Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей

Вконтакте
Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

Наличие перепланировки

Факт перепланировки комнаты должен быть оформлен в соответствии с законодательством, иначе он может стать препятствием на пути к приватизации жилого объекта.

Перепланировка считается законной только при наличии разрешения на перепланировку, получение которого предполагает сбор необходимого пакета документов.

Пакет документов, необходимый для получения разрешения на перепланировку комнаты:

• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
• письменное согласие от всех членов семьи на перепланировку;
• копия плана комнаты и экспликация БТИ;
• проект предстоящей перепланировки комнаты;
• заключение, полученное от органов по охране памятников архитектуры, истории и культуры, о возможности допущения переустройства жилого помещения, если таковое находится в здании, имеющем культурную ценность.

После получения разрешения и проведения всех работ необходимо сдать объект перепланировки в установленном порядке.

Завершение перепланировки комнаты должно завершиться составлением приемочной комиссией акта. Обычно состав такой комиссии назначается главой муниципального образования, в ее состав могут входить руководители отделов местной администрации.

Составленный акт направляется главой комиссии в организацию, отвечающую за учет объектов недвижимости (БТИ). Проведенная в комнате перепланировка требует занесения данных о фактических изменениях в технический паспорт данного жилого объекта.

Законно проведенная и оформленная перепланировка позволяет приступить к дальнейшим действиям по приватизации комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.
4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
7. Паспорта.
8. Согласие от органов опеки.

Установленные законом требования для приватизации жилого объекта

Приватизация возможна, если:

• здание общежития включено в реестр муниципальной собственности и не принадлежит к числу зданий из жилого фонда специального назначения;
• прежде чем быть переданным муниципалитету, здание находилось в собственности государственного или муниципального предприятия;
• общежитие используется по своему прямому назначению, то есть в нем проживают граждане;
• занимаемая вами в общежитии комната должна иметь присвоенный ей статус жилого помещения, исключается переоборудование комнаты под нежилое помещение.

Если вы затрудняетесь дать ответ по пунктам, вы всегда можете обратиться в районную администрацию, которая предоставит вам достоверную информацию о правовом статусе здания, в котором располагается ваше общежитие.

В случае, когда все пункты соблюдены, можно смело приступать к подготовке документов для приватизации.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке”). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

• минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
• кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
• жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
• наличие кухни и санузла в коммуналке;
• наличие отопления, водопровода, электричества;
• деревянные перекрытия не допускаются;
• жилье не может быть новым, только вторичным.

Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, то вам будет нелишним ознакомиться с такими вариантами, как покупка комнаты в общежитии и доли в квартире, в том числе у родственников.

Покупка комнаты: важные нюансы

Стандартная площадь комнат — 10-20 кв.м. В большом пространстве легче отгородить уголок для собственной кухни: установить плиту и холодильник. Тогда не нужно делить стол с соседями.

Стоимость комнаты зависит от ряда факторов:

• расположение дома (чем ближе к центру города и остановкам общественного транспорта, тем дороже);
• состояние ремонта;
• этаж в доме;
• соседи (наличие неблагополучных или асоциальных жильцов сильно снижает цену).

Нашли хороший вариант, но продавец предлагает заключить договор с занижением стоимости? Не соглашайтесь. Если вы укажете в бумагах сумму меньше, чем фактически отдадите на руки, то подвергнете себя риску. В случае возможных судебных разбирательств вы не докажете реальную цену недвижимости. Кроме того реальная сумма важна для получения налогового вычета: занижая в бумагах цифры, покупатель ущемляет в правах самого себя.

Образец заявления

Приобретение комнаты у города осуществляется в несколько этапов. Чтобы запустить процедуру, необходимо заполнить заявление. Его можно взять у специалиста жилищного отдела. Важно, чтобы заявление было правильно оформлено.

В заявлении указывается следующее:

• паспортные данные заявителя и других жильцов;
• точный адрес квартиры;
• основания для проживания;
• письменное согласие всех владельцев коммунальной квартиры;
• квитанция на оплату госпошлины.

