право собственности в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, а также получить соответствующую документацию, которая подтверждает данный факт.

Стоит заметить, что ст. 8 Закона РФ №1541-1 дает право всем гражданам, права которых были нарушены при решении вопросов приватизации жилых помещений, обращаться с иском в суд за защитой своих интересов.

Если один не согласен

Провести процесс приватизации квартиры без согласия одного из жильцов (или комнаты в коммуналке без согласия всех соседей) практически невозможно. Но, в определенных случаях, в судовом порядке их можно лишить такой возможности:

В ситуациях, когда основания для обращения в суд отсутствуют на мнения несогласных можно повлиять уговорами. Следует объяснить, что такая процедура совершенно бесплатная и после нее собственники смогут продавать, завещать, дарить приватизированный участок жилого помещения.
Очень часто отказы обосновываются тем, что человек просто-напросто не хочет заниматься оформлением большого количества документов. В таких случаях можно прийти к компромиссу и оформить доверенность на одного из родственников.

В случае длительного отсутствия прописанных соседей

Следует обратиться в суд с иском о принудительной выписке жильцов, которые прописаны в жилой квартире, но длительное время отсутствуют и не проживают в ней. В случаях, когда место пребывания таких соседей неизвестно суд может признать их безвестно отсутствующими и, в определенных случаях, умершими.

Решение суда, которое вступило в законную силу считается основанием для беспрепятственной реализации права на приватизацию жилья.

Как участвовать еще раз?

Если гражданин в несовершеннолетнем возрасте уже стал участником приватизации (отказ от неё для не достигших 18 лет требует обязательного согласия органов опеки – а те, действуя в интересах детей, практически никогда такого согласия не дают), то порядок действий для него будет следующим:

Уточнить статус жилья – допустима ли его приватизация?
Определить круг лиц, участвующих в процедуре или желающих от неё отказаться.
Подготовить пакет документов, предусмотренный законодательством, и передать их вместе с заявлением в муниципальный орган, управляющий жилыми помещениями.
В течение 2 месяцев подписать договор о переходе квартиры в собственность жильцов. Указанное время даётся местному органу власти на рассмотрение заявления и прилагающихся к нему документов.
В течение 30 дней после того, как договор будет подписан, обратиться в местное отделение Росреестра или же МФЦ и провести регистрацию возникшего права собственности.

С того момента, как регистрация состоялась и получена выписка из ЕГРП с новыми данными на квартиру – процедура завершена.

ВАЖНО: С июля 2021 года в Росреестре или МФЦ свидетельства («зелёнки») больше не выдаются, хотя ранее действующие документы и могут использоваться. Теперь достаточно самой электронной записи в ЕГРП, наличие которой при необходимости подтверждается выпиской.

Что делать, если соседи не хотят давать позволение?

Выделение доли — еще один реальный способ оформления права собственности на жилье без разрешения других жильцов. Суть его состоит в том, что желающий провести приватизацию может попытаться совершить такую процедуру лишь на определенную часть квартиры. Выделение может совершаться двумя вариантами:

Заключением договоренности о выделении доли в натуре, который подписан всеми проживающими и нотариально заверен в установленном порядке.
Определением части в судовом порядке. При данном способе назначается судебно-строительная экспертиза для точного исследования и определения стоимости квартиры, а также проверки возможности совершить процедуру выделения ее доли.

Заключение договора или положительное решения суда является основанием для оформления права собственности на отдельную часть жилого помещения. После такой процедуры БТИ составляет план и техпаспорт помещения, в котором указана приватизированная доля. Квартира становится коммунальной.

Судебная практика

В ходе подготовки искового заявления нужно тщательно изучить исходную ситуацию. На практике при рассмотрении дела суд принимает во внимание, кроме основных доказательств, следующие факторы:

материальное положение и трудоспособность ответчика;
наличие альтернативного жилья;
техническую возможность выделения доли.

Нельзя принудительно выселить без одновременного предоставления другого жилья:

инвалидов (1, 2 гр.);
пенсионеров по возрасту;
членов семей жильцов, которые погибли при исполнении служебных обязанностей (военнослужащих, сотрудников МВД и др.);
детей несовершеннолетнего возраста, иждивенцев.

