В 2021 году действуют новые правила признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Также изменился порядок расселения из аварийного жилья. Законодатель:
— сформулировал основание, по которому МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; — дополнил правила работы с документами, которые орган МСУ получает и оформляет после оценки и обследования дома; — предусмотрел новые механизмы расселения из аварийного жилья; — определил, по каким аварийным домам решение о сносе или реконструкции принимает орган МСУ; — установил новый порядок расчета суммы возмещения за изымаемое помещение.
Документ: Новые правила признания дома аварийным — в постановлении Правительства от 29.11.2019 № 1535. Оно внесло изменения в положение, утвержденное постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47)
Стало понятно, на каком основании признавать МКД аварийными
По новым правилам МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если его несущие строительные конструкции либо весь дом в целом находятся в аварийном техническом состоянии.
Есть два признака аварийного технического состояния строительных конструкций.
1. Повреждения и деформации, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома.
2. Крены, которые могут вызвать потерю домом устойчивости.
Оба признака указаны в новой редакции пункта 34 Положения № 47.
Нормативные сроки эксплуатации жилых домов
Основным техническим показателем, который учитывается при текущем содержании многоквартирных домов, являются нормативные сроки эксплуатации.
Этот параметр может существенно различаться от следующих факторов:
- от даты ввода в эксплуатацию серий домов по однотипному проекту;
- от состава строительных материалов и конструкций, использованных при возведении здания;
- от условий внешней среды, в которой возведен и эксплуатируется жилой дом.
Указанный нормативный срок является оценочным показателем, поскольку устанавливает приблизительный период времени, в течение которого гарантируется безопасное использование дома по назначению (проживание граждан).
Для расчета нормативных сроков используют различные методики, которые связаны с определением нормальной продолжительности службы всех основных конструкций и элементов здания — перекрытия, лестницы, стены, фундамент и т. д.
На практике, в большинстве случаев заявленный в проекте нормативный срок может существенно превышаться без возникновения угрозы разрушения или порчи здания.
На это напрямую влияют работы по поддержанию дома в надлежащем состоянии — текущий и капитальный ремонт.
Периодичность текущего и капитального ремонта планируется управляющими компаниями или предприятиями ЖКХ с учетом как фактического состояния домов, так и в соответствии с нормативным сроком эксплуатации.
Комиссии и органу МСУ установили сроки по работе с документами
Законодатель установил более конкретные правила работы комиссии по оценке и обследованию МКД. Именно она решает, есть ли основания признать дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. Свои выводы комиссия излагает в заключении. Его оформляют на бланке из приложения № 1 к Положению № 47.
Образец 1— в конце статьи.
Комиссия направляет два экземпляра заключения в орган МСУ. По новым правилам она должна сделать это в течение трех дней после того, как оформила заключение. В старой редакции Положения № 47 срок указан не был.
Образец 2 — в конце статьи.
После того как орган МСУ получил заключение комиссии, он должен принять решение по дому. Отразите его в муниципальном акте (см. образец 2). Если вы признали МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направьте решение вместе с заключением комиссии заявителю и в орган муниципального жилищного контроля по местонахождению дома. Срок — пять дней со дня, когда вы приняли решение. Не обязательно высылать бумажные документы. Можно отправить их в электронном виде через интернет, в том числе через единый или региональный портал государственных и муниципальных услуг.
Обязанности комиссии
После назначения межведомственной комиссии решить жилищные вопросы, её обязанности заключаются в следующем:
- Определить пригодность дома, квартиры, иного помещения для жилья, ссылаясь на законодательные требования и положения об оценке жилых объектов недвижимости;
- Рассмотреть поступившую жалобу от собственников или организаций в установленный срок;
- Определить технические возможности проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки, прочее.
Контролирует и направляет деятельность межведомственной комиссии её председатель, который в свою очередь уполномочен:
- Привлечь к процессу разнообразных специалистов жилищной инспекции, прочих соответствующих организаций, управляющих компаний;
- Проводить вскрытие конструктивных элементов здания;
- Привлечь к экспертизе сотрудников жилищных эксплуатационных учреждений;
- Опросить собственников и нанимателей жилья для уточнения нюансов и принятия окончательного решения комиссии;
- Распоряжаться об устранении выявленных дефектов и предписаний с указанный срок;
- Вызвать ответственных сотрудников ведомства на заседание по рассмотрению вопроса конкретного дома.
Органы МСУ теперь принимают решения не только по муниципальным домам
У органов МСУ теперь есть полномочие признавать непригодными для проживания жилые помещения не только муниципального, но и частного жилищного фонда. Такое же правило установлено для МКД: признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — это почти всегда полномочие органа МСУ. Исключение — МКД, все жилые помещения в которых находятся в собственности РФ или региона. Раньше эти полномочия органа местной власти распространялись только на жилые помещения и многоквартирные дома, которые относятся к муниципальному жилищному фонду.