В заявлении содержится просьба о том, что вы желаете выкупить комнату на условиях жилищного отдела. Дополнительно отражается период проживание в квартире, целевое использование жилья и отсутствие задолженности. Главное, правильно и четко выразить желание приобрести комнату.

Стоимость выкупа у города

Стоимость выкупа является одним из самых важных и проблемных вопросов для будущих собственников. Это связано с тем, что плата вносится только после принятия положительного решения. Конкретная сумма заранее не известна. Она зависит от следующих факторов: рыночной стоимости по городу;

1. стоимости квадратного метра с учетом предоставляемых льгот;
2. оплаты госпошлины;
3. оплаты оформления документов на выкуп.

Что касается последнего пункта, данный фактор зависит от стоимости оформления справок, приватизационных бланков и договора купли-продажи. В разных регионах эта стоимость может отличаться. В конечном итоге заплатить придется немного больше, чем стоит комната. Это связано с тем, что в стоимость часто добавляют помещения общего пользования.

Покупатели хотят знать стоимость заранее. Но этого практически никогда нельзя добиться. Но на этот вопрос никто не даст точного ответа, пока не будет запущена процедура выкупа. Сначала нужно собрать и подать документы, а потом можно узнать стоимость. Это случается всегда, если речь идет о срочном выкупе.

Стоимость можно узнать заранее, если комната готовилась к продаже, но сделка по какой-то причине не состоялась. Такое случается редко. Районная администрация рассчитает цену в день выкупа.

Возможна ли приватизация соседней комнаты в общежитии?

Возможна, если вы являетесь малоимущим или нуждающимся, то есть у вас имеются основания, указанные в статье 59 ЖК РФ, а здание общежития было передано в муниципальную собственность (был снят статус общежития). В таком случае, вы имеете право на предоставление освободившейся комнаты.

Отказ администрации муниципального образования в предоставлении может быть обжалован в суде.

Категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях перечислены в нашем материале. Все о договоре для аренды жилья вы найдете в подробной статье на эту тему. Как грамотно оформить сделку купли-продажи недвижимости, вы узнаете прочитав текст по ссылке.

Порядок соблюдения

Процедура соблюдения преимущественного права покупки несложная, однако нужно провести ее в точности с законом, иначе сособственник или сосед получит возможность оспорить договор в суде.

Алгоритм следующий:

1. Определить цену продажи и составить уведомление.
2. Направить уведомление сособственникам или соседям.
3. Дождаться ответов, отказов или истечения срока на реакцию.
4. В зависимости от позиции сособственников – продать долю одному из них или третьему лицу.

Составление уведомления

Уведомление о продаже доли или комнаты в квартире составляется письменно. Текст должен включать:

• Ф.И.О. продавца, адрес;
• Ф.И.О. сособственника или соседа, адрес;
• наименование – «Извещение (или уведомление) о преимущественном праве покупки»;
• намерение продать недвижимость, адрес квартиры по Свидетельству или Выписке;
• цена продажи – один из ключевых моментов;
• срок ответа на извещение – поможет в случае конфликта;
• отсылку, что в случае отказа или молчания недвижимость будет продана третьему лицу;
• дата подписания уведомления и подпись продавца.

Цену нужно указать ровно ту, что будет в договоре. Если в итоговом соглашении прописать иную сумму (больше или меньше – значения не имеет), преимущественное право окажется нарушенным.

.

Направление извещения адресату

Если сособственники не проблемные, их легко найти, то можно обойтись простой письменной формой и вручением извещения под расписку или заказным письмом. Доказательства нужно сохранить:

• при вручении под расписку – составить два экземпляра уведомления, один адресату, а один с распиской о получении («Получил / подпись / И.О. Фамилия / дата») себе;
• при отправке заказным письмом – квитанцию об отправке. Перестраховаться поможет ценное письмо с описью и уведомлением.

Нотариальными услугами по рассылке уведомлений стоит воспользоваться, если есть сомнения, например:

• сособственники или соседи идут на конфликты;
• установить адрес, по которому следует направить уведомление, затруднительно.