Для решения сложных вопросов обращаются к пояснительным документам, имеющим которые юридическую значимость. Так, отдельным определением ВС РФ установил обязательное согласие всех прописанных жильцов. Человек, принимавший участие в приватизации, должен разрешить выполнение процедуры. При отказе его не могут выселить принудительно. Сохраняется право пожизненного проживания (регистрации).

Как составить заявление?

Действующее законодательство не предусматривает никаких специальных требований к заявлению на согласие приватизации квартиры. Важно чтобы это было волевым решением гражданина. Заявление можно составить как в письменном, так и в печатном виде. Для комфортности написания разрешено создавать бланки, в которые жильцам достаточно лишь внести свои данные.

Как оформить?

Гражданин, проживающий в конкретном жилом помещении выражает свое согласие на листе бумаги и вносит туда свои данные. Если документ создается в письменной форме, нужно постараться и сделать почерк разборчивым, понятным для других людей (особенно это касается личных данных).

ВНИМАНИЕ! Любые ошибки, которые будут допущены при составлении заявления могут спровоцировать затягивание процедуры приватизации.

У нотариуса или можно дома?

Согласие на приватизацию не является обязательным к нотариальному заверению. Но при желании жильцов такой документ может пройти данную процедуру. Отказ или доверенность на оформление права собственности должно заверяться нотариусом в установленном законом порядке.

Содержание документа

Правильно составленное заявление о согласии на приватизацию должно состоять из следующих пунктов:

название государственной структуры, в которую обращается гражданин;
данные о себе (ФИО, дата и год рождения, паспортные реквизиты, гражданство, адрес проживания);
непосредственно согласие на оформление частной собственности (обязательно нужно указать адрес, метраж, количество комнат жилого помещения);
дата и подпись с расшифровкой.

Право на приватизацию жилой площади имеет каждый гражданин Российской Федерации, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Отсутствие согласие соседей на проведение такой процедуры может существенно повлиять на процесс оформления права собственности: исключить или замедлить ход его реализации.

Отказ от приватизации

В соответствии с добровольным характером процедуры жильцы не обязаны получать недвижимость в частную собственность. Но приватизация квартиры без согласия прописанных невозможна. Возможные причины отказа надо перечислить, чтобы получить информацию о возможных методах ведения переговоров:

отсутствие времени или желания заниматься переоформлением;
плохое санитарное (техническое) состояние квартиры;
необходимость оплаты капитального ремонта и налога на недвижимость после оформления имущества в частное владение.

Такой человек сохраняет пожизненное право проживания по данному адресу, что является существенным обременением для будущего распоряжения недвижимостью.

Отказ составляют в произвольной форме, заверяют в нотариальной конторе. Нельзя составить документ в пользу другого лица или от имени несовершеннолетнего ребенка.

Для экономии можно поставить подпись (подтвердить согласие на приватизацию) в присутствии уполномоченного сотрудника администрации при подаче пакета документов. Некоторые муниципалитеты требуют нотариальный отказ в обязательном порядке. Для подробного изучения тематических вопросов рекомендуется изучить специальную публикацию нашего сайта.

К сведению! Родители должны получить разрешение в органах опеки, если действуют от имени ребенка. Можно приватизировать квартиру только с выделением долей всем несовершеннолетним членам семьи.

Узнать о приватизации – просто

Обращение в многофункциональный центр представляет собой иной вариант взаимодействия с Росреестром, так как обращение, переданное через МФЦ, далее направляется в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры.

Поход в МФЦ

До момента вступления в силу положений закона о госрегистрации, в период 1991-1998 годы приватизационными мероприятиями заведовало БТИ. Так как узнать, когда была приватизирована квартира можно от собственников, лучше поинтересоваться этой информацией накануне.

В отличие от ЕГРП или Росреестра, данная организация предоставляет сведения не всем обратившимся гражданам, а только тем, у кого на это есть законные основания. Получить справку об объекте могут следующие лица:

Расприватизация

Расприватизация в судебном порядке имеет место быть, когда:

в ходе приватизации были ущемлены интересы несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире;
произошло превышение полномочий доверенным лицом при осуществлении процедуры;
процедура была проведена незаконно, и договор был подписан под осуществлением давления на одну из заинтересованных сторон;
состояние участника не позволяло ему осознавать значение своих действий в то время, когда проводилась приватизация.

Сколько раз можно участвовать по закону?