Каков порядок признания жилья аварийным?
Ранее дома признавались аварийными на основании решения межведомственной муниципальной комиссии. В соответствии с постановлением правительства РФ от 29 ноября 2021 года № 1535 «О внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…», теперь для заключения требуется экспертиза. Ее проводят специализированные организации, которые имеют право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий, сооружений и их строительных конструкций.
В дальнейшем межведомственная комиссия в трехдневный срок направляет результаты экспертизы в соответствующий орган федеральной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, а также орган местного самоуправления для принятия решения. Кроме того, результаты экспертизы получает заявитель и (или) орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения помещения либо многоквартирного дома.
Появились новые механизмы расселения из аварийных домов
Документ: Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ внес изменения в Жилищный кодекс и Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Если МКД признали аварийным, все жилые помещения в нем становятся непригодными для проживания (п. 4 ст. 15 ЖК). Жильцов нужно расселить. Закон № 473-ФЗ сохранил все существующие механизмы расселения из аварийного жилья и ввел новые.
Региональные власти могут вводить для собственников квартир в аварийных МКД дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем. Например, регион может предоставить таким гражданам субсидии, чтобы возместить часть затрат на покупку нового жилья. Те, кто владеет квартирой в аварийном доме и решил купить новую в кредит, могут рассчитывать на компенсацию по ипотечным займам. При этом для субсидирования льготной ипотеки и создания маневренного жилого фонда можно будет использовать средства федерального бюджета.
Новые меры поддержки будут доступны не всем жильцам домов, признанных в установленном законодательством порядке аварийными. На дату признания МКД аварийным у собственника не должно быть в собственности других жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Регион не окажет поддержку и тем, кто снимает другое жилое помещение по договору аренды или занимает его на условиях социального найма.
Придется больше платить за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения
На заметку: Соблюдайте новое правило и в случаях, когда изымаете жилье в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен дом
Когда местные власти расселяют аварийный дом, они изымают жилье для муниципальных нужд. При этом собственникам жилых помещений нужно выплатить возмещение. Включайте в эту сумму рыночную стоимость не только помещения и общего имущества в МКД, но и земельного участка, на котором расположен дом. Это требование указано в новой редакции части 7 статьи 32 ЖК. Увеличение размера возмещения — это дополнительная мера поддержки граждан, которых переселяют из аварийного жилищного фонда.
Нарушения санитарно-гигиенических условий
Право на проведение экспертизы собственники жилья и заинтересованные лица могут реализовать также при нарушении санитарных и гигиенических условий. К ним относится отсутствие освещения в комнате или отсутствие комнат, выход окон под навесные арки или крытые галереи, регулярные вибрации, снизить уровень которых не представляется возможным. Выявить их предельно допустимый уровень самостоятельно невозможно. Для этого необходимы специальные приборы. Это же касается повышенного уровня шума, который законодательными нормами строго регламентирован. Шум служит причиной признания жилья непригодным для нормального и безопасного проживания, если ликвидировать его исходную причину или снизить с помощью какой-либо звукоизоляции нельзя.
К санитарно-гигиеническим нарушениям относится влажность и температурный режим помещения. Без специализированного оборудования не обойтись и здесь. Также как и в предыдущих пунктах, недочёт должны устранить либо переселить граждан в безопасное жилье. Учитываются также вредоносные испарения при расположении дома рядом с промышленным объектом.
Закрепили право жильцов аварийных домов на временное жилье из маневренного фонда
Если оставаться в аварийном доме опасно, его жильцы вправе получить временное жилье из маневренного фонда муниципального или регионального уровня. Эта гарантия раньше не распространялась на жителей домов, признанных аварийными. Теперь в подобной ситуации орган МСУ должен выделить временное жилье по первому требованию гражданина.
Предоставляйте временное жилье из маневренного фонда на срок не более двух лет. За это время вы должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.
Нормативы в зависимости от материалов постройки
В зависимости от качества и вида материалов, используемых при строительстве зданий, рассчитывается срок их эксплуатации:
- Здания, изготовленные с применением каркасной технологии, а также те, что являются насыпными, могут прослужить порядка 30 лет при надлежащем обслуживании.
- Дома, при строительстве которых были использованы такого рода материалы, как бревна и брус, могут использоваться около 50 лет.
- Здания, именуемые панельными, оснащенные перекрытиями из железобетона рассчитаны на срок службы порядка 80 лет.
- Здания из кирпича, так называемой легкой категории — 100 лет.
- Дома, стены которых по толщине равны 2,5 кирпича, могут эксплуатироваться более 120 лет.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья; — компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий; — гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