Нотариус не только поможет составить текст извещения, но и отправит его по правильному адресу, а в случае неполучения ответа удостоверит данный факт. Так проще всего обезопасить себя от возможных рисков.

Важно! Если сособственников много, больше 20, их все равно нужно уведомлять письмами, лично или нотариально. Возможность разместить извещение на сайте Росреестра доступна, только если продается нежилая недвижимость.

Ответ на извещение

Есть три варианта реакции на уведомление о преимущественном праве покупки, каждый из которых имеет свои особенности.

Считаем сроки на ответ правильно

Закон дает расплывчатую формулировку «месяц со дня извещения», поэтому очень важно не ошибиться с подсчетом времени на ответ. День извещения – это день, когда адресат получил уведомление о преимущественном праве покупки доли или комнаты в квартире. При вручении под расписку дата проставляется самим сособственником, при почтовом отправлении дата вручения фиксируется в уведомлении, а при нотариальном отправлении вопросы отсчета периода берет на себя нотариус. Если заказное письмо не было получено и вернулось, месяц нужно отсчитывать с момента истечения срока хранения письма.

Срок на ответ истекает в соответствующее число следующего месяца. То есть если уведомление получено 19 июля, то срок на ответ истечет 19 августа. Выходные и праздники в данном случае значения не имеют.

Внимание! Чтобы реализовать преимущественное право, в течение месяца заинтересованное лицо должно заключить ДКП доли / комнаты или предпринять к этому попытки, а не просто озвучить согласие. В качестве попытки заключить договор суды рассматривают внесение на депозит нотариуса суммы, указанной в уведомлении.

Последствия несоблюдения преимущественного права

Сособственник, право которого нарушили, вправе обратиться в суд для перевода обязанностей покупателя по состоявшемуся договору на себя. На это у него есть 3 месяца. Общий срок исковой давности в 3 года не применяется, отсчитывается сокращенный трехмесячный.

Начало течения срока – с момента, как истец узнал о нарушении процедуры. Теоретически этот момент может наступить в пределах 10 лет со дня регистрации нового покупателя, но на практике доказать добросовестность такого длительного ожидания практически невозможно.

Ознакомиться с бланком искового заявления.

Как приобрести?

Общежития, в отличие от коммунальной квартиры, это жилые помещения временного типа, которые раньше предоставлялись работникам одного предприятия (каковы особенности покупки комнаты в коммунальной квартире?). Сейчас многие дома потеряли статус общежития и люди живущие в них получили возможность (не всегда) приватизировать или продавать. Если статус общежития сохранился, то эти люди не владеют собственностью, а живут по договору социального найма.

Приватизация

Приватизировать можно только ту площадь, которая принадлежит муниципальным властях. Можно приватизировать только отдельное помещение (комнату или квартиру). Нельзя приватизировать комнату в студенческом общежитии или жилом здании, принадлежащим конкретному предприятию. Кроме того, комната должна иметь статус жилой. Процедуру приватизации регулирует 7 статья ФЗ № 189 от 29.12.2004 и 2 статья Закона № 1541-1 от 04.07.1991 года.

Необходимые документы:

• заявление на приватизацию (с заверением ЖЭУ);
• паспорта всех прописанных жильцов или свидетельств о рождении (для детей до 14 лет);
• договор социального найма;
• кадастровые бумаги;
• техпаспорт;
• справка о том, что для всех участвующих приватизация проходит впервые;
• нотариальный отказ лиц от участия в приватизации;
• выписки из домовой книги;
• оплаченная госпошлина.

Собранные документы необходимо подать в муниципальное управление, которое в течение 2-х месяцев обязано рассмотреть заявление и заключить договор о передачи права собственности. Затем этот договор необходимо зарегистрировать в Государственном реестре и получить свидетельство собственника.

Если ваше общежитие считается специализированным жильём, то приватизация будет проходить через суд. Собранные документы (вместе с отказом о приватизации от местного муниципалитета) необходимо подать в районный суд, где расположено общежитие